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主政者已经意识到土地交易带动的经济增长不可持续,如何在挖到第一桶金之后让资金滚动起来,建立一个可持续发展的模式已经成焦点
《财经》记者 寇博
3月20日的海南博鳌国际旅游论坛,再次点燃了世界对这个中国最南端海岛的热情。
这是继今年1月国务院44号文件批准把海南国际旅游岛建设上升为国家战略后,海南的又一次高规格国际营销。人们的视线终于被从年初海南房地产业的夸张表演拉回到了“旅游”和与之相关的“服务业”上。
然而,资本的逐利天性决定了无论是旅游业还是更为高级的服务业,都绕不开与房地产的“亲密关系”。这个从筹备建省到现在还不满30年,却已经历过三次潮起潮落风云变幻的海岛,此番是否能够冷静而成熟地绕过房地产投机这第一丛暗礁,在正确航道上行驶得更远一些?
规避泡沫
2001年,海南改革发展研究院院长迟福林最早提出了建设海南国际旅游岛的动议。近十年酝酿后,海南终于在2009年年末迎来了一次重大发展机遇。对于建设国际旅游岛的总体目标,迟福林说:“在于扩大旅游业开放,推进海南以旅游产业为龙头的现代服务业的持续快速发展。”
而令所有人始料未及的是,政策甫出,疯狂的房价抢夺先声,狂热的表演让岛内其他一切黯然失色——医疗、教育、金融这些与旅游业相辅相成的现代服务业核心内容几乎无人问津,人们盯着的只有三级跳式的房价。
据报道,在最为狂热的1月,短短几周岛上旅游区内新建商品房价格平均上涨幅度高达50%,类似海景房十天飙涨70%的“神话”比比皆是。
在2009年宽松的货币政策和大量民间游资涌动的大环境下,被爆炒的国际旅游岛概念令海南在4000亿“热钱”的蜂拥势头下突然间无处藏身。
在愈演愈烈的房地产投机势头前,海南省政府不得不当机立断,相继出台“两个暂停”和海南版“国十一条”,暂时遏制了房子的疯狂蔓延。
海南人对房地产泡沫异常敏感。以房地产投机为主的短期资本活动曾造就了海南迄今为止最高的增长速度,但同时也创造了最惨痛的经济下滑。
2009年中国的GDP增长为8.7%,海南省高出全国3个百分点。国际旅游岛概念的炒作和突然升温的房地产投资和销售对此“功不可没”。接下来的问题是,如何能驾驭这种快速上升的势头,进而将其转变为长期增长?
中银国际首席经济学家、海南省政府顾问曹远征在接受《财经》记者采访时表示,海南此番应该能够避免重蹈20年前的那次覆辙。
在曹远征看来,这次的房地产热并未形成泡沫。上一轮房地产投机以写字楼为主,没有真实的需求支撑,而这一次以商品房为主,有需求支撑,虽然主要来自岛外。而除需求因素外,上一次房地产业大量依赖金融资本,杠杆率过高,而这一次无论是投资客还是投机客多以现金支付为主,其潜在的不良影响在于抬高了旅游业等相关产业发展的成本,但并不足以对海南的经济造成致命性打击。
此外,曹远征认为,以旅游业为龙头的现代服务业发展是支撑海南实现快速稳定增长的内在动因。中国经济30年的高速增长和居民收入的普遍提高,为旅游商品化创造了巨大的需求和动力,适逢中央提出调整经济结构,促进产业升级的宏观政策机遇,海南此番明确产业发展方向正当其时。
相应地,海南自身也具备了一定条件。曹远征分析说:“经过20年的发展和积累,海南的产业结构更趋于合理,并且地方财政已经具备自给自足的实力,在这个时候提出大力发展第三产业是有产业结构和政府财政收入作为支撑的。这与前两次产业基础薄弱、地方财力微弱的情况大为不同,这个基础决定了地方政府可以不必迫于短期土地财政的压力而拥有选择中长期规划的余地,对合理引导房地产发展起到了至关重要的作用。”
