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【摘 要】 全面了解本县房地产开发企业运行状况，近期对房地产开发企业和社会人员进行了专题调查。调查结果显示：当前本县房地产开发投资呈大幅增长态势，但销售市场低迷，开发企业信心减弱，融资难、资金回笼难等问题突出，近期房地产市场运行前景不乐观，企业生存与发展存在困境。
【关键词】 市场低迷；运行情况；面临的问题
一、当前房地产整体运行情况
1-8月份我县房地产开发完成投资18.0亿元，占全县规模以上固定资产投资的15.9%，同比增长102.3%，增幅比上年提升64百分点。从数据分析，我县房地产业呈迅猛的扩张阶段。
1.1房产规划总量大幅提升。据38家房地产开发企业资料显示，项目规划占地面积达268.15万㎡，同比增长55.56%；规划建筑面积607.04万㎡，同比增长99.37%；其中住宅421.02万㎡，同比增长71.29%，规划住宅3.63万套，同比增长71.49%。
1.2房屋施工面积突破200万㎡。城区38家房地产开发企业八月底房屋施工面积达209.89万㎡，比去年同期增长57.3%；其中本年新开工面积62.52万㎡，比去年同期增长224.26%。住宅施工面积160.08万㎡，同比增长50.98%；其中本年新开工面积55.57万㎡，比去年同期增长260.15%。
1.3房屋竣工面积呈下滑趋势。今年我县房产开发企业房屋竣工面积为7.33万㎡，同比下降31.28%；其中住宅竣工面积6.73万㎡，同比下降36.9%。竣工住宅套数571套，同比下降41.01%。
1.4房屋销售市场疲软、价格下滑。从38家资质以上房地产企业资料分析，本年商品房销售面积20万㎡，同比下降17.47%；住宅销售18.59万㎡，同比下降13.61%。最为显著地是8月份，住宅销售仅1752㎡，同比下降93.55%。今年商品房住宅销售平均单价为4049元/㎡，比去年同期下降9.68%。其中现房价格为4259元/㎡，同比上升15.23%；期房价格为4392元/㎡，同比下降11.51%。
二、房地产业运行面临的问题。
2.1项目储备充足，房产扩张迅猛。从调查情况看，群众普遍认为我县近年来城区建设步伐加快，房地产项目多、楼盘大，但供大于求的格局已经形成。根据我们掌握的资料，目前我县城区在开发项目多达46个，房屋施工面积690万㎡，在销售市场不景气的情况下，年底还将有多个摘牌项目陆续开工建设，增势明显。
2.2房产需求疲软，市场销售乏力。房企普遍反映年初以来销售一直处于低迷状态，其原因主要是：首先、宏观环境影响，消费者观望情绪浓厚，从调查资料看71.55%的人认为房屋单价在3500-4000/㎡能够接受，虽然房企不断加大宣传力度，却很难改变消费者的心理预期；其次、当前开发量偏大，很多房地产项目集中开发，房源供过于求；再次、城市集聚效应低。由于本县新城区建设起步较晚，工业基础比较薄弱，城市辐射能力低，对外来人口吸引力弱，购买群体有限；另外大量城区安置房、经济房和镇区开发房的建设，也直接影响了本县难以形成较旺盛的购买力。
2.3融资渠道狭窄，资金成本上升。资金是房地产企业运行的血液，房企资金充裕对房地产开发市场健康发展起着非常重要的作用，企业很容易因为资金问题而陷入困境。从调查情况看，我县房产企业普遍反映资金紧缺，融资成本加大。从38家房产企业资料分析，从本年到位资金21.87亿元，比去年同期的15.36亿元增加6.51亿元，同比增长42.41%；而自筹资金为15.38亿元，比去年同期增加11.31亿元，增长278.13%；银行贷款1.28亿元，比去年同期增加0.31亿元；定金及预收款为1.99亿元，比去年同期下降68.43%；个人按揭贷款2.02亿元，比去年同期下降41.26%。
2.4房产价格下行，刚性支出增加。进入2014年后，楼市大面积疲软已是不争的事实，即便是破冰也困难重重。首先、近年来全国出现“用工荒”现象，促使企业提升工人工资和福利待遇；其次、混凝土等建筑材料存在料紧价高等问题，加剧了房企成本攀升；再次、规费高、押金多。本县为制止对房地产企业乱收费行为，对市政公用设施配套费实行扎口收费，但搭车收费、高标准收费仍然存在。除大量规费外，开发企业还需要缴纳名目繁多的押金或政府监管资金，特别是大部分押金需施工前缴纳，使本来资金紧张的状况雪上加霜。
2.5开发理念陈旧，急功近利投资。从调查情况看，消费者购买住房38%的人最为关注园林规划、周边市政环境和自身配套设施。对小区建设建议规划设计要超前、注重小区环境和设施齐全，要求物业要好，绿化要好，入住有舒适感。而我县房地产开发企业由于起步较晚，基础较差，经营管理水平参差不齐，开发理念与群众要求有一定距离。尽管一些开发企业拥有数量可观的物力资源、财力资源或政策优势，但是他们没有制定出一种具有核心竞争优势的资源组合和发展战略。由此导致房地产开发市场出现了严重的产品同质化、结构不合理以及市场呆滞等问题。
