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摘 要：随着我国经济的持续大发展，物业管理这个朝阳产业在我国的普及程度越来越高，逐渐成为居民生活不可或缺的一部分。物业管理工作对于促进地产行业稳步发展起到了非常重大的作用，虽然其优势比较明显但是在实际管理工作中依然存在着一些缺陷，导致物业服务水准与发达国家相比还没有那么高，管理规模一直不能得到更大的提升。鉴于此。本文就针对存在的这些问题展开探讨，并提出了一些具有建设性的建议，以期可以促进我国物业管理得到蓬勃健康发展。
关键词：物业管理；缺陷；对策
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
物业管理在我国的兴起与发展时间不长，属于一个新的研究领域，也是现代服务业之一，占据第三产业中的比重将越来越大，而我国的物业管理还很不成熟，与国外的物业管理相比，差距还很大。物业管理在发展过程中会不断地涌现新的问题，因此，对物业管理问题对策进行探讨很有必要。
一、我国现行物业管理存在的缺陷
1、政府定价需要调整。政府对于物业公司服务收费定价，从减轻旧的住房制度下的福利负担以及考虑在物业管理兴建之初，居民的思想和经济承受能力都较低的情况下，政府定价物业管理的收费不应过高，但目前物业管理企业大多在物业服务项目上亏损，物业服务收费还需要靠其他方面的经营收入来弥补损失。
2、物业管理法规有待完善。物业管理立法相对滞后，法规体系有待完善。随着我国福利分房转向个人购房，从而呈现出居民小区物业的管理问题。我国相关的物业管理政策与法规尚未出台，很多人钻空子，引发多起群体纠纷。虽然2003年国务院出台了《物业管理条例》，随后又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规章，但是十多年前制定的管理法规，与现有的物业管理模式不匹配，我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的發展。
3、物业管理行业缺乏专业人才。我国物业管理人员大多素质低下，服务很不到位，取得物业管理员职业资格的人数不多。有部分是房改转型人员，没有经过职业培训。部分物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等与物业管理的发展要求差距较大，非专业管理人员做物业管理已成为我国物业管理行业的现实状况。
4、缺乏管理水平，服务水平低劣。物业市场缺乏足够的管理水平和道德素养，缺乏具有较高水平的招投标企业和评标专家,结果出现了邀标多、公开招标少的局面，导致“劣币驱逐良币”的现象频繁发生。有些物业管理公司降低管理标准，服务差水平低劣，最终影响企业的声誉。因此，影响了物业管理企业的经营效益，效益不佳，同时也造成人才流失；没有人才，更难以提供优质的管理和服务，最终形成恶性循环。由于我国物业管理工作起步较晚，管理行为不规范，造成“小、散、乱”状况问题突出。
5、物业管理缺乏规模。在我国物业管理存在企业规模小，群体优势缺乏，并且企业经济效益不良，有的还亏损严重。许多物业管理企业管理物业项目少，不具备经营规模，经营业绩很难理想。缺乏经营规模，将影响项目管理的连续性和稳定性，管理出现断层，经营效益差。物业管理行业如果不具备规模效益，将缺乏发展后劲。
二、造成物业管理缺陷的原因
1、物业管理实践时间短。物业管理我国施行的时间还很短，还有一个学习实践的过程，很多事情要“摸着石头过河”。另外，我国还处于经济转型时期，还有很多的法律、法规要跟着转型，有的要重新建立，但法律、法规建立滞后，实际实施就更困难。竞争机制不完善，市场化程度低，缺乏公平的竞争机制，从而造成恶性循环。
2、市场竞争激烈。物业管理市场竞争激烈，为争得物业管理项目费尽心机。市场竞争是双刃剑，如果在市场经济大潮中，能够优胜劣汰、优化资源，就能够促进企业的发展壮大。但现在存在招投标竞争规则不完善，如“恶性竞争”、“围标秀场”等，导致部分的物业管理企业价格很低，利润也愈来愈低。
