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摘要：不动产登记实务中，登记人员在不动产登记簿中对担保范围和主债权金额的记载会对抵押权利人的优先受偿权范围产生重要影响。如何理解抵押担保合同中债权数额、主债权金额、抵押金额、担保范围的区别并通过登记系统准确记载于不动产登记簿，将通过最高人民法院司法判例和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）的最新规定进行探讨。
关键词：不动产登记;优先受偿权;担保范围;主债权金额
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）07-0033-35
收稿日期：2020-05-25
抵押登记一直是风险点较高的登记类型。其原因主要是主债权合同和抵押担保合同的审查，需要一定的法律素养和实务经验，尤其是合同中出现债权数额、主债权金额、抵押金额、担保范围不一致的情况，登记人员在登记系统中对不动产登记簿的记载，会直接影响抵押权人优先受偿权的范围。如何界定合同是否符合受理条件，以及在登记系统中如何记载等问题，是本文探讨的重点。
1最高法的司法判例
本文以《中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司、惠州国墅园地产有限公司合同纠纷二审案》（【2019】最高法终830号）为例。
为担保《债务重组协议》的履行，赖加宏、丘小梅与长城广东分公司签订了《抵押合同》，约定赖加宏、丘小梅以其共有的坐落于惠州市河南岸金山湖04号房、惠州市河南岸金山湖1号小区06号房为惠州国墅园公司在《债务重组协议》项下的全部债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。长城广东分公司依法享有抵押权，有权就处分该抵押物所得价款优先受偿。上述房产对应的《广东省房地产他项权证》上记载的“债权数额”为3430000元。
长城广东分公司向最高法上诉请求对案涉抵押登记证明登记金额以外的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。最高人民法院认为：长城广东分公司关于抵押登记证明中载明的“抵押贷款金额”“债权数额”并非抵押担保范围，应按照抵押合同约定的债权金额确定担保范围的主张不成立。
首先，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，抵押登记证明中登记的债权金额与《抵押合同》中约定的债权金额不一致的，应以抵押登记证明中登记的债权金额为准。
其次，从登记的目的来看，登记不仅产生对抵押人的担保义务，且产生对第三人的公示作用，第三人能够基于对他项权利证记载内容的信赖，相信抵押人的担保义务即是抵押登记证明中记载的债权金额。若如长城广东分公司所称抵押权人不仅对抵押登记证明记载的债权金额享有优先受偿权，而且还对该金额以外的、不为第三人所能知晓的金额享有优先受偿权，则不利于交易安全，也有违登记制度设立的初衷。故长城广东分公司关于对案涉抵押登记证明登记金额以外的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
本案的争议焦点为长城广东分公司作为抵押权人对案涉抵押登记证明登记金额以外的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权。最高人民法院的判决，从法律层面和保护交易安全、维护登记公示作用的层面肯定了抵押登记证明中记载的登记内容的效力，同时也对登记人员提出了更高的业务要求。
2现行法上的规定及理解
第一，抵押金额。在抵押登记实务中，抵押担保合同中往往写有抵押金额。但是根据抵押权从属性的原理，抵押权是以担保主债权为目的，被担保的主债权为主权利，抵押权为从权利。所以在严格意义上讲，现行法律中并不存在抵押金额的说法，之所以在抵押担保合同中有抵押金额的约定，原因通常是行政主管部门或者金融机构内部的要求，不具有法律上的意义。同时，抵押担保合同中约定抵押期限，也不具备法律上的意义，因为根据《担保法》第52条规定，“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，不存在一个独立于债务履行期限以外的抵押期限。所以在抵押担保合同审查中出现抵押金额和抵押期限提法的，登记人员可以视为该约定不存在，不作为登记的依据。
第二，债权数额、主债权金额和担保范围。《九民纪要》指出，“我國目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置担保范围栏目，仅有被担保主债权数额（最高债权数额）的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不-致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准”。最高人民法院在《九民纪要》中的论述，也从一个侧面证实了目前部分地区登记机构在主债权金额和担保范围的理解，上存在概念不清的问题，导致合同担保的实际债权数额与登记系统中记载的不一致，从而对司法裁判造成一定的影响。
根据《物权法》第173条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。笔者认为，在实务中，如果抵押担保合同中未约定担保范围或者担保范围约定为主债权金额的，那么债权数额应当与主债权金额一致;若如果当事人在合同中约定担保范围包括主债权金额以及利息、违约金等附属债权的，则债权数额应当为主债权金额和附属债权金额的总和。
3结论
可以看出，最高人民法院的司法判例与《九民纪要》的精神并不是完全一致，所以在登记系统的设置上，为稳妥和严谨起见，登记系统中应当设置“被担保主债权金额（最高债权金额）”栏和“担保物权的担保范围”栏。登记人员在“被担保主债权数额（最高债权数额）”栏中仅记载被担保的主债权本金，如果抵押担保合同中约定了利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等附属债权的，应当同被担保的主债权本金-起在“担保物权的担保范围”栏中做进一步的录人，以保障合同中抵押权人的优先受偿范围与不动产登记簿中记载的优先受偿权范围一致。
