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摘要：当前随着我国房地产行业的飞速发展，测绘行业也将成为一个重要的社会角色。国家扩大内需也为房地产行业的发展提供了空间。要加强对房产测绘工作的建设，保证房产测绘工作的有序进行。本文主要对房屋测绘中存在的问题及解决办法进行了分析探讨。
关键词：房产测绘； 问题； 解决措施
中图分类号： F293.33文献标识码： A
引言
房产测绘首先可以为房产的交易等提供有效的依据。房地产管理部门通过房产测绘对房产进行管理，经过房产管理部门审核确认的测绘数据在某些程度上为相关法律提供了基础的资料。其次，房产测绘也为商品房的交易提供了基础数据的支持。现在商品房交易频繁，通过房产测绘得出的数据为支持房产的交易提供了必要的条件。然后，房产测绘也为社会提供了一些公共服务的功能。房产测绘的数据对于加强城市的改造、改善城市的规划布局都有着重要的作用。
一、房产测绘概念及主要作用
房产测绘主要是指利用先进的测绘仪器，同时结合良好的测绘技术，辅以专业的测量手法，来对房屋的具体参数进行统计，并且进行归档，为房地产管理部门以及其他用户提供精确地信息。房产测绘的内容是多样化的，具体包括房产面积测算、房产变更测量、房产成果检查与验收、房产调查、房产平面控制的测量、房产图纸的绘制等等。我国房地产行业在近些年发展的非常迅速，尤其是在一二线城市，房地产行业突飞猛进。当前我国的房地产行业中，商品房的比例占有较大的比重，并且商品房的面积问题经常成为消费者投诉开发商的一个重要因素。在我国，进行销售的商品房面积一般都是事先经过测量的，并且向消费者公开测量的全过程。明确向消费者展示公摊等面积，保证了商品房交易的有序进行。房屋的测绘角色是独立于开发商与消费者之外的第三方，是独立的一个系统，应当为保证房产交易的顺利有序进行提供充足的依据与保障。
二、房产测量中的问题
1、楼梯面积定义与存在问题
根据近年来国家出台的规定,永久性结构的室外楼梯,应当考虑加入每一楼层的水平投影面积进行计算；而无顶盖的室外楼梯的建筑面积要采取各层面积的二分之一参与计算。而在实际使用之中,经常采取的处理方法是只在最顶的一层采取二分之一面积,其他楼层均采用原始面积。而房地产市场中的数据是对室外楼梯的计算,并没有严格遵守国家的相关规定。根据相关规定,楼梯间的面积测算应当基于实际自然层面积进行计算。但是对于什么属于楼梯间,在国家的规定上并没有明确的规定。因此就造成了在实际使用中十分混乱,影响了房地产行业的测算,也导致了很多纠纷。
2、阳台面积测算中存在的问题
在国家的相关规定上明确要求,对有柱走廊的测算应当按照柱外围的投影面积进行测算,而住宅阳台的测度需要依赖于进一步的分类测度。有柱与无柱的分类应当按照以下的标准来进行区别:首先,应当考察是否具有住户门口的承重墙,一般而言,有柱走廊的是各个房间所共有,支撑整个建筑体；其次,如果有柱走廊是专门为某一个屋子建筑,就要使用投影面积的测度方法。
3、共有面积分摊问题
在房屋建筑上面,不可避免的将会出现住户面积的共同拥有,所以在对这方面的分摊上面是测绘工作的主要职能之一。对于一般的住宅建筑来说,应当在得出明确的建筑内面积前提下,再进行共有面积的分摊。在房产中,共有面积的分摊问题是极为重要的,所以在处理上面就需要按照一定的规则进行。分摊系数的意义就在于它能够表示出每一住户应当分摊多少建筑面积,从而避免住户的合理权益受到损害。普通建筑物很简单,采用简单平均数算法即可求出分摊系数。到那时对于较为复杂的建筑或者功能较多的建筑,就要加权。加权的原则就是谁收益,谁承担。谁收益多,谁多分摊,谁没有收益,谁不分摊。实际计算中,有时无法对收益的多少进行具体全面的测度,甚至忽视了部分消费者的权益。