3、物业管理定价滞后。物业管理定价，没有与时俱进。在各种物价上涨的情况下，物业服务的定价，政府没有随着市场、环境的变化进行调价，致使有些物业还沿用很久以前的价格表，而过去的物业管理服务的定价，是政府一方决定的，物业服务的价格制定没有进行多方协商，致使价格的制定与实际情况严重脱节。
三、改进物业管理的措施探究
1、完善物业管理的各项机制，致力提高各个物业之间的竞争力
物业管理机制的完善包括多方面，主要包括如下几点：首先，完善权力与义务机制。这一机制要求物业公司和住户都需要明确自已应该享有的权力与履行的义务，从而相互理解，共同发展；其次，可以建立同建文明城市机制。这一机制要求物业与住户双方致力于建设人人为我，我为人人，环境优美的宜居住宅区。最后，可以设立创新性管理机制。完善物业管理的各项机制，致力提高各个物业之间的竞争力。一旦物业管理能够努力在管理观念、方式、质量等方面加以创新，就可以进一步地提高我国物业管理的核心竞争力，促进其进一步的发展，更具有竞争优势。
2、端正经营理念，树立良好品牌
基础不牢，地动山摇。物业管理企业在经营过程中，要端正经营的理念。企业与业主之间要进行良好的沟通，心理契约的达成要建立在期望的契合上⑦。业主了解其它物业管理企业的信息后，就对自己所在小区的物业管理企业形成了心理期望。因此，物业管理企业要重视与业主沟通，注重核心能力的构建，增强危机管理意识，要尽可能地了解顾客，帮助实现其心理期望，树立企业良好形象。
3、政府与企业联合定价
长远看来，物业管理的最终发展方向必然是企业化，凡不能进入市场，不以利润为目的者均不能称之为企业。从这个意义上讲，为顺应物业管理企业化发展这一潮流，必须在竞争的基础上，能够保证企业的基本利润的原则确定价格，因此，需要由政府与企业商议进行价格的制定。
4、管理法制化
物业管理应拥有良好的环境，并应提高从业者的整体素质。走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。物业管理涉及内容广泛，物业管理企业与许多部门有多层关系，物业管理企业与供水、供电等十多个部门有联系。如果没有法律、法规作保证，物业管理难以健康发展。因此，政府有关部门应加快立法，建立物业管理法规体系，使我国物业管理有法可依、有章可循。
5、培养物业管理人才
人才需要培养，优秀的物业管理人才要采取多渠道、多形式进行培养，为物业管理行业的发展提供必要的人力资源储备。可采用“请进来，走出去”的培养方式，并给相应人才有拓展的空间，如晋级、深造、学历提升等学习机会。同时，加强正确的思想培养，树立良好的道德观念，培养德才兼备的人才，建立一支吃苦耐劳、乐于奉献，技术过硬的队伍，提高物业管理人员的专业技术素质与管理水平。
6、实现规模与品牌效益。我国物业管理企业如果要发展，一方面应摆脱小而全模式，进行联合发展，构建物业企业集团，进行良好的管理，实现规模效益；另一方面，要进行品牌的打造，提供优质服务。无论是大企业，还是小企业，创建良好的品牌，并能够长久保证质量，企业就能够逐步发展。因此，政府部门应制定相应的政策，提高企业的进入条件，严格清除制度，对不良的企业及时清除，保证企业一定的规模与品质，促进物业企业与物业管理良好的发展。
结束语
我国的物业管理虽然起步较晚，但是在社会主义市场经济体制下也得到了充分的发展。但是繁荣的背后依旧存在着一些亟待解决的问题，这些问题如若得不到很好的处理必将给物业管理工作带了很大的阻滞。所以相关行业管理人员应当结合科学的管理手段和方法，结合物业管理的实际，解决实践中存在的问题，促进我国物业管理朝着现代化的趋势发展。
参考文献
[1]赵兴建.中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京:北京交通大学,2011.
