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【摘要】我国经济发展的现阶段，发展房地产个人信贷业务意义重大，风险不容忽视。近几年来，我国多数商业银行正在着手进行信贷业务的结构调整，积极实施零售战略发展规划，已将发展个人信贷业务作为摆脱资本约束，增强盈利能力，实现可持续发展的重要措施。但实践表明，国外银行在个人信贷业务大规模发展阶段，都不同程度地出现高风险。起源于美国，波及全球的美国次级房贷大危机又一次昭示了房地产个人信贷业务绝非银行可以等闲视之的。因此，加强房地产个人信贷业务风险及措施的研究就具有十分重要的现实意义。
【关键词】金融危机；商业银行；住房抵押贷款；信贷风险
【中图分类号】F8 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2011）05-0056-2
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据重要的位置。近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的业务，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的重要手段。个人住房抵押贷款业务已成为商业银行重点拓展的贷款投向。现阶段，住房贷款已成为社会最关注的问题。目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制依然不够完善，随着我国个人住房贷款业务的迅速发展，所存在的问题也逐步暴露出来。
一、房地产个人抵押贷款业务涉及的外部风险因素
主要包括法律保障、外部环境不完善和居民个人超额负债等因素。
（一）房地产金融法律法规存在诸多问题，也存在不少立法空白
国家、地方和部门颁布了一系列法律法规、规章和司法解释，但是从整体上看，房地产金融法律法规滞后于房地产经纪活动和房地产金融业务的发展。这样，势必影响房地产个人贷款法律层面上的安全保障。个人住房抵押物自身特点，加之执法部门的执行力度，往往使抵押权人“望诉兴叹”。
（二）房地产金融的外部环境不完善
首先，缺乏完善的可行有效的个人信用等级制度，对个人资质评估缺乏统一客观的标准，没有一套完善的个人信用系统，同时实名制制度执行还不够到位，商业银行难以获得全面的客户信用信息。这种信息的不对称，往往出现虚假的个人收入证明等行为，而取得更大的贷款额度，增加了贷款的风险程度。其次、缺乏房地产市场信息系统和预警预报体系，当前我国房地产市场发展迅速，投资需求和消费需求旺盛。在这种情况下投资者和商业银行往往会对房地产的发展趋势过度乐观，从而产生一些非理性行为。这就需要一个系统的信息平台，而在这一领域还是空白，造成的后果容易形成局部地区房地产过热。而银行因为信息的局限性，无法长远规划房贷政策和贷款机构，由于过度看好房地产市场而产生冲动放贷，有了房地产市场信息系统和预警预报体系后，商业银行可根据这一信息系统有针对性地做出政策调整。
（三）居民个人还贷压力超负荷风险
按国际通行看法，月收入的l/3是居民个人房地产贷款按揭的一条警戒线，越过此警戒线出现较大的还贷风险，并可能影响居民生活质量。近几年，与大多数行业效益利润水平相比，房地产业一直保持了较高的投资收益，明显高于社会平均利润率，加之我国房地产市场尚处于不成熟时期，一些房地产开发商及个人可以通过一些非正常手段牟取高额利润。而且近年股市低迷，资本的流动性和趋利性使大量资金不断流入房地产领域。过热的市场必然会吸引大量的投资和投机行为，而投资和投机行为又会进一步刺激市场。
二、房地产个人抵押贷款还存在商业银行自身的风险因素。
（一）操作风险
目前银行在房地产个人贷款突出表现在：一是贷前调查经办人员风险意识不强，履责不到位，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法、合理性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入细致进行调查，如实际主体未封顶的公司，调查人上报资料显示主体已完全符合按揭贷款条件。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品价值失真或抵押无效。三是无纸化审批的实现，相关人员的减少给房地产个人贷款的风险防控增加了新的难度。
（二）流动性风险也是商业银行在房地产个人贷款的一大风险因素
通常个人住房抵押贷款长达10-30年，借款人以分期支付的形式偿还债务，这个周期跨度非常大。而通常银行吸收存款负债多为2-5年，资产负债结构不匹配，造成银行信贷资金的不稳定，使之面临较高的流动性风险。由于我国目前尚未建立抵押贷款二级市场，无法通过资本市场和住房抵押贷款的有机结合，为商业银行提供化解风险的有效工具。同时银行业激烈的竞争使得各家银行纷纷提高个人住房按揭成数，最高达80%，贷款成数越高，房地产的实际价值与贷款额之间的差距越小，相应风险也就越大，虽然在个人住房贷款中以房地产作为借款的抵押物，但当借款人不能按期还款时，贷款银行可以从处分抵押房地产中求偿，但如果寻求不到合适的途径卖掉房地产，同样形成流动性风险。
（三）抵押风险是房地产个人贷款业务的又一风险
