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做大地产业务曾是中粮集团掌门人宁高宁的志向，但面对中粮集团地产业务板块多次整而不合，商业地产公司和住宅地产公司双双业绩不振，宁高宁说出了即使卖掉也没问题的“丧气话”。
今年1月11日晚间，在一场非公开校园演讲中，宁高宁表示，中粮集团地产业务未来会是一个投资性的业务，而“肯定不会是中粮集团主要的板块”，“即使整个把它卖掉，也没问题的”。
失宠已久的中粮地产板块为免被扫地出门的命运，自去年6月起在土地市场全力拼杀，连拿三地，近日又积极为旗下项目运营筹备粮草，大有破釜沉舟、放手一搏的扩张之势。
然而，7月16日，中粮置地控股有限公司（在中粮集团的官方网站中，中粮地产和中粮置业归属在中粮置地的组织架构下，以下简称中粮置地）交出的成绩单却令大众对中粮地产业务的命运再捏了一把汗：截至今年6月底，中粮置地上半年合同销售面积6416平方米，销售金额5.78亿元；而2013年，中粮置地半年营收19.6亿元，今年上半年中粮置地的业绩暴跌七成。
中粮旗下地产业务的命运将何去何从？记者就相关问题致电中粮集团新闻发言人殷建豪，但截至发稿时，未收到对方任何回应。
地产业务界限不清
在中粮集团官方网站的介绍中，地产业务为中粮置地，旗下又有中粮置业、中粮地产、酒店事业部、中粮（海南）公司。由于多次整而不合，中粮地产子公司之间业务交叉、同业竞争，且发展不均，地位也发生着变化。
中粮置地的业务主要集中在商业地产和酒店行业，中粮地产则以住宅开发为主，但一直以来，中粮地产与中粮置地在业务上“纠缠不清”。比如去年为中粮置地贡献了六成收入总额的是旗下四个高端住宅项目，双方不仅在战略布局上有所重叠，大悦城品牌的归属问题也一直悬而未决。自2005年开始，中粮集团旗下地产业务经历多次整合，但同业竞争的问题一直存在。
2004年12月，46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高宁“空降”中粮集团，出任中粮集团董事长。彼时，中粮集团的资产规模只有600亿元，仅为华润的一半。上任数月后，宁高宁便开始着手整顿中粮，其第一步就是将旗下地产业务整合上市。由于资本市场涉及外资等原因，中粮地产的上市计划一度搁浅，随后2007年1月，中粮置业成立，集团逐渐将发展中心转移到运作商业地产的中粮置业上。
“尽管2006年时，中粮集团就决定划分投资性物业和住宅发展业务，2007年成立中粮置业，专门运作商业地产，而中粮地产主要运作住宅和工业地产开发，但实际上，两者的区分没有那么清晰，仍有不少交叉。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。
例如在沈阳大悦城这些项目上，存在中粮置业输出大悦城商业地产品牌，却由中粮地产开发和持有物业的现象。2010年底，中粮地产组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产，让中粮的地产格局变得更加扑朔迷离。
2011年6月，中粮置地在香港成立，中粮地产业务的整合不仅没有变得清晰，反而更加混乱。比如以商业地产为主的中粮置地，其2013年年报显示，占中粮置地收入总额64.2%的为4个高端住宅项目，销售收入为25亿元，占总收入第二位的才是酒店经营业务。
此外，中粮置地还拥有住宅产品成都祥云国际项目30%的股权，中粮地产控股70%。在大悦城品牌的归属上，双方亦是“抢破头”。2014年3月26日，在中粮置地的香港业绩会上，首席财务官许汉平回答记者提问时透露，目前中粮置地托管包括西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城以及烟台大悦城在内的5个大悦城项目。而在中粮地产的主营业务中，大悦城项目也赫然在列。
中粮地产也由曾经的被集团寄予厚望到逐渐失宠，在2008年首进亏损，2009-2011年归属上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元和1.81亿元，2013年中粮地产半年报显示，截至2013年6月30日，中粮地产总资产354.27亿元，较上年末增长1.69%；归属于上市公司股东的所有者权益47.49亿元，较上年末减少0.3%；资产负债率78.81%，扣除预收账款后的资产负债率为56.4%。