4、测量中的偏心测量问题
通常技术人员在测度数据时,将棱镜的后背位置直接面向仪器。而在有些情况下则不能如此处理,其原因是棱镜本身具有一定的体积。这么处理的后果就是棱镜中心测度出的数据不是房产焦点处的数据,而是焦点附近的数据。此时要采用角度偏心观测值以是结果更为客观和精确。只有将棱镜的后背位置放置在合适的位置,或者进行精确的数据处理,才能达到数据的无偏性,进而达到房产测量的准确。
三、房产测绘不足的改进方法
1、加强法律法规的制定，为测绘提供法律政策的依据
我国当前与测绘相关的法律制度有《测绘法》、《房产测绘管理办法》、《城市房地产管理法》等。这些法律法规都对房产测绘的顺利进行起到了规范性的作用。这些法律法规对房产测绘的管理体系、资格管理、成果管理等等都做了明确的规定，能够有效地规范房地产测绘事务。但是当前仍然缺乏一些地方性的法律规范来针对不同地区的不同情况进行指导。首先，这些法律规范要能够为支持房产测绘的发展提供必要的支持。并且地方性法律法规的制定一定不能违反其上位法的相关规定，要明确各部门的职责问题，要在避免各个部门权利重叠较差的基础上，保证不会出现法律真空。房产测绘管理部门要加强对相关法律法规的宣传与公示，让更多的人注意到这些法律法规，并且真正做到有法可依，有法必依。
2、加强对房地产测绘过程的控制
过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。当前随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。应当加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。
3、测绘部门自身要加强管理
测绘部门作为测绘工作的主要参与者，应当充当一个第三方的角色。要充分的认识到测绘数据的准确性关系到市场经济秩序的顺利进行，要树立公正守法的思想态度。测绘部门领导也要加强对部门人员素质的培养工作，提高测绘队伍的整体素质，保证测绘工作的质量，实现消费者利益与开发商利益的均衡。组织部门员工积极的开展相关法律法规的学习，提高测绘员工的认识，让测绘人员能够在不断提高自身专业技能的同时，也能不断提高道德素质，正确的处理业务问题。
4、建立完善的测绘结果公示制度
在测绘过程当中，要实施全程的公开透明化操作，可以让消费者全程参与跟踪。在必要时，可以考虑对整个测绘过程进行录像等方法，后期为消费者提供复查的依據。一旦经过测绘审核通过的数据，包括房产项目名称、房产开发单位、测绘责任单位、测绘成果以及测绘具体责任人都进行详细的登记，以方便消费者进行查询。信息化程度较高的地区可以考虑将相关的信息放到互联网上进行公示，这样消费者就可以通过网络对测绘结果进行查询。测绘行业也可以成立行业协会，通过行业协会来建立行业规范，强化资格的管理与认证。积极的引进社会人士的参与，加强对行会的监督，充分体现行业的公开透明性。政府部门也应当加强对行业协会的推进力度，加快测绘行业的立法进程，通过法律规范实现对测绘行业的规范引导与监督，促进测绘行业的有序发展。
结束语
总之，在对测绘行业管理体系的建立上面,要将我国的基本国情考虑到其中,来建立符合我国发展的测绘管理体系。并在测绘市场上规范其市场行为,将市场的竞争模式进行正确的引导,使行业的发展更加的健康。在工作之中,要注重行业间的交流,并在测绘工作科学化和人性化方面加强建设,通过这样的有效管理手段,来使测绘行业能够有序合理的向前发展。
参考文献
[1]杨威.陈涛.房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见[J].黑龙江科技信息，2013.
