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作为商业地产中最为活跃的板块，中国的零售地产近年来可谓表现抢眼。7月12日，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球发布《解读中国零售地产投资潜力》报告预测，中国的零售市场将进入高速扩张期，国际零售商将纷纷加紧其在中国的扩张步伐。
国际品牌加快布局
对于以购物中心和百货店为主要业态的零售地产而言，品牌结构通常是最常关注的问题之一。《解读中国零售地产投资潜力》报告称，截至今年4月，全国45个城市的快时尚品牌门店数量季度环比增幅达9.5%。目前尚未进入中国大陆的时尚品牌也加紧其扩张速度，A&F计划年内在大陆开设第一家店。
而在已经布局中国的国际品牌中，奢侈品品牌普拉达2011年度在中国区的销售业绩创下了40%的同比增速。在该品牌亚太区新开的18家直营店中，有8家落地中国。另一品牌古奇在大陆的门店数量由2004年的4家增至2011年的46家，2011年中国区销售额占到了其全球市场份额的22.6%。
“按照这样的发展规模，到2015年会新增1300家购物中心，中国在2015年会变成全球零售房地产的第四位。” 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出。
据高纬环球统计，去年中国零售地产整售（整栋）投资交易总额达469亿元，是2010年的两倍。而且，境外投资者在中国零售地产投资市场的份额正逐渐提升。而2009年，境外投资只占中国零售地产投资额的35%，随着对于中国市场的长期看好，2011年，境外投资额已达到整售投资总额的51%，到2012年第一季度，这一数字升至62%。
“投资中国的零售地产市场尽管不可避免地存在一定风险，但与其他发展中国家相比，则充满了更多的机会。” 高纬环球中国区研究部董事张平表示，宏观经济基本面持续强劲、大众购买力逐渐提升、消费者品牌意识及体验式需求不断升级，均是零售地产发展的推动力量。
中国商业地产联盟秘书长王永平更进一步指出，这一方面是来源于需求量的增加，目前中国的城市化率还比较低，不到50%，每年有大概1350万的农村人口转换为城镇人口。这就意味着还有很多的潜在零售需求。另一方面，城市的人均GDP现已达到5000多美元，GDP收入的增长，消费者也随之升级，从宏观上来说，发展前景看好。
二三线城市成热点
在中国内地零售地产投资交易额频创历史新高的同时，投资者的关注也开始转向发展较快的二三线城市，由此带来零售行业相应的结构调整。据高纬环球所列的最近发生的40个零售地产整售（整栋）交易项目中，半数即分布在二三线城市。
“一线城市的零售地产由于对地段要求比较苛刻，而核心区可拆迁的空地又比较少，拆迁成本高，因此市场饱和度较高的情况下，更多地往二三线城市发展。”王永平认为，二三线商业的零售地产很多处于传统业态，所以更需要升级改造。
从物业体量上看，二线城市新增购物中心的平均规模通常大于一线城市。一方面在于，二线城市的购物中心规模，受城市空间局限性影响相对较小；另一方面，投资者对非一线城市零售市场具有很强的信心，倾向投资规模较大的购物中心能为当地市场带来新的购物体验。此外，相对低廉的土地成本和当地政府的支持，也进一步促使投资者在二三线城市成熟度较低的市场中追求规模更大。
对于二三线城市的地方政府来说，一个好的零售地产项目可以直接提高当地经济活跃度，同时，在城市竞争力和影响力上亦获益良多。“如果开发商去建一个办公楼或者酒店，政府并不一定会给特别好的条件，但是如果能够引入零售地产，其中含有购物中心、有配备好的零售商业，往往就有很好的议价能力。”王永平分析。
不过，上述趋势并非意味着投资者正在撤离一线城市。数据显示，北京目前中高端购物中心的空置率已降到8.81%，达2006年以来的历史最低点，大部分购物中心的预租率依旧高企。
粗放发展存隐忧
乐观的宏观发展潜力下，零售地产现状却面临“无序化”的隐忧。“目前零售地产的开发有点过热了，尤其像成都、沈阳、鄂尔多斯、天津等城市，供应量本来就比较大，现状供应又集中爆发，有点像三国混战。”王永平分析，数量的急剧增加下，高品质的项目却不多，低端的重复建设突出，因此很多项目在实际中会遇到颇多风险。
零售地产有商圈概念，其背后的商业布局需要考虑出让地块的容量、体量，以及跟周边的人口、商业区的建设相结合，这样才能发展。而很多地方政府却不太了解和遵循商业规律，在布局时过于分散和碎片化，这对于人气的聚集非常不利。
事实上，脱离整个城市规划的商业网点普遍存在。国内市场竞争的无序和随意性，也制约了规范开发商的进入。郭增利强调，“购物中心的健康发展需要一个综合性的部门来进行统筹协调。”
“跟政府在交谈项目的时候，如果单纯从专业的眼光和市场的眼光出发，难免都会产生一些冲突，一定要跟政府找到一个平衡点。”王永平指出，越多越好，越贵越好，越快越好这些都是误区。地方政府为了招商引资而急功近利引进项目，没有把商业的后期运营放在重要位置，也不考虑零售地产的供应量，因此会出现与人口增长和购买力增长不协调的情况。