[2]杨卓.21世纪物业管理企业的发展方向---经营型物业管理模式[J].物流科技,2010(13)：64-65.
[3]陈薇.探究我国《物业管理条例》的缺陷[J].河北职业技术学院学报,2011(15)：137.
关键词：物业管理；缺陷；对策
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
物业管理在我国的兴起与发展时间不长，属于一个新的研究领域，也是现代服务业之一，占据第三产业中的比重将越来越大，而我国的物业管理还很不成熟，与国外的物业管理相比，差距还很大。物业管理在发展过程中会不断地涌现新的问题，因此，对物业管理问题对策进行探讨很有必要。
一、我国现行物业管理存在的缺陷
1、政府定价需要调整。政府对于物业公司服务收费定价，从减轻旧的住房制度下的福利负担以及考虑在物业管理兴建之初，居民的思想和经济承受能力都较低的情况下，政府定价物业管理的收费不应过高，但目前物业管理企业大多在物业服务项目上亏损，物业服务收费还需要靠其他方面的经营收入来弥补损失。
2、物业管理法规有待完善。物业管理立法相对滞后，法规体系有待完善。随着我国福利分房转向个人购房，从而呈现出居民小区物业的管理问题。我国相关的物业管理政策与法规尚未出台，很多人钻空子，引发多起群体纠纷。虽然2003年国务院出台了《物业管理条例》，随后又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规章，但是十多年前制定的管理法规，与现有的物业管理模式不匹配，我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的發展。
3、物业管理行业缺乏专业人才。我国物业管理人员大多素质低下，服务很不到位，取得物业管理员职业资格的人数不多。有部分是房改转型人员，没有经过职业培训。部分物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等与物业管理的发展要求差距较大，非专业管理人员做物业管理已成为我国物业管理行业的现实状况。
4、缺乏管理水平，服务水平低劣。物业市场缺乏足够的管理水平和道德素养，缺乏具有较高水平的招投标企业和评标专家,结果出现了邀标多、公开招标少的局面，导致“劣币驱逐良币”的现象频繁发生。有些物业管理公司降低管理标准，服务差水平低劣，最终影响企业的声誉。因此，影响了物业管理企业的经营效益，效益不佳，同时也造成人才流失；没有人才，更难以提供优质的管理和服务，最终形成恶性循环。由于我国物业管理工作起步较晚，管理行为不规范，造成“小、散、乱”状况问题突出。
5、物业管理缺乏规模。在我国物业管理存在企业规模小，群体优势缺乏，并且企业经济效益不良，有的还亏损严重。许多物业管理企业管理物业项目少，不具备经营规模，经营业绩很难理想。缺乏经营规模，将影响项目管理的连续性和稳定性，管理出现断层，经营效益差。物业管理行业如果不具备规模效益，将缺乏发展后劲。
二、造成物业管理缺陷的原因
1、物业管理实践时间短。物业管理我国施行的时间还很短，还有一个学习实践的过程，很多事情要“摸着石头过河”。另外，我国还处于经济转型时期，还有很多的法律、法规要跟着转型，有的要重新建立，但法律、法规建立滞后，实际实施就更困难。竞争机制不完善，市场化程度低，缺乏公平的竞争机制，从而造成恶性循环。
2、市场竞争激烈。物业管理市场竞争激烈，为争得物业管理项目费尽心机。市场竞争是双刃剑，如果在市场经济大潮中，能够优胜劣汰、优化资源，就能够促进企业的发展壮大。但现在存在招投标竞争规则不完善，如“恶性竞争”、“围标秀场”等，导致部分的物业管理企业价格很低，利润也愈来愈低。
