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[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1009—2234(2007)01—0154—01
物业管理在我国还是一个很年轻的行业。以往建设单位“重建设，轻管理”的态度使得物业管理一直没有得到应有的重视。改革开放以来，随着住户制度的改革，物业管理开始为人们所关注。许多专家、学者对物业管理的相关问题作过深入研究，取得了巨大的成就，对我国物业管理的发展和国务院制定《物业管理条例》起到了很好的指导作用。但笔者看来，现在的研究中分项研究比较多，对物业管理的整体性、系统性描述和研究的比较少。本文希望通过研究分析目前我国物业管理中存在的一些问题，找出相应解决的办法和对策，特别是对物业管理未来的发展趋势的预测，提出自己的见解，以便决策者制定出具有独特性的物业管理发展思路。
一、物业管理中的问题及对策
1．物业管理行业发展的瓶颈
(1)全民物业管理消费意识欠缺
花钱买房无非有两种原因：一是消费，二是投资。可目前我国有很多人认为房产交易行为的结束，就是房产投资的开始和消费行为的结束。既“房子是我的，还交什么管理费?”就连当前在政策理论当中把住宅建设作为经济增长点和把住宅商品化作为消费增长点“两点论”中，也只是把住房消费归结到住房交易的环节上。其实房屋购买后，其消费过程并没有结束，它不象一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐消亡。住房作为不动产其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期使用过程中自身需要维修、保养的特点，又有它的产权人不断接受服务的需求，同时它还具有美化环境和装点城市的功能，这就决定了消费的长期性。这个过程就构成一种特殊的消费形式，即物业管理消费。
这种看似简单的道理，但在从计划经济体制下走过来的我国消费者在心理上和认识上是难一下转变过来的。
(2)《物业管理条例》可操作性差
至今为止，我国都还没有一部真正适合国情的“物业管理法”。2003年6月国务院第9次常务会议通过并颁布了《物业管理条例》，但是该条例还是比较笼统，可操作性差。总体来看，物业管理法规的制定大大滞后于物业管理的发展速度，制约了物业管理市场化的发展
(3)从业人员素质偏低
目前物业管理人员素质普遍偏低。由于计划经济体制下的物业管理单位多数为政府或国营企业下属的事业单位，主要工作内容不过是清扫卫生和公共设备的基本维修，从业人员素质不必要求太高。所以，多数物业管理公司都承担着为上级主管单位安置富裕人员的任务。但是市场经济体制下的物业管理要求物管人员掌握规划、建筑、园林、经营、管理、公关、财务等专业知识，素质要求较高。此外，物业管理是以提供劳务为产品的行业，其服务质量的好坏直接影响物业管理企业的竞争生存能力。由于从业人员的素质偏低，其管理服务的质量也不能得到保障。这也是目前我国物业管理中存在的问题之一。
除了以上三点外，物业管理工作政府重视力度不够、行政部门与物业管理企业、物业管理企业与业主委员会关系没有理顺等等。
2．物业管理问题的解决方法
对于物业管理工作中存在的种种问题，应从以下几方面考虑解决：
(1)在现有《物业管理条例》的基础上，尽快完善和出台《物业管理法》
目前国务院已出台了《物业管理条例》，还要进一步完善物业管理制度。物业管理制度应该包括两个层次：一是由政府按照《物业管理条例》制定的物业管理办法。主要应规定物业管理的目的、内容、原则、体制、收费标准和法规责任等。用以调整和规范政府主管部门、物业管理单位、社会各方面以及业主委员会相互问的权利和义务；二是管理单位制定的维修养护和收支规定等。
(2)提高全民物业管理消费意识，保障物业管理费的良性循环
物业管理，尤其是住宅小区的物业管理费来源渠道不畅，资金周转不灵，已是物业管理中普遍存在的问题。究其原因，除了政府和开发单位的问题外，主要还是市民的物业管理消费意识没有上去。政府应充分利用宣传媒体加大宣传物业管理的力度，使市民都认识到自己作为物业消费者应具有的权利、责任和义务，保障物业管理费的良性循环，避免由于意识落后所造成的城市发展快，管理水平低；住房发展快，房屋损坏也快；城市、街道绿化好，住宅区死角多和发展与管理不协调的弊端，使物业管理消费意识在法律上、制度上、政府行为上、社会需求上以及消费者个人需要上都有组织制度的保证。
(3)由物业管理主管部门组织物业管理专业培训，提高物业管理人员的素质
