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摘 要：为保证住房供需平衡，政府通常运用税收、土地、金融等主要政策对房地产业的发展进行宏观调控。而房地产价格的周期性波动，经常被视为房地产业发展均衡状况的指标。文中运用宏观调控理论模型分析政府税收、土地、金融等各项政策如何影响房价的发展。实证检验部分选取了2007-2015年的全国性季度数据，通过格兰杰因果检验方法进行分析。结果表明，政府宏观调控中的税收政策、金融政策，均是房价的显著性格兰杰原因；而土地政策由于存在时滞性，无法体现出自身与房价之间存在显著性因果关系，在实施时需辅以其他类别的具体政策，增强调控效果。
关键词：房地产业 房价 宏观调控 格兰杰因果分析
一、 引言
房地产住宅是保障人民稳定生活的必需品，若价格波动过大，会增加居民经济压力，影响社会平稳健康发展。如果房价持续上涨，住房投资带来的高回报率会促使资金不断流入，形成房地产行业的资源优先配置，从而吸引更多的投资和消费，进一步促使房价的不断攀升，脱离居民正常的收入与消费水平。因此，在现阶段房价不断上涨的背景下，我国政府作为人民稳定生活和行业健康发展的保障者，有必要运用宏观调控引导房地产业的发展，保证房价的基本稳定，满足合理的住房需求。为了合理发挥政策的作用，需要对我国宏观调控政策与房价之间的关系进行检验，根据实际影响作出相应的判断。
二、 宏观调控政策对房价的影响
宏观调控的概念是由现代西方经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯首先提出的，它是指政府在一定的调控目标指导下，通过经济、法律等措施对国家经济发展进行规范的制度。这一理论为政府运用税收、土地、金融等各项政策，及时调节房地产业方向奠定了基础。在宏观调控理论指导下，我国政府在法律措施和必要的行政措施外，构建了以税收、土地、金融等政策为主要手段的具体政策调控框架，以满足人民居住需求，规范房地产业。政府通过宏观调控把握行业发展方向，具体体现在金融、土地、税收等政策对房地产生产到销售环节的影响。
1.宏观调控下税收政策对房价的影响。在税收政策方面，政府通过对房地产生产、流通、持有环节征税，引导市场上各类行为主体的预期和行动，调整房地产行业存在的投机性行为，保证住房市场的合理健康发展，抑制价格的不合理飙升。在房地产行业的生产开发环节，政府提高高档住房土地供应的税收费用，增加建设成本，消减投机行为。在房地产产品流通环节，政府增加转让增值部分的税率，保证合理需求得到满足。在房地产产品的持有环节，政府按照住房类型区别收税，引导购买需求。通过房地产征税的三个环节，一步步影响住房建设行为，实现调控房价走势的预期目标。
2.宏观调控下土地政策对房价的影响。政府在采取土地政策调控房价时，以国家对土地资源的所有权为出发点，通过土地用途管制对房地产行业的住房建设量进行调控，保证满足合理住房需求。在住房供应用地的类型结构上，政府也提出了相应的管制政策，根据市场上对不同住房类型的需求，规划住房用地的所需面积，制定年度供地计划。解决中低收入人群的住房需求的同时，保持房价不会被高档住房的大量建设而带动得过高过快的上涨。
3.宏观调控下金融政策对房价的影响。政府在运用金融政策对房价进行调控时，采取差别化信贷的手段，对房地产行业的资金流量和规模进行调整和规范，重点扶持中小户型房屋建设，降低高档房屋建设量，从而拉低整体房价。在房地产生产和销售的过程中，有的资金来源于房屋预售款，而大部分预售房款则来自于消费者的银行借贷。政府通过制定差别化信贷，按照所购房屋类型和已有房屋套数引导消费者住房贷款，保证刚性需求的优先满足，并通过调整贷款资金的流向来调控房地产行业的生产及销售行为。结合上文中房地产业各项政策的作用机制，可知宏观调控对房价存在影响。但各项房地产政策调节房价的作用大小，则要通过研究税收、土地、金融等政策要素与房价之间的互动关系，进行实证性检验，得出客观评价。
三、宏观调控政策影响房价的实证检验
1.变量数据的选取及单位根检验。为了更清楚的界定政策对房价的实际影响幅度，增加实证检验的可借鉴性，选择距今10年内的季度性数据进行测算，变量数据的时间跨度为2007年第1季度到2015年第4季度。选取全国房产税收入指标（简称PTR）反映房地产税收政策的变动情况，选取房地产开发企业土地成交价款指标（简称LTP）反映房地产土地政策的调整方向，选取1-5年中长期贷款利率指标（简称LIR）反映房地产金融政策的调控力度，选取住宅商品房销售价格（简称HP）代表政策调控目标，以这4个指标作为变量进行分析。
为消除变量的数据的异方差，本文需要将所有指标进行处理，将变量中的比率指标乘以100后，再对以上变量取自然对数，增加数据的稳定性，接下来的模型论证均采用经对数处理后的数据。采用ADF检验方法对4个变量展开单位根检验，对各时间序列数据的平稳性进行判断。检验结果证明，4个变量均为一阶单整的数据，可以假设变量之间存在协整关系，接下来对这些变量展开协整性检验。
2.协整性检验。本模型的构建涉及到4个变量，因此采用Johansen检验法进行协整检验，检验结果如表2。