业内分析称，中粮地产发展缓慢的原因在于融资不畅，旗下地产业务整合缓慢，大股东对中粮地产定位不清晰。
“地王”拖累业绩
中粮在孙河、安定门大悦城等项目上的进展缓慢，也被认为是拖累地产业务业绩的另一主要因素。
去年7月，中粮地产23.6亿元拿下孙河地块，扣除公租房后，该地块的楼面实际价格，最低达4.4万元/平米、最高达5.2万元/平米。一年时间过去了，不管是于中粮自己的项目，还是和周边项目相比，开发的速度明显缓慢。其邻居龙湖双珑原著拿地10个月后即开盘，泰禾北京院子虽因预售证难拿等原因一年后才正式开盘，但拿地7个月就举办了规模庞大的推介会，号称“豪宅也要高周转”。
“目前正在开工前期的准备和规划，具体的定价还没有，什么时候入市也说不准。”中粮地产董秘办公室相关人士在今年6月1日接受中国经营报采访时表示，对于年内开盘的传闻，上述人士仅表示，“公司正在积极推进。”
“今年房地产市场降温，起码的共识是不会大涨了。但去年的大部分地王已经超过了区域内在售的房价，如果需求达到正常的利润，要求市场售价需要在一年内再涨50%，否则入市的风险将非常大。当前市场不足以支撑这样的价格，中粮地王延缓开发是必然的选择。”中原地产首席分析师张大伟表示。
除了项目进度缓慢，其盈利能力也饱受业内质疑。宋延庆认为，中粮的产品和周边竞争对手不会有本质区别，如果要下大功夫就意味着更高的成本，再加上该项目短期内无法入市销售，这也使得项目开发成本增加，大量消耗利润，“地王操盘本来就不易，如果市场判断出现踏空性失误，就会酿造更大的风险，陷入被套牢的困境，短期内肯定是会无力回天，只能放缓开发节奏”。 实际上，中粮高价拿地之后，业内已经就有唱衰声，一方面是因为其本身的高地价，另一方面则是可以预见的区域激烈竞争。市场风向转变之后，这种曾经担忧的风险几乎已经成为现实。
同样被套牢的还有中粮安定门大悦城项目。2013年中粮置地借壳上市后，曾对外公告称托管了西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、烟台大悦城5个大悦城，而后又接手了安定门大悦城。
但距离老牌商业项目三力百货拆除已近一年，安定门大悦城的开工仍遥遥无期。“因为挨着古建，与其一墙之隔就是北京的地坛公园，项目的审批可能遇到麻烦，最近几个月还不会施工，”中粮置地的一位人士今年7月在接受时代周报记者采访时如是说。
而上述两个项目在中粮所有地产项目中所占分量不轻，受这两项目进展缓慢的影响，中粮地产与中粮置地的业绩均受到一定的拖累。
虽然背靠央企中粮集团，但中粮地产规模并不大，在克而瑞发布的《2013中国房地产上市公司百强榜》中排名52位，2013年公司销售才刚刚突破百亿元。记者查阅中粮地产2013年年报发现，去年中粮销售金额为101.79亿元，拿下23.6亿元的孙河地块，不可谓不大胆。
事实上，自去年开始，中粮地产在北京高价抢地并非单例。年报显示，2013年中粮共在北京、南京和成都三地获得4个新的住宅项目，总耗资64.77亿元，从土地市场直接获取的3个项目均属于当地高价，平均溢价率超过50%。有业内人士分析指出，中粮在上一轮的房地产开发周期中错失拿地良机，多个城市市场都存在无新项目开发的窘境，土地储备安全已经受到威胁。
资金压力
激进的拿地动作，也令中粮地产的资金压力骤然加剧。截至2013年末，中粮地产总负债率为77.90%，虽然负债率还处于行业正常水平，其央企身份带来的融资便利也优于一般中小民企开发商，但地王给其带来的资金压力仍十分明显。雪上加霜的是，从目前中粮集团一系列举动来看，中粮地产不仅“复宠”无望，而且面临着失去集团“输血”的风险。
宋延庆分析称，此前中粮集团成立中粮置地上市，急于打通资本渠道的内部原因就在于为中粮地产板块铺路。该板块在中粮集团内部系统筹集资金难度较大，而集团产业链长但盈利能力一般，且连续收购需要大量现金，故而无法一直为地产输血，才选择打通A+H股，希望借助资本平台缓解地产板块的资金压力。
另一方面，中粮的扩张，在其商业地产领域表现尤为明显，继北京西单大悦城开业并收获成功后，中粮置业大力推进“大悦城”城市综合体战略。而在2011年底，中粮集团更是发出了“未来3-5年在国内打造30个大悦城”的豪言壮语。
