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【摘要】随着我国房地产宏观调控的深入，房产税改革势在必行，2011年我国上海和重庆作为个人住房征收房产税改革试点，率先发布了房产税征收方案，对部分个人非营业性住房在保有环节征税。文章在研究我国现行房产税税制体系及存在问题的基础上，分析了房产税改革的必要性，提出完善我国房地产税制改革的几点建议。
【关键词】房产税 税制改革 沪渝试点 非营业性房屋
一、我国现行房产税税制体系及存在的问题
（一）我国现行房产税税制体系
房产税指的是以房屋作为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有者征收的一种财产税。它主要针对保有的房产征收，是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税在我国并不是一项新税种，早在1986年国务院就颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，但由于当时我国尚未进行住房制度改革，居民收入水平偏低，居民持有住房量非常少，因此对个人所有非营业用的房产实行免税政策。根据我国现行的房产税暂行条例的规定，其确定的计税依据可以分为两种，如下表所示。
（二）我国现行房产税税制存在的问题
由于房产税暂行条例颁布至今，我国社会经济和房地产市场已经发生巨大变化，现行的房产税税制有许多问题亟待改进。
（1）征税范围过窄而免税范围过宽。房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，区域性较强，在税收征取时有很大的不确定性。随着我国房地产市场的不断发展，居民持有住房的比率不断升高，但是现行房产税税制对个人非营业性房屋实行免税政策，将会影响国家税收收入。同时，部分事业单位的房屋也兼有营利性，同样会导致国家财政收入的流失。（2）计税依据缺乏合理性。我国当前房地产的市场价值由于受到投机炒作的影响，房价日益上涨，直接导致了房屋租金收入的上升，而房屋原值指的是房屋的固定成本。同时，现行房产税的两种计税方法即以计税余值与以租金收取房产税的税率存在较大差距，这样会使得同一种税种计算出两种不同结果。（3）重复课税。从现行规定的税制体系来看，对出租房屋收取的租金收入，要计算营业税，如果同时征收房产税，则会造成双重课税。另外，对拥有使用权的土地价值最终转入房地产开发制造成本，不仅从价征收房产税，而且从量征收城镇土地使用税，违背了税不重征的原则。
二、当前房产税改革及其作用
随着经济快速发展和房地产市场加速运行，住房已经成为居民生活的重要财富之一。2003年以来房价高居不下，住房市场的投机炒作行为也加剧了居民住房消费的两极分化。2011年随着国务院同意在部分城市进行房地产改革试点，上海和重庆两市同时公布了对个人住房征收房产税的改革试点方案，房地产改革也因此迈出关键的一步，引起了全国的广泛关注。在我国社会市场经济运行和房地产市场发展中，房产税发挥着重要的作用：
（1）合理调节收入分配，缩小贫富差距。自从改革开放以来，我国社会的贫富差距问题越来越严重。据世界银行测算，中国2010年的基尼系数为0.48，已超过0.4的国际警戒标准。收入分配不均将导致严重的社会问题，难以保证社会公平性，使得国民经济无法持续稳定健康发展。在房产市场中，贫富差距问题表现的尤为明显。许多国家都将征收房产税作为调节收入和财富分配的重要手段。对拥有的高档住房和多套住房的人群征收房产税，有利于调节收入分配、缩小贫富差距。征税获取的收入可以用于保障性住房特别是廉租房和公共租房建设，从而缓解低收入人群住房困难的问题。（2）调整房地产供求结构。随着经济发展和收入水平的提高，人们对于住房投资和投机性需求越来越强，房价持续高位严重影响到中低收入居民的住房问题。对房产征税，会导致房地产的持有成本大大增加，以限制房地产的投资和投机行为，降低投资性需求，从而调节房地产供求结构，保持房价稳定，维护房地产市场有序发展。（3）增加地方政府税收收入，完善我国税收体系。在我国，中央政府的转移支付在难以弥补地方政府支出缺口时，地方政府只能靠其他方式扩大收入，特别是依靠土地出让获得的收入，但这样直接影响了正常的国民收入分配，进一步推高了土地成本。对个人非营利性住房征收房产税是财税改革的趋势，不仅可以增加地方政府的税收收入，而且可以完善我国税收体系，对于探索和改善房地产税制体系起着决定性作用。
