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【摘要】我国多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态，个别地方曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象，经过前几年的调整，逐步走向平衡，经济泡沫已大为减少。
【关键词】房地产业；泡沫经济
【中图分类号】F293.3 文献标识码：B 文章编号：1673-8500（2013）03-0035-01
随着近年来房地产业的持续升温，房价的持续盘升和房地产商的大肆圈地，更多的人开始关注起这样一个问题：我国房地产业是不是有些过热了？在京举办过的“中国地产十年论坛”，对2002年房地产市场的“过热”是否会再度滋生泡沫，也展开了积极的探讨。事实上，这场争论已经不仅仅局限于房地产业内，也把老百姓的目光吸引了过来，而经济学家的观点及近期政府相关部门联合出面说话，更是把这场争论引向深入。
1 正确理解泡沫经济与经济泡沫的关系
泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
2 我国房地产市场与国外相比。有两点值得注意：
一是房地产业的投资相当大一部分来自银行的贷款，如果加上购房者向银行的贷款，对银行的依赖性更大（一般估计要在70%以上）。这已成为银行业的一个沉重包袱，而且其中有一部分已成为坏账，影响到了金融业的深入改革。
二是在房地产业中的“权钱交易”等腐败现象已多有揭露，这个领域里的腐败现象必须彻底清除，才能保证今后的健康发展。最近德国《商报》在评论中国经济形势时说：“经济学家们首先担心的是贷款额的巨额增长，它的增长速度是国内生产总值的3至4倍”，“最糟糕的泡沫存在于已占中国经济增长四分之一的房地产业。低价贷款使该行业越来越过热”。这种意见应该引起我们的注意。
3 房地产业与泡沫经济的存在利弊
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
4 辩证地看待当前我国的房地产市场形势
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，其主要标志是：
1、房地产商品的供给需求分析。虽然和其他商品一样，随着房地产价格的上涨，房地产商品的供给会增加，但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设（房地产供给）需要大量的资金，建设周期长，使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。同时，由于可供房地产建设的土地供给十分有限，房地产建设不可能无限增加；而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求，厂商的市场进入障碍很高，这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。
我国改革开放以来，虽然随着经济增长，人民收入水平的不断提高，同时对房地产的有效需求也在不断增长。但是，由于存在房地产投资，房地产炒作的出现，加上信息不对称，非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用，银行的按揭贷款支持，许多潜在的投资需求变为实际，使得需求曲线向右移动。但是，由于房地产供给需要大量资金，建设周期长，且土地稀缺，使得房地产供给曲线价格弹性较小，供给曲线比较陡峭。因此，在需求曲线向右移动的同时，价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。
2、加强对房地产中介机构的管理
不可否认，房地产中介机构对存量房的交易安全还是有相当大的影响的。因此，在建立健全存量房交易资金监管制度的同时，还应加强对房地产中介机构的管理。
首先，我国应下大力气整顿房地产中介行业。当前我国的房地产中介行业门槛过低，从业人员的素质也不高。对没有营业执照、中介服务机构资质证书与房地产经纪人资格证的“三无”房产中介或者证照不全的房产中介应坚决清理。对挪用客户资金的经纪机构及其从业人员的违法违规行为，应当严格按照相关法律法规的规定予以严肃处理。同时可以选取部分违法违规典型案例予以曝光，既能对类似的违规形成一定的震慑力，也能提高交易各方的警惕性。
其次，主管部门应转变思想观念。管理并不意味着一味地限制，管理的目的应当是为了促进更好的发展。如香港专门管理房地产代理行业的政府机构——地产监管局，其使命便是提高房地产经纪业的服务水平，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的房地产交易。因此，我国的房地产中介机构的管理主体也应转变管理理念，以推动我国房地产中介业的发展。
再次，我国可以借鉴发达国家的经验，充分开发、调动房地产中介行业协会的行业协调、行业自律功能，使其在维护公平竞争、查处违规行为和组织培训、考核，提高中介机构和人员素质等方面发挥其应有的作用，加大对房地产中介行业的监管力度，从而维护市场稳定地向健康的方向发展。
从总体上看，我国多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态，个别地方曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象，经过前几年的调整，逐步走向平衡，经济泡沫已大为减少。但也应清醒地看到泡沫增多的局部现象，不能掉以轻心。当前的任务是要继续采取行之有效的政策措施，扩大有效需求，促进销售，平衡供求，适当控制增速，消除某些隐患，平稳发展，使繁荣期延续得更长一些。