“商业的崛起与快速复制，历来伴随着巨额资金的投入。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，大悦城属持有型商业地产，需要大量资金注入，指望零售产生的数亿元利润，根本难以满足快速复制大悦城的资金需求。此外， 商业地产资金回报周期长，并长期占用大量资金，这对中粮置地的现金流亦是不小的挑战。
“失宠”的危险
在整合不畅、定位不明、快速扩张种种因素之下，中粮地产的成绩单显得不那么尽如人意。2007年中粮地产的营业收入为8.24亿元，扣除非经常性损益后的核心净利润达到2.22亿元，而到了2013年，中粮地产营业收入101.79亿元，扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元。换言之，在中国房地产黄金十年中，中粮地产收入增加了12倍，但主营业务净利润却下降了2000万元。
为此，中粮地产在向母公司举债的同时，还不得不向关联公司举债，2011年，中粮地产董事会同意向中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借2010年8月的部分委托贷款，共计2.35亿元；2013年中粮地产再次向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借8.95亿元借款。
由于资金链紧张，央企背景的中粮地产借道私募来缓解资金压力，2013年9月，中粮地产公告称，将与私募基金上海中城永跃投资中心合作开发南京上坊项目，双方共同增资6.51亿元。
拆东墙补西墙、多次申请续借，中粮地产因借款形成的债权债务关系越来越复杂混乱。而一直以来其内部管理也未能理顺，带来的直接后果便是房地产主营业务发展缓慢、业绩难有起色。而中粮置地上市后，由于中粮集团曾表示将全部地产业务注入A股上市的中粮地产，如今包括大悦城在内的商业物业在港上市，招致部分A股投资者的不满，中粮置地上市后，中粮地产股价一度下跌。
宋延庆分析指出，中粮置地注资侨福登陆港股后，仍将以商业综合体开发为主。而中粮置地对内更像地产事业部，对外则为二级集团，中粮置业、中粮地产在这个地产事业部中分饰不同角色。但在未来的地产板块整合过程中，中粮置地这个平台却未必是一线市场主体，实际操控力仍有待检验。
今年1月11日晚间，在一场非公开校园演讲中，宁高宁表示，中粮集团地产业务未来会是一个投资性的业务，而“肯定不会是中粮集团主要的板块”，“即使整个把它卖掉，也没问题的”。
失宠已久的中粮地产板块为免被扫地出门的命运，自去年6月起在土地市场全力拼杀，连拿三地，近日又积极为旗下项目运营筹备粮草，大有破釜沉舟、放手一搏的扩张之势。
然而，7月16日，中粮置地控股有限公司（在中粮集团的官方网站中，中粮地产和中粮置业归属在中粮置地的组织架构下，以下简称中粮置地）交出的成绩单却令大众对中粮地产业务的命运再捏了一把汗：截至今年6月底，中粮置地上半年合同销售面积6416平方米，销售金额5.78亿元；而2013年，中粮置地半年营收19.6亿元，今年上半年中粮置地的业绩暴跌七成。
中粮旗下地产业务的命运将何去何从？记者就相关问题致电中粮集团新闻发言人殷建豪，但截至发稿时，未收到对方任何回应。
地产业务界限不清
在中粮集团官方网站的介绍中，地产业务为中粮置地，旗下又有中粮置业、中粮地产、酒店事业部、中粮（海南）公司。由于多次整而不合，中粮地产子公司之间业务交叉、同业竞争，且发展不均，地位也发生着变化。
中粮置地的业务主要集中在商业地产和酒店行业，中粮地产则以住宅开发为主，但一直以来，中粮地产与中粮置地在业务上“纠缠不清”。比如去年为中粮置地贡献了六成收入总额的是旗下四个高端住宅项目，双方不仅在战略布局上有所重叠，大悦城品牌的归属问题也一直悬而未决。自2005年开始，中粮集团旗下地产业务经历多次整合，但同业竞争的问题一直存在。
2004年12月，46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高宁“空降”中粮集团，出任中粮集团董事长。彼时，中粮集团的资产规模只有600亿元，仅为华润的一半。上任数月后，宁高宁便开始着手整顿中粮，其第一步就是将旗下地产业务整合上市。由于资本市场涉及外资等原因，中粮地产的上市计划一度搁浅，随后2007年1月，中粮置业成立，集团逐渐将发展中心转移到运作商业地产的中粮置业上。
