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摘 要：关于住房公积金个人住房贷款额度的确定，全国各地住房公积金管理中心主要有两种计算方式：一种是以还贷能力为关键因素，另一种是以缴存贡献为关键因素。其中，以还贷能力为关键因素确定贷款额度是主流方式，这主要从贷款资金的安全性出发，但未充分体现职工对公积金制度的贡献度，公平性相对较差。本文以天津市为例，探讨以还贷能力为关键因素确定贷款额度存在的问题，并从分析新加坡和德国保障房贷款标准入手，提出由缴存贡献、还贷能力、互助性和贷款历史等因素综合确定贷款额度。
关键词：住房公积金 贷款额度 缴存贡献 还贷能力
一、基于还贷能力确定贷款额度存在的问题
天津市住房公积金管理中心贷款额度计算公式：公积金贷款额度=[（月工资总额+所在单位住房公积金月缴存额） ×还贷能力系数（40%）-现有贷款月应还款额]×借款期数（月）。
从上述计算公式可知，公积金贷款额度是由月收入总额、还贷能力系数和贷款年限三个变量确定。无论是月收入总额还是贷款期限，都与还贷能力相关，着眼点均是公积金贷款的资金安全，因而还贷能力是该计算公式的关键因素。这种以还贷能力为关键因素确定贷款额度，综合分析主要存在3个问题：
1.基本忽略了职工对公积金制度的贡献。职工对公积金的贡献主要通过缴存余额和缴存时间来体现。上述公式决定职工贷款额度的只是职工当前月份的工资总额，对于职工过往的缴存余额和缴存时间则未予考虑，这种计算方式显然公平性较差。以職工A和职工B为例，这两个职工均无住房贷款，月缴存比例均为11%，贷款期限均为240月。职工A月工资总额8000元，公积金账户缴存余额10000元，累计缴存时间1年；职工B 月工资总额2500元，公积金账户缴存余额120000元，累计缴存时间10年。根据上述公式，职工A的贷款额度为852480元，职工B的缴存额度仅为266400元。很显然职工B对公积金的贡献显然大于职工A，但其的贷款额度仅为职工A的1/3。
2.未追溯既往已结清的公积金贷款。上述贷款额度计算公式，首套房公积金贷款额度使用该公式计算，二套、三套及以上住房也使用该公式。因而，只要公积金贷款政策不限定购房套数，且职工也有足够的经济能力结清上套公积金贷款且不断买房，就能一直享受公积金贷款最高额度。对于这部分职工来说。低利率的公积金贷款降低了他们的购房成本，让他们持续的受惠于公积金制度，并且占用了绝大部分公积金可贷资金。这显然是有悖于公积金制度互助性的，对购买能力较弱的中低收入缴存职工也是不公平的。
3.未充分体现公积金制度的互助性。互助性是《住房公积金管理条例》赋予公积金制度的基本属性之一。所谓互助性，指高、中、低三个收入阶层的职工互相帮助，实现互利多赢。上述贷款额度计算公式，主要是从职工月收入出发，收入越高，贷款额度就越高。对于中低收入职工，一般月收入较低，因而通过此公式计算出的贷款额度就较低。因而，公积金贷款额度应适当向中低收入职工倾斜，让中低收入职工通过公积金贷款能满足基本的住房需求。
二、新加坡和德国保障房贷款标准及启示
1.新加坡公积金贷款标准。新加坡公积金贷款主要执行“低存低贷”的政策（新加坡住房优惠贷款利率十分优惠，仅比公积金普通账户的存款利率高0.1%），贷款标准可以概括为以下三个方面：
1.1最高贷款额度为购房款的90%。即首付的比例为10%，剩余资金均可申请公积金贷款。新加坡的住房优惠贷款由建屋发展局发放，贷款资金来自发行记名债券的融资以及政府提供的低息贷款。由于有政府资金托底，新加坡住房优惠贷款资金充裕，能充分满足购房者的贷款融资需要，住房优惠贷款比例与首付比例能紧密衔接。