2009年海南省三产比例为28.1∶26.9∶45,全年服务业完成增加值741.2亿元,对经济增长的贡献率达51.6%,所创造的地方税收占地税总收入55.4%。
不过,据《海南经济发展报告(2009)》指出,尽管海南的第三产业占据绝对优势,但却存在突出的结构矛盾。海南的第三产业并非建立在工业化的基础上,居主导地位的是传统的交通运输邮政业、批发零售业和住宿餐饮业。
这些行业中,大部分服务业是属于生产率相对低下的劳动密集型产业,而金融、房地产、文化、教育、科研、技术服务等新型服务业仅占第三产业的22.82%左右。因此,以国际旅游业带动新型服务业应是海南未来的产业发展方向。
规划纠偏
“现代服务业不仅是旅游业,旅游业也不仅是房地产。”曹远征强调。突如其来的房地产热引发了对海南国际旅游岛建设发展方向偏移的隐忧。在2010年伊始的海南岛,房地产和旅游业,一个是短期资本投机的标的,一个是实现长期增长的引擎,如何协调这两个“欢喜冤家”的关系,正考验着海南各级主政者的智慧。
尽管有学者反对将房地产业作为海南发展的支柱产业,海南省副省长姜斯宪在博鳌国际旅游论坛上还是多次重申房地产业的支柱作用。资料显示,2009年海南房地产投资总额为287.9亿元,同比增长44.3%;同期全省固定资产投资总额达1002.5亿元,预期增长12%,实际增长41.4%。房地产投资占固定资产投资的28.7%。
“当务之急在于政府要通过制订全面、科学且具有远见的规划调控和引导房地产业健康发展,让其服务于海南国际旅游岛建设的总体目标。”曹远征说。
海南省委书记卫留成在总结上一次海南房地产泡沫成因时谈到一条,“当时全省的规划和各市县的规划都没有做好。”
做好规划,仅仅靠省一级政府是不够的,还需要从市县到乡各级政府的配合。“海南有18个市县,如果不能做到统一规划和统一管理,在现行的土地制度和事权、财权不匹配的财税制度下,18个市县各自为政,个个都有卖地的冲动,很容易就会造成重复建设、资源浪费,严重的会导致房地产投机泡沫和经济的无序发展。”迟福林对《财经》记者说。
虽然规划先行的理念受到越来越多的认可,但规划的执行仍然是个大问题。“所以说要立法,海南要充分利用好中央给予的地方特别立法权;此外,应加快出台物业税。”迟福林说。
目前正在国家发改委审批中的《海南国际旅游岛发展规划纲要》提出,海南拟将该省规划为北部、南部、中部、东部海岸、西部以及海洋组团等六大功能组团,以便突破现有行政区划限制和条块分割的体制障碍。
迟福林对《财经》记者解读上述动议时说,“海南本来就不大,现在的18个市县加一个农垦的区域行政格局划分太细,行政成本高昂。重新划分行政区划后,有利于在各功能组团内实现统一规划和管理。”他相信在国际旅游岛建设的契机下,3年-5年海南就会在行政管理体制改革上有所突破,“海南完全有能力再次成为体制改革的样本。”
然而,组团内的统一规划必然涉及对既有利益格局进行调整,这又将是一个各方博弈的过程。“目前,各市县一面对新规划持观望态度,一面积极行动开发和巩固新的优势以便在未来的调整中持有更多筹码。”一位地方官员对《财经》记者说。
全民开发
在距三亚40分钟车程的陵水县汇集了海南近年来最负盛名的清水湾、香水湾、福湾等地产项目。
随着这些大项目的进入,县财政收入突飞猛进,2009年达到3.835亿元,同比增长65.27%;地方财政基金预算收入完成1亿元,同比增长20.39%。在“国际旅游岛”概念持续升温的背景下,陵水的土地和项目更是炙手可热。
地方主政者也已经意识到土地交易带动的经济增长不可持续,如何在挖到第一桶金之后让资金滚动起来,建立一个可持续发展的模式已经成为他们最关注的焦点。“现在根本不差钱,急缺的是够得上‘国际’标准的好项目!”陵水的一位官员说。
