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【摘要】《房屋登记办法》于2008年2月15日以建设部令第168号公布，2008年7月1日起正式实施，本办法第七条概括性规定了办理房屋登记的一般程序。所谓房屋登记的一般程序，就是指不同的房屋登记类型所采用的程序中共同的步骤和手续，包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等步骤，下面笔者结合多年房屋登记工作实践经验，着重阐述一般程序中需注意的问题，对于我们登记工作者更好的完成房屋登记工作具有重要的意义。
【关键词】房屋登记；一般程序；登记簿
一、关于申请
申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。在日常工作中，申请工作应注意下面两个问题：
1、申请人应当按照《房屋登记办法》的要求向房屋登记机构提交申请登记材料，申请登记材料能够提供原件的，应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对提交的申请登记证明材料的真实性、有效性和合法性承担责任。
2、单方申请和共同申请需要注意。申请登记的房屋以共同申请为原则，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖的转移登记，应由买卖双方共同提出申请；用房屋贷款的抵押登记，应由抵押人和抵押权人共同提出申请。房屋登记也可以单方申请，单方申请是一种特殊形式，主要适用于非因法律行为产生的物权变动，如合法建造的房屋取得房屋权利；因人民法院，仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利；因继承、受遗赠取得房地产权利；因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更等可单方申请。
二、关于受理
受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理是一个初步审查的过程，在该程序中，应重点查验申请主体是否符合要求，申请材料是否齐全并符合要求，权属来源是否清楚，并根据具体情况对申请人进行询问。具体的受理工作应注意以下问题：
1、查验申请主体，申请人与依法提交的材料记载的主体一致。主要指申请人提交的身份证明与其提交的申请登记内容的证明材料反映的权利主体一致，如所有权注销登记中，房屋灭失证明载明的所有权人与登记申请人一致；抵押登记中，申请人中的抵押权人与抵押合同中的抵押权人一致等。
2、查验申请材料，申请材料应齐全完整，真实有效。
3、核对申请登记事项。
4、询问申请人（代理人）。询问结果应经被询问人签名确认后归档保留，这既是申请人对所记录询问结果的真实性进行确认，又可以避免日后发生争议时，登记机构难以举证的情况出现。通过受理询问程序，尽可能的保证房屋登记的准确性，降低登记风险。
5、录入相关信息。登记机构可以通过身份证读卡器查验境内居民身份证真伪，现场对申请人进行拍照，减少作假行为。
6、签署受理意见。申请人在申请登记时，登记机构工作人员对申请登记材料齐全完整且符合法定形式的，应出具受理告知书，对不予受理的，应告知申请人需补正的内容或不予受理的理由，需要补充材料才能受理的，应当一次性书面告知申请人需要补齐的材料。
三、关于审核
审核是房屋登记机构对受理的登记事项进行审查核实，以做出予以登记或者不予以登记决定的行为，审核是整个登记程序中的关键环节。审核工作应包括下列主要内容：
1、审核申请材料的一致性，合法性。审核材料的合法性是指申请材料的形式应符合法律、法规和规章的要求；申请房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记的，房屋应在规划验收证明或建设工程规划许可证明的范围内；申请预购商品房预告登记的，房屋应在预售许可证明范围内；申请其他登记的，房地产应在登记簿记载的范围内，除初始登记外，其他登记须在登记簿记载的基础上完成。
2、进行实地查看的情形包括房屋所有权初始登记；在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。每件实地查看业务应由不少于2名登记工作人员负责，其中至少1名应为登记官。查看人员宜对查看对象拍照留存，填写实地查看表，并应签名确认。
3、公告登记事项。公告是对可能存在异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权的行为。公告并不是房屋登记的必经程序，是否有必要公告，由房屋登记机构根据情况确定。如房屋所有权证书或预告登记证明丢失，需在房地产所在地公开发行的报纸上刊登，公告期不少于5个工作日。
4、会审重大疑难事项。房屋登记面广量大，个性化问题和历史遗留等疑难业务频频出现，这些复杂问题的形成具有多种原因，要解决这些疑难问题，仅依靠单个登记官的知识经验难以做出准确判断。房地产登记机构有必要建立房地产登记审核委员会，研究解决房地产登记重大疑难事项。
5、签署审核意见。在登记实践中房屋权属审核一般分为初审、复审和终审三审定案的方法，经终审审核后，该项登记申请即被核准，登记事项即被记载于登记簿。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
房屋登记审核工作的法律性和技术性很强，对工作人员的素质要求也很高，其工作的准确性及有效性与申请人和利害关系人的权益密切相关，因此，从事房屋审核工作的人员，需要具备多方面的法律专业知识、丰富的工作经验和相应的业务水平，《房地产登记技术规程》规定应由房屋登记官担任此项工作。
四、关于记载于登记簿
房屋登记簿的统一建立是《物权法》新提出的制度要求。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
所谓的登记簿，是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况，房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。房屋的基本状况包括房屋编号、房屋坐落、所在建筑物的总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构等基本信息，这是对“物”的描述，是登记簿最基础的内容。房屋的权利状况，包括物权归属和内容，以房屋抵押权登记为例，该部分主要记载抵押权人、抵押人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号及抵押权注销事项。其他依法登记的事项，包括异议登记事项、查封等。任何人不得擅自更改登记簿，当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。
五、关于发证
向权利人发放权属证书是登记程序的最后一项，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。对于建筑区划内属于全体业主共有的房屋登记，异议登记和注销登记不应颁发房地产权属证书或登记证明。发证时，应核对权利人（代理人）身份证明，收回受理凭证，领证人应在领证凭证上签名确认，并应注明领证日期。