1.2购房的月供不得超过家庭月收入的40%，贷款期限最长可达30年。新加坡的公积金贷款也考虑了职工的还贷能力，家庭月收入的多少决定了职工的贷款额度。
1.3中低收入职工的贷款额度与职工购房面积挂钩。一方面，充分保证中低收入者能通过贷款购买住房，另一方面要求居民所购住房与经济能力相称。新加坡限定了不同收入层次的居民可购的保障房面积。一般来说，低收入者所允许购买的保障房面积较小，收入较高者所允许购买的保障房面积较大。
2.德国住房储蓄贷款标准。德国的住房优惠贷款，主要通过住房互助储蓄银行来实现。住房互助储蓄银行在贷款发放中，执行一套严格的贷款标准，主要体现在以下四个方面：
2.1先存后贷。存储要求贷款者必须按照储贷合同定期储蓄，只有储蓄达到所需贷款额的40%-50%并参加储蓄两年以上者，才有资格获得贷款。
2.2贷款额度控制。住房储蓄银行按1：1的比例确定贷款额度，即最高贷款额度=储蓄账户余额×2。
2.3放贷资格与发放顺序与贡献度挂钩。互助储蓄银行每月对储蓄者的资金积累状况及其对住房互助储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的顺序，以保证每个储户都能得到公正平等的贷款机会。
2.4贷款额度严格控制，不足部分由商业银行配贷。德国家庭需自备30%至50%的购房首付款，住房互助储蓄银行只提供合同约定的与个人互助储蓄额固定比例的住房贷款，剩下的通过储蓄银行或抵押银行贷款解决。
3.主要启示。新加坡和德国是住房公积金制度发展较为完善的两个国家，通过上述对这2个国家住房优惠贷款标准的介绍，我们可以得出以下三点启示：
一是公积金贷款标准的制定需以公平为基本准则和依据。所谓公平，即充分体现职工对公积金制度的贡献度，根据贡献度的大小来确定贷款额度的多少。因而，公积金贷款标准的构建，缴存余额和缴存时间是不可忽视的关键因素。
二是公积金贷款标准的制定应能体现公积金制度的互助性。新加坡政府建设并推出了针对不对收入阶层的住房，并为他们制定了相同的贷款比例、相同的月供收入比例以满足所有职工都有权利参与到公积金制度。我们在设计贷款标准时可以借鉴新加坡的经验，即对中低收入职工根据自身经济能力和住房需求，购买户型较小、总价较低的住房应给予支持，从而充分体现公积金制度的互助性，扩大公积金贷款的覆盖面。
三是贷款标准具有持续的稳定性。新加坡住房优惠贷款和德国住房互助储蓄贷款都拥有稳定的贷款标准，不会因时间和市场环境变化而随意改变。新加坡和德国贷款标准的长期稳定有利于使贷款制度保持中立，从而使国民享受到公平的贷款权益。当然，这种稳定性是建立在标准设计科学、合理、具有可持续性的基础之上的。
三、改进建议
1.缴存贡献额度。缴存贡献应以公积金账户余额为基础，综合考虑职工对公积金制度的贡献度，通过连续缴存时间和月缴存基数综合确定缴存贡献系数。计算公式为：缴存贡献额度=公积金账户余额×缴存贡献系数A。
2.还贷能力额度。以职工的月缴存基数为基础，通过贷款期限的长短确定还贷能力系数，一般贷款期限越长，还贷能力系数越高。计算公式为：还贷能力额度=借款职工月缴存基数×还贷能力系数B×至法定退休月数。
3.互助性调整额度。互助性调整额度主要是针对中低收入职工购买住房设计互助性调整额度=（缴存贡献额度+还贷能力额度）×互助性系数C。互助性系数可根据总房款调整系数和收入调整系数综合确定，一般总房款越低、月收入越少，互助性系数就越高。