三、对促进房地产业发展的几点建议
目前房地产业面临新一轮的调整，我县房地产业的健康发展将直接影响我县经济和城乡建设，也关系到城乡居民的生活，应引起各界的密切关注，因此建议：
3.1做好房地产市场预期引导。各级房地产主管部门及时制定并发布住房建设规划和年度建设计划，稳定市场预期。会同宣传、公安、物价等职能部门，加强对媒体舆论的监管，坚持正确的舆论导向，积极组织正面宣传，提高市场透明度，正确引导房地产建设和消费。
3.2多渠道推动金融业对房地产的支持力度。资金是房企急需政府协调解决的首要问题。首先，鼓励各银行机构积极向上争取政策，力争上级行在开发企业名单准入、信贷规模安排等方面给予政策支持。对于购买首套房要缩短审批时间，对于信誉良好的房企，可以适度降低融资门槛；其次，加大住房公积金支持力度。增加住房公积金按揭贷款的覆盖面和准入条件，进一步放宽公积金信贷政策，对于首套房的刚性购房者要提高贷款额度，加快公积金按揭贷款的审批和放款速度；再次，规范发展民间融资。把民间投资有序引入到房地产行业，拓宽房企融资渠道，多种方式化解房企融资难的困境。
3.3合理控制土地供应量。在房企资金紧张、销售市场低迷的大环境下，要合理控制土地供应规模，规范土地供应市场。要加大土地市场信息公开力度，严格审查竞买人的竞买资格，有效引导企业有序拿地，确保土地供给的平衡性和可持续性。同时要加快和完善城市基础设施建设和生活设施建设，特别要加大城区近郊和周边公共交通、学校、医院、商业等配套基础设施建设力度，促进房地产销售，有效化解房源积压的压力。
3.4简化项目审批流程。房企普遍反映政府部门服务态度明显好转，部门办事效率不断提高，但大多数审批环节时间依然过长，资料和证件重复提供，重点审批环节手续繁杂、耗时长，致使延迟交房已成为一种常态，影响房企资金使用效率。建议简化房地产开发项目审批环节，明确公示办事流程，从重审批转向重管理，简化项目报批手续并适当合并，在图纸审核、竣工验收等环节推行一次告知制度，切实减轻企业负担。
四、结束语
通过对本县房地产业调查、分析我们不难发现，当前该行业发展较为疲软。出现上述问题的主要原因是政策及企业融资方面的原因。只有开发企业改变思维模式，政府部门做好相关的调控，多渠道开发融资方式才能促进我县房地产业健康、持续的发展。
【关键词】 市场低迷；运行情况；面临的问题
一、当前房地产整体运行情况
1-8月份我县房地产开发完成投资18.0亿元，占全县规模以上固定资产投资的15.9%，同比增长102.3%，增幅比上年提升64百分点。从数据分析，我县房地产业呈迅猛的扩张阶段。
1.1房产规划总量大幅提升。据38家房地产开发企业资料显示，项目规划占地面积达268.15万㎡，同比增长55.56%；规划建筑面积607.04万㎡，同比增长99.37%；其中住宅421.02万㎡，同比增长71.29%，规划住宅3.63万套，同比增长71.49%。
1.2房屋施工面积突破200万㎡。城区38家房地产开发企业八月底房屋施工面积达209.89万㎡，比去年同期增长57.3%；其中本年新开工面积62.52万㎡，比去年同期增长224.26%。住宅施工面积160.08万㎡，同比增长50.98%；其中本年新开工面积55.57万㎡，比去年同期增长260.15%。
1.3房屋竣工面积呈下滑趋势。今年我县房产开发企业房屋竣工面积为7.33万㎡，同比下降31.28%；其中住宅竣工面积6.73万㎡，同比下降36.9%。竣工住宅套数571套，同比下降41.01%。
1.4房屋销售市场疲软、价格下滑。从38家资质以上房地产企业资料分析，本年商品房销售面积20万㎡，同比下降17.47%；住宅销售18.59万㎡，同比下降13.61%。最为显著地是8月份，住宅销售仅1752㎡，同比下降93.55%。今年商品房住宅销售平均单价为4049元/㎡，比去年同期下降9.68%。其中现房价格为4259元/㎡，同比上升15.23%；期房价格为4392元/㎡，同比下降11.51%。
二、房地产业运行面临的问题。
2.1项目储备充足，房产扩张迅猛。从调查情况看，群众普遍认为我县近年来城区建设步伐加快，房地产项目多、楼盘大，但供大于求的格局已经形成。根据我们掌握的资料，目前我县城区在开发项目多达46个，房屋施工面积690万㎡，在销售市场不景气的情况下，年底还将有多个摘牌项目陆续开工建设，增势明显。