面临短期投机将给地方经济造成的巨大潜在风险,县政府一方面强调统一规划,对手中已经不多的土地储备资源,严格控制用途,好钢用在刀刃上;另一方面,利用手中的项目审批权与握有土地使用权的开发商反复博弈,以使其商业形态符合地方的中长期发展需要。
曹远征认为,海南建设国际旅游岛的综合示范意义在于探索一条现代服务业与城乡一体化建设的结合之路,“现代旅游业一定是富民工程。它强调全民参与,共同致富,分享改革成果。要加强对农民的教育、培训,加强对农家乐和导游的监管,加强微型金融服务,调动老百姓的积极性,鼓励自主创业。”
陵水县新村镇的黄姓书记现在就忙于应付治下百姓的“创业热情”,“人人都有自己的小算盘,农民也会在国际旅游岛建设里找机会,他们来找我的也很多,要求给孩子安排就业的、想经营些买卖的……” 黄的经验是,在跟开发商打交道时尽量带着村民“一起玩”。
去年新村镇顺利完成清水湾项目8000亩的征地工作,没有发生一起上访事件。
业内人士建议,海南还可借鉴台湾发展旅游民宿的经验。
早已名扬岛外的台湾旅游民宿就是专门以乡村为开发对象设计的休闲旅游产品,它依托自然风景、少数民族文化和农产资源,以简单的食宿接待、提供乡村观光、特色农产品或少数民族歌舞表演为基本形态。
民宿满足了游客想要体验真正台湾地方风情的需求。宜兰、花莲等地的农庄民宿甚至成了当地观光的卖点。
据台湾民宿协会全联会2008年统计,全岛拥有民宿经营者3000家。当年接待游客约500万人次,经营收入折合人民币约10.6亿。
《财经》记者 寇博
3月20日的海南博鳌国际旅游论坛,再次点燃了世界对这个中国最南端海岛的热情。
这是继今年1月国务院44号文件批准把海南国际旅游岛建设上升为国家战略后,海南的又一次高规格国际营销。人们的视线终于被从年初海南房地产业的夸张表演拉回到了“旅游”和与之相关的“服务业”上。
然而,资本的逐利天性决定了无论是旅游业还是更为高级的服务业,都绕不开与房地产的“亲密关系”。这个从筹备建省到现在还不满30年,却已经历过三次潮起潮落风云变幻的海岛,此番是否能够冷静而成熟地绕过房地产投机这第一丛暗礁,在正确航道上行驶得更远一些?
规避泡沫
2001年,海南改革发展研究院院长迟福林最早提出了建设海南国际旅游岛的动议。近十年酝酿后,海南终于在2009年年末迎来了一次重大发展机遇。对于建设国际旅游岛的总体目标,迟福林说:“在于扩大旅游业开放,推进海南以旅游产业为龙头的现代服务业的持续快速发展。”
而令所有人始料未及的是,政策甫出,疯狂的房价抢夺先声,狂热的表演让岛内其他一切黯然失色——医疗、教育、金融这些与旅游业相辅相成的现代服务业核心内容几乎无人问津,人们盯着的只有三级跳式的房价。
据报道,在最为狂热的1月,短短几周岛上旅游区内新建商品房价格平均上涨幅度高达50%,类似海景房十天飙涨70%的“神话”比比皆是。
在2009年宽松的货币政策和大量民间游资涌动的大环境下,被爆炒的国际旅游岛概念令海南在4000亿“热钱”的蜂拥势头下突然间无处藏身。
在愈演愈烈的房地产投机势头前,海南省政府不得不当机立断,相继出台“两个暂停”和海南版“国十一条”,暂时遏制了房子的疯狂蔓延。
海南人对房地产泡沫异常敏感。以房地产投机为主的短期资本活动曾造就了海南迄今为止最高的增长速度,但同时也创造了最惨痛的经济下滑。
2009年中国的GDP增长为8.7%,海南省高出全国3个百分点。国际旅游岛概念的炒作和突然升温的房地产投资和销售对此“功不可没”。接下来的问题是,如何能驾驭这种快速上升的势头,进而将其转变为长期增长?