商业银行房地产个人贷款基本都以抵押形式发放，因而房地产抵押物价值的高低对银行贷款的安全至关重要。房地产抵押物价值的确定是一个专业性很强的过程，受自有专业人才和条件的限制，目前商业银行对抵押物价值的确定主要两个依据：购买价格和评估中介机构的评估价值。前者由于不对称性信息的存在具有不确定性，而后者由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争而形成市场信誉，缺乏公信度，相关法律和制度的不完善使得评估机构没有站在中立和公正的立场上对房地产抵押物进行客观的评估。目前的实际情况往往是评估机构根据借款人的要求倒推出评估价值，这样的评估值，显然是与市场公允价值偏差较远的。除抵押物价值难以确定以外，抵押物的处置也是银行的一大难题。从法律角度来讲，一旦借款人不能偿还到期贷款，银行有权处置抵押房产。但由于目前我国房地产交易市场还处于初建时期，市场体系不完备，不良资产的处置难以在短期内完成。即使是顺利处置，由于抵押物价值的高估，又会导致变现额与债权额的严重偏差。在我国社会保障制度还不完善的情况下，出于保持社会安定的考虑，对于个人住房贷款，即使借款人不能偿还贷款，也不能简单地将借款人居住的房屋一拍了之。由于上述种种原因，房地产贷款的抵押担保往往是“名存实无”。
（四）系统性风险
即由整个宏观经济变动引起的风险，它是一种全面性风险，由于政治、经济、社会心理等宏观性因素的影响导致系统内部运作失调，整个房地产市场持续低迷，房地产金融系统出现多米诺谷骨牌式坍塌，在房地产市场持续低迷或崩溃的情况下，商业银行可能面临开发商和个人贷款者的普遍违约风险，即使银行采取各种资产保全措施，但由于市场低迷和价格暴跌，或者由于处现成本太高，仍然要承担巨大的损失，这是商业银行开展房地产个人贷款业务所承担的最大风险。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险防范措施及建议
商业银行应着重从以下几方面入手，加强个人住房抵押贷款风险的防范，促进个人住房抵押业务的健康稳定发展。
（一）建立健全内部评级体系及内部评级模型
现代商业银行的信用风险管理不仅包含单一借款人风险管理，更重要的是，应以优化配置风险资本与配置信贷资产组合为风险管理模式。对银行面临的整体风险进行测量，监控以及主动管理，因此，需要商业银行对整体信贷业务开发并建立内部评级体系，采用内部评级法，对未来整体风险做出预测。还应充分考虑借款人个人资料与历史信息，建立科学偿债能力与资信评估模型。逐步完善单一借款人的信用评价体系，对借款人进行市场细分，以此作为业务开展的重要依据。
（二）完善抵押物处置制度
首先，积极培育、发展资产拍卖市场，有效的实施抵押贷款就必须培育与发展相关的中介机构以及资产拍卖市场，制定抵押住房拍卖规程，解决抵押物的合法处分问题。其次，健全对房屋使用者的安置制度。第三，规范房地产评估机构的行为，保证抵押物估价的真实有效性。第四，准确合理地确定抵押率。
（三）强化住房抵押贷款的风险管理与流动性管理
随着我国利率市场化的不断推进，利率风险也随之逐步显现。应采取如下几种措施。
1．开发可调整利率抵押贷款，其利率可根据市场利率的不断变化而做出周期性的调整。
2．开发固定利率抵押贷款。
3．套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以通过金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理。通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化。
4．大力发展住房抵押贷款的二级市场。通过该市场，商业银行可以将个人住房抵押贷款形成债券出售，换取贷款资金或者流动性高的短期债券，提高流动性。
（四）完善内部信贷管理机制，防范管理与操作风险
商业银行应制定一套严密、详细，并且操作性强的规章制度，逐步提高信贷管理水平。首先要加强借款人借款资格和偿债能力的审查，借款人应具有完全民事行为能力，对抵押房屋拥有所有权，并持有所有权凭证。其次，完善贷款相关手续，在简化手续的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公正、抵押以及保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。第三、严格规范贷款的操作流程，切实防范操作风险的发生。第四、提高住房信贷业务人员的素质，强化其责任感，并建立有效的内部管理机制，调动信贷业务人员的积极性。
（五）完善抵押贷款的法律制度环境
住房抵押贷款涉及社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要良好的法律环境以及立法支持。我国应尽快制定和颁布《信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理的分散信贷风险。建立个人破产制度，使住房抵押贷款的各个环节都有法可依，切实通过法律推行个人信用制度。
【参考文献】
［1］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范［Ｊ］．经济师，2007．
［2］郭春红．我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析与防范［Ｊ］．财富时代，2009．