【关键词】房地产业；泡沫经济
【中图分类号】F293.3 文献标识码：B 文章编号：1673-8500（2013）03-0035-01
随着近年来房地产业的持续升温，房价的持续盘升和房地产商的大肆圈地，更多的人开始关注起这样一个问题：我国房地产业是不是有些过热了？在京举办过的“中国地产十年论坛”，对2002年房地产市场的“过热”是否会再度滋生泡沫，也展开了积极的探讨。事实上，这场争论已经不仅仅局限于房地产业内，也把老百姓的目光吸引了过来，而经济学家的观点及近期政府相关部门联合出面说话，更是把这场争论引向深入。
1 正确理解泡沫经济与经济泡沫的关系
泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
2 我国房地产市场与国外相比。有两点值得注意：
一是房地产业的投资相当大一部分来自银行的贷款，如果加上购房者向银行的贷款，对银行的依赖性更大（一般估计要在70%以上）。这已成为银行业的一个沉重包袱，而且其中有一部分已成为坏账，影响到了金融业的深入改革。
二是在房地产业中的“权钱交易”等腐败现象已多有揭露，这个领域里的腐败现象必须彻底清除，才能保证今后的健康发展。最近德国《商报》在评论中国经济形势时说：“经济学家们首先担心的是贷款额的巨额增长，它的增长速度是国内生产总值的3至4倍”，“最糟糕的泡沫存在于已占中国经济增长四分之一的房地产业。低价贷款使该行业越来越过热”。这种意见应该引起我们的注意。
3 房地产业与泡沫经济的存在利弊
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
4 辩证地看待当前我国的房地产市场形势
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，其主要标志是：
1、房地产商品的供给需求分析。虽然和其他商品一样，随着房地产价格的上涨，房地产商品的供给会增加，但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设（房地产供给）需要大量的资金，建设周期长，使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。同时，由于可供房地产建设的土地供给十分有限，房地产建设不可能无限增加；而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求，厂商的市场进入障碍很高，这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。
我国改革开放以来，虽然随着经济增长，人民收入水平的不断提高，同时对房地产的有效需求也在不断增长。但是，由于存在房地产投资，房地产炒作的出现，加上信息不对称，非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用，银行的按揭贷款支持，许多潜在的投资需求变为实际，使得需求曲线向右移动。但是，由于房地产供给需要大量资金，建设周期长，且土地稀缺，使得房地产供给曲线价格弹性较小，供给曲线比较陡峭。因此，在需求曲线向右移动的同时，价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。
2、加强对房地产中介机构的管理
不可否认，房地产中介机构对存量房的交易安全还是有相当大的影响的。因此，在建立健全存量房交易资金监管制度的同时，还应加强对房地产中介机构的管理。
首先，我国应下大力气整顿房地产中介行业。当前我国的房地产中介行业门槛过低，从业人员的素质也不高。对没有营业执照、中介服务机构资质证书与房地产经纪人资格证的“三无”房产中介或者证照不全的房产中介应坚决清理。对挪用客户资金的经纪机构及其从业人员的违法违规行为，应当严格按照相关法律法规的规定予以严肃处理。同时可以选取部分违法违规典型案例予以曝光，既能对类似的违规形成一定的震慑力，也能提高交易各方的警惕性。
其次，主管部门应转变思想观念。管理并不意味着一味地限制，管理的目的应当是为了促进更好的发展。如香港专门管理房地产代理行业的政府机构——地产监管局，其使命便是提高房地产经纪业的服务水平，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的房地产交易。因此，我国的房地产中介机构的管理主体也应转变管理理念，以推动我国房地产中介业的发展。
再次，我国可以借鉴发达国家的经验，充分开发、调动房地产中介行业协会的行业协调、行业自律功能，使其在维护公平竞争、查处违规行为和组织培训、考核，提高中介机构和人员素质等方面发挥其应有的作用，加大对房地产中介行业的监管力度，从而维护市场稳定地向健康的方向发展。
从总体上看，我国多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态，个别地方曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象，经过前几年的调整，逐步走向平衡，经济泡沫已大为减少。但也应清醒地看到泡沫增多的局部现象，不能掉以轻心。当前的任务是要继续采取行之有效的政策措施，扩大有效需求，促进销售，平衡供求，适当控制增速，消除某些隐患，平稳发展，使繁荣期延续得更长一些。