“尽管2006年时，中粮集团就决定划分投资性物业和住宅发展业务，2007年成立中粮置业，专门运作商业地产，而中粮地产主要运作住宅和工业地产开发，但实际上，两者的区分没有那么清晰，仍有不少交叉。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。
例如在沈阳大悦城这些项目上，存在中粮置业输出大悦城商业地产品牌，却由中粮地产开发和持有物业的现象。2010年底，中粮地产组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产，让中粮的地产格局变得更加扑朔迷离。
2011年6月，中粮置地在香港成立，中粮地产业务的整合不仅没有变得清晰，反而更加混乱。比如以商业地产为主的中粮置地，其2013年年报显示，占中粮置地收入总额64.2%的为4个高端住宅项目，销售收入为25亿元，占总收入第二位的才是酒店经营业务。
此外，中粮置地还拥有住宅产品成都祥云国际项目30%的股权，中粮地产控股70%。在大悦城品牌的归属上，双方亦是“抢破头”。2014年3月26日，在中粮置地的香港业绩会上，首席财务官许汉平回答记者提问时透露，目前中粮置地托管包括西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城以及烟台大悦城在内的5个大悦城项目。而在中粮地产的主营业务中，大悦城项目也赫然在列。
中粮地产也由曾经的被集团寄予厚望到逐渐失宠，在2008年首进亏损，2009-2011年归属上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元和1.81亿元，2013年中粮地产半年报显示，截至2013年6月30日，中粮地产总资产354.27亿元，较上年末增长1.69%；归属于上市公司股东的所有者权益47.49亿元，较上年末减少0.3%；资产负债率78.81%，扣除预收账款后的资产负债率为56.4%。
业内分析称，中粮地产发展缓慢的原因在于融资不畅，旗下地产业务整合缓慢，大股东对中粮地产定位不清晰。
“地王”拖累业绩
中粮在孙河、安定门大悦城等项目上的进展缓慢，也被认为是拖累地产业务业绩的另一主要因素。
去年7月，中粮地产23.6亿元拿下孙河地块，扣除公租房后，该地块的楼面实际价格，最低达4.4万元/平米、最高达5.2万元/平米。一年时间过去了，不管是于中粮自己的项目，还是和周边项目相比，开发的速度明显缓慢。其邻居龙湖双珑原著拿地10个月后即开盘，泰禾北京院子虽因预售证难拿等原因一年后才正式开盘，但拿地7个月就举办了规模庞大的推介会，号称“豪宅也要高周转”。
“目前正在开工前期的准备和规划，具体的定价还没有，什么时候入市也说不准。”中粮地产董秘办公室相关人士在今年6月1日接受中国经营报采访时表示，对于年内开盘的传闻，上述人士仅表示，“公司正在积极推进。”
“今年房地产市场降温，起码的共识是不会大涨了。但去年的大部分地王已经超过了区域内在售的房价，如果需求达到正常的利润，要求市场售价需要在一年内再涨50%，否则入市的风险将非常大。当前市场不足以支撑这样的价格，中粮地王延缓开发是必然的选择。”中原地产首席分析师张大伟表示。
除了项目进度缓慢，其盈利能力也饱受业内质疑。宋延庆认为，中粮的产品和周边竞争对手不会有本质区别，如果要下大功夫就意味着更高的成本，再加上该项目短期内无法入市销售，这也使得项目开发成本增加，大量消耗利润，“地王操盘本来就不易，如果市场判断出现踏空性失误，就会酿造更大的风险，陷入被套牢的困境，短期内肯定是会无力回天，只能放缓开发节奏”。 实际上，中粮高价拿地之后，业内已经就有唱衰声，一方面是因为其本身的高地价，另一方面则是可以预见的区域激烈竞争。市场风向转变之后，这种曾经担忧的风险几乎已经成为现实。
同样被套牢的还有中粮安定门大悦城项目。2013年中粮置地借壳上市后，曾对外公告称托管了西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、烟台大悦城5个大悦城，而后又接手了安定门大悦城。