三、完善我国房地产税制的建议
（1）扩大征收范围。上海和重庆两个改革试点均采用在原房产税基础上扩大征收范围的措施，其征税范围均限制在多套住房和高档住房，而这部分收入的汲取能力较为有限，应该进一步扩大征税范围。对于房产税免税政策中规定的事业单位用房兼有营利性的房屋，也可纳入房产税征税范围，实现税收调节收入分配的目的。（2）统一计税依据。将现行的以房屋余值或房屋租金为计税依据改为以房产现值为计税依据，房屋现值是对房屋进行评估的市场价值。根据国际上通行做法，评估可指定专门的合法财产评估机构按照市场规则评估，评估周期一般为3-5年，具体的年数由各国根据经济周期状况确定。对于出租取得的收入，可以通过其他流转税来调整。（3）调整现行征收税率体系。此轮房产税改革中沪渝采用税率不统一，而一个完整的税种应该实行一种统一的税率，在房产税改革向全国各个地区推行的进程中，应该对税率进行修订。为了居民基本居住保障和抑制房地产投机行为，建议采取累进制税率。在保证人均最低正常居住面积免税的基础上，依个人持有居住面积增加的部分缴纳更多的税款。如住房每增加50M2，税率就累进增加0.5%-1%。通过有效的税率体系抑制房地产投机行为，从而达到利用税收手段进行房地产市场宏观调控的目的。
参考文献
[1]刘素荣.关于我国房产税改革的思考[J].财会研究,2010（11）.
[2]崔琛.我国房产税制存在的问题及解决的建议[J].商业会计,2011（5）.
[3]徐策.对我国推进房产税改革的思考[J].宏观经济管理, 2010,（12）.
[4]杨继瑞.房产税改革试点背景下的中国房地产发展趋势[J].西部论坛,2011（2）.
[5]景红红.浅谈我国房产税费制度改革[J].商业会计,2011（7）.
作者简介：曾广利（1976-），汉族，四川成都人，四川志和会计师事务所审计项目经理，研究方向：审计学。
【关键词】房产税 税制改革 沪渝试点 非营业性房屋
一、我国现行房产税税制体系及存在的问题
（一）我国现行房产税税制体系
房产税指的是以房屋作为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有者征收的一种财产税。它主要针对保有的房产征收，是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税在我国并不是一项新税种，早在1986年国务院就颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，但由于当时我国尚未进行住房制度改革，居民收入水平偏低，居民持有住房量非常少，因此对个人所有非营业用的房产实行免税政策。根据我国现行的房产税暂行条例的规定，其确定的计税依据可以分为两种，如下表所示。
（二）我国现行房产税税制存在的问题
由于房产税暂行条例颁布至今，我国社会经济和房地产市场已经发生巨大变化，现行的房产税税制有许多问题亟待改进。
（1）征税范围过窄而免税范围过宽。房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，区域性较强，在税收征取时有很大的不确定性。随着我国房地产市场的不断发展，居民持有住房的比率不断升高，但是现行房产税税制对个人非营业性房屋实行免税政策，将会影响国家税收收入。同时，部分事业单位的房屋也兼有营利性，同样会导致国家财政收入的流失。（2）计税依据缺乏合理性。我国当前房地产的市场价值由于受到投机炒作的影响，房价日益上涨，直接导致了房屋租金收入的上升，而房屋原值指的是房屋的固定成本。同时，现行房产税的两种计税方法即以计税余值与以租金收取房产税的税率存在较大差距，这样会使得同一种税种计算出两种不同结果。（3）重复课税。从现行规定的税制体系来看，对出租房屋收取的租金收入，要计算营业税，如果同时征收房产税，则会造成双重课税。另外，对拥有使用权的土地价值最终转入房地产开发制造成本，不仅从价征收房产税，而且从量征收城镇土地使用税，违背了税不重征的原则。