結束语
通过对房屋登记一般程序有关问题的探讨，进一步提高了我们对房屋登记程序重要性的认识。房屋登记机构应当严格遵守登记程序和履行登记职责，自觉坚持依法行政，切实保护房地产权利人的合法权益。
【关键词】房屋登记；一般程序；登记簿
一、关于申请
申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。在日常工作中，申请工作应注意下面两个问题：
1、申请人应当按照《房屋登记办法》的要求向房屋登记机构提交申请登记材料，申请登记材料能够提供原件的，应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对提交的申请登记证明材料的真实性、有效性和合法性承担责任。
2、单方申请和共同申请需要注意。申请登记的房屋以共同申请为原则，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖的转移登记，应由买卖双方共同提出申请；用房屋贷款的抵押登记，应由抵押人和抵押权人共同提出申请。房屋登记也可以单方申请，单方申请是一种特殊形式，主要适用于非因法律行为产生的物权变动，如合法建造的房屋取得房屋权利；因人民法院，仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利；因继承、受遗赠取得房地产权利；因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更等可单方申请。
二、关于受理
受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理是一个初步审查的过程，在该程序中，应重点查验申请主体是否符合要求，申请材料是否齐全并符合要求，权属来源是否清楚，并根据具体情况对申请人进行询问。具体的受理工作应注意以下问题：
1、查验申请主体，申请人与依法提交的材料记载的主体一致。主要指申请人提交的身份证明与其提交的申请登记内容的证明材料反映的权利主体一致，如所有权注销登记中，房屋灭失证明载明的所有权人与登记申请人一致；抵押登记中，申请人中的抵押权人与抵押合同中的抵押权人一致等。
2、查验申请材料，申请材料应齐全完整，真实有效。
3、核对申请登记事项。
4、询问申请人（代理人）。询问结果应经被询问人签名确认后归档保留，这既是申请人对所记录询问结果的真实性进行确认，又可以避免日后发生争议时，登记机构难以举证的情况出现。通过受理询问程序，尽可能的保证房屋登记的准确性，降低登记风险。
5、录入相关信息。登记机构可以通过身份证读卡器查验境内居民身份证真伪，现场对申请人进行拍照，减少作假行为。
6、签署受理意见。申请人在申请登记时，登记机构工作人员对申请登记材料齐全完整且符合法定形式的，应出具受理告知书，对不予受理的，应告知申请人需补正的内容或不予受理的理由，需要补充材料才能受理的，应当一次性书面告知申请人需要补齐的材料。
三、关于审核
审核是房屋登记机构对受理的登记事项进行审查核实，以做出予以登记或者不予以登记决定的行为，审核是整个登记程序中的关键环节。审核工作应包括下列主要内容：
1、审核申请材料的一致性，合法性。审核材料的合法性是指申请材料的形式应符合法律、法规和规章的要求；申请房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记的，房屋应在规划验收证明或建设工程规划许可证明的范围内；申请预购商品房预告登记的，房屋应在预售许可证明范围内；申请其他登记的，房地产应在登记簿记载的范围内，除初始登记外，其他登记须在登记簿记载的基础上完成。
2、进行实地查看的情形包括房屋所有权初始登记；在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。每件实地查看业务应由不少于2名登记工作人员负责，其中至少1名应为登记官。查看人员宜对查看对象拍照留存，填写实地查看表，并应签名确认。
3、公告登记事项。公告是对可能存在异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权的行为。公告并不是房屋登记的必经程序，是否有必要公告，由房屋登记机构根据情况确定。如房屋所有权证书或预告登记证明丢失，需在房地产所在地公开发行的报纸上刊登，公告期不少于5个工作日。
4、会审重大疑难事项。房屋登记面广量大，个性化问题和历史遗留等疑难业务频频出现，这些复杂问题的形成具有多种原因，要解决这些疑难问题，仅依靠单个登记官的知识经验难以做出准确判断。房地产登记机构有必要建立房地产登记审核委员会，研究解决房地产登记重大疑难事项。
5、签署审核意见。在登记实践中房屋权属审核一般分为初审、复审和终审三审定案的方法，经终审审核后，该项登记申请即被核准，登记事项即被记载于登记簿。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
房屋登记审核工作的法律性和技术性很强，对工作人员的素质要求也很高，其工作的准确性及有效性与申请人和利害关系人的权益密切相关，因此，从事房屋审核工作的人员，需要具备多方面的法律专业知识、丰富的工作经验和相应的业务水平，《房地产登记技术规程》规定应由房屋登记官担任此项工作。
四、关于记载于登记簿
房屋登记簿的统一建立是《物权法》新提出的制度要求。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
所谓的登记簿，是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况，房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。房屋的基本状况包括房屋编号、房屋坐落、所在建筑物的总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构等基本信息，这是对“物”的描述，是登记簿最基础的内容。房屋的权利状况，包括物权归属和内容，以房屋抵押权登记为例，该部分主要记载抵押权人、抵押人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号及抵押权注销事项。其他依法登记的事项，包括异议登记事项、查封等。任何人不得擅自更改登记簿，当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。
五、关于发证
向权利人发放权属证书是登记程序的最后一项，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。对于建筑区划内属于全体业主共有的房屋登记，异议登记和注销登记不应颁发房地产权属证书或登记证明。发证时，应核对权利人（代理人）身份证明，收回受理凭证，领证人应在领证凭证上签名确认，并应注明领证日期。
結束语
通过对房屋登记一般程序有关问题的探讨，进一步提高了我们对房屋登记程序重要性的认识。房屋登记机构应当严格遵守登记程序和履行登记职责，自觉坚持依法行政，切实保护房地产权利人的合法权益。