［3］彭海啸．商业银行个人住房抵押贷款风险分析与防范［Ｊ］．现代商业，2008．
［4］张波．银行业的双重转型与全面市场风险［Ｊ］．金融论坛，2008．
［5］张岚．次贷危机冲击下国内银行房贷政策的重新审视［Ｊ］．风险管理，2008．
【作者简介】张庆岩：南开大学金融学系。
【关键词】金融危机；商业银行；住房抵押贷款；信贷风险
【中图分类号】F8 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2011）05-0056-2
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据重要的位置。近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的业务，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的重要手段。个人住房抵押贷款业务已成为商业银行重点拓展的贷款投向。现阶段，住房贷款已成为社会最关注的问题。目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制依然不够完善，随着我国个人住房贷款业务的迅速发展，所存在的问题也逐步暴露出来。
一、房地产个人抵押贷款业务涉及的外部风险因素
主要包括法律保障、外部环境不完善和居民个人超额负债等因素。
（一）房地产金融法律法规存在诸多问题，也存在不少立法空白
国家、地方和部门颁布了一系列法律法规、规章和司法解释，但是从整体上看，房地产金融法律法规滞后于房地产经纪活动和房地产金融业务的发展。这样，势必影响房地产个人贷款法律层面上的安全保障。个人住房抵押物自身特点，加之执法部门的执行力度，往往使抵押权人“望诉兴叹”。
（二）房地产金融的外部环境不完善
首先，缺乏完善的可行有效的个人信用等级制度，对个人资质评估缺乏统一客观的标准，没有一套完善的个人信用系统，同时实名制制度执行还不够到位，商业银行难以获得全面的客户信用信息。这种信息的不对称，往往出现虚假的个人收入证明等行为，而取得更大的贷款额度，增加了贷款的风险程度。其次、缺乏房地产市场信息系统和预警预报体系，当前我国房地产市场发展迅速，投资需求和消费需求旺盛。在这种情况下投资者和商业银行往往会对房地产的发展趋势过度乐观，从而产生一些非理性行为。这就需要一个系统的信息平台，而在这一领域还是空白，造成的后果容易形成局部地区房地产过热。而银行因为信息的局限性，无法长远规划房贷政策和贷款机构，由于过度看好房地产市场而产生冲动放贷，有了房地产市场信息系统和预警预报体系后，商业银行可根据这一信息系统有针对性地做出政策调整。
（三）居民个人还贷压力超负荷风险
按国际通行看法，月收入的l/3是居民个人房地产贷款按揭的一条警戒线，越过此警戒线出现较大的还贷风险，并可能影响居民生活质量。近几年，与大多数行业效益利润水平相比，房地产业一直保持了较高的投资收益，明显高于社会平均利润率，加之我国房地产市场尚处于不成熟时期，一些房地产开发商及个人可以通过一些非正常手段牟取高额利润。而且近年股市低迷，资本的流动性和趋利性使大量资金不断流入房地产领域。过热的市场必然会吸引大量的投资和投机行为，而投资和投机行为又会进一步刺激市场。
二、房地产个人抵押贷款还存在商业银行自身的风险因素。
（一）操作风险
目前银行在房地产个人贷款突出表现在：一是贷前调查经办人员风险意识不强，履责不到位，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法、合理性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入细致进行调查，如实际主体未封顶的公司，调查人上报资料显示主体已完全符合按揭贷款条件。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品价值失真或抵押无效。三是无纸化审批的实现，相关人员的减少给房地产个人贷款的风险防控增加了新的难度。
（二）流动性风险也是商业银行在房地产个人贷款的一大风险因素
通常个人住房抵押贷款长达10-30年，借款人以分期支付的形式偿还债务，这个周期跨度非常大。而通常银行吸收存款负债多为2-5年，资产负债结构不匹配，造成银行信贷资金的不稳定，使之面临较高的流动性风险。由于我国目前尚未建立抵押贷款二级市场，无法通过资本市场和住房抵押贷款的有机结合，为商业银行提供化解风险的有效工具。同时银行业激烈的竞争使得各家银行纷纷提高个人住房按揭成数，最高达80%，贷款成数越高，房地产的实际价值与贷款额之间的差距越小，相应风险也就越大，虽然在个人住房贷款中以房地产作为借款的抵押物，但当借款人不能按期还款时，贷款银行可以从处分抵押房地产中求偿，但如果寻求不到合适的途径卖掉房地产，同样形成流动性风险。
（三）抵押风险是房地产个人贷款业务的又一风险
