试探房地产业与泡沫经济

来源 :祖国·建设版 | 被引量 : 0次 | 上传用户:JSHjanet
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  【摘要】我国多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态,个别地方曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象,经过前几年的调整,逐步走向平衡,经济泡沫已大为减少。
  【关键词】房地产业;泡沫经济
  【中图分类号】F293.3 文献标识码:B 文章编号:1673-8500(2013)03-0035-01
  随着近年来房地产业的持续升温,房价的持续盘升和房地产商的大肆圈地,更多的人开始关注起这样一个问题:我国房地产业是不是有些过热了?在京举办过的“中国地产十年论坛”,对2002年房地产市场的“过热”是否会再度滋生泡沫,也展开了积极的探讨。事实上,这场争论已经不仅仅局限于房地产业内,也把老百姓的目光吸引了过来,而经济学家的观点及近期政府相关部门联合出面说话,更是把这场争论引向深入。
  1 正确理解泡沫经济与经济泡沫的关系
  泡沫经济与经济泡沫既有区别,又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素,如金融证券、债券、地价和金融投机交易等,只要控制在适度的范围中,对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多,过度膨胀,严重脱离实体资本和实业发展需要的时候,才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见,泡沫经济是个贬义词,而经济泡沫则是个中性范畴。所以,不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号,既要承认经济泡沫存在的客观必然性,又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
  2 我国房地产市场与国外相比。有两点值得注意:
  一是房地产业的投资相当大一部分来自银行的贷款,如果加上购房者向银行的贷款,对银行的依赖性更大(一般估计要在70%以上)。这已成为银行业的一个沉重包袱,而且其中有一部分已成为坏账,影响到了金融业的深入改革。
  二是在房地产业中的“权钱交易”等腐败现象已多有揭露,这个领域里的腐败现象必须彻底清除,才能保证今后的健康发展。最近德国《商报》在评论中国经济形势时说:“经济学家们首先担心的是贷款额的巨额增长,它的增长速度是国内生产总值的3至4倍”,“最糟糕的泡沫存在于已占中国经济增长四分之一的房地产业。低价贷款使该行业越来越过热”。这种意见应该引起我们的注意。
  3 房地产业与泡沫经济的存在利弊
  房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样,没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。
  4 辩证地看待当前我国的房地产市场形势
  衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为,首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度;其次要看商品房供给与需求的均衡态;再次,要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准,才能进行正确判别。
  以上述基本标准来衡量,其主要标志是:
  1、房地产商品的供给需求分析。虽然和其他商品一样,随着房地产价格的上涨,房地产商品的供给会增加,但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设(房地产供给)需要大量的资金,建设周期长,使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。同时,由于可供房地产建设的土地供给十分有限,房地产建设不可能无限增加;而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求,厂商的市场进入障碍很高,这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。
  我国改革开放以来,虽然随着经济增长,人民收入水平的不断提高,同时对房地产的有效需求也在不断增长。但是,由于存在房地产投资,房地产炒作的出现,加上信息不对称,非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用,银行的按揭贷款支持,许多潜在的投资需求变为实际,使得需求曲线向右移动。但是,由于房地产供给需要大量资金,建设周期长,且土地稀缺,使得房地产供给曲线价格弹性较小,供给曲线比较陡峭。因此,在需求曲线向右移动的同时,价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。
  2、加强对房地产中介机构的管理
  不可否认,房地产中介机构对存量房的交易安全还是有相当大的影响的。因此,在建立健全存量房交易资金监管制度的同时,还应加强对房地产中介机构的管理。
  首先,我国应下大力气整顿房地产中介行业。当前我国的房地产中介行业门槛过低,从业人员的素质也不高。对没有营业执照、中介服务机构资质证书与房地产经纪人资格证的“三无”房产中介或者证照不全的房产中介应坚决清理。对挪用客户资金的经纪机构及其从业人员的违法违规行为,应当严格按照相关法律法规的规定予以严肃处理。同时可以选取部分违法违规典型案例予以曝光,既能对类似的违规形成一定的震慑力,也能提高交易各方的警惕性。
