【关键词】BIM（建筑信息模型）;建筑性能;商品房;差别化定价
1 引言
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了巨大贡献。房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益、社会的和谐稳定。随着国家调控政策的深入、市场供需的失衡，房地产市场正逐步由住房的卖方市场进入买方市场，住房价格处于理性回归的过程。房地产价格的理性回归，使得住房消费者更理性地看待商品房的使用价值。然而，传统的商品房定价方法很难衡量商品房使用价值的差异，即使采用竖向和水平差异调价也仅仅是出于营销的策略，并不能准确真实反映不同商品房的使用价值差异。
随着数理统计理论和计算机技术不断进步，关于定量分析方法的研究不断拓展。王珊珊等通过收集购房倾向因素的调查数据，运用AHP（层次分析方法）综合评价法得到竞争量化的房地产定价模型[1]。沈建荣和李晓义通过对昆明WH公司所在城市房地产市场基本特征的分析，在研究普通商品住宅价格影响因素的基础上，建立以线性回归模型和DEA模型为定价方法的价格测算方法[2]。Hoong Chor Chin and Kok Wai Foong等主要从商品住宅价格的内、外部影响因素入手进行定性、定量研究，应用Hedonic模型法对新加坡学校质量与住宅价格之间的关系进行了研究[3]。吴睿、王东等人对商品房定价存在的问题进行了分析，并提出采用Ecotect辅助商品房定价的构想，但没有进行辅助定价的深入研究[4]。商品房差别化定价尤其是基于建筑性能差异分析的差别化定价量化研究很少。
本文尝试通过运用BIM（Building Information Modeling）可持续（绿色）分析软件Ecotect Analysis 对小区商品房的建筑性能（采光、可视度、建筑能耗）进行详细分析，从而构建一种考虑多因素影响的合理房价的定价体系对每套房屋进行差别化定价。
2 商品房差别化定价思路
商品房定价是指房地产相关人员根据定价目标，按照房地产商品的理论价格构成或其他非价值影响因素，运用不同的定价方法，对房地产客观存在的價值所做出的分析、评价和判定。通常采用如下步骤：（1）总体均价确定。商品房总体均价确定可以采用成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法、可比楼盘加权定价法等方法。（2）推售策略确定。推售策略确定了每次计划推出的房源数量，进而计算分期、分栋房源的均价和实现整体均价。（3）每套房屋差别化定价。在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异（位置、朝向、户型、景观、交通、噪声等），分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。
而在实际运作中，商品房的定价其实是基于对经济效益、投资回收的预测、投资方的主观意愿为主导而得到的价格。然而消费者更关注的并且能够直观体验到的只有户型、间距、层高、环境、地理位置而已，并且没有相应的参数做比较，同时对价格的影响只是凭借个人的主观反应。例如，相同的楼层，相同的朝向，也许因为附近建筑物遮挡的不同，景观就有差异，如果没有科学的计算数据，就无法做出客观的评价，自然也就无法做出价格的差异。因此利用科技手段，科学、客观、高效辅助商品房定价是很有必要的。
基于BIM技术的建筑性能辅助商品房差别化定价是应用BIM技术对影响建筑物价值的各性能指标参数进行详细分析，基于性能指标参数的差异为每个户型进行差别化定价。
3 基于BIM技术的建筑性能分析
BIM是以三维数字技术为基础，集成了建筑工程项目各种相关信息的工程数据模型，是对该工程项目相关信息的详尽表达，支持建筑工程全生命周期的集成管理是引领建筑业信息技术走向更高层次的一种新技术。BIM技术可使整个工程项目在设计、施工和运维等阶段都能够有效地实现建立资源计划、控制资金风险、节省能源、节约成本、降低污染和提高效率，从而实现绿色建筑的可持续发展。
目前BIM技术支持室外风环境模拟、自然采光模拟、室内自然通风模拟、小区热环境模拟、建筑环境噪声模拟等建筑性能分析。Ecotect作为BIM（建筑信息模型）中重要的一款建筑性能化模拟分析软件，包含了日照、热工、照明、声学、造价等五类分析功能，它具有友好的操作界面可以与BIM软件如Revit Architecture实现单项的无缝链接，提供精确的模拟分析结果以及将分析结果图示化等特点。因此本文选用Ecotect辅助建筑性能分析。
4基于建筑性能的商品房差别化定价
4.1 项目概况
本项目为某地高层住宅项目，该建筑地下两层，地上17层，建筑总高度为56.4米，总建筑面积14968.3平方米，结构体系为钢筋混凝土框架剪力墙结构。结构安全等级为2级，抗震设防烈度为6度。由于每层的户型图相同，所以本文选取第6层为标准层，在已知楼层均价的基础上对该层进行差别化定价。Ecotect三维模型及户型图如图1、图2所示。
图1 住宅楼Ecotect模型 圖2 户型图
4.2 建筑性能的差异化分析
建筑项目的户型、采光、通风、能耗、噪声等性能指标对建筑产品的使用价值有直接影响，由于商品的价值决定价格，使得研究建筑性能各指标对商品房定价有很大的益处。但是由于缺少合适的技术手段，很难有足够时间和费用对上述各种性能指标进行多方案分析模拟，BIM 技术以其富含信息的多维建筑模型为上述建筑性能分析的普及应用提供了可能性。以下是对本建筑的采光、能耗、室内可视度等性能指标的分析。
4.2.1 采光分析
