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【摘 要】 本文介绍了房产测绘的作用，房产测绘成果质量的影响因素，以及如何提高和保证房产测绘质量的科学手段。
【关键词】 房产测绘;质量控制
前言：
21世纪以来，随着房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，人们对房屋建筑面积的质量要求也越来越高。房屋面积测绘是房产测绘中一个重要组成部分，它有两个方面的特征：其一，具备一般意义上的测量含义，即用标准量去衡量客观量，描述客观对象的空间关系;其二，其服务对象是千家万户的老百姓，测绘结果直接决定房屋面积量。由于房产测绘自身的特点，它具有一定的风险，我们必须对此加以防范和控制。
1 房产测绘的作用
房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产面积测算可在产权初始登记、产权变更过程中，清晰界定房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积;房产变更测量则可在房屋拆迁、改扩建、损坏与灭失等情况发生后，准确计算房屋面积的增减。这些都是后续交易、评估、征税、仲裁、鉴定、诉讼的法定依据。同时，房产测绘信息经分类汇总，可整理出城市或地区房屋总量、房屋层次分布、住宅建设状况、人均建筑面积及各用途房屋比例等数据。这些数据可为城市整体建设布局、住房改革、旧城区拆迁改造等提供决策依据，并为城市规划、市政工程、环保绿化等提供相关信息，房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益。
2 影响房产测绘质量的原因
2.1房产测绘的技术性和政策性很强，但房产测绘领域的法律法规不够完善
虽然自《房产测量规范》和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等规范、标准自发布实施以来，对规范房产测绘工作起到了重要作用。然而由于《规范》的局限性和滞后性，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的千变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议。因此现在很多地方已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准。但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解在实际工作中操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此，测绘工作走向市场，还有待出台详尽、统一的技术操作细则，以确保测绘成果的唯一性和严密性。
2.2测绘单位的质量保证体系不健全。
房产测绘是专业性、技术性很强的工作。随着建筑形式越来越复杂，测绘工作碰到的新情况、新问题也就越来越多，往往以往的经验难以用到下一次测绘中，其需要采集以及处理的数据也多，情况复杂，计算量巨大，对测绘人员的专业水平要求很高，很难保证测绘计算人员在工作中不会出差错。在这种情况下，测绘单位的完善的质量保证体系是测绘最终质量达到标准的保证。但在现实却是测绘单位未能建立完善的质量保证制度或者质量保证制度落不到实处。
2.3影响质量的其他原因
测绘单位的资质等级、管理水平;从业人员的技术水平、职业道德观;承建方擅自改变原已审批规划图纸，前后不一;施工出现误差，数据不好采集，容易引起纠纷;测绘仪器落后，精度不高等均会影响到测绘成果质量。
3 提高房产测绘质量的措施
3.1严格市场准入，加强外部监管
要根据测绘高新技术的发展状况，在已形成的测绘资格审查认证制度基础上，进一步完善测绘资格审查认证制度，并逐步建立房产测绘从业人员执业资格认证制度。规范资格审查程序、简化审批手续，严格资质认定，反对地方保护主义。使那些达不到技术能力的、没有质量保证的单位和从业者退出市场，从源头对质量进行控制，使市场准入制度作为房产测绘市场质量控制的有力手段。同时政府主管部门要建立常规检查和突击检查相结合的质量监督机制，对产生质量问题的单位和个人，严格追究责任，这样可有效提高房产测绘单位及从业人员责任心，增强其控制房产测绘产品和服务质量的能力。
3.2加强业务培训，提高队伍素质
首先，要加强对测量工作人员的培训，提高其专业水平和业务熟练程度，保证测绘结果的准确性以及测量工作的高效率，促进测绘工作的顺利开展。其次，要加强测量工作人员的职业道德教育，提高责任意识，认清测量工作的重要性，加强与购房者、开发商以及自身利益之间的认识，真正的做到以严谨的态度对待工作，不做违法乱纪的事情，切不可为了一己私利篡改测量结果。房产测绘的过程是一个集体劳动的过程，任何一项测绘成果都是由许多人共同参与完成的结果。房产测绘单位不但要加强内部管理，建立各种规章、制度来规范房产测绘行为，还应该针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，制定相应的解决方案。同时，应充分发挥专业技术骨干的带头作用，培养互帮互助、共同进步的良好氛围，全面提高房产测绘队伍整体的技术水平。并加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量，以提高效率、保证质量。
3.3完善测绘单位的质量管理制度