关键词：不动产登记;优先受偿权;担保范围;主债权金额
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）07-0033-35
收稿日期：2020-05-25
抵押登记一直是风险点较高的登记类型。其原因主要是主债权合同和抵押担保合同的审查，需要一定的法律素养和实务经验，尤其是合同中出现债权数额、主债权金额、抵押金额、担保范围不一致的情况，登记人员在登记系统中对不动产登记簿的记载，会直接影响抵押权人优先受偿权的范围。如何界定合同是否符合受理条件，以及在登记系统中如何记载等问题，是本文探讨的重点。
1最高法的司法判例
本文以《中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司、惠州国墅园地产有限公司合同纠纷二审案》（【2019】最高法终830号）为例。
为担保《债务重组协议》的履行，赖加宏、丘小梅与长城广东分公司签订了《抵押合同》，约定赖加宏、丘小梅以其共有的坐落于惠州市河南岸金山湖04号房、惠州市河南岸金山湖1号小区06号房为惠州国墅园公司在《债务重组协议》项下的全部债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。长城广东分公司依法享有抵押权，有权就处分该抵押物所得价款优先受偿。上述房产对应的《广东省房地产他项权证》上记载的“债权数额”为3430000元。
长城广东分公司向最高法上诉请求对案涉抵押登记证明登记金额以外的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。最高人民法院认为：长城广东分公司关于抵押登记证明中载明的“抵押贷款金额”“债权数额”并非抵押担保范围，应按照抵押合同约定的债权金额确定担保范围的主张不成立。
首先，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，抵押登记证明中登记的债权金额与《抵押合同》中约定的债权金额不一致的，应以抵押登记证明中登记的债权金额为准。
其次，从登记的目的来看，登记不仅产生对抵押人的担保义务，且产生对第三人的公示作用，第三人能够基于对他项权利证记载内容的信赖，相信抵押人的担保义务即是抵押登记证明中记载的债权金额。若如长城广东分公司所称抵押权人不仅对抵押登记证明记载的债权金额享有优先受偿权，而且还对该金额以外的、不为第三人所能知晓的金额享有优先受偿权，则不利于交易安全，也有违登记制度设立的初衷。故长城广东分公司关于对案涉抵押登记证明登记金额以外的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
本案的争议焦点为长城广东分公司作为抵押权人对案涉抵押登记证明登记金额以外的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权。最高人民法院的判决，从法律层面和保护交易安全、维护登记公示作用的层面肯定了抵押登记证明中记载的登记内容的效力，同时也对登记人员提出了更高的业务要求。
2现行法上的规定及理解
第一，抵押金额。在抵押登记实务中，抵押担保合同中往往写有抵押金额。但是根据抵押权从属性的原理，抵押权是以担保主债权为目的，被担保的主债权为主权利，抵押权为从权利。所以在严格意义上讲，现行法律中并不存在抵押金额的说法，之所以在抵押担保合同中有抵押金额的约定，原因通常是行政主管部门或者金融机构内部的要求，不具有法律上的意义。同时，抵押担保合同中约定抵押期限，也不具备法律上的意义，因为根据《担保法》第52条规定，“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，不存在一个独立于债务履行期限以外的抵押期限。所以在抵押担保合同审查中出现抵押金额和抵押期限提法的，登记人员可以视为该约定不存在，不作为登记的依据。
第二，债权数额、主债权金额和担保范围。《九民纪要》指出，“我國目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置担保范围栏目，仅有被担保主债权数额（最高债权数额）的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不-致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准”。最高人民法院在《九民纪要》中的论述，也从一个侧面证实了目前部分地区登记机构在主债权金额和担保范围的理解，上存在概念不清的问题，导致合同担保的实际债权数额与登记系统中记载的不一致，从而对司法裁判造成一定的影响。
根据《物权法》第173条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。笔者认为，在实务中，如果抵押担保合同中未约定担保范围或者担保范围约定为主债权金额的，那么债权数额应当与主债权金额一致;若如果当事人在合同中约定担保范围包括主债权金额以及利息、违约金等附属债权的，则债权数额应当为主债权金额和附属债权金额的总和。
3结论
可以看出，最高人民法院的司法判例与《九民纪要》的精神并不是完全一致，所以在登记系统的设置上，为稳妥和严谨起见，登记系统中应当设置“被担保主债权金额（最高债权金额）”栏和“担保物权的担保范围”栏。登记人员在“被担保主债权数额（最高债权数额）”栏中仅记载被担保的主债权本金，如果抵押担保合同中约定了利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等附属债权的，应当同被担保的主债权本金-起在“担保物权的担保范围”栏中做进一步的录人，以保障合同中抵押权人的优先受偿范围与不动产登记簿中记载的优先受偿权范围一致。