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摘要：本文通过分析现阶段我国保障性住房融资的问题及国外政府在保障性住房融资中的做法，为我国政府在保障性住房融资中的作用提供一些建议。
关键词：保障性住房 融资模式 政府作用
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
一、现阶段我国保障性住房融资模式存在的问题
（一）现阶段我国保障性住房的主要融资模式
现阶段我国保障性住房的融资模式有两种：一种是依靠地方财政补贴、土地出让金净收入、公积金贷款以及地方债券等政府资金；另一种是银行贷款、社保基金、保险资金等社会机构提供及自筹资金。
（二）现阶段我国保障性住房融资模式存在的问题
保障性住房需求量大，建设资金筹集面临诸多困难，我国保障性住房融资模式存在很多问题。
1、融资渠道单一，主要依赖政府供给。近几年政府提供的保障性住房建设资金中大多来自于土地出让金，其他方式只占很少的份额。
2、贷款优惠利率执行不到位，政府的控制作用没有很好的体现。目前保障性住房建设中使用的银行贷款主要依靠政府财政信用的支持和房地产开发商的项目收益，没有体现政府对参与主体的增信和融资的放大作用。
3、融资手续复杂，实施起来有困难。保障性住房的建設关系民生，但当前保障性住房融资模式显示出极大地滞后性。政府类的资金融资模式手续复杂，效率低下。
4、后续资金来源不明确使得保障性住房的建设和运营难以持续。以目前廉租房、公租房的租金水平看，许多地方的租金难以满足支付融资的财务成本，也没有还本能力和明确的偿付本金的资金来源。如果没有后续资金的来源机制，市场化融资就难以支持政府推动保障性住房建设目标的实现。
二、国际上一些政府在保障性住房融资中的做法
保障性住房的融资问题在各国普遍存在，借鉴国际上发达国家的一些做法，对解决我的保障性住房融资的问题有一定意义。
（一）从单一政府供给模式向以政府为主导的多元融资模式转变，鼓励和吸引私营企业投资参与保障性住房建设和经营。
保障性住房建设资金的最主要来源为政府供给，但由于保障性住房建设需求量大，资金投入量也过大，政府过多的补给会挤占其他公共事业的支出。因此，政府在供给保障性住房资金的同时，也应通过各种制度安排为多元化融资提供激励。
（二）通过制定金融和财政政策、发展政策性金融支持体系，解决保障性住房资金缺口。
政策性金融支持体系不同于商业性金融信贷体系，它是一种不以盈利为目的的住房信贷体系。大力发展政策性金融支持体系是各国推进住房保障体制建设的一项普遍经验，而国外的实践也证明了政策性金融支持体系对于低收入家庭改善居民居住条件有着实质性的作用。我国目前的住房公积金制度就是政策性金融支持体系，但还存在保障范围有限、缴存率低、保障功能单一等问题。
（三）创新融资模式。
随着资本市场日益完善，通过资本市场吸收社会资金投资保障性住房建设已成为发达国家解决保障建设资金的重要手段。因而，政府不仅需要构建稳定的政策环境，同时要建立规范的金融市场，开发多种金融产品，增加投资者的投资机会。
（四）利用土地市场，支持保障性住房建设。
土地在很多国家也被认为是保障性住房融资的一条重要途径，许多地方政府利用土地市场支持保障性住房建设，如在美国，一种常见的做法就是将地方政府拥有的土地捐赠、租赁或出售给保障性住房的开发商和管理机构。
三、借鉴外国政府做法，对我国政府在保障性住房融资中作用的探讨
（一）加强政府的引导、监督作用
在保障性住房融资中，大部分资金都由政府提供，但是为了扩大资金来源、保障资金供应的可持续性，需要转变政府角色，更大程度上发挥社会各界和市场的作用。在这种新思路下，各级政府应由目前的直接投资者和经营管理者，逐步转变为保障性住房融资的引导者、合作者和监督者，在这一过程中政府应制定有效的财政和金融政策，加强与私营业的合作，发挥资本市场融通资金的作用，并利用土地市场间接融资。
（二）政府通过立法等手段积极引导形成政企合作共建的局面