二、当前房产税改革及其作用
随着经济快速发展和房地产市场加速运行，住房已经成为居民生活的重要财富之一。2003年以来房价高居不下，住房市场的投机炒作行为也加剧了居民住房消费的两极分化。2011年随着国务院同意在部分城市进行房地产改革试点，上海和重庆两市同时公布了对个人住房征收房产税的改革试点方案，房地产改革也因此迈出关键的一步，引起了全国的广泛关注。在我国社会市场经济运行和房地产市场发展中，房产税发挥着重要的作用：
（1）合理调节收入分配，缩小贫富差距。自从改革开放以来，我国社会的贫富差距问题越来越严重。据世界银行测算，中国2010年的基尼系数为0.48，已超过0.4的国际警戒标准。收入分配不均将导致严重的社会问题，难以保证社会公平性，使得国民经济无法持续稳定健康发展。在房产市场中，贫富差距问题表现的尤为明显。许多国家都将征收房产税作为调节收入和财富分配的重要手段。对拥有的高档住房和多套住房的人群征收房产税，有利于调节收入分配、缩小贫富差距。征税获取的收入可以用于保障性住房特别是廉租房和公共租房建设，从而缓解低收入人群住房困难的问题。（2）调整房地产供求结构。随着经济发展和收入水平的提高，人们对于住房投资和投机性需求越来越强，房价持续高位严重影响到中低收入居民的住房问题。对房产征税，会导致房地产的持有成本大大增加，以限制房地产的投资和投机行为，降低投资性需求，从而调节房地产供求结构，保持房价稳定，维护房地产市场有序发展。（3）增加地方政府税收收入，完善我国税收体系。在我国，中央政府的转移支付在难以弥补地方政府支出缺口时，地方政府只能靠其他方式扩大收入，特别是依靠土地出让获得的收入，但这样直接影响了正常的国民收入分配，进一步推高了土地成本。对个人非营利性住房征收房产税是财税改革的趋势，不仅可以增加地方政府的税收收入，而且可以完善我国税收体系，对于探索和改善房地产税制体系起着决定性作用。
三、完善我国房地产税制的建议
（1）扩大征收范围。上海和重庆两个改革试点均采用在原房产税基础上扩大征收范围的措施，其征税范围均限制在多套住房和高档住房，而这部分收入的汲取能力较为有限，应该进一步扩大征税范围。对于房产税免税政策中规定的事业单位用房兼有营利性的房屋，也可纳入房产税征税范围，实现税收调节收入分配的目的。（2）统一计税依据。将现行的以房屋余值或房屋租金为计税依据改为以房产现值为计税依据，房屋现值是对房屋进行评估的市场价值。根据国际上通行做法，评估可指定专门的合法财产评估机构按照市场规则评估，评估周期一般为3-5年，具体的年数由各国根据经济周期状况确定。对于出租取得的收入，可以通过其他流转税来调整。（3）调整现行征收税率体系。此轮房产税改革中沪渝采用税率不统一，而一个完整的税种应该实行一种统一的税率，在房产税改革向全国各个地区推行的进程中，应该对税率进行修订。为了居民基本居住保障和抑制房地产投机行为，建议采取累进制税率。在保证人均最低正常居住面积免税的基础上，依个人持有居住面积增加的部分缴纳更多的税款。如住房每增加50M2，税率就累进增加0.5%-1%。通过有效的税率体系抑制房地产投机行为，从而达到利用税收手段进行房地产市场宏观调控的目的。
参考文献
[1]刘素荣.关于我国房产税改革的思考[J].财会研究,2010（11）.
[2]崔琛.我国房产税制存在的问题及解决的建议[J].商业会计,2011（5）.
[3]徐策.对我国推进房产税改革的思考[J].宏观经济管理, 2010,（12）.
[4]杨继瑞.房产税改革试点背景下的中国房地产发展趋势[J].西部论坛,2011（2）.
[5]景红红.浅谈我国房产税费制度改革[J].商业会计,2011（7）.
作者简介：曾广利（1976-），汉族，四川成都人，四川志和会计师事务所审计项目经理，研究方向：审计学。