目前由于物业管理从业人员素质较低，管理手段落后，使物业管理大大落后于房地产的发展。因此由各物业管理主管部门组织物业管理专业培训，提高物业人员的素质尤为重要。物业管理人员的素质上去了，物业管理意识以及管理的质量也就跟着上去了。
目前提高管理人员的素质的主要途径有学历教育、上岗教育、在职培训和专题讲座等。通过培训可以使物业管理人员在原有的基础上不断更新知识和积累经验，以适应物业管理不断的发展要求。
二、物业管理发展趋势分析
1．物业管理发展总趋势
自从19世纪中叶欧洲工业经济的繁荣使英国首先萌生了城市物业管理以来，物业管理这一新生事物经历了一个多世纪的探索和发展，无论从观念还是理论框架上都获得了丰富和完善。在2l世纪的今天，随着信息时代的到来，电话、E—mail、Internet等现代信息技术的发展越来越快，人民生活的场地与环境已不再局限于一隅之地，因而作为对人们生活、工作的场所和环境为管理对象的物业管理行业来说，也应不断地适应时代的变化，改变观念，拓展管理服务范围、树立与时代发展相适应的科学物业管理观念。
值得注意的是，当今许多国家如美国、新加坡等国家早已屏弃了旧物业管理框架，而采用了简便管理模式，他们的管理模式已朝着知识化、信息化的方向发展。简便管理模式的定义应该是对环境、组织机构以及人类行为的协调，它广泛涉及经济学、管理学、建筑学、行为学以及工程学等学科。由此可见，21世纪简便管理模式的目标已不再局限于单纯的物业、设施的管理，必然应以人为中心，以提高人类的工作、生活质量，提高物业价值以及人类社会的可持续发展目标。
2．我国在现时期物业管理发展的趋势
目前我国物业管理市场已初步形成，由于其行业的特殊性决定了物业管理的发展与社会经济的发展、人民生活水平的提高和生活方式的改变有着密切的关系。我认为可以从我国物业管理所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等几方面去把握其发展趋势和方向。
(1)物业管理市场逐渐由单一、狭小向开放、扩大转变；
(2)物业管理法律法规由不完备到趋于完善并形成体系；
(3)物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定状态；
(4)信息网络技术的应用，使物业管理手段日益现代化；
(5)政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强；
(6)物业管理服务的内容将向两头延伸；
(7)物业管理从业人员的素质要求越来越高；
(8)规模化、集约化的经营，将导致物业管理服务质优价廉。
物业管理在我国还是一个很年轻的行业。以往建设单位“重建设，轻管理”的态度使得物业管理一直没有得到应有的重视。改革开放以来，随着住户制度的改革，物业管理开始为人们所关注。许多专家、学者对物业管理的相关问题作过深入研究，取得了巨大的成就，对我国物业管理的发展和国务院制定《物业管理条例》起到了很好的指导作用。但笔者看来，现在的研究中分项研究比较多，对物业管理的整体性、系统性描述和研究的比较少。本文希望通过研究分析目前我国物业管理中存在的一些问题，找出相应解决的办法和对策，特别是对物业管理未来的发展趋势的预测，提出自己的见解，以便决策者制定出具有独特性的物业管理发展思路。
一、物业管理中的问题及对策
1．物业管理行业发展的瓶颈
(1)全民物业管理消费意识欠缺
花钱买房无非有两种原因：一是消费，二是投资。可目前我国有很多人认为房产交易行为的结束，就是房产投资的开始和消费行为的结束。既“房子是我的，还交什么管理费?”就连当前在政策理论当中把住宅建设作为经济增长点和把住宅商品化作为消费增长点“两点论”中，也只是把住房消费归结到住房交易的环节上。其实房屋购买后，其消费过程并没有结束，它不象一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐消亡。住房作为不动产其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期使用过程中自身需要维修、保养的特点，又有它的产权人不断接受服务的需求，同时它还具有美化环境和装点城市的功能，这就决定了消费的长期性。这个过程就构成一种特殊的消费形式，即物业管理消费。
这种看似简单的道理，但在从计划经济体制下走过来的我国消费者在心理上和认识上是难一下转变过来的。
(2)《物业管理条例》可操作性差
至今为止，我国都还没有一部真正适合国情的“物业管理法”。2003年6月国务院第9次常务会议通过并颁布了《物业管理条例》，但是该条例还是比较笼统，可操作性差。总体来看，物业管理法规的制定大大滞后于物业管理的发展速度，制约了物业管理市场化的发展
(3)从业人员素质偏低