  其次,主管部门应转变思想观念。管理并不意味着一味地限制,管理的目的应当是为了促进更好的发展。如香港专门管理房地产代理行业的政府机构——地产监管局,其使命便是提高房地产经纪业的服务水平,加强对消费者权益的保护,并鼓励公开、公正、诚实的房地产交易。因此,我国的房地产中介机构的管理主体也应转变管理理念,以推动我国房地产中介业的发展。
  再次,我国可以借鉴发达国家的经验,充分开发、调动房地产中介行业协会的行业协调、行业自律功能,使其在维护公平竞争、查处违规行为和组织培训、考核,提高中介机构和人员素质等方面发挥其应有的作用,加大对房地产中介行业的监管力度,从而维护市场稳定地向健康的方向发展。
  从总体上看,我国多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态,个别地方曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象,经过前几年的调整,逐步走向平衡,经济泡沫已大为减少。但也应清醒地看到泡沫增多的局部现象,不能掉以轻心。当前的任务是要继续采取行之有效的政策措施,扩大有效需求,促进销售,平衡供求,适当控制增速,消除某些隐患,平稳发展,使繁荣期延续得更长一些。
其他文献
生态环境艺术设计的研究,主要是研究如何把几方面的规划原则细化为具体的设计手法,把“生态”概念转化为可操作的空间布局和物质建设的设计原则。生态环境艺术设计必须以人和自然均衡整合为根本,以人与自然的动态和谐及协同发展为中心,人、生物和非生物环境通过长期的相互作用逐步形成一种和谐、均衡的系统。为此,生态环境艺术设计要遵循以下几个面的设计原则和观点。  1 人本性原则  生态环境艺术设计应“以人为本”,以
期刊
【摘要】预应力混凝土是一门新技术,它是在构件承受外荷载前,预先在构件的受拉区对混凝土施加预压力,这种压力通常称为预应力。提高了构件的抗裂度和刚度。但是在混凝土施工过程中施工工艺总是存在很多问题,使得施工质量有所影响。本文论述了混凝土结构工程施Y-Y_.艺存在的问题,并提出了相应的应对措施。  【关键词】混凝土结构;工程施工;问题;对策  【中图分类号】TV523 文献标识码:B 文章编号:1673
期刊
【摘要】环保节能型的建筑设计需要充分考虑节能、健康、节电及循环利用等几个方面,只有这样,才能使建筑真正实现环保节能。  【关键词】建筑设计;环保节能;设计措施  【中图分类号】TU2 文献标识码:B 文章编号:1673-8500(2013)03-0013-01  建筑节能包含了建筑设计中每一个环节节能的总和,是针对建筑在选址、规划、设计、建造及使用的过程中,进行合理的设计规划,运用新型节能材料、设
期刊
【摘要】本文将从公路桥梁施工监理信息的基本任务、构成与分类、信息流程、信息收集等方面对公路桥梁施工过程中监理信息管理进行分析阐述,并对_公路桥梁施工的组织协调原则进行简要的论述,希望能够对指导和提高公路桥梁施工工作有一定的借鉴作用。  【关键词】监理信息信息管理组织协调  【中图分类号】U448.14 文献标识码:B 文章编号:1673-8500(2013)03-0025-01  1 公路桥梁的施
期刊
桥梁上部结构荷载通常较大,后期质量稳定、承载能力高的钻孔灌注桩往往成为绝大多数桥梁工程首选的基础形式。桥梁桩基的设计是否得当,对工程造价、质量、工期及使用影响很大。笔者结合工作实践,就桩基设计中的一些问题进行初步探讨。  1 正确区分端承桩和摩擦桩等桩基类型  通常认为,凡嵌岩桩必为端承桩,凡端承桩均不考虑土层侧阻力。实际上,大量现场结果表明:桩侧阻力、端阻力的发挥性状与上覆土层的性质和厚度、桩长
期刊
【摘要】基层水利工程,施工质量非常重要。针对施工过程中影响基层水利工程质量的因素以及如何提高基层水利工程施工的质量做了一些探讨。  【关键词】基层水利工程质量问题提高  【中图分类号】F416.9 文献标识码:B 文章编号:1673-8500(2013)03-0032-01  目前许多基层水利工程是由农村自行经营承建的。由于多种因素的存在,直接导致了工程建设的质量问题,甚至出现“豆腐渣”工程。为了
期刊
【摘要】文章分析了路桥过渡段产生不均匀沉降的主要原因,路桥过渡段的结构设计措施及施工控制进行了探讨。  【关键词】过渡段;不均匀沉降;控制措施  【中图分类号】U448.14 文献标识码:B 文章编号:1673-8500(2013)03-0023-02  1 路桥过渡段产生不均匀沉降的原因  1.1桥台台背路堤压实度不满足要求。所有桥梁、通道和明涵等都要求台背填土处治。然而,台后填土压实度由施工用
期刊
【摘要】数控机床的改造在机械加工行业中的应用越来越广,对于数控机床改造的特点进行了分析,并在此基础上对提高数控机床改造的精度的常见的几点方法进行了详细的阐述,对数控机床的改造具有一定的指导作用。  【关键词】数控机床精度  【中图分类号】TG659 文献标识码:B 文章编号:1673-8500(2013)03-0032-02  前几年,我国很多单位从国外引进了很多中高档数控机床,有的服役期满,有的
期刊
【摘要】PLC系统是长输管线自动控制系统的核心部分,关系到整个系统运行的可靠性,如何合理设计和利用PLC系统,这长输管线安全平稳运行的重要课题之一。本文将从两方面做探讨,促使国内长输管线自控系统的管理和使用上一新台阶。  【关键词】长输管线PLC自动控制水击保护自整定  一套完整的自动化控制系统可分上位机、PLC、现场设备三部分,PLC作为自动化控制系统核心部分,关系到自动控制系统的控制命令、逻辑
期刊
【摘要】凡事有生物生存的地方就存在生态系统,就有生态系统的结构与功能。对生态系统的建设,主要是构建其完善的合理的结构与充分发挥它所具有的功能,让人类获得更高的生态效益、社会效益与经济效益。  【关键词】生态学理论城市大园林城市生态系统  【中图分类号】S688 文献标识码:B 文章编号:1673-8500(2013)03-0026-02  凡事有生物生存的地方就存在生态系统,就有生态系统的结构与功
期刊