2.2房产需求疲软，市场销售乏力。房企普遍反映年初以来销售一直处于低迷状态，其原因主要是：首先、宏观环境影响，消费者观望情绪浓厚，从调查资料看71.55%的人认为房屋单价在3500-4000/㎡能够接受，虽然房企不断加大宣传力度，却很难改变消费者的心理预期；其次、当前开发量偏大，很多房地产项目集中开发，房源供过于求；再次、城市集聚效应低。由于本县新城区建设起步较晚，工业基础比较薄弱，城市辐射能力低，对外来人口吸引力弱，购买群体有限；另外大量城区安置房、经济房和镇区开发房的建设，也直接影响了本县难以形成较旺盛的购买力。
2.3融资渠道狭窄，资金成本上升。资金是房地产企业运行的血液，房企资金充裕对房地产开发市场健康发展起着非常重要的作用，企业很容易因为资金问题而陷入困境。从调查情况看，我县房产企业普遍反映资金紧缺，融资成本加大。从38家房产企业资料分析，从本年到位资金21.87亿元，比去年同期的15.36亿元增加6.51亿元，同比增长42.41%；而自筹资金为15.38亿元，比去年同期增加11.31亿元，增长278.13%；银行贷款1.28亿元，比去年同期增加0.31亿元；定金及预收款为1.99亿元，比去年同期下降68.43%；个人按揭贷款2.02亿元，比去年同期下降41.26%。
2.4房产价格下行，刚性支出增加。进入2014年后，楼市大面积疲软已是不争的事实，即便是破冰也困难重重。首先、近年来全国出现“用工荒”现象，促使企业提升工人工资和福利待遇；其次、混凝土等建筑材料存在料紧价高等问题，加剧了房企成本攀升；再次、规费高、押金多。本县为制止对房地产企业乱收费行为，对市政公用设施配套费实行扎口收费，但搭车收费、高标准收费仍然存在。除大量规费外，开发企业还需要缴纳名目繁多的押金或政府监管资金，特别是大部分押金需施工前缴纳，使本来资金紧张的状况雪上加霜。
2.5开发理念陈旧，急功近利投资。从调查情况看，消费者购买住房38%的人最为关注园林规划、周边市政环境和自身配套设施。对小区建设建议规划设计要超前、注重小区环境和设施齐全，要求物业要好，绿化要好，入住有舒适感。而我县房地产开发企业由于起步较晚，基础较差，经营管理水平参差不齐，开发理念与群众要求有一定距离。尽管一些开发企业拥有数量可观的物力资源、财力资源或政策优势，但是他们没有制定出一种具有核心竞争优势的资源组合和发展战略。由此导致房地产开发市场出现了严重的产品同质化、结构不合理以及市场呆滞等问题。
三、对促进房地产业发展的几点建议
目前房地产业面临新一轮的调整，我县房地产业的健康发展将直接影响我县经济和城乡建设，也关系到城乡居民的生活，应引起各界的密切关注，因此建议：
3.1做好房地产市场预期引导。各级房地产主管部门及时制定并发布住房建设规划和年度建设计划，稳定市场预期。会同宣传、公安、物价等职能部门，加强对媒体舆论的监管，坚持正确的舆论导向，积极组织正面宣传，提高市场透明度，正确引导房地产建设和消费。
3.2多渠道推动金融业对房地产的支持力度。资金是房企急需政府协调解决的首要问题。首先，鼓励各银行机构积极向上争取政策，力争上级行在开发企业名单准入、信贷规模安排等方面给予政策支持。对于购买首套房要缩短审批时间，对于信誉良好的房企，可以适度降低融资门槛；其次，加大住房公积金支持力度。增加住房公积金按揭贷款的覆盖面和准入条件，进一步放宽公积金信贷政策，对于首套房的刚性购房者要提高贷款额度，加快公积金按揭贷款的审批和放款速度；再次，规范发展民间融资。把民间投资有序引入到房地产行业，拓宽房企融资渠道，多种方式化解房企融资难的困境。
3.3合理控制土地供应量。在房企资金紧张、销售市场低迷的大环境下，要合理控制土地供应规模，规范土地供应市场。要加大土地市场信息公开力度，严格审查竞买人的竞买资格，有效引导企业有序拿地，确保土地供给的平衡性和可持续性。同时要加快和完善城市基础设施建设和生活设施建设，特别要加大城区近郊和周边公共交通、学校、医院、商业等配套基础设施建设力度，促进房地产销售，有效化解房源积压的压力。
3.4简化项目审批流程。房企普遍反映政府部门服务态度明显好转，部门办事效率不断提高，但大多数审批环节时间依然过长，资料和证件重复提供，重点审批环节手续繁杂、耗时长，致使延迟交房已成为一种常态，影响房企资金使用效率。建议简化房地产开发项目审批环节，明确公示办事流程，从重审批转向重管理，简化项目报批手续并适当合并，在图纸审核、竣工验收等环节推行一次告知制度，切实减轻企业负担。
四、结束语
通过对本县房地产业调查、分析我们不难发现，当前该行业发展较为疲软。出现上述问题的主要原因是政策及企业融资方面的原因。只有开发企业改变思维模式，政府部门做好相关的调控，多渠道开发融资方式才能促进我县房地产业健康、持续的发展。