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一、近年房地产开发投资对经济总体影响的实证分析
1998年以来，我国房地产业得到了长足的发展, 对固定资产投资、对国民经济发展起到了重要作用。房地产对经济总体的影响，一方面体现在房地产开发投资对经济增长的直接拉动。另一方面体现在房地产开发投资通过带动关联产业和住房相关消费而带来的间接贡献。
我们以房地产开发投资扣除土地购置费后的数值为基础计算其对经济增长的直接贡献，根据2000年投入产出表计算得出房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍，并以此为依据计算房地产开发投资对经济增长的间接贡献。结果表明，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%，平均达到了21.76%。其中，2007年房地产开发投资超常增长（增幅达到30.2%），房地产开发投资对GDP增长的总贡献率达到了27.49%，即在GDP当年11.9%的增幅中，与房地产开发投资相关的增长幅度为3.27个百分点。
2008年，预计全年房地产开发投资增幅在20%左右，如果全年GDP增长9%，按房地产开发投资占经济增长的总贡献率为20%估算，房地产开发投资对GDP增长贡献了1.8个百分点。
二、2009年房地产开发投资预测及其对GDP的影响
2008年1—11月，房地产开发完成投资26546万元，同比增长22.7%，增幅比上月回落1.9个百分点。自7月份以来，房地产开发投资增幅已经连续5个月下降，由上半年的33.5%下降为1—11月的22.7%。如果从单月增幅来看，2008年上半年各月房地产开发投资均在30%以上，最高为6月份的37.54%；但进入7月后房地产开发投资增长迅速下降，7—11月各月投资增幅分别为19.59%、18.88%、12.23%、11.01%和7.73%，单月增幅已经逐步下降为近5年以来的最低点。
预计2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。支持这种判断的理由如下：
第一，2008年上半年房地产开发投资的较高增速很大程度上得益于2007年下半年企业购地款的延期支付。由于2008年企业购置土地面积为负增长（1—11月同比减少5.9%），这种影响因素在2009年肯定不会存在。
第二，2008年商品房新开工面积增幅有较大幅度下降。1—11月为5.4%，比去年同期低17.5个百分点（其中11月份为－20%，3季度为－8.19%）。按建设周期推算，2009年房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。目前，房地产企业延缓开发建设进度已经成为普遍现象，从2008年商品房施工面积和竣工面积增幅同时出现下降就可以证明。
第三，受将要出现的大量空置房屋的影响，2009年商品房新开工面积有可能为负增长，这部分项目对应的新增投资也将为负增长。到目前为止，房屋交易量的回落已经持续了1年。2008年1—11月，商品房销售面积同比减少18.3%，增幅同比减少了40个百分点。2008年末伴随商品房竣工面积的增加，空置房屋的数量将会出现较快上升。预计2008年末商品房空置面积可能达到1.5—2亿，2009年则有可能达到3—4亿，将是往年空置面积总量的2—3倍。大量竣工商品房卖不出去，将会占压企业资金，在其被消化之前，房地产新开工项目不会增加。
第四，房价仍处于下降通道之中，而且受宏观经济周期下行的影响，2009年房地产市场仍会维持调整态势，企业拿地欲望不会增加，土地购置费和土地开发资金都会呈现负增长。
综上分析，由于房地产市场步入衰退期，大量空置房屋无法较快消化，企业购置土地、开发土地和建设房屋的意愿都不会上升，2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。
根据2000年投入产出表分析，房地产开发投资减少100亿元，GDP增加值将减少110亿元。估算2009年不同房地产开发投资负增长程度对GDP增长的影响见表2所示。
三、保障住房投资增加对总投资的影响
正面影响
在目前的统计体系中，廉租房投资并未计入房地产开发投资，其增减都不会对2009年的房地产开发投资有任何影响，但会影响全部固定资产投资额。