中银国际首席经济学家、海南省政府顾问曹远征在接受《财经》记者采访时表示,海南此番应该能够避免重蹈20年前的那次覆辙。
在曹远征看来,这次的房地产热并未形成泡沫。上一轮房地产投机以写字楼为主,没有真实的需求支撑,而这一次以商品房为主,有需求支撑,虽然主要来自岛外。而除需求因素外,上一次房地产业大量依赖金融资本,杠杆率过高,而这一次无论是投资客还是投机客多以现金支付为主,其潜在的不良影响在于抬高了旅游业等相关产业发展的成本,但并不足以对海南的经济造成致命性打击。
此外,曹远征认为,以旅游业为龙头的现代服务业发展是支撑海南实现快速稳定增长的内在动因。中国经济30年的高速增长和居民收入的普遍提高,为旅游商品化创造了巨大的需求和动力,适逢中央提出调整经济结构,促进产业升级的宏观政策机遇,海南此番明确产业发展方向正当其时。
相应地,海南自身也具备了一定条件。曹远征分析说:“经过20年的发展和积累,海南的产业结构更趋于合理,并且地方财政已经具备自给自足的实力,在这个时候提出大力发展第三产业是有产业结构和政府财政收入作为支撑的。这与前两次产业基础薄弱、地方财力微弱的情况大为不同,这个基础决定了地方政府可以不必迫于短期土地财政的压力而拥有选择中长期规划的余地,对合理引导房地产发展起到了至关重要的作用。”
2009年海南省三产比例为28.1∶26.9∶45,全年服务业完成增加值741.2亿元,对经济增长的贡献率达51.6%,所创造的地方税收占地税总收入55.4%。
不过,据《海南经济发展报告(2009)》指出,尽管海南的第三产业占据绝对优势,但却存在突出的结构矛盾。海南的第三产业并非建立在工业化的基础上,居主导地位的是传统的交通运输邮政业、批发零售业和住宿餐饮业。
这些行业中,大部分服务业是属于生产率相对低下的劳动密集型产业,而金融、房地产、文化、教育、科研、技术服务等新型服务业仅占第三产业的22.82%左右。因此,以国际旅游业带动新型服务业应是海南未来的产业发展方向。
规划纠偏
“现代服务业不仅是旅游业,旅游业也不仅是房地产。”曹远征强调。突如其来的房地产热引发了对海南国际旅游岛建设发展方向偏移的隐忧。在2010年伊始的海南岛,房地产和旅游业,一个是短期资本投机的标的,一个是实现长期增长的引擎,如何协调这两个“欢喜冤家”的关系,正考验着海南各级主政者的智慧。
尽管有学者反对将房地产业作为海南发展的支柱产业,海南省副省长姜斯宪在博鳌国际旅游论坛上还是多次重申房地产业的支柱作用。资料显示,2009年海南房地产投资总额为287.9亿元,同比增长44.3%;同期全省固定资产投资总额达1002.5亿元,预期增长12%,实际增长41.4%。房地产投资占固定资产投资的28.7%。
“当务之急在于政府要通过制订全面、科学且具有远见的规划调控和引导房地产业健康发展,让其服务于海南国际旅游岛建设的总体目标。”曹远征说。
海南省委书记卫留成在总结上一次海南房地产泡沫成因时谈到一条,“当时全省的规划和各市县的规划都没有做好。”
做好规划,仅仅靠省一级政府是不够的,还需要从市县到乡各级政府的配合。“海南有18个市县,如果不能做到统一规划和统一管理,在现行的土地制度和事权、财权不匹配的财税制度下,18个市县各自为政,个个都有卖地的冲动,很容易就会造成重复建设、资源浪费,严重的会导致房地产投机泡沫和经济的无序发展。”迟福林对《财经》记者说。