4.累计已使用额度。累计已使用额度是指职工已经发生的公积金贷款额度，职工以前发生过几笔公积金贷款，将每笔贷款额度相加即得出累计已使用额度，在计算新发放贷款额度时，需将累计已使用额度扣除。
综上所述，贷款额度=缴存贡献额度+还贷能力额度+互助性调整额度-累计已使用额度，代入各自计算公式可得：贷款额度=（缴存贡献额度+还贷能力额度）×（1+互助性系数C）—累计已使用额度。
关键词：住房公积金 贷款额度 缴存贡献 还贷能力
一、基于还贷能力确定贷款额度存在的问题
天津市住房公积金管理中心贷款额度计算公式：公积金贷款额度=[（月工资总额+所在单位住房公积金月缴存额） ×还贷能力系数（40%）-现有贷款月应还款额]×借款期数（月）。
从上述计算公式可知，公积金贷款额度是由月收入总额、还贷能力系数和贷款年限三个变量确定。无论是月收入总额还是贷款期限，都与还贷能力相关，着眼点均是公积金贷款的资金安全，因而还贷能力是该计算公式的关键因素。这种以还贷能力为关键因素确定贷款额度，综合分析主要存在3个问题：
1.基本忽略了职工对公积金制度的贡献。职工对公积金的贡献主要通过缴存余额和缴存时间来体现。上述公式决定职工贷款额度的只是职工当前月份的工资总额，对于职工过往的缴存余额和缴存时间则未予考虑，这种计算方式显然公平性较差。以職工A和职工B为例，这两个职工均无住房贷款，月缴存比例均为11%，贷款期限均为240月。职工A月工资总额8000元，公积金账户缴存余额10000元，累计缴存时间1年；职工B 月工资总额2500元，公积金账户缴存余额120000元，累计缴存时间10年。根据上述公式，职工A的贷款额度为852480元，职工B的缴存额度仅为266400元。很显然职工B对公积金的贡献显然大于职工A，但其的贷款额度仅为职工A的1/3。
2.未追溯既往已结清的公积金贷款。上述贷款额度计算公式，首套房公积金贷款额度使用该公式计算，二套、三套及以上住房也使用该公式。因而，只要公积金贷款政策不限定购房套数，且职工也有足够的经济能力结清上套公积金贷款且不断买房，就能一直享受公积金贷款最高额度。对于这部分职工来说。低利率的公积金贷款降低了他们的购房成本，让他们持续的受惠于公积金制度，并且占用了绝大部分公积金可贷资金。这显然是有悖于公积金制度互助性的，对购买能力较弱的中低收入缴存职工也是不公平的。
3.未充分体现公积金制度的互助性。互助性是《住房公积金管理条例》赋予公积金制度的基本属性之一。所谓互助性，指高、中、低三个收入阶层的职工互相帮助，实现互利多赢。上述贷款额度计算公式，主要是从职工月收入出发，收入越高，贷款额度就越高。对于中低收入职工，一般月收入较低，因而通过此公式计算出的贷款额度就较低。因而，公积金贷款额度应适当向中低收入职工倾斜，让中低收入职工通过公积金贷款能满足基本的住房需求。
二、新加坡和德国保障房贷款标准及启示
1.新加坡公积金贷款标准。新加坡公积金贷款主要执行“低存低贷”的政策（新加坡住房优惠贷款利率十分优惠，仅比公积金普通账户的存款利率高0.1%），贷款标准可以概括为以下三个方面：
1.1最高贷款额度为购房款的90%。即首付的比例为10%，剩余资金均可申请公积金贷款。新加坡的住房优惠贷款由建屋发展局发放，贷款资金来自发行记名债券的融资以及政府提供的低息贷款。由于有政府资金托底，新加坡住房优惠贷款资金充裕，能充分满足购房者的贷款融资需要，住房优惠贷款比例与首付比例能紧密衔接。
1.2购房的月供不得超过家庭月收入的40%，贷款期限最长可达30年。新加坡的公积金贷款也考虑了职工的还贷能力，家庭月收入的多少决定了职工的贷款额度。