按照中央的部署，2009年将会是加大保障性住房建设的一年，中央预算资金也会加大对廉租房建设的投入，未来3年计划总投资为9000亿元，每年投入3000亿元。如果2009年增加3000亿元保障性住房投资，将可以大约抵减房地产开发投资下降10%的影响。但问题是，大部分保障房建设资金仍需要地方政府筹集，在房地产市场衰退地方政府土地财政受到较大影响的背景下，保障性住房的配套资金可能难以落实。
负面影响
在9000亿新增保障性住房投资计划中，有6000亿经济适用房建设计划，将新增加400万套经济适用房，今后3年各年经济适用房新增套数占商品住宅新增套数的比例超过30%，而近3年来该比例一直在10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。经济适用房的低价将促使部分能够购买商品住房的消费者转向等待经济适用房，从而对商品住房市场形成“挤出”效应。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前房地产市场的衰退态势。
从对经济增长的带动作用看，增加保障性住房建设的作用可能被其对房地产市场供给的“挤出效应”所抵消，从维护经济增长的角度考虑，当前阻止房地产市场进一步衰退、促进房地产市场发展比建设民生住房具有更重要的意义。
四、建议
一是明确住房保障范围，坚持房地产市场化改革方向。当前，在城镇住房保障体系建设上，要明确提出防止高保障倾向，尽早确定住房保障范围，坚持房地产市场化改革方向，从而提高政策和市场的透明度，稳定购房者和房地产开发企业的预期，这对稳定房地产市场至关重要。
二是建议保障性住房以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅。据我们对国家统计局2005年1%人口调查数据的测算发现，经过大量公房出售和近年房地产市场的发展，我国城镇居民的住房自有化率超过了80%，但住房存量中90平方米以下的住房比例为70%，60平方米以下住房占比为40%， 1居室和2居室住房的比例超过60%。这些数字表明，虽然我国城镇居民不存在普遍的住房短缺，但住房存量中小面积住房占大多数，城镇住户的住房面积和住房质量仍有待提高。
通过我们的分析计算，我国城镇住房市场提供的小面积住房比例相对住房保障对象的人口比例是足够的，我国住房保障的核心问题不是小户型住房存量的不足，而是低收入阶层住房支付能力不足的问题。
在目前房地产市场进入衰退期的背景下，我们更倾向住房保障的方式为：收购小面积住房（新房或旧房），作为保障房源，鼓励居民实现住房改善，加速住房存量流转，从而促进住房梯级消费，利用住房过滤来进一步推动房地产市场发展。收购住房的主体可以优先鼓励私人或企业投资购买小户型住房出租，在政策上给与一定的优惠；政府也可以出资购买小面积住房作为保障房源。这种方式既有利于房地产市场的发展，也可以解决民生问题，应该是当前阶段最好的选择了。
三是充分认识房地产市场调整过程，不要期待“立竿见影”。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，这种条件下市场调整到位的表现一定是房价达到与居民的购房能力相适应、交易量出现稳定增加。
从居民购房能力来看，2007年居民住房可支付性指数由2006年的102下降为85，说明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后，5年以上贷款利率由7.83%连续下降为5.94%，加上房贷利率实行0.7倍的优惠，居民住房支付能力有了较大幅度增加，仍以2007年的房价水平和居民收入水平计算，仅利率下降就可导致住房可支付性指数由85上升为104.5。此外，10月以来，国务院已经连续出台两次房地产调控政策，减免部分二手房交易税费，均有利于降低居民购房负担。居民住房支付能力增加，市场交易量上升将会逐步消化市场存货，当达到新的供求平衡时，房价将会保持稳定，进一步地发展后房价将会缓慢上升，房地产开发投资才会增加。
因此，政策效应需要作用一段时间才会达到预期效果，房地产市场调整一定会经历供求相互作用逐步达到平衡的过程才能结束，在这个调整的过程中，房地产开发投资有可能出现负增长，这是个客观规律，对此需要保持清醒的认识。