虽然规划先行的理念受到越来越多的认可,但规划的执行仍然是个大问题。“所以说要立法,海南要充分利用好中央给予的地方特别立法权;此外,应加快出台物业税。”迟福林说。
目前正在国家发改委审批中的《海南国际旅游岛发展规划纲要》提出,海南拟将该省规划为北部、南部、中部、东部海岸、西部以及海洋组团等六大功能组团,以便突破现有行政区划限制和条块分割的体制障碍。
迟福林对《财经》记者解读上述动议时说,“海南本来就不大,现在的18个市县加一个农垦的区域行政格局划分太细,行政成本高昂。重新划分行政区划后,有利于在各功能组团内实现统一规划和管理。”他相信在国际旅游岛建设的契机下,3年-5年海南就会在行政管理体制改革上有所突破,“海南完全有能力再次成为体制改革的样本。”
然而,组团内的统一规划必然涉及对既有利益格局进行调整,这又将是一个各方博弈的过程。“目前,各市县一面对新规划持观望态度,一面积极行动开发和巩固新的优势以便在未来的调整中持有更多筹码。”一位地方官员对《财经》记者说。
全民开发
在距三亚40分钟车程的陵水县汇集了海南近年来最负盛名的清水湾、香水湾、福湾等地产项目。
随着这些大项目的进入,县财政收入突飞猛进,2009年达到3.835亿元,同比增长65.27%;地方财政基金预算收入完成1亿元,同比增长20.39%。在“国际旅游岛”概念持续升温的背景下,陵水的土地和项目更是炙手可热。
地方主政者也已经意识到土地交易带动的经济增长不可持续,如何在挖到第一桶金之后让资金滚动起来,建立一个可持续发展的模式已经成为他们最关注的焦点。“现在根本不差钱,急缺的是够得上‘国际’标准的好项目!”陵水的一位官员说。
面临短期投机将给地方经济造成的巨大潜在风险,县政府一方面强调统一规划,对手中已经不多的土地储备资源,严格控制用途,好钢用在刀刃上;另一方面,利用手中的项目审批权与握有土地使用权的开发商反复博弈,以使其商业形态符合地方的中长期发展需要。
曹远征认为,海南建设国际旅游岛的综合示范意义在于探索一条现代服务业与城乡一体化建设的结合之路,“现代旅游业一定是富民工程。它强调全民参与,共同致富,分享改革成果。要加强对农民的教育、培训,加强对农家乐和导游的监管,加强微型金融服务,调动老百姓的积极性,鼓励自主创业。”
陵水县新村镇的黄姓书记现在就忙于应付治下百姓的“创业热情”,“人人都有自己的小算盘,农民也会在国际旅游岛建设里找机会,他们来找我的也很多,要求给孩子安排就业的、想经营些买卖的……” 黄的经验是,在跟开发商打交道时尽量带着村民“一起玩”。
去年新村镇顺利完成清水湾项目8000亩的征地工作,没有发生一起上访事件。
业内人士建议,海南还可借鉴台湾发展旅游民宿的经验。
早已名扬岛外的台湾旅游民宿就是专门以乡村为开发对象设计的休闲旅游产品,它依托自然风景、少数民族文化和农产资源,以简单的食宿接待、提供乡村观光、特色农产品或少数民族歌舞表演为基本形态。
民宿满足了游客想要体验真正台湾地方风情的需求。宜兰、花莲等地的农庄民宿甚至成了当地观光的卖点。
据台湾民宿协会全联会2008年统计,全岛拥有民宿经营者3000家。当年接待游客约500万人次,经营收入折合人民币约10.6亿。