在实际工作中，应建立完善的质量管理制度体系。首先，要加强测绘过程的质量控制。测绘作业前要对委托人提供的建房资料进行分析研究，准确预测各种可能会出现的问题并提出相关措施，以此作为据确定测绘类型、目的、依据、方法及分摊模型，制定科学合理的测绘方案以及实施办法，解决问题要以事实文字、数据、图表为依据，注重各项资料的整理归档工作，使各项活动都有制度可依;测绘作业过程中，外业数据采集所使用的仪器的性能及精度要符合相应的标准，数据的记录要随时与测量草图中标注数据进行对比，以检查两者差值是否在技术误差范围之内，超出范围就地复查，从而避免错量、漏量等问题。当外业数据采集完成，对数据处理进行全面检查后，及时对数据进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。同时要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确;房屋套型边长数据要准确;房产要素要准确;房屋面积计算分摊要准确。其次，建立严格的逐级检查制度，并严格执行，从而杜绝因计算量大而带来的不可避免的误差。实行“三级检查、一级验收”制度，即作业组自检，作业组互检，专职质检员检查，技术负责人审核，每一级检查深度都达到100%，严格执行。测绘人员应牢固树立“产品的质量是生产出来的，不是靠檢查出来的”思想，避免过度依赖后续检查环节。最后，出具简单明了直观的测绘成果，在报告中列出分摊部位、分摊系数、各户平面图、各套房的套内面积、公摊面积、建筑面积计算明细表。这样，测绘成果直观可见，清晰明了，能够起到社会公示效果，能够发挥社会监督力量，从而提高了测绘质量。
3.4制定细则，建立专家会审认定机制
由当地房地产行政主管部门选择具有房产测绘资格、长期从事房产测绘的专家，组成专家会审认定小组，对实际工作中出现的重大问题、有争议的焦点进行技术指导，及时研究出现的新情况，统一业务口径，提出有针对性的解决办法。根据本地的实际制定相关的合理的细则，为测绘人员提供指南，从而避免因测绘结果唯一性问题而产生的纠纷。
4 结束语
由于房产测绘服务的广泛性，与人们生活息息相关，房产测绘日渐成为社会关注的热点和焦点问题，随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，并且房产测绘成果一旦出具，经相关部门认可后，马上就进入房地产市场，作为权属登记的法定基础资料，具有一定的法律效力，承担相应的法律责任。因此提高房产测绘质量尤其是房屋面积测绘质量就非常必要和紧迫，也是测绘行业健康发展的坚实基础。
参考文献：
[1]《房产测绘管理办法》中华人民共和国建设部令国家测绘局第83号，2000年12月28日;
[2]《房产测量规范》GB/T17986.1～17986.2-2000，2000年2月22日。
[3]吕永江.《房产测量规范与房地产测绘技术》[S]，中国标准出版社，2001.
【关键词】 房产测绘;质量控制
前言：
21世纪以来，随着房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，人们对房屋建筑面积的质量要求也越来越高。房屋面积测绘是房产测绘中一个重要组成部分，它有两个方面的特征：其一，具备一般意义上的测量含义，即用标准量去衡量客观量，描述客观对象的空间关系;其二，其服务对象是千家万户的老百姓，测绘结果直接决定房屋面积量。由于房产测绘自身的特点，它具有一定的风险，我们必须对此加以防范和控制。
1 房产测绘的作用
房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产面积测算可在产权初始登记、产权变更过程中，清晰界定房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积;房产变更测量则可在房屋拆迁、改扩建、损坏与灭失等情况发生后，准确计算房屋面积的增减。这些都是后续交易、评估、征税、仲裁、鉴定、诉讼的法定依据。同时，房产测绘信息经分类汇总，可整理出城市或地区房屋总量、房屋层次分布、住宅建设状况、人均建筑面积及各用途房屋比例等数据。这些数据可为城市整体建设布局、住房改革、旧城区拆迁改造等提供决策依据，并为城市规划、市政工程、环保绿化等提供相关信息，房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益。
2 影响房产测绘质量的原因
2.1房产测绘的技术性和政策性很强，但房产测绘领域的法律法规不够完善
虽然自《房产测量规范》和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等规范、标准自发布实施以来，对规范房产测绘工作起到了重要作用。然而由于《规范》的局限性和滞后性，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的千变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议。因此现在很多地方已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准。但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解在实际工作中操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此，测绘工作走向市场，还有待出台详尽、统一的技术操作细则，以确保测绘成果的唯一性和严密性。