（作者单位：国家发展改革委投资研究所、北京建筑工程学院经济管理学院）
1998年以来，我国房地产业得到了长足的发展, 对固定资产投资、对国民经济发展起到了重要作用。房地产对经济总体的影响，一方面体现在房地产开发投资对经济增长的直接拉动。另一方面体现在房地产开发投资通过带动关联产业和住房相关消费而带来的间接贡献。
我们以房地产开发投资扣除土地购置费后的数值为基础计算其对经济增长的直接贡献，根据2000年投入产出表计算得出房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍，并以此为依据计算房地产开发投资对经济增长的间接贡献。结果表明，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%，平均达到了21.76%。其中，2007年房地产开发投资超常增长（增幅达到30.2%），房地产开发投资对GDP增长的总贡献率达到了27.49%，即在GDP当年11.9%的增幅中，与房地产开发投资相关的增长幅度为3.27个百分点。
2008年，预计全年房地产开发投资增幅在20%左右，如果全年GDP增长9%，按房地产开发投资占经济增长的总贡献率为20%估算，房地产开发投资对GDP增长贡献了1.8个百分点。
二、2009年房地产开发投资预测及其对GDP的影响
2008年1—11月，房地产开发完成投资26546万元，同比增长22.7%，增幅比上月回落1.9个百分点。自7月份以来，房地产开发投资增幅已经连续5个月下降，由上半年的33.5%下降为1—11月的22.7%。如果从单月增幅来看，2008年上半年各月房地产开发投资均在30%以上，最高为6月份的37.54%；但进入7月后房地产开发投资增长迅速下降，7—11月各月投资增幅分别为19.59%、18.88%、12.23%、11.01%和7.73%，单月增幅已经逐步下降为近5年以来的最低点。
预计2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。支持这种判断的理由如下：
第一，2008年上半年房地产开发投资的较高增速很大程度上得益于2007年下半年企业购地款的延期支付。由于2008年企业购置土地面积为负增长（1—11月同比减少5.9%），这种影响因素在2009年肯定不会存在。
第二，2008年商品房新开工面积增幅有较大幅度下降。1—11月为5.4%，比去年同期低17.5个百分点（其中11月份为－20%，3季度为－8.19%）。按建设周期推算，2009年房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。目前，房地产企业延缓开发建设进度已经成为普遍现象，从2008年商品房施工面积和竣工面积增幅同时出现下降就可以证明。
第三，受将要出现的大量空置房屋的影响，2009年商品房新开工面积有可能为负增长，这部分项目对应的新增投资也将为负增长。到目前为止，房屋交易量的回落已经持续了1年。2008年1—11月，商品房销售面积同比减少18.3%，增幅同比减少了40个百分点。2008年末伴随商品房竣工面积的增加，空置房屋的数量将会出现较快上升。预计2008年末商品房空置面积可能达到1.5—2亿，2009年则有可能达到3—4亿，将是往年空置面积总量的2—3倍。大量竣工商品房卖不出去，将会占压企业资金，在其被消化之前，房地产新开工项目不会增加。
第四，房价仍处于下降通道之中，而且受宏观经济周期下行的影响，2009年房地产市场仍会维持调整态势，企业拿地欲望不会增加，土地购置费和土地开发资金都会呈现负增长。
综上分析，由于房地产市场步入衰退期，大量空置房屋无法较快消化，企业购置土地、开发土地和建设房屋的意愿都不会上升，2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。
根据2000年投入产出表分析，房地产开发投资减少100亿元，GDP增加值将减少110亿元。估算2009年不同房地产开发投资负增长程度对GDP增长的影响见表2所示。
三、保障住房投资增加对总投资的影响
正面影响
在目前的统计体系中，廉租房投资并未计入房地产开发投资，其增减都不会对2009年的房地产开发投资有任何影响，但会影响全部固定资产投资额。