[2]王建英.浅析房屋测绘中的重要措施[J].房地产导刊,2011.
[3]蒋明哲.测绘工程中相关问题的探讨[J].经济技术协作信息,2010(4).
关键词：房产测绘； 问题； 解决措施
中图分类号： F293.33文献标识码： A
引言
房产测绘首先可以为房产的交易等提供有效的依据。房地产管理部门通过房产测绘对房产进行管理，经过房产管理部门审核确认的测绘数据在某些程度上为相关法律提供了基础的资料。其次，房产测绘也为商品房的交易提供了基础数据的支持。现在商品房交易频繁，通过房产测绘得出的数据为支持房产的交易提供了必要的条件。然后，房产测绘也为社会提供了一些公共服务的功能。房产测绘的数据对于加强城市的改造、改善城市的规划布局都有着重要的作用。
一、房产测绘概念及主要作用
房产测绘主要是指利用先进的测绘仪器，同时结合良好的测绘技术，辅以专业的测量手法，来对房屋的具体参数进行统计，并且进行归档，为房地产管理部门以及其他用户提供精确地信息。房产测绘的内容是多样化的，具体包括房产面积测算、房产变更测量、房产成果检查与验收、房产调查、房产平面控制的测量、房产图纸的绘制等等。我国房地产行业在近些年发展的非常迅速，尤其是在一二线城市，房地产行业突飞猛进。当前我国的房地产行业中，商品房的比例占有较大的比重，并且商品房的面积问题经常成为消费者投诉开发商的一个重要因素。在我国，进行销售的商品房面积一般都是事先经过测量的，并且向消费者公开测量的全过程。明确向消费者展示公摊等面积，保证了商品房交易的有序进行。房屋的测绘角色是独立于开发商与消费者之外的第三方，是独立的一个系统，应当为保证房产交易的顺利有序进行提供充足的依据与保障。
二、房产测量中的问题
1、楼梯面积定义与存在问题
根据近年来国家出台的规定,永久性结构的室外楼梯,应当考虑加入每一楼层的水平投影面积进行计算；而无顶盖的室外楼梯的建筑面积要采取各层面积的二分之一参与计算。而在实际使用之中,经常采取的处理方法是只在最顶的一层采取二分之一面积,其他楼层均采用原始面积。而房地产市场中的数据是对室外楼梯的计算,并没有严格遵守国家的相关规定。根据相关规定,楼梯间的面积测算应当基于实际自然层面积进行计算。但是对于什么属于楼梯间,在国家的规定上并没有明确的规定。因此就造成了在实际使用中十分混乱,影响了房地产行业的测算,也导致了很多纠纷。
2、阳台面积测算中存在的问题
在国家的相关规定上明确要求,对有柱走廊的测算应当按照柱外围的投影面积进行测算,而住宅阳台的测度需要依赖于进一步的分类测度。有柱与无柱的分类应当按照以下的标准来进行区别:首先,应当考察是否具有住户门口的承重墙,一般而言,有柱走廊的是各个房间所共有,支撑整个建筑体；其次,如果有柱走廊是专门为某一个屋子建筑,就要使用投影面积的测度方法。
3、共有面积分摊问题
在房屋建筑上面,不可避免的将会出现住户面积的共同拥有,所以在对这方面的分摊上面是测绘工作的主要职能之一。对于一般的住宅建筑来说,应当在得出明确的建筑内面积前提下,再进行共有面积的分摊。在房产中,共有面积的分摊问题是极为重要的,所以在处理上面就需要按照一定的规则进行。分摊系数的意义就在于它能够表示出每一住户应当分摊多少建筑面积,从而避免住户的合理权益受到损害。普通建筑物很简单,采用简单平均数算法即可求出分摊系数。到那时对于较为复杂的建筑或者功能较多的建筑,就要加权。加权的原则就是谁收益,谁承担。谁收益多,谁多分摊,谁没有收益,谁不分摊。实际计算中,有时无法对收益的多少进行具体全面的测度,甚至忽视了部分消费者的权益。
4、测量中的偏心测量问题