2.2测绘单位的质量保证体系不健全。
房产测绘是专业性、技术性很强的工作。随着建筑形式越来越复杂，测绘工作碰到的新情况、新问题也就越来越多，往往以往的经验难以用到下一次测绘中，其需要采集以及处理的数据也多，情况复杂，计算量巨大，对测绘人员的专业水平要求很高，很难保证测绘计算人员在工作中不会出差错。在这种情况下，测绘单位的完善的质量保证体系是测绘最终质量达到标准的保证。但在现实却是测绘单位未能建立完善的质量保证制度或者质量保证制度落不到实处。
2.3影响质量的其他原因
测绘单位的资质等级、管理水平;从业人员的技术水平、职业道德观;承建方擅自改变原已审批规划图纸，前后不一;施工出现误差，数据不好采集，容易引起纠纷;测绘仪器落后，精度不高等均会影响到测绘成果质量。
3 提高房产测绘质量的措施
3.1严格市场准入，加强外部监管
要根据测绘高新技术的发展状况，在已形成的测绘资格审查认证制度基础上，进一步完善测绘资格审查认证制度，并逐步建立房产测绘从业人员执业资格认证制度。规范资格审查程序、简化审批手续，严格资质认定，反对地方保护主义。使那些达不到技术能力的、没有质量保证的单位和从业者退出市场，从源头对质量进行控制，使市场准入制度作为房产测绘市场质量控制的有力手段。同时政府主管部门要建立常规检查和突击检查相结合的质量监督机制，对产生质量问题的单位和个人，严格追究责任，这样可有效提高房产测绘单位及从业人员责任心，增强其控制房产测绘产品和服务质量的能力。
3.2加强业务培训，提高队伍素质
首先，要加强对测量工作人员的培训，提高其专业水平和业务熟练程度，保证测绘结果的准确性以及测量工作的高效率，促进测绘工作的顺利开展。其次，要加强测量工作人员的职业道德教育，提高责任意识，认清测量工作的重要性，加强与购房者、开发商以及自身利益之间的认识，真正的做到以严谨的态度对待工作，不做违法乱纪的事情，切不可为了一己私利篡改测量结果。房产测绘的过程是一个集体劳动的过程，任何一项测绘成果都是由许多人共同参与完成的结果。房产测绘单位不但要加强内部管理，建立各种规章、制度来规范房产测绘行为，还应该针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，制定相应的解决方案。同时，应充分发挥专业技术骨干的带头作用，培养互帮互助、共同进步的良好氛围，全面提高房产测绘队伍整体的技术水平。并加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量，以提高效率、保证质量。
3.3完善测绘单位的质量管理制度
在实际工作中，应建立完善的质量管理制度体系。首先，要加强测绘过程的质量控制。测绘作业前要对委托人提供的建房资料进行分析研究，准确预测各种可能会出现的问题并提出相关措施，以此作为据确定测绘类型、目的、依据、方法及分摊模型，制定科学合理的测绘方案以及实施办法，解决问题要以事实文字、数据、图表为依据，注重各项资料的整理归档工作，使各项活动都有制度可依;测绘作业过程中，外业数据采集所使用的仪器的性能及精度要符合相应的标准，数据的记录要随时与测量草图中标注数据进行对比，以检查两者差值是否在技术误差范围之内，超出范围就地复查，从而避免错量、漏量等问题。当外业数据采集完成，对数据处理进行全面检查后，及时对数据进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。同时要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确;房屋套型边长数据要准确;房产要素要准确;房屋面积计算分摊要准确。其次，建立严格的逐级检查制度，并严格执行，从而杜绝因计算量大而带来的不可避免的误差。实行“三级检查、一级验收”制度，即作业组自检，作业组互检，专职质检员检查，技术负责人审核，每一级检查深度都达到100%，严格执行。测绘人员应牢固树立“产品的质量是生产出来的，不是靠檢查出来的”思想，避免过度依赖后续检查环节。最后，出具简单明了直观的测绘成果，在报告中列出分摊部位、分摊系数、各户平面图、各套房的套内面积、公摊面积、建筑面积计算明细表。这样，测绘成果直观可见，清晰明了，能够起到社会公示效果，能够发挥社会监督力量，从而提高了测绘质量。
3.4制定细则，建立专家会审认定机制
由当地房地产行政主管部门选择具有房产测绘资格、长期从事房产测绘的专家，组成专家会审认定小组，对实际工作中出现的重大问题、有争议的焦点进行技术指导，及时研究出现的新情况，统一业务口径，提出有针对性的解决办法。根据本地的实际制定相关的合理的细则，为测绘人员提供指南，从而避免因测绘结果唯一性问题而产生的纠纷。
4 结束语
由于房产测绘服务的广泛性，与人们生活息息相关，房产测绘日渐成为社会关注的热点和焦点问题，随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，并且房产测绘成果一旦出具，经相关部门认可后，马上就进入房地产市场，作为权属登记的法定基础资料，具有一定的法律效力，承担相应的法律责任。因此提高房产测绘质量尤其是房屋面积测绘质量就非常必要和紧迫，也是测绘行业健康发展的坚实基础。
参考文献：
[1]《房产测绘管理办法》中华人民共和国建设部令国家测绘局第83号，2000年12月28日;
[2]《房产测量规范》GB/T17986.1～17986.2-2000，2000年2月22日。
[3]吕永江.《房产测量规范与房地产测绘技术》[S]，中国标准出版社，2001.