按照中央的部署，2009年将会是加大保障性住房建设的一年，中央预算资金也会加大对廉租房建设的投入，未来3年计划总投资为9000亿元，每年投入3000亿元。如果2009年增加3000亿元保障性住房投资，将可以大约抵减房地产开发投资下降10%的影响。但问题是，大部分保障房建设资金仍需要地方政府筹集，在房地产市场衰退地方政府土地财政受到较大影响的背景下，保障性住房的配套资金可能难以落实。
负面影响
在9000亿新增保障性住房投资计划中，有6000亿经济适用房建设计划，将新增加400万套经济适用房，今后3年各年经济适用房新增套数占商品住宅新增套数的比例超过30%，而近3年来该比例一直在10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。经济适用房的低价将促使部分能够购买商品住房的消费者转向等待经济适用房，从而对商品住房市场形成“挤出”效应。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前房地产市场的衰退态势。
从对经济增长的带动作用看，增加保障性住房建设的作用可能被其对房地产市场供给的“挤出效应”所抵消，从维护经济增长的角度考虑，当前阻止房地产市场进一步衰退、促进房地产市场发展比建设民生住房具有更重要的意义。
四、建议
一是明确住房保障范围，坚持房地产市场化改革方向。当前，在城镇住房保障体系建设上，要明确提出防止高保障倾向，尽早确定住房保障范围，坚持房地产市场化改革方向，从而提高政策和市场的透明度，稳定购房者和房地产开发企业的预期，这对稳定房地产市场至关重要。
二是建议保障性住房以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅。据我们对国家统计局2005年1%人口调查数据的测算发现，经过大量公房出售和近年房地产市场的发展，我国城镇居民的住房自有化率超过了80%，但住房存量中90平方米以下的住房比例为70%，60平方米以下住房占比为40%， 1居室和2居室住房的比例超过60%。这些数字表明，虽然我国城镇居民不存在普遍的住房短缺，但住房存量中小面积住房占大多数，城镇住户的住房面积和住房质量仍有待提高。
通过我们的分析计算，我国城镇住房市场提供的小面积住房比例相对住房保障对象的人口比例是足够的，我国住房保障的核心问题不是小户型住房存量的不足，而是低收入阶层住房支付能力不足的问题。
在目前房地产市场进入衰退期的背景下，我们更倾向住房保障的方式为：收购小面积住房（新房或旧房），作为保障房源，鼓励居民实现住房改善，加速住房存量流转，从而促进住房梯级消费，利用住房过滤来进一步推动房地产市场发展。收购住房的主体可以优先鼓励私人或企业投资购买小户型住房出租，在政策上给与一定的优惠；政府也可以出资购买小面积住房作为保障房源。这种方式既有利于房地产市场的发展，也可以解决民生问题，应该是当前阶段最好的选择了。
三是充分认识房地产市场调整过程，不要期待“立竿见影”。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，这种条件下市场调整到位的表现一定是房价达到与居民的购房能力相适应、交易量出现稳定增加。
从居民购房能力来看，2007年居民住房可支付性指数由2006年的102下降为85，说明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后，5年以上贷款利率由7.83%连续下降为5.94%，加上房贷利率实行0.7倍的优惠，居民住房支付能力有了较大幅度增加，仍以2007年的房价水平和居民收入水平计算，仅利率下降就可导致住房可支付性指数由85上升为104.5。此外，10月以来，国务院已经连续出台两次房地产调控政策，减免部分二手房交易税费，均有利于降低居民购房负担。居民住房支付能力增加，市场交易量上升将会逐步消化市场存货，当达到新的供求平衡时，房价将会保持稳定，进一步地发展后房价将会缓慢上升，房地产开发投资才会增加。
因此，政策效应需要作用一段时间才会达到预期效果，房地产市场调整一定会经历供求相互作用逐步达到平衡的过程才能结束，在这个调整的过程中，房地产开发投资有可能出现负增长，这是个客观规律，对此需要保持清醒的认识。
（作者单位：国家发展改革委投资研究所、北京建筑工程学院经济管理学院）