值得关注的是，自2003年国外开发商进入中国零售房地产开发市场后，外资的购物中心在中国成功的概率远远高于本土开发商。“原因很简单，就是导向问题。”业内人士分析，中国购物中心在开发的时候往往是“我想做一个什么样的购物中心”，国外的开发商很简单，“市场需要什么样的购物中心”。
国际品牌加快布局
对于以购物中心和百货店为主要业态的零售地产而言，品牌结构通常是最常关注的问题之一。《解读中国零售地产投资潜力》报告称，截至今年4月，全国45个城市的快时尚品牌门店数量季度环比增幅达9.5%。目前尚未进入中国大陆的时尚品牌也加紧其扩张速度，A&F计划年内在大陆开设第一家店。
而在已经布局中国的国际品牌中，奢侈品品牌普拉达2011年度在中国区的销售业绩创下了40%的同比增速。在该品牌亚太区新开的18家直营店中，有8家落地中国。另一品牌古奇在大陆的门店数量由2004年的4家增至2011年的46家，2011年中国区销售额占到了其全球市场份额的22.6%。
“按照这样的发展规模，到2015年会新增1300家购物中心，中国在2015年会变成全球零售房地产的第四位。” 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出。
据高纬环球统计，去年中国零售地产整售（整栋）投资交易总额达469亿元，是2010年的两倍。而且，境外投资者在中国零售地产投资市场的份额正逐渐提升。而2009年，境外投资只占中国零售地产投资额的35%，随着对于中国市场的长期看好，2011年，境外投资额已达到整售投资总额的51%，到2012年第一季度，这一数字升至62%。
“投资中国的零售地产市场尽管不可避免地存在一定风险，但与其他发展中国家相比，则充满了更多的机会。” 高纬环球中国区研究部董事张平表示，宏观经济基本面持续强劲、大众购买力逐渐提升、消费者品牌意识及体验式需求不断升级，均是零售地产发展的推动力量。
中国商业地产联盟秘书长王永平更进一步指出，这一方面是来源于需求量的增加，目前中国的城市化率还比较低，不到50%，每年有大概1350万的农村人口转换为城镇人口。这就意味着还有很多的潜在零售需求。另一方面，城市的人均GDP现已达到5000多美元，GDP收入的增长，消费者也随之升级，从宏观上来说，发展前景看好。
二三线城市成热点
在中国内地零售地产投资交易额频创历史新高的同时，投资者的关注也开始转向发展较快的二三线城市，由此带来零售行业相应的结构调整。据高纬环球所列的最近发生的40个零售地产整售（整栋）交易项目中，半数即分布在二三线城市。
“一线城市的零售地产由于对地段要求比较苛刻，而核心区可拆迁的空地又比较少，拆迁成本高，因此市场饱和度较高的情况下，更多地往二三线城市发展。”王永平认为，二三线商业的零售地产很多处于传统业态，所以更需要升级改造。
从物业体量上看，二线城市新增购物中心的平均规模通常大于一线城市。一方面在于，二线城市的购物中心规模，受城市空间局限性影响相对较小；另一方面，投资者对非一线城市零售市场具有很强的信心，倾向投资规模较大的购物中心能为当地市场带来新的购物体验。此外，相对低廉的土地成本和当地政府的支持，也进一步促使投资者在二三线城市成熟度较低的市场中追求规模更大。
对于二三线城市的地方政府来说，一个好的零售地产项目可以直接提高当地经济活跃度，同时，在城市竞争力和影响力上亦获益良多。“如果开发商去建一个办公楼或者酒店，政府并不一定会给特别好的条件，但是如果能够引入零售地产，其中含有购物中心、有配备好的零售商业，往往就有很好的议价能力。”王永平分析。
不过，上述趋势并非意味着投资者正在撤离一线城市。数据显示，北京目前中高端购物中心的空置率已降到8.81%，达2006年以来的历史最低点，大部分购物中心的预租率依旧高企。
粗放发展存隐忧
乐观的宏观发展潜力下，零售地产现状却面临“无序化”的隐忧。“目前零售地产的开发有点过热了，尤其像成都、沈阳、鄂尔多斯、天津等城市，供应量本来就比较大，现状供应又集中爆发，有点像三国混战。”王永平分析，数量的急剧增加下，高品质的项目却不多，低端的重复建设突出，因此很多项目在实际中会遇到颇多风险。
零售地产有商圈概念，其背后的商业布局需要考虑出让地块的容量、体量，以及跟周边的人口、商业区的建设相结合，这样才能发展。而很多地方政府却不太了解和遵循商业规律，在布局时过于分散和碎片化，这对于人气的聚集非常不利。
事实上，脱离整个城市规划的商业网点普遍存在。国内市场竞争的无序和随意性，也制约了规范开发商的进入。郭增利强调，“购物中心的健康发展需要一个综合性的部门来进行统筹协调。”
“跟政府在交谈项目的时候，如果单纯从专业的眼光和市场的眼光出发，难免都会产生一些冲突，一定要跟政府找到一个平衡点。”王永平指出，越多越好，越贵越好，越快越好这些都是误区。地方政府为了招商引资而急功近利引进项目，没有把商业的后期运营放在重要位置，也不考虑零售地产的供应量，因此会出现与人口增长和购买力增长不协调的情况。
值得关注的是，自2003年国外开发商进入中国零售房地产开发市场后，外资的购物中心在中国成功的概率远远高于本土开发商。“原因很简单，就是导向问题。”业内人士分析，中国购物中心在开发的时候往往是“我想做一个什么样的购物中心”，国外的开发商很简单，“市场需要什么样的购物中心”。