2010 年 5月出台的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确提出“鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策”，这可以看作是我国政府在引导民营开发商介入保障性住房投资建设方面迈出的坚实一步。
但是要确保这种政企合作共建模式能够顺利实施，政府要做到以下几点：首先是建立完善相关法律法规，使其适应形势的转变；其次是制定合理的风险分担机制和有效的监管机制；再次是制定优惠政策；另外还要注意保障私营资产安全性，降低企业融资成本。
（三）政府引导和创新多元化的融资渠道
积极、灵活的财政和金融政策是加大保障性住房建设的基石。近年来，中国也注重开发其他财政和金融政策工具。2009年国家财政部以代发的形式绕开《预算法》约束，为地方政府发行2000 亿的地方债劵。国务院明确规定，地方政府债券资金应主要用于公益性建设项目，包括保障性安居工程。这是我国政府利用金融政策支持保障性住房建设的一个亮点，也是一个突破，但是要进一步发挥好财政和金融政策的作用还需要更多的努力，我国政府还需要借鉴发达国家的经验开拓其他的融资渠道。
引进资本市场开展房地产证券化、推行房地产投资信托基金、利用土地市场为保障性住房建设间接融资等方式都可以考虑，其中REITs 作为国际上运用较为成熟的融资模式，近年来在我国保障性住房建设领域得到了极大关注。但是REITs能否成功应用于保障性住房领域，政府将起到关键作用。一方面，按照市场机制，公益类物业的收益率较低，因此就需要政府合理制定优惠政策；另一方面是以法律形式约束REITs的逐利行为，对 REITs保障性住房运营进行监督管理问题。
参考文献：
[1].王继祖.完善保障性住房投融资机制的初步研究[J].行政管理改革，2011（9）:9-13
[2]张都兴，伍军.我国保障性住房融资模式探讨[J].中国建设信息，2011(6)
[3]李静静，杜静.REITs 在保障性住房融资中的运用[J].中国房地产， 2011(3):69- 71
关键词：保障性住房 融资模式 政府作用
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
一、现阶段我国保障性住房融资模式存在的问题
（一）现阶段我国保障性住房的主要融资模式
现阶段我国保障性住房的融资模式有两种：一种是依靠地方财政补贴、土地出让金净收入、公积金贷款以及地方债券等政府资金；另一种是银行贷款、社保基金、保险资金等社会机构提供及自筹资金。
（二）现阶段我国保障性住房融资模式存在的问题
保障性住房需求量大，建设资金筹集面临诸多困难，我国保障性住房融资模式存在很多问题。
1、融资渠道单一，主要依赖政府供给。近几年政府提供的保障性住房建设资金中大多来自于土地出让金，其他方式只占很少的份额。
2、贷款优惠利率执行不到位，政府的控制作用没有很好的体现。目前保障性住房建设中使用的银行贷款主要依靠政府财政信用的支持和房地产开发商的项目收益，没有体现政府对参与主体的增信和融资的放大作用。
3、融资手续复杂，实施起来有困难。保障性住房的建設关系民生，但当前保障性住房融资模式显示出极大地滞后性。政府类的资金融资模式手续复杂，效率低下。
4、后续资金来源不明确使得保障性住房的建设和运营难以持续。以目前廉租房、公租房的租金水平看，许多地方的租金难以满足支付融资的财务成本，也没有还本能力和明确的偿付本金的资金来源。如果没有后续资金的来源机制，市场化融资就难以支持政府推动保障性住房建设目标的实现。
二、国际上一些政府在保障性住房融资中的做法
保障性住房的融资问题在各国普遍存在，借鉴国际上发达国家的一些做法，对解决我的保障性住房融资的问题有一定意义。
（一）从单一政府供给模式向以政府为主导的多元融资模式转变，鼓励和吸引私营企业投资参与保障性住房建设和经营。
