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摘 要：目前，“学区房热潮”已凸显成为当今社会的一个重要现象，成为城市生活的一个重要话题。学区房的产生与“就近入学”招生政策紧密相关。随着竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学、中学学区的房产。于是，学区房成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房价格普遍远远高出其他房源，尽管价格不菲，但仍供不应求。本文针对“学区房”热潮这一现象的现状进行调查，并从正、负外部性两个角度进行了具体分析，最后提出针对性的政策建议。
关键词：学区房;外部性
一、“就近入學”招生政策解读
目前的九年制义务教育分为民办和公办两种，民办学校一般没有学区划分的概念，可以从较大的区域范围招生;而公办中小学目前则实行“就近入学”的学区划分原则，为了达到公平公正，录取学生时一般实行房地产、实际居住地、户口本三证合一的录取方法，凡在本学区内随父母、祖父母、外祖父母（包括法定监护人）有常住户口并居住的适龄儿童，均可在该学区报名入学。
这里需要注意的是，有些住宅虽然与重点学校仅有一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。所谓的就近入学并不是指到离家最近的学校就读，而是指由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童、少年提供就近入学的义务教育名额。按照现行规定，招生是具有一定地理范围的，是按照小区或街道整体划分的。因此学区划分具有相对稳定性。
二、学区房供销现状
自1998年以来，我国房地产迅速发展，对GDP增长的贡献率比重不断攀升。本文选取2008年到2018年为区间，通过官方数据可以看出：2008年房地产增加值为14738.7亿元，而仅2018年上半年房地产增加值就达到28797.6亿元，保守估计2018年全年房地产增加值可达57600亿元;房地产占GDP比重从2008年的4.61%到2018上半年的6.87%，同样表现出稳步上升的态势。
在这样一个大背景下，学区房作为房地产的重要组成部分，其背后也隐藏着高额利润。以太原市为例，本文选取了太原市五所中学附近学区房作为研究对象，分别为山西大学附属中学（小店区均价14300元/m2）、太原市第五中学（小店区均价14300元/m2）、太原四十八中（小店区均价14300元/m2）、太原市第二外国语学校（杏花岭区均价9500元/m2）、太原十五中（迎泽区均价11900元/m2）。通过查找汇总数据得出以下结论：所选五所中学附近学区房价格普遍高出各中学所在区房子均价。其中，山西大学附属中学学区房价格高出小店区均价一倍之多，小店区作为太原市房价均价最高的区域，学区房均价高达每平米3万元;同样位于小店区的太原市第五中学及太原四十八中学区房均价分别高出小店区均价46.9%、14.2%;太原市第二外国语学校学区房均价高出杏花岭区均价达68.4%;太原十五中学区房均价高出迎泽区均价达9.2%。综上，学区房房价普遍高于均价，少则近10%，多则100%。
三、学区房的外部性分析
（一）正外部性
教育资源对周边住宅价格存在正向影响，从整体来看，教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高，小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分，其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。此外，教育资源质量作用大于学校数量，学校数量对房屋价格的影响普遍较小，教育质量对于房价的影响比较平稳，且程度均较高。
（二）负外部性
需求过于旺盛，供给严重短缺，这种供求关系的严重脱节，是一种不均衡状态，必然会导致家庭对学区房展开竞价，同时对社会产生了一系列负面影响。
1.引起教育资源分配不公。
从制度设计上说，这无疑是进步的，可惜过于理想化了。此前教育发展以重点、精细化发展模式为主，导致各地区的教育资源分配并不平均，这一软肋制约了制度的执行，加上一些房产商、中介和学校恶意利用重点学校的概念，导致市场越来越畸形，市场通过价格机制配置优质教育资源，使得教育资源分配不公平，由此衍生的学区房的本质是把教育资源和商品住房挂钩，这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭负担的深度，学区房高昂的价格让穷人望楼兴叹，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买学区房，并享受着相对优质的教育资源。
2.形成城市的“藩篱”
在某种意义上说，好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成了城市的藩篱。在良好的竞争氛围下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人，随着高收入家庭数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至达到分离均衡，在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高昂的价格和供不应求的市场状况，不得不使我们警惕可能产生的“马太效应”的担忧。
3.导致消费挤兑现象
当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、旅游等。此种行为一方面影响了人们生活质量，另一方面不利于其他行业的发展，尤其在经济低迷时，对于我国经济增长是一种负效应。
4.影响社会的和谐稳定
由于活跃于市场的学区房大多为二手房，在购置学区房时常常发生原户主迟迟未将户口迁出，而购房者则未能将户口迁入，从而无法真正做到买房落户，对口入学。不仅造成了社会的不安定，甚至可能由此引发民事、刑事案件。此外，由于学区制度引起“马太效应”，本质上是社会强势群体对社会弱势群体平等的教育权的掠夺，必将加速社会财富和权力的两极分化，加剧社会矛盾，影响社会的和谐稳定。
四、结论与政策建议
学区房价格目前畸高，并出现了不健康的增长趋势，这既是房地产市场运行的结果，也是住房政策、教育政策推动和社会公众对于优质教育资源热衷的结果。究其根本就是需求旺盛与供给短缺所导致的均衡偏离。为遏制学区房热的负面效应，应从如下几个方面着手：首先，我们应该从政策上、规划上采取更积极、更有效的措施，推进教育资源均衡化;其次，从思想上引导人们转变观念，选择力所能及的房子，多方面培养孩子;再者，从市场上通过制定相关的住房政策和房贷政策来规范市场秩序，杜绝因市场信息不对称带来的诸如中介地产商的不实行为。只有这样，学区房价格才会趋于平稳，才能真正维护和保证教育资源的公平性和公共利益。
参考文献
[1]范荣.我国现行义务教育政策下学区房现象研究[D].青岛大学，2016.
