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正在稳步推进的新型城镇化为房地产业的转型升级确立了新的发展坐标，这一发展坐标涵盖集约高效、生态宜居、参与运营、优化布局、传承文脉和服务城乡六个维度
中
国推进新型城镇化背景下的房地产业发展呈现出新特点：以集约高效为总目标、生态宜居为总要求、参与运营为新尝试、优化布局为新导向、传承文脉为新理念、服务城乡为落脚点。
集约高效：房地产业发展总目标
房地产业要实现集约高效发展的目标，应从以下四个方面着手：
1.要紧紧围绕人的城镇化这一主题进行产业的转型升级。新型城镇化最显著的特征就是以人为核心，房地产业的发展也应该以此来确定转型升级的目标。特别是要将推进农业转移人口市民化作为房地产业转型升级的重要突破口。
2.要增强房地产业发展的核心竞争力。农业转移人口市民化的推进会给房地产业发展提供巨大的上升空间，但同时行业内的竞争也会随之加剧。粗放的房地产发展模式，肯定不能适应新型城镇化发展的需要。不断增强房地产业发展的核心竞争力，应该成为首要的价值目标。提升科技创新在促进房地产业发展中的贡献率应该是一个努力方向。
3.探索中小城市及小城镇农业转移人口市民化的房地产发展模式。可以预见，中小城市和小城镇未来将是推进农业转移人口市民化的主战场，房地产业的发展应该逐步实现“重心下移”，同时，应充分评估中小城市及小城镇居民的房屋购买力，以避免出现见楼不见人、房地产“绑架”城镇化的情况。
4.在集约发展的基础上实现房地产业的高效发展。房地产业的高效发展不应仅表现在数量和速度上，更体现在质量和品质上。在集约发展基础上的高效发展，也是指房地产业的发展必须实现资源开发利用的节约、集约和可循环。
生态宜居：房地产业发展总要求
要实现房地产业发展的生态宜居的总要求，应从以下四个方面着手：
1.将生态环保理念贯穿于房地产建设的全过程。在设计规划阶段就应充分评估到房屋建设对周边环境的影响，从而制定出土地利用效率较高的最优化建筑方案。在建设施工阶段应严格按照建筑方案施行，并注意减少建筑垃圾对周边环境的影响。在建筑竣工阶段应做好相应的收尾工作，对在施工过程中破坏的自然生态环境进行相应的修复。
2.因地制宜发展绿色建筑。绿色建筑集中建设及其产业的集聚发展是探索新型城镇化模式的有效途径，绿色建筑产业新城为全国不同地区推进新型城镇化提供了一种思路。但是，绿色建筑产业新城的规划建设也应结合各地的实际经济社会发展状况适度推进。
3.注重房地产周边配套服务设施的跟进。在房地产规划建设之初就应该在充分提高土地利用效率的前提下，优化设计居民生活配套服务设施的建筑方案。同时，在房屋交付使用后也应不断创新房地产物业管理的方式方法，将“大房地产业”的服务理念贯穿于房地产开发、建设和运营的全过程。
4.探索中小城市和小城镇生态宜居房地产的发展模式。中小城市和小城镇房地产的发展模式与大城市房地产的发展模式有很大不同，必须进行分类指导、区别对待。中小城市和小城镇生态宜居房地产的发展在充分提高土地利用效率的同时，更应该以“让居民望得见山、看得见水”为指导。真正使中小城市和小城镇的发展融入大自然，使房地产发展以生态宜居为总要求。
参与运营：房地产业发展的新尝试
房地产企业参与城市公用设施的投资运营，应着力从以下四个方面不断优化合作机制：
1.健全社会资本参与城市公用设施投资运营制度。通过相关制度明确社会资本参与城市公用设施投资运营的准入条件、服务期限、退出标准等要件，同时，应进一步健全城市公用设施投融资的法律规范。
2.充分发挥房地产企业在不动产经营方面的经验优势。政府应对所有正在运营和即将运营的城市公用设施进行全面评估，对于那些适合采用PPP模式运营的项目应公开招投标。这样既可以缓解政府经营公共设施的财政压力，又可以引入市场竞争机制，从而进一步提高公共产品和服务的供给质量。
3.为参与运营企业提供可预期的稳定收益。社会资本参与城市公用设施投资运营的政策应该具有稳定性、延续性和连贯性，房地产企业可以凭借运营项目的良好绩效取得稳定收益。政府应该通过科学的绩效收益评估方案，使得参与城市公用设施投资运营的企业获得可预期的稳定收益。