1.3中低收入职工的贷款额度与职工购房面积挂钩。一方面，充分保证中低收入者能通过贷款购买住房，另一方面要求居民所购住房与经济能力相称。新加坡限定了不同收入层次的居民可购的保障房面积。一般来说，低收入者所允许购买的保障房面积较小，收入较高者所允许购买的保障房面积较大。
2.德国住房储蓄贷款标准。德国的住房优惠贷款，主要通过住房互助储蓄银行来实现。住房互助储蓄银行在贷款发放中，执行一套严格的贷款标准，主要体现在以下四个方面：
2.1先存后贷。存储要求贷款者必须按照储贷合同定期储蓄，只有储蓄达到所需贷款额的40%-50%并参加储蓄两年以上者，才有资格获得贷款。
2.2贷款额度控制。住房储蓄银行按1：1的比例确定贷款额度，即最高贷款额度=储蓄账户余额×2。
2.3放贷资格与发放顺序与贡献度挂钩。互助储蓄银行每月对储蓄者的资金积累状况及其对住房互助储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的顺序，以保证每个储户都能得到公正平等的贷款机会。
2.4贷款额度严格控制，不足部分由商业银行配贷。德国家庭需自备30%至50%的购房首付款，住房互助储蓄银行只提供合同约定的与个人互助储蓄额固定比例的住房贷款，剩下的通过储蓄银行或抵押银行贷款解决。
3.主要启示。新加坡和德国是住房公积金制度发展较为完善的两个国家，通过上述对这2个国家住房优惠贷款标准的介绍，我们可以得出以下三点启示：
一是公积金贷款标准的制定需以公平为基本准则和依据。所谓公平，即充分体现职工对公积金制度的贡献度，根据贡献度的大小来确定贷款额度的多少。因而，公积金贷款标准的构建，缴存余额和缴存时间是不可忽视的关键因素。
二是公积金贷款标准的制定应能体现公积金制度的互助性。新加坡政府建设并推出了针对不对收入阶层的住房，并为他们制定了相同的贷款比例、相同的月供收入比例以满足所有职工都有权利参与到公积金制度。我们在设计贷款标准时可以借鉴新加坡的经验，即对中低收入职工根据自身经济能力和住房需求，购买户型较小、总价较低的住房应给予支持，从而充分体现公积金制度的互助性，扩大公积金贷款的覆盖面。
三是贷款标准具有持续的稳定性。新加坡住房优惠贷款和德国住房互助储蓄贷款都拥有稳定的贷款标准，不会因时间和市场环境变化而随意改变。新加坡和德国贷款标准的长期稳定有利于使贷款制度保持中立，从而使国民享受到公平的贷款权益。当然，这种稳定性是建立在标准设计科学、合理、具有可持续性的基础之上的。
三、改进建议
1.缴存贡献额度。缴存贡献应以公积金账户余额为基础，综合考虑职工对公积金制度的贡献度，通过连续缴存时间和月缴存基数综合确定缴存贡献系数。计算公式为：缴存贡献额度=公积金账户余额×缴存贡献系数A。
2.还贷能力额度。以职工的月缴存基数为基础，通过贷款期限的长短确定还贷能力系数，一般贷款期限越长，还贷能力系数越高。计算公式为：还贷能力额度=借款职工月缴存基数×还贷能力系数B×至法定退休月数。
3.互助性调整额度。互助性调整额度主要是针对中低收入职工购买住房设计互助性调整额度=（缴存贡献额度+还贷能力额度）×互助性系数C。互助性系数可根据总房款调整系数和收入调整系数综合确定，一般总房款越低、月收入越少，互助性系数就越高。
4.累计已使用额度。累计已使用额度是指职工已经发生的公积金贷款额度，职工以前发生过几笔公积金贷款，将每笔贷款额度相加即得出累计已使用额度，在计算新发放贷款额度时，需将累计已使用额度扣除。
综上所述，贷款额度=缴存贡献额度+还贷能力额度+互助性调整额度-累计已使用额度，代入各自计算公式可得：贷款额度=（缴存贡献额度+还贷能力额度）×（1+互助性系数C）—累计已使用额度。