目前物业管理人员素质普遍偏低。由于计划经济体制下的物业管理单位多数为政府或国营企业下属的事业单位，主要工作内容不过是清扫卫生和公共设备的基本维修，从业人员素质不必要求太高。所以，多数物业管理公司都承担着为上级主管单位安置富裕人员的任务。但是市场经济体制下的物业管理要求物管人员掌握规划、建筑、园林、经营、管理、公关、财务等专业知识，素质要求较高。此外，物业管理是以提供劳务为产品的行业，其服务质量的好坏直接影响物业管理企业的竞争生存能力。由于从业人员的素质偏低，其管理服务的质量也不能得到保障。这也是目前我国物业管理中存在的问题之一。
除了以上三点外，物业管理工作政府重视力度不够、行政部门与物业管理企业、物业管理企业与业主委员会关系没有理顺等等。
2．物业管理问题的解决方法
对于物业管理工作中存在的种种问题，应从以下几方面考虑解决：
(1)在现有《物业管理条例》的基础上，尽快完善和出台《物业管理法》
目前国务院已出台了《物业管理条例》，还要进一步完善物业管理制度。物业管理制度应该包括两个层次：一是由政府按照《物业管理条例》制定的物业管理办法。主要应规定物业管理的目的、内容、原则、体制、收费标准和法规责任等。用以调整和规范政府主管部门、物业管理单位、社会各方面以及业主委员会相互问的权利和义务；二是管理单位制定的维修养护和收支规定等。
(2)提高全民物业管理消费意识，保障物业管理费的良性循环
物业管理，尤其是住宅小区的物业管理费来源渠道不畅，资金周转不灵，已是物业管理中普遍存在的问题。究其原因，除了政府和开发单位的问题外，主要还是市民的物业管理消费意识没有上去。政府应充分利用宣传媒体加大宣传物业管理的力度，使市民都认识到自己作为物业消费者应具有的权利、责任和义务，保障物业管理费的良性循环，避免由于意识落后所造成的城市发展快，管理水平低；住房发展快，房屋损坏也快；城市、街道绿化好，住宅区死角多和发展与管理不协调的弊端，使物业管理消费意识在法律上、制度上、政府行为上、社会需求上以及消费者个人需要上都有组织制度的保证。
(3)由物业管理主管部门组织物业管理专业培训，提高物业管理人员的素质
目前由于物业管理从业人员素质较低，管理手段落后，使物业管理大大落后于房地产的发展。因此由各物业管理主管部门组织物业管理专业培训，提高物业人员的素质尤为重要。物业管理人员的素质上去了，物业管理意识以及管理的质量也就跟着上去了。
目前提高管理人员的素质的主要途径有学历教育、上岗教育、在职培训和专题讲座等。通过培训可以使物业管理人员在原有的基础上不断更新知识和积累经验，以适应物业管理不断的发展要求。
二、物业管理发展趋势分析
1．物业管理发展总趋势
自从19世纪中叶欧洲工业经济的繁荣使英国首先萌生了城市物业管理以来，物业管理这一新生事物经历了一个多世纪的探索和发展，无论从观念还是理论框架上都获得了丰富和完善。在2l世纪的今天，随着信息时代的到来，电话、E—mail、Internet等现代信息技术的发展越来越快，人民生活的场地与环境已不再局限于一隅之地，因而作为对人们生活、工作的场所和环境为管理对象的物业管理行业来说，也应不断地适应时代的变化，改变观念，拓展管理服务范围、树立与时代发展相适应的科学物业管理观念。
值得注意的是，当今许多国家如美国、新加坡等国家早已屏弃了旧物业管理框架，而采用了简便管理模式，他们的管理模式已朝着知识化、信息化的方向发展。简便管理模式的定义应该是对环境、组织机构以及人类行为的协调，它广泛涉及经济学、管理学、建筑学、行为学以及工程学等学科。由此可见，21世纪简便管理模式的目标已不再局限于单纯的物业、设施的管理，必然应以人为中心，以提高人类的工作、生活质量，提高物业价值以及人类社会的可持续发展目标。
2．我国在现时期物业管理发展的趋势
目前我国物业管理市场已初步形成，由于其行业的特殊性决定了物业管理的发展与社会经济的发展、人民生活水平的提高和生活方式的改变有着密切的关系。我认为可以从我国物业管理所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等几方面去把握其发展趋势和方向。
(1)物业管理市场逐渐由单一、狭小向开放、扩大转变；
(2)物业管理法律法规由不完备到趋于完善并形成体系；
(3)物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定状态；
(4)信息网络技术的应用，使物业管理手段日益现代化；
(5)政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强；
(6)物业管理服务的内容将向两头延伸；
(7)物业管理从业人员的素质要求越来越高；
(8)规模化、集约化的经营，将导致物业管理服务质优价廉。