3、物业管理定价滞后。物业管理定价，没有与时俱进。在各种物价上涨的情况下，物业服务的定价，政府没有随着市场、环境的变化进行调价，致使有些物业还沿用很久以前的价格表，而过去的物业管理服务的定价，是政府一方决定的，物业服务的价格制定没有进行多方协商，致使价格的制定与实际情况严重脱节。
三、改进物业管理的措施探究
1、完善物业管理的各项机制，致力提高各个物业之间的竞争力
物业管理机制的完善包括多方面，主要包括如下几点：首先，完善权力与义务机制。这一机制要求物业公司和住户都需要明确自已应该享有的权力与履行的义务，从而相互理解，共同发展；其次，可以建立同建文明城市机制。这一机制要求物业与住户双方致力于建设人人为我，我为人人，环境优美的宜居住宅区。最后，可以设立创新性管理机制。完善物业管理的各项机制，致力提高各个物业之间的竞争力。一旦物业管理能够努力在管理观念、方式、质量等方面加以创新，就可以进一步地提高我国物业管理的核心竞争力，促进其进一步的发展，更具有竞争优势。
2、端正经营理念，树立良好品牌
基础不牢，地动山摇。物业管理企业在经营过程中，要端正经营的理念。企业与业主之间要进行良好的沟通，心理契约的达成要建立在期望的契合上⑦。业主了解其它物业管理企业的信息后，就对自己所在小区的物业管理企业形成了心理期望。因此，物业管理企业要重视与业主沟通，注重核心能力的构建，增强危机管理意识，要尽可能地了解顾客，帮助实现其心理期望，树立企业良好形象。
3、政府与企业联合定价
长远看来，物业管理的最终发展方向必然是企业化，凡不能进入市场，不以利润为目的者均不能称之为企业。从这个意义上讲，为顺应物业管理企业化发展这一潮流，必须在竞争的基础上，能够保证企业的基本利润的原则确定价格，因此，需要由政府与企业商议进行价格的制定。
4、管理法制化
物业管理应拥有良好的环境，并应提高从业者的整体素质。走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。物业管理涉及内容广泛，物业管理企业与许多部门有多层关系，物业管理企业与供水、供电等十多个部门有联系。如果没有法律、法规作保证，物业管理难以健康发展。因此，政府有关部门应加快立法，建立物业管理法规体系，使我国物业管理有法可依、有章可循。
5、培养物业管理人才
人才需要培养，优秀的物业管理人才要采取多渠道、多形式进行培养，为物业管理行业的发展提供必要的人力资源储备。可采用“请进来，走出去”的培养方式，并给相应人才有拓展的空间，如晋级、深造、学历提升等学习机会。同时，加强正确的思想培养，树立良好的道德观念，培养德才兼备的人才，建立一支吃苦耐劳、乐于奉献，技术过硬的队伍，提高物业管理人员的专业技术素质与管理水平。
6、实现规模与品牌效益。我国物业管理企业如果要发展，一方面应摆脱小而全模式，进行联合发展，构建物业企业集团，进行良好的管理，实现规模效益；另一方面，要进行品牌的打造，提供优质服务。无论是大企业，还是小企业，创建良好的品牌，并能够长久保证质量，企业就能够逐步发展。因此，政府部门应制定相应的政策，提高企业的进入条件，严格清除制度，对不良的企业及时清除，保证企业一定的规模与品质，促进物业企业与物业管理良好的发展。
结束语
我国的物业管理虽然起步较晚，但是在社会主义市场经济体制下也得到了充分的发展。但是繁荣的背后依旧存在着一些亟待解决的问题，这些问题如若得不到很好的处理必将给物业管理工作带了很大的阻滞。所以相关行业管理人员应当结合科学的管理手段和方法，结合物业管理的实际，解决实践中存在的问题，促进我国物业管理朝着现代化的趋势发展。
参考文献
[1]赵兴建.中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京:北京交通大学,2011.
[2]杨卓.21世纪物业管理企业的发展方向---经营型物业管理模式[J].物流科技,2010(13)：64-65.
[3]陈薇.探究我国《物业管理条例》的缺陷[J].河北职业技术学院学报,2011(15)：137.