但距离老牌商业项目三力百货拆除已近一年，安定门大悦城的开工仍遥遥无期。“因为挨着古建，与其一墙之隔就是北京的地坛公园，项目的审批可能遇到麻烦，最近几个月还不会施工，”中粮置地的一位人士今年7月在接受时代周报记者采访时如是说。
而上述两个项目在中粮所有地产项目中所占分量不轻，受这两项目进展缓慢的影响，中粮地产与中粮置地的业绩均受到一定的拖累。
虽然背靠央企中粮集团，但中粮地产规模并不大，在克而瑞发布的《2013中国房地产上市公司百强榜》中排名52位，2013年公司销售才刚刚突破百亿元。记者查阅中粮地产2013年年报发现，去年中粮销售金额为101.79亿元，拿下23.6亿元的孙河地块，不可谓不大胆。
事实上，自去年开始，中粮地产在北京高价抢地并非单例。年报显示，2013年中粮共在北京、南京和成都三地获得4个新的住宅项目，总耗资64.77亿元，从土地市场直接获取的3个项目均属于当地高价，平均溢价率超过50%。有业内人士分析指出，中粮在上一轮的房地产开发周期中错失拿地良机，多个城市市场都存在无新项目开发的窘境，土地储备安全已经受到威胁。
资金压力
激进的拿地动作，也令中粮地产的资金压力骤然加剧。截至2013年末，中粮地产总负债率为77.90%，虽然负债率还处于行业正常水平，其央企身份带来的融资便利也优于一般中小民企开发商，但地王给其带来的资金压力仍十分明显。雪上加霜的是，从目前中粮集团一系列举动来看，中粮地产不仅“复宠”无望，而且面临着失去集团“输血”的风险。
宋延庆分析称，此前中粮集团成立中粮置地上市，急于打通资本渠道的内部原因就在于为中粮地产板块铺路。该板块在中粮集团内部系统筹集资金难度较大，而集团产业链长但盈利能力一般，且连续收购需要大量现金，故而无法一直为地产输血，才选择打通A+H股，希望借助资本平台缓解地产板块的资金压力。
另一方面，中粮的扩张，在其商业地产领域表现尤为明显，继北京西单大悦城开业并收获成功后，中粮置业大力推进“大悦城”城市综合体战略。而在2011年底，中粮集团更是发出了“未来3-5年在国内打造30个大悦城”的豪言壮语。
“商业的崛起与快速复制，历来伴随着巨额资金的投入。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，大悦城属持有型商业地产，需要大量资金注入，指望零售产生的数亿元利润，根本难以满足快速复制大悦城的资金需求。此外， 商业地产资金回报周期长，并长期占用大量资金，这对中粮置地的现金流亦是不小的挑战。
“失宠”的危险
在整合不畅、定位不明、快速扩张种种因素之下，中粮地产的成绩单显得不那么尽如人意。2007年中粮地产的营业收入为8.24亿元，扣除非经常性损益后的核心净利润达到2.22亿元，而到了2013年，中粮地产营业收入101.79亿元，扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元。换言之，在中国房地产黄金十年中，中粮地产收入增加了12倍，但主营业务净利润却下降了2000万元。
为此，中粮地产在向母公司举债的同时，还不得不向关联公司举债，2011年，中粮地产董事会同意向中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借2010年8月的部分委托贷款，共计2.35亿元；2013年中粮地产再次向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借8.95亿元借款。
由于资金链紧张，央企背景的中粮地产借道私募来缓解资金压力，2013年9月，中粮地产公告称，将与私募基金上海中城永跃投资中心合作开发南京上坊项目，双方共同增资6.51亿元。
拆东墙补西墙、多次申请续借，中粮地产因借款形成的债权债务关系越来越复杂混乱。而一直以来其内部管理也未能理顺，带来的直接后果便是房地产主营业务发展缓慢、业绩难有起色。而中粮置地上市后，由于中粮集团曾表示将全部地产业务注入A股上市的中粮地产，如今包括大悦城在内的商业物业在港上市，招致部分A股投资者的不满，中粮置地上市后，中粮地产股价一度下跌。
宋延庆分析指出，中粮置地注资侨福登陆港股后，仍将以商业综合体开发为主。而中粮置地对内更像地产事业部，对外则为二级集团，中粮置业、中粮地产在这个地产事业部中分饰不同角色。但在未来的地产板块整合过程中，中粮置地这个平台却未必是一线市场主体，实际操控力仍有待检验。