通常技术人员在测度数据时,将棱镜的后背位置直接面向仪器。而在有些情况下则不能如此处理,其原因是棱镜本身具有一定的体积。这么处理的后果就是棱镜中心测度出的数据不是房产焦点处的数据,而是焦点附近的数据。此时要采用角度偏心观测值以是结果更为客观和精确。只有将棱镜的后背位置放置在合适的位置,或者进行精确的数据处理,才能达到数据的无偏性,进而达到房产测量的准确。
三、房产测绘不足的改进方法
1、加强法律法规的制定，为测绘提供法律政策的依据
我国当前与测绘相关的法律制度有《测绘法》、《房产测绘管理办法》、《城市房地产管理法》等。这些法律法规都对房产测绘的顺利进行起到了规范性的作用。这些法律法规对房产测绘的管理体系、资格管理、成果管理等等都做了明确的规定，能够有效地规范房地产测绘事务。但是当前仍然缺乏一些地方性的法律规范来针对不同地区的不同情况进行指导。首先，这些法律规范要能够为支持房产测绘的发展提供必要的支持。并且地方性法律法规的制定一定不能违反其上位法的相关规定，要明确各部门的职责问题，要在避免各个部门权利重叠较差的基础上，保证不会出现法律真空。房产测绘管理部门要加强对相关法律法规的宣传与公示，让更多的人注意到这些法律法规，并且真正做到有法可依，有法必依。
2、加强对房地产测绘过程的控制
过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。当前随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。应当加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。
3、测绘部门自身要加强管理
测绘部门作为测绘工作的主要参与者，应当充当一个第三方的角色。要充分的认识到测绘数据的准确性关系到市场经济秩序的顺利进行，要树立公正守法的思想态度。测绘部门领导也要加强对部门人员素质的培养工作，提高测绘队伍的整体素质，保证测绘工作的质量，实现消费者利益与开发商利益的均衡。组织部门员工积极的开展相关法律法规的学习，提高测绘员工的认识，让测绘人员能够在不断提高自身专业技能的同时，也能不断提高道德素质，正确的处理业务问题。
4、建立完善的测绘结果公示制度
在测绘过程当中，要实施全程的公开透明化操作，可以让消费者全程参与跟踪。在必要时，可以考虑对整个测绘过程进行录像等方法，后期为消费者提供复查的依據。一旦经过测绘审核通过的数据，包括房产项目名称、房产开发单位、测绘责任单位、测绘成果以及测绘具体责任人都进行详细的登记，以方便消费者进行查询。信息化程度较高的地区可以考虑将相关的信息放到互联网上进行公示，这样消费者就可以通过网络对测绘结果进行查询。测绘行业也可以成立行业协会，通过行业协会来建立行业规范，强化资格的管理与认证。积极的引进社会人士的参与，加强对行会的监督，充分体现行业的公开透明性。政府部门也应当加强对行业协会的推进力度，加快测绘行业的立法进程，通过法律规范实现对测绘行业的规范引导与监督，促进测绘行业的有序发展。
结束语
总之，在对测绘行业管理体系的建立上面,要将我国的基本国情考虑到其中,来建立符合我国发展的测绘管理体系。并在测绘市场上规范其市场行为,将市场的竞争模式进行正确的引导,使行业的发展更加的健康。在工作之中,要注重行业间的交流,并在测绘工作科学化和人性化方面加强建设,通过这样的有效管理手段,来使测绘行业能够有序合理的向前发展。
参考文献
[1]杨威.陈涛.房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见[J].黑龙江科技信息，2013.
[2]王建英.浅析房屋测绘中的重要措施[J].房地产导刊,2011.
[3]蒋明哲.测绘工程中相关问题的探讨[J].经济技术协作信息,2010(4).