[2]杨飞.中国高房价成因的供求分析与对策[J].经济与管理，2009（5）.
[3]刘洪玉，郑思齐.城市与房地产经济学[M].中国建筑工业出版社，2007.
关键词：学区房;外部性
一、“就近入學”招生政策解读
目前的九年制义务教育分为民办和公办两种，民办学校一般没有学区划分的概念，可以从较大的区域范围招生;而公办中小学目前则实行“就近入学”的学区划分原则，为了达到公平公正，录取学生时一般实行房地产、实际居住地、户口本三证合一的录取方法，凡在本学区内随父母、祖父母、外祖父母（包括法定监护人）有常住户口并居住的适龄儿童，均可在该学区报名入学。
这里需要注意的是，有些住宅虽然与重点学校仅有一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。所谓的就近入学并不是指到离家最近的学校就读，而是指由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童、少年提供就近入学的义务教育名额。按照现行规定，招生是具有一定地理范围的，是按照小区或街道整体划分的。因此学区划分具有相对稳定性。
二、学区房供销现状
自1998年以来，我国房地产迅速发展，对GDP增长的贡献率比重不断攀升。本文选取2008年到2018年为区间，通过官方数据可以看出：2008年房地产增加值为14738.7亿元，而仅2018年上半年房地产增加值就达到28797.6亿元，保守估计2018年全年房地产增加值可达57600亿元;房地产占GDP比重从2008年的4.61%到2018上半年的6.87%，同样表现出稳步上升的态势。
在这样一个大背景下，学区房作为房地产的重要组成部分，其背后也隐藏着高额利润。以太原市为例，本文选取了太原市五所中学附近学区房作为研究对象，分别为山西大学附属中学（小店区均价14300元/m2）、太原市第五中学（小店区均价14300元/m2）、太原四十八中（小店区均价14300元/m2）、太原市第二外国语学校（杏花岭区均价9500元/m2）、太原十五中（迎泽区均价11900元/m2）。通过查找汇总数据得出以下结论：所选五所中学附近学区房价格普遍高出各中学所在区房子均价。其中，山西大学附属中学学区房价格高出小店区均价一倍之多，小店区作为太原市房价均价最高的区域，学区房均价高达每平米3万元;同样位于小店区的太原市第五中学及太原四十八中学区房均价分别高出小店区均价46.9%、14.2%;太原市第二外国语学校学区房均价高出杏花岭区均价达68.4%;太原十五中学区房均价高出迎泽区均价达9.2%。综上，学区房房价普遍高于均价，少则近10%，多则100%。
三、学区房的外部性分析
（一）正外部性
教育资源对周边住宅价格存在正向影响，从整体来看，教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高，小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分，其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。此外，教育资源质量作用大于学校数量，学校数量对房屋价格的影响普遍较小，教育质量对于房价的影响比较平稳，且程度均较高。
（二）负外部性
需求过于旺盛，供给严重短缺，这种供求关系的严重脱节，是一种不均衡状态，必然会导致家庭对学区房展开竞价，同时对社会产生了一系列负面影响。
1.引起教育资源分配不公。
从制度设计上说，这无疑是进步的，可惜过于理想化了。此前教育发展以重点、精细化发展模式为主，导致各地区的教育资源分配并不平均，这一软肋制约了制度的执行，加上一些房产商、中介和学校恶意利用重点学校的概念，导致市场越来越畸形，市场通过价格机制配置优质教育资源，使得教育资源分配不公平，由此衍生的学区房的本质是把教育资源和商品住房挂钩，这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭负担的深度，学区房高昂的价格让穷人望楼兴叹，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买学区房，并享受着相对优质的教育资源。
2.形成城市的“藩篱”
在某种意义上说，好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成了城市的藩篱。在良好的竞争氛围下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人，随着高收入家庭数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至达到分离均衡，在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高昂的价格和供不应求的市场状况，不得不使我们警惕可能产生的“马太效应”的担忧。
3.导致消费挤兑现象
当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、旅游等。此种行为一方面影响了人们生活质量，另一方面不利于其他行业的发展，尤其在经济低迷时，对于我国经济增长是一种负效应。
4.影响社会的和谐稳定
由于活跃于市场的学区房大多为二手房，在购置学区房时常常发生原户主迟迟未将户口迁出，而购房者则未能将户口迁入，从而无法真正做到买房落户，对口入学。不仅造成了社会的不安定，甚至可能由此引发民事、刑事案件。此外，由于学区制度引起“马太效应”，本质上是社会强势群体对社会弱势群体平等的教育权的掠夺，必将加速社会财富和权力的两极分化，加剧社会矛盾，影响社会的和谐稳定。
四、结论与政策建议
学区房价格目前畸高，并出现了不健康的增长趋势，这既是房地产市场运行的结果，也是住房政策、教育政策推动和社会公众对于优质教育资源热衷的结果。究其根本就是需求旺盛与供给短缺所导致的均衡偏离。为遏制学区房热的负面效应，应从如下几个方面着手：首先，我们应该从政策上、规划上采取更积极、更有效的措施，推进教育资源均衡化;其次，从思想上引导人们转变观念，选择力所能及的房子，多方面培养孩子;再者，从市场上通过制定相关的住房政策和房贷政策来规范市场秩序，杜绝因市场信息不对称带来的诸如中介地产商的不实行为。只有这样，学区房价格才会趋于平稳，才能真正维护和保证教育资源的公平性和公共利益。
参考文献
[1]范荣.我国现行义务教育政策下学区房现象研究[D].青岛大学，2016.
[2]杨飞.中国高房价成因的供求分析与对策[J].经济与管理，2009（5）.
[3]刘洪玉，郑思齐.城市与房地产经济学[M].中国建筑工业出版社，2007.