采光作为性能分析中的一项重要指标对户型的品质有很大的影响，舒适合理的光环境设计不仅可以缓解视疲劳、提高劳动生产率，而且还能大幅度减少用于照明的能耗。采光系数是评价自然采光质量的指标之一。采光系数即一个建筑物的有效采光面积与其地面积之比，采光系数愈大，则采光效果愈好。研究表明，采光系数介于2%-5%之间是最佳范围。
利用Ecotect对各户型采光系数进行计算分析，得到如图3所示的采光效果图。其中户型A和D的采光系数平均值是4.23%，户型B和C的采光系数平均值是2.47%，由于户型A和D的采光系数大于户型B和C的采光系数，所以户型A和D的采光效果较好。
图3 采光系数效果图
4.2.2 建筑能耗分析
建筑能耗是指维持建筑功能和建筑物在运行过程中所消耗的能量，其中采暖和空调能耗占据了40%～60%，因此模拟分析采暖与空调的能耗既是评价建筑设计质量的指标，也可以为开发商和购房者提供能耗数据展示其项目价值和优势。利用Ecotect模拟分析建筑整体和各个区域的逐月采暖空调能耗，各户型A、B、C、D的逐月空调能耗如图4，应用Excel图表分析模拟结果，得出每个户型一年的总能耗如图5所示。由于户型A、B、C、D的设计构造传热系数在标准极限以内符合节能标准要求，而且户型B和C的能耗要低于户型A和D的能耗，说明户型B和C更节能。
图4 逐月空调能耗 图5 总能耗
4.2.3 室内可视度分析
室内视野分析是指室内各点对于室外环境的可见程度。影响因素包括窗户的尺寸和位置、房间的形状布局以及建筑层高和吊顶做法等。室内视野对建筑使用者的主观舒适度感受影响很大，美国的LEED体系要求至少90%的室内主要使用空间可以通过外窗直接获得室内视野。
图6 室内可视度
各个户型的室内可视度如图6所示，其中A和D户型的可视面积是0.8平方米，B和C的可视面积是0.6平方米。从图中可以看出，户型A和D满足室内视野要求，而户型B和C的室内视野相对较差。
4.3 基于建筑性能的差别化定价策略
4.3.1 确定影响内部差价的主要因素
根据营销定价目标确定了商品房楼盘均价后，可基于建筑性能参数的差异进行差别化定价。由于户型、采光、通风、日照等是影响消费者购买决策的重要参考指标，所以本文将户型、采光、通风、建筑能耗、室内可视度作为影响价格的主要因素。
4.3.2 确定因素权重
采用问卷调查法，针对100个目标客户群调研分析，各因素权重通过打分的方式计算确定。釆用10分制，分5个等级（好：9-10分，较好：7-8分;一般：5-6分，较差：3-4分，差：1-2分）;各因素权重=各因素得分平均值×10÷100，目标客户群各因素权重统计表如图7所示。
图7 各因素权重统计表
4.3.3 各因素打分
根据各影响因素调整系数参考表和以上建筑性能分析的具体数值，得出各因素的调整系数如表1所示（其中总的调整系数=a1×b1+a2×b2+a3×b3+a4×b4+a5×b5+a6×b6（a代表因素系数，b代表权重）。
表1 各因素价格调整系数
户型A
户型B
户型C
户型D
权重（b）
户型系数（a1）
1.05
0.95
0.95
1.05
0.2
采光系数（a2）
1.26
0.74
0.74
1.26
0.4
能耗系数（a3）
0.83
1.17
1.17
0.83
0.04
通风系数（a4）
1.2
0.8
0.8
1.2
0.3
可视度系数（a5）
1.14
0.86
0.86
1.14
0.06
总的调整系数
1.1756
0.8244
0.8244
1.1756
1
4.3.4 价目表的形成
假设本层的楼层均价为4000元∕平方米，最终的价目表如表2所示。
表2 价目表
调整系数
总价
户型A
1.1756
4702.4
户型B
0.8244
3297.6
户型C
0.8244
3297.6
户型D
1.1756
4702.4
5 结论与展望
基于BIM技术的商品房性能参数确定不同户型的差别化定价，有很多益处：利用BIM技术对商品房的建筑性能即采光、通风、室内可视度、建筑能耗等进行分析，为商品房定价提供科学的数据依据;通过对建成环境的模型进行分析，得出一些相关数据，通过数据的对比，来对商品房价格做出参照，这些数据能够直观的呈现给消费者商品房的优劣，消费者可以根据对商品房的要求有所不同，综合考虑购房的选取标准，并且可以使消费者对商品房的价格有更清晰的认识;科学合理的定价可促进商品房的销售，为开发商带来利益;通过引入实证，定性与定量分析相结合，为决策者提供依据。
反映商品房使用价值的因素众多，本文仅针对影响商品房使用价值的主要建筑建筑性能进行了差异分析，系统全面地进行商品房使用性能的影响因素分析尚需更多深入研究。
【参考文献】
[1] 王珊珊，于雯媛.基于AHP方法的竞争量化房地产定价模型[J].现代商贸工业，2011 （6）.
[2] 沈建荣，李晓义. 普通商品住宅定价方法研究——以昆明WH公司为例[D].云南：云南大学，2013.
[3] Hoong Chor Chin and Kok Wai Foong . In?uence of School Accessibility on Housing Values [J]. Urban Plann. Dev. 2006.132：120-129.
[4] 吳睿，王东.ECOTECT在商品房定价中的应用初探[J]， 中国市场，2011.3.
[5] 何波.BIM建筑性能分析应用价值探讨.土木建筑工程信息技术.2011年第3期63-67页.
[6] 欧特克（中国）官方网站：http：∥www.autodesk.com.cn/.
[7] 云鹏.ECOTECT建筑环境设计教程[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.