保障性住房建设资金的最主要来源为政府供给，但由于保障性住房建设需求量大，资金投入量也过大，政府过多的补给会挤占其他公共事业的支出。因此，政府在供给保障性住房资金的同时，也应通过各种制度安排为多元化融资提供激励。
（二）通过制定金融和财政政策、发展政策性金融支持体系，解决保障性住房资金缺口。
政策性金融支持体系不同于商业性金融信贷体系，它是一种不以盈利为目的的住房信贷体系。大力发展政策性金融支持体系是各国推进住房保障体制建设的一项普遍经验，而国外的实践也证明了政策性金融支持体系对于低收入家庭改善居民居住条件有着实质性的作用。我国目前的住房公积金制度就是政策性金融支持体系，但还存在保障范围有限、缴存率低、保障功能单一等问题。
（三）创新融资模式。
随着资本市场日益完善，通过资本市场吸收社会资金投资保障性住房建设已成为发达国家解决保障建设资金的重要手段。因而，政府不仅需要构建稳定的政策环境，同时要建立规范的金融市场，开发多种金融产品，增加投资者的投资机会。
（四）利用土地市场，支持保障性住房建设。
土地在很多国家也被认为是保障性住房融资的一条重要途径，许多地方政府利用土地市场支持保障性住房建设，如在美国，一种常见的做法就是将地方政府拥有的土地捐赠、租赁或出售给保障性住房的开发商和管理机构。
三、借鉴外国政府做法，对我国政府在保障性住房融资中作用的探讨
（一）加强政府的引导、监督作用
在保障性住房融资中，大部分资金都由政府提供，但是为了扩大资金来源、保障资金供应的可持续性，需要转变政府角色，更大程度上发挥社会各界和市场的作用。在这种新思路下，各级政府应由目前的直接投资者和经营管理者，逐步转变为保障性住房融资的引导者、合作者和监督者，在这一过程中政府应制定有效的财政和金融政策，加强与私营业的合作，发挥资本市场融通资金的作用，并利用土地市场间接融资。
（二）政府通过立法等手段积极引导形成政企合作共建的局面
2010 年 5月出台的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确提出“鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策”，这可以看作是我国政府在引导民营开发商介入保障性住房投资建设方面迈出的坚实一步。
但是要确保这种政企合作共建模式能够顺利实施，政府要做到以下几点：首先是建立完善相关法律法规，使其适应形势的转变；其次是制定合理的风险分担机制和有效的监管机制；再次是制定优惠政策；另外还要注意保障私营资产安全性，降低企业融资成本。
（三）政府引导和创新多元化的融资渠道
积极、灵活的财政和金融政策是加大保障性住房建设的基石。近年来，中国也注重开发其他财政和金融政策工具。2009年国家财政部以代发的形式绕开《预算法》约束，为地方政府发行2000 亿的地方债劵。国务院明确规定，地方政府债券资金应主要用于公益性建设项目，包括保障性安居工程。这是我国政府利用金融政策支持保障性住房建设的一个亮点，也是一个突破，但是要进一步发挥好财政和金融政策的作用还需要更多的努力，我国政府还需要借鉴发达国家的经验开拓其他的融资渠道。
引进资本市场开展房地产证券化、推行房地产投资信托基金、利用土地市场为保障性住房建设间接融资等方式都可以考虑，其中REITs 作为国际上运用较为成熟的融资模式，近年来在我国保障性住房建设领域得到了极大关注。但是REITs能否成功应用于保障性住房领域，政府将起到关键作用。一方面，按照市场机制，公益类物业的收益率较低，因此就需要政府合理制定优惠政策；另一方面是以法律形式约束REITs的逐利行为，对 REITs保障性住房运营进行监督管理问题。
参考文献：
[1].王继祖.完善保障性住房投融资机制的初步研究[J].行政管理改革，2011（9）:9-13
[2]张都兴，伍军.我国保障性住房融资模式探讨[J].中国建设信息，2011(6)
[3]李静静，杜静.REITs 在保障性住房融资中的运用[J].中国房地产， 2011(3):69- 71