【摘要】 本文基于项目社会评价理论，研究了我国城市商业开发项目的社会评价问题，针对重点商业地产社会影响分析的理论研究综述。
　　【关键词】 社会影响 项目社会影响评价 商业地产开发项目评价
　　一、社会影响框架
　　1．商业地产开发项目的社会影响。项目的社会影响分析在内容上可分为3个层次4个方面的分析，即分析在国家、地区、项目3个层次上展开，主要包括项目对社会环境方面、社会经济方面的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。（1）项目对所在地居民收入的影响。主要分析预测由于项目实施可能造成当地居民收入增加或减少的范围、程度及其原因；收入分配是否公平，是否扩大贫富收入差距，并提出促进收入公平分配的措施建议。扶贫项目应着重分析项目实施后，能在多大程度上减轻当地居民的贫困和帮助多少贫困人口脱贫。（2）项目对所在地区居民就业的影响。分析预测项目的建设、运营对当地居民就业结构和就业机会的正面影响和负面影响。其中正面影响是增加就业机会和就业人数，负面影响是指可能减少原有就业机会和就业人数，以及由此引发的社会矛盾。（3）面对所在地区不同利益群体的影响。分析预测项目的建设和运营使哪些人受益或受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。兴建露天矿区、水利枢纽工程、交通运输工程、城市基础设施等一般都会引起非自愿移民，应特别加强这项内容的分析。（4）面对所在地区文化、教育、卫生的影响。分析预测项目的建设和运营期间是否可能引起当地文化教育水平、卫生健康程度的变化以及对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。公益性项目要特别加强这项内容的分析。（5）面对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响。分析预测项目的建设和运营期间，是否可能增加或占用当地的基础设施，包括道路、桥梁、供电、供给排水、供汽、服务网点，以及产生的影响。（6）面对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。分析预测项目的建设和运营是否符合国家的民族和宗教政策，是否充分考虑了当地民族的风俗习惯、生活方式或当地居民的宗教信仰，是否会引发民族矛盾、宗教纠纷，影响当地社会安定。通过以上分析，对项目的社会影响做出评价。
　　2．商业地产开发项目与所在地的社会适应性。商业地产开发项目与所在地的社会适应性分析，是指分析预测商业地产开发项目所在地的社会环境、人文条件能否接纳、支持商业地产开发项目的存在与发展，考察商业地产开发项目与当地社会环境的相互适应关系。其分析内容主要有：分析预测与商业地产开发项目直接相关的不同利益相关者对商业地产开发项目建设和生产运营的态度及参与程度，选择可促使商业地产开发项目成功的参与方式，对可能阻碍商业地产开发项目存在与发展的因素提出防范措施。分析预测商业地产开发项目所在地区的各级组织对商业地产开发项目建设和运营的态度。对需要由当地提供的交通、电力、通信、供水等基础设施条件，粮食、蔬菜、肉类等生活供应条件，医疗、教育等社会福利条件是否能够提供，是否能够保障。分析预测商业地产开发项目所在地区现有技术、文化状况能否适应商业地产开发项目的建设和发展。分析当地的教育水平能否适应项目要求，保证项目的有效运作。
　　二、商业地产开发项目社会评价
　　1．项目社会评价理论研究回顾。项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为国家发展新型目标的时代背景下，正在成为多个学科，包括社会学科、管理学科、以及技术经济学科研究的中心之一。在这一研究领域，近年来相关研究文献的研究重点，主要集中于三个方面：关于项目社会评价发展阶段的研究、关于项目社会评价内容的研究、关于项目社会评价方法和范式的研究。
　　2．项目社会评价的内容。在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点不尽一致，所提出的项目社会评价体系的纬度与内容存在着显著的差异。有代表性的观点是：戚安邦（2006）项目社会评价指标体系的内容，包括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲（2009）出的项目社会评价内容为：对与投资项目相关的利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会组织的评价。对项目的文化可接受性及其預期受益者需求的一致性的评价。徐莉（2003）提出的项目社会评价指标，包括：项目提供的社会效益，项目的社会分配效益、项目与社会环境、生态环境的协调程度。
　　3．商业地产开发项目的社会评价体系。从项目社会评价理论的发展，以及建设社会主义和谐社会需要的角度看，结合我国实际，构建科学的外资商业发展项目社会评价体系，具有十分重要的意义。商业地产开发项目社会评价应当从以人为本的原则出发，设计评估内容和指标体系。具体评估内容包括：商业地产开发项目的社会影响分析、商业地产开发项目与所在地区的社会适应性分析和商业地产开发项目的社会风险分析。
　　参考文献
　　[1]陈阿江．范式视角下的项目社会评价[J]．江苏社会科学．2008