4.加强对房地产企业参与运营项目的监管。采用PPP模式的最终目的是为了给公众提供最优的公共产品和服务，因此，政府应该不断加强对房地产企业参与运营项目的监管。政府对房地产企业参与运营项目的监管是全方位的，既包括对公共产品和服务价格的监管，也包括对公共产品和服务质量的监管。
优化布局：房地产业发展的新导向
要实现房地产业发展的布局优化，需要从以下四个方面着手：
1.实现房地产业“深耕式”发展。促进约1亿农业转移人口落户城镇，这里的“城镇”更多是指中小城市和小城镇。房地产业要为约1亿农业转移人口落户城镇提供数量足够多且价格适中的住房，其经营业务必然要更多地向中小城市和小城镇倾斜。这就要求房地产业的发展须要“深耕”基层，着力探索中小城市和小城镇房地产发展模式。
2.参与城镇棚户区和城中村的改造。城镇棚户区和城中村的改造是推进新型城镇化的重要任务，房地产企业应该发挥自身优势，将城镇棚户区和城中村改造为宜居宜业之区。在改造城镇棚户区和城中村过程中，需要特别注重与周边建筑设施的互相融入。使得改造后的城镇棚户区和城中村与原有城镇建筑融为一体，相关服务配套功能互为支撑。
3.助力中西部地区城镇化。房地产业应该在中西部地区推进新型城镇化过程中发挥更大作用，特别是要创新商业地产模式，带动中西部地区城镇化发展。以商业地产发展为龙头，为中西部地区城镇化创造更多就业机会。 4.重视对房地产微观空间的优化。优化布局不仅体现在房地产发展的宏观层面，更体现在微观层面。注重对房地产微观形态的创新，以“经济实用、精巧别致、崇尚内涵、智能科技”的理念贯穿房地产开发的始终。同时，房地产企业还应结合各地经济发展水平和人均收入状况参与开发一定数量的自住型商品房。
传承文脉：房地产业发展的新理念
实现房地产业更好地传承文脉，应从以下四个方面着手：
1.以“记得住乡愁”的理念指导房地产业发展。“记得住乡愁”的理念不仅要求在推进城镇化过程中注重使城镇融入大自然，更要重视对城镇文脉的传承。房地产业的发展应以“记得住乡愁”的理念为指导，不断开展工程技术创新和管理流程再造，进而使房屋建筑充满历史文化记忆。
2.推动房地产业与文化产业融合发展。房地产业与文化产业的融合发展是促进房地产业更好传承文脉的重要途径，此举既可以实现房地产企业的转型升级，又可以促进文化产业发展。房地产企业通过打造文化创意产业园区，既盘活了城市的历史文化资源，又为当地创造了大量就业机会。
3.在房地产建筑中实现历史与现代的结合。房地产建筑应该在运用现代科技的基础上，将历史底蕴与现代元素深入融合。房地产的开发设计应充分考虑到城市原有的历史文化资源，在深入了解历史文化传统的基础上融入现代时尚元素，进而实现房屋建筑的经济性、适用性和文化性。
4.重视中小城市房地产建设的文脉传承。中小城市的房地产开发建设决不能照搬大城市的房地产发展模式，千城一面式的房地产发展趋势必须尽快扭转。中小城镇不能成为大城市的缩小版，中小城镇的房地产也不能成为大城市房地产的克隆版。中小城镇房地产的发展必须突出地区历史文化特点，使房地产建筑成为“活的历史”。
服务城乡：房地产业发展的落脚点
为了使房地产业的发展更好地服务城乡，可以从以下四个方面着手改进提升。
1.使房地产企业转型为综合服务供应商。房地产企业在服务城乡过程中，不仅要提供住房，更要提供相关服务。房地产企业应该通过对业务的升级再造，实现从地产开发商向服务供应商的转变。
2.创新开发教育地产。随着农业转移人口市民化的推进，以及公众对子女教育的普遍重视，创新开发教育地产成为房地产企业服务城乡的一个努力方向。农业转移人口市民化的推进，客观上要求一系列社会保障措施与之相配套。农业转移人口市民化群体的子女受教育问题一直是公众关注的热点问题，房地产企业可以通过教育地产的创新开发为此破题。
3.配套开发养老地产。随着中国社会年龄结构日益向老龄化转变，养老地产的开发建设呼之欲出。养老地产是集住房、养老、服务等为一体的地产发展模式，这一模式是将养老作为房地产开发建设的主题。养老地产发展模式聚合医疗、娱乐、养生等服务模块，着力于打造全方位的养老主题社区。
4.参与开发保障性住房。保障性住房建设作为政府实施房地产市场“双向调控”政策中“兜底”部分的重要内容，对于稳定房价、改善民生具有特别重要的意义。房地产企业应该更多参与到保障性住房建设中，在保证保障性住房建筑质量的基础上进一步完善相关配套服务设施。