商业银行房地产个人贷款基本都以抵押形式发放，因而房地产抵押物价值的高低对银行贷款的安全至关重要。房地产抵押物价值的确定是一个专业性很强的过程，受自有专业人才和条件的限制，目前商业银行对抵押物价值的确定主要两个依据：购买价格和评估中介机构的评估价值。前者由于不对称性信息的存在具有不确定性，而后者由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争而形成市场信誉，缺乏公信度，相关法律和制度的不完善使得评估机构没有站在中立和公正的立场上对房地产抵押物进行客观的评估。目前的实际情况往往是评估机构根据借款人的要求倒推出评估价值，这样的评估值，显然是与市场公允价值偏差较远的。除抵押物价值难以确定以外，抵押物的处置也是银行的一大难题。从法律角度来讲，一旦借款人不能偿还到期贷款，银行有权处置抵押房产。但由于目前我国房地产交易市场还处于初建时期，市场体系不完备，不良资产的处置难以在短期内完成。即使是顺利处置，由于抵押物价值的高估，又会导致变现额与债权额的严重偏差。在我国社会保障制度还不完善的情况下，出于保持社会安定的考虑，对于个人住房贷款，即使借款人不能偿还贷款，也不能简单地将借款人居住的房屋一拍了之。由于上述种种原因，房地产贷款的抵押担保往往是“名存实无”。
（四）系统性风险
即由整个宏观经济变动引起的风险，它是一种全面性风险，由于政治、经济、社会心理等宏观性因素的影响导致系统内部运作失调，整个房地产市场持续低迷，房地产金融系统出现多米诺谷骨牌式坍塌，在房地产市场持续低迷或崩溃的情况下，商业银行可能面临开发商和个人贷款者的普遍违约风险，即使银行采取各种资产保全措施，但由于市场低迷和价格暴跌，或者由于处现成本太高，仍然要承担巨大的损失，这是商业银行开展房地产个人贷款业务所承担的最大风险。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险防范措施及建议
商业银行应着重从以下几方面入手，加强个人住房抵押贷款风险的防范，促进个人住房抵押业务的健康稳定发展。
（一）建立健全内部评级体系及内部评级模型
现代商业银行的信用风险管理不仅包含单一借款人风险管理，更重要的是，应以优化配置风险资本与配置信贷资产组合为风险管理模式。对银行面临的整体风险进行测量，监控以及主动管理，因此，需要商业银行对整体信贷业务开发并建立内部评级体系，采用内部评级法，对未来整体风险做出预测。还应充分考虑借款人个人资料与历史信息，建立科学偿债能力与资信评估模型。逐步完善单一借款人的信用评价体系，对借款人进行市场细分，以此作为业务开展的重要依据。
（二）完善抵押物处置制度
首先，积极培育、发展资产拍卖市场，有效的实施抵押贷款就必须培育与发展相关的中介机构以及资产拍卖市场，制定抵押住房拍卖规程，解决抵押物的合法处分问题。其次，健全对房屋使用者的安置制度。第三，规范房地产评估机构的行为，保证抵押物估价的真实有效性。第四，准确合理地确定抵押率。
（三）强化住房抵押贷款的风险管理与流动性管理
随着我国利率市场化的不断推进，利率风险也随之逐步显现。应采取如下几种措施。
1．开发可调整利率抵押贷款，其利率可根据市场利率的不断变化而做出周期性的调整。
2．开发固定利率抵押贷款。
3．套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以通过金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理。通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化。
4．大力发展住房抵押贷款的二级市场。通过该市场，商业银行可以将个人住房抵押贷款形成债券出售，换取贷款资金或者流动性高的短期债券，提高流动性。
（四）完善内部信贷管理机制，防范管理与操作风险
商业银行应制定一套严密、详细，并且操作性强的规章制度，逐步提高信贷管理水平。首先要加强借款人借款资格和偿债能力的审查，借款人应具有完全民事行为能力，对抵押房屋拥有所有权，并持有所有权凭证。其次，完善贷款相关手续，在简化手续的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公正、抵押以及保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。第三、严格规范贷款的操作流程，切实防范操作风险的发生。第四、提高住房信贷业务人员的素质，强化其责任感，并建立有效的内部管理机制，调动信贷业务人员的积极性。
（五）完善抵押贷款的法律制度环境
住房抵押贷款涉及社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要良好的法律环境以及立法支持。我国应尽快制定和颁布《信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理的分散信贷风险。建立个人破产制度，使住房抵押贷款的各个环节都有法可依，切实通过法律推行个人信用制度。
【参考文献】
［1］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范［Ｊ］．经济师，2007．
［2］郭春红．我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析与防范［Ｊ］．财富时代，2009．
［3］彭海啸．商业银行个人住房抵押贷款风险分析与防范［Ｊ］．现代商业，2008．
［4］张波．银行业的双重转型与全面市场风险［Ｊ］．金融论坛，2008．
［5］张岚．次贷危机冲击下国内银行房贷政策的重新审视［Ｊ］．风险管理，2008．
【作者简介】张庆岩：南开大学金融学系。