（作者分别为清华大学马克思主义学院教授、中铁十六局老基地置业投资有限公司市场部主任、清华大学马克思主义学院博士生）
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国推进新型城镇化背景下的房地产业发展呈现出新特点：以集约高效为总目标、生态宜居为总要求、参与运营为新尝试、优化布局为新导向、传承文脉为新理念、服务城乡为落脚点。
集约高效：房地产业发展总目标
房地产业要实现集约高效发展的目标，应从以下四个方面着手：
1.要紧紧围绕人的城镇化这一主题进行产业的转型升级。新型城镇化最显著的特征就是以人为核心，房地产业的发展也应该以此来确定转型升级的目标。特别是要将推进农业转移人口市民化作为房地产业转型升级的重要突破口。
2.要增强房地产业发展的核心竞争力。农业转移人口市民化的推进会给房地产业发展提供巨大的上升空间，但同时行业内的竞争也会随之加剧。粗放的房地产发展模式，肯定不能适应新型城镇化发展的需要。不断增强房地产业发展的核心竞争力，应该成为首要的价值目标。提升科技创新在促进房地产业发展中的贡献率应该是一个努力方向。
3.探索中小城市及小城镇农业转移人口市民化的房地产发展模式。可以预见，中小城市和小城镇未来将是推进农业转移人口市民化的主战场，房地产业的发展应该逐步实现“重心下移”，同时，应充分评估中小城市及小城镇居民的房屋购买力，以避免出现见楼不见人、房地产“绑架”城镇化的情况。
4.在集约发展的基础上实现房地产业的高效发展。房地产业的高效发展不应仅表现在数量和速度上，更体现在质量和品质上。在集约发展基础上的高效发展，也是指房地产业的发展必须实现资源开发利用的节约、集约和可循环。
生态宜居：房地产业发展总要求
要实现房地产业发展的生态宜居的总要求，应从以下四个方面着手：
1.将生态环保理念贯穿于房地产建设的全过程。在设计规划阶段就应充分评估到房屋建设对周边环境的影响，从而制定出土地利用效率较高的最优化建筑方案。在建设施工阶段应严格按照建筑方案施行，并注意减少建筑垃圾对周边环境的影响。在建筑竣工阶段应做好相应的收尾工作，对在施工过程中破坏的自然生态环境进行相应的修复。
2.因地制宜发展绿色建筑。绿色建筑集中建设及其产业的集聚发展是探索新型城镇化模式的有效途径，绿色建筑产业新城为全国不同地区推进新型城镇化提供了一种思路。但是，绿色建筑产业新城的规划建设也应结合各地的实际经济社会发展状况适度推进。
3.注重房地产周边配套服务设施的跟进。在房地产规划建设之初就应该在充分提高土地利用效率的前提下，优化设计居民生活配套服务设施的建筑方案。同时，在房屋交付使用后也应不断创新房地产物业管理的方式方法，将“大房地产业”的服务理念贯穿于房地产开发、建设和运营的全过程。
4.探索中小城市和小城镇生态宜居房地产的发展模式。中小城市和小城镇房地产的发展模式与大城市房地产的发展模式有很大不同，必须进行分类指导、区别对待。中小城市和小城镇生态宜居房地产的发展在充分提高土地利用效率的同时，更应该以“让居民望得见山、看得见水”为指导。真正使中小城市和小城镇的发展融入大自然，使房地产发展以生态宜居为总要求。
参与运营：房地产业发展的新尝试
房地产企业参与城市公用设施的投资运营，应着力从以下四个方面不断优化合作机制：
1.健全社会资本参与城市公用设施投资运营制度。通过相关制度明确社会资本参与城市公用设施投资运营的准入条件、服务期限、退出标准等要件，同时，应进一步健全城市公用设施投融资的法律规范。
2.充分发挥房地产企业在不动产经营方面的经验优势。政府应对所有正在运营和即将运营的城市公用设施进行全面评估，对于那些适合采用PPP模式运营的项目应公开招投标。这样既可以缓解政府经营公共设施的财政压力，又可以引入市场竞争机制，从而进一步提高公共产品和服务的供给质量。
3.为参与运营企业提供可预期的稳定收益。社会资本参与城市公用设施投资运营的政策应该具有稳定性、延续性和连贯性，房地产企业可以凭借运营项目的良好绩效取得稳定收益。政府应该通过科学的绩效收益评估方案，使得参与城市公用设施投资运营的企业获得可预期的稳定收益。
4.加强对房地产企业参与运营项目的监管。采用PPP模式的最终目的是为了给公众提供最优的公共产品和服务，因此，政府应该不断加强对房地产企业参与运营项目的监管。政府对房地产企业参与运营项目的监管是全方位的，既包括对公共产品和服务价格的监管，也包括对公共产品和服务质量的监管。
优化布局：房地产业发展的新导向
要实现房地产业发展的布局优化，需要从以下四个方面着手：
1.实现房地产业“深耕式”发展。促进约1亿农业转移人口落户城镇，这里的“城镇”更多是指中小城市和小城镇。房地产业要为约1亿农业转移人口落户城镇提供数量足够多且价格适中的住房，其经营业务必然要更多地向中小城市和小城镇倾斜。这就要求房地产业的发展须要“深耕”基层，着力探索中小城市和小城镇房地产发展模式。
2.参与城镇棚户区和城中村的改造。城镇棚户区和城中村的改造是推进新型城镇化的重要任务，房地产企业应该发挥自身优势，将城镇棚户区和城中村改造为宜居宜业之区。在改造城镇棚户区和城中村过程中，需要特别注重与周边建筑设施的互相融入。使得改造后的城镇棚户区和城中村与原有城镇建筑融为一体，相关服务配套功能互为支撑。
3.助力中西部地区城镇化。房地产业应该在中西部地区推进新型城镇化过程中发挥更大作用，特别是要创新商业地产模式，带动中西部地区城镇化发展。以商业地产发展为龙头，为中西部地区城镇化创造更多就业机会。 4.重视对房地产微观空间的优化。优化布局不仅体现在房地产发展的宏观层面，更体现在微观层面。注重对房地产微观形态的创新，以“经济实用、精巧别致、崇尚内涵、智能科技”的理念贯穿房地产开发的始终。同时，房地产企业还应结合各地经济发展水平和人均收入状况参与开发一定数量的自住型商品房。
传承文脉：房地产业发展的新理念
实现房地产业更好地传承文脉，应从以下四个方面着手：
1.以“记得住乡愁”的理念指导房地产业发展。“记得住乡愁”的理念不仅要求在推进城镇化过程中注重使城镇融入大自然，更要重视对城镇文脉的传承。房地产业的发展应以“记得住乡愁”的理念为指导，不断开展工程技术创新和管理流程再造，进而使房屋建筑充满历史文化记忆。
2.推动房地产业与文化产业融合发展。房地产业与文化产业的融合发展是促进房地产业更好传承文脉的重要途径，此举既可以实现房地产企业的转型升级，又可以促进文化产业发展。房地产企业通过打造文化创意产业园区，既盘活了城市的历史文化资源，又为当地创造了大量就业机会。
3.在房地产建筑中实现历史与现代的结合。房地产建筑应该在运用现代科技的基础上，将历史底蕴与现代元素深入融合。房地产的开发设计应充分考虑到城市原有的历史文化资源，在深入了解历史文化传统的基础上融入现代时尚元素，进而实现房屋建筑的经济性、适用性和文化性。
4.重视中小城市房地产建设的文脉传承。中小城市的房地产开发建设决不能照搬大城市的房地产发展模式，千城一面式的房地产发展趋势必须尽快扭转。中小城镇不能成为大城市的缩小版，中小城镇的房地产也不能成为大城市房地产的克隆版。中小城镇房地产的发展必须突出地区历史文化特点，使房地产建筑成为“活的历史”。
服务城乡：房地产业发展的落脚点
为了使房地产业的发展更好地服务城乡，可以从以下四个方面着手改进提升。
1.使房地产企业转型为综合服务供应商。房地产企业在服务城乡过程中，不仅要提供住房，更要提供相关服务。房地产企业应该通过对业务的升级再造，实现从地产开发商向服务供应商的转变。
2.创新开发教育地产。随着农业转移人口市民化的推进，以及公众对子女教育的普遍重视，创新开发教育地产成为房地产企业服务城乡的一个努力方向。农业转移人口市民化的推进，客观上要求一系列社会保障措施与之相配套。农业转移人口市民化群体的子女受教育问题一直是公众关注的热点问题，房地产企业可以通过教育地产的创新开发为此破题。
3.配套开发养老地产。随着中国社会年龄结构日益向老龄化转变，养老地产的开发建设呼之欲出。养老地产是集住房、养老、服务等为一体的地产发展模式，这一模式是将养老作为房地产开发建设的主题。养老地产发展模式聚合医疗、娱乐、养生等服务模块，着力于打造全方位的养老主题社区。
4.参与开发保障性住房。保障性住房建设作为政府实施房地产市场“双向调控”政策中“兜底”部分的重要内容，对于稳定房价、改善民生具有特别重要的意义。房地产企业应该更多参与到保障性住房建设中，在保证保障性住房建筑质量的基础上进一步完善相关配套服务设施。
（作者分别为清华大学马克思主义学院教授、中铁十六局老基地置业投资有限公司市场部主任、清华大学马克思主义学院博士生）