根据表中内容所示，在5%的顯著性水平下，LnHP、LnPTR、LnLTP、LnLIR这四个变量之间存在着1个协整关系，这说明了房产税收入、土地成交价款、中长期贷款利率与住宅商品房销售价格之间存在着长期稳定的经济关系。
3.格兰杰因果检验。结合单位根检验和协整检验结果可知，4项变量指标均为一阶单整时间序列，并且存在协整关系，因此进行格兰杰因果关系检验，显著性水平取10%，滞后期取1-3，检验结果如下。根据格兰杰因果检验结果，本文对各项政策的影响效果进行验证。
对于PTR，PTR非HP的格兰杰原因这一假设表现为：滞后一至三期时，最大的P值为0.0208，拒绝原假设。因此，PTR是HP的格兰杰因。这一结果表明，在滞后1-3个季度里，全国房产税收入对住房销售价格的发展有着显著的单向格兰杰因果关系。对于LTP，LTP非HP的格兰杰原因这一假设表现为：在滞后一期时，P值为0.0506，拒绝原假设，LTP是HP的格兰杰因；在滞后二至三期时，P值分别为0.7227、0.1692，接受原假设，LTP不是HP的格兰杰原因。根据检验结果，在滞后1个季度时，房地产开发企业土地成交价款对住房销售价格的发展存在着单向格兰杰因果关系，但影响效果并不显著。对于LIR，LIR非HP的格兰杰原因这一假设表现为：在滞后一期时，P值为0.1131，接受原假设，即LTP不是HP的格兰杰因；在滞后二至三期时，P值分别为0.0896、0.0397，拒绝原假设，即LIR是HP的格兰杰原因。可以得知，在滞后2-3个季度时，1-5年中长期贷款利率对住房销售价格的发展显著存在着单向格兰杰因果关系。 根据各政策与房价的格兰杰因果检验可知，在全国性房地产业的发展中，全国房产税收入、1-5年中长期贷款利率与房地产业住房销售价格的因果关系检验结果均显著。这一结论验证了我国税收政策、金融政策对房价的调控作用，符合宏观调控指导下房地产发展的规律。而另一方面，土地政策与房价的因果检验结果则并不显著，仅在滞后一期时，房地产开发企业土地成交价是住房销售价格的格兰杰因。这一结果也验证了土地转化为住房的周期较长，土地政策更偏向于长期影响作用的实际情况，契合了宏观调控模式的运行状况。
四、结语
房地产产品作为生产生活的承载者，发挥着积极作用，其中，住宅房屋是保障人民生活，实现社会长治久安的重要构成。政府为了实现优化房地产业结构、抑制投机性需求的宏观调控目的，对房地产业的发展进行政策干预，并表现在房价的变化趋势上。通过上述论证，证明了在1到3个季度内，税收政策、金融政策对房价的影响较为显著，能够对房价起到积极的调控作用。土地政策方面则更倾向于长期影响作用，在政策运用上需要着重从土地与住房的供应量和供应结构入手，同时，土地要素转化为住房产品的周期较长，应结合其他两类政策展开调控。
参考文献：
[1][美]丹尼斯·J·麦肯泽，理查德·M·由茨.不动产经济学（第五版） [M]. 孟繁瑜，译，北京：中国人民大学出版社，2009：155.
[2]程大涛.中国住房政策社会目标及供应体系重构的设想[J].经济学家，2010，（12）：50-57.
[3]Wojciech·Kopczuk， David·Munroe.Mansion Tax： The Effect of Transfer Taxes on the Residential Real Estate Market [J].American Economic Journal： Economic Policy，2015，（7）：214-57.
[4]李晶.中國城市房地产税收调控政策研究[J].社会科学辑刊，2010，（6）：99-103.
[5]张勇.改革开放后土地使用制度的重要成果—土地政策调控房地产市场的机理分析与评价[J].北京社会科学，2008，（5）：18-22.
[6]马莉，尹洪举，陈欣.解析房地产市场金融调控困境及对策建议[J].中央财经大学学报，2010，（12）：33-38.
[7]胡志宁.Stata/Eviews计量经济分析[M]. 北京：中国人民大学出版社，2010：253-261.
作者简介：崔璐（1991—），天津商业大学，公共管理学院硕士研究生。研究方向：城市建设与土地资源集约利用。郝建新（1962—）男，山西太原人。天津商业大学城市建设管理研究所所长，教授，硕士生导师。研究方向：城市建设与土地资源集约利用。
关键词：房地产业 房价 宏观调控 格兰杰因果分析
一、 引言
房地产住宅是保障人民稳定生活的必需品，若价格波动过大，会增加居民经济压力，影响社会平稳健康发展。如果房价持续上涨，住房投资带来的高回报率会促使资金不断流入，形成房地产行业的资源优先配置，从而吸引更多的投资和消费，进一步促使房价的不断攀升，脱离居民正常的收入与消费水平。因此，在现阶段房价不断上涨的背景下，我国政府作为人民稳定生活和行业健康发展的保障者，有必要运用宏观调控引导房地产业的发展，保证房价的基本稳定，满足合理的住房需求。为了合理发挥政策的作用，需要对我国宏观调控政策与房价之间的关系进行检验，根据实际影响作出相应的判断。
二、 宏观调控政策对房价的影响
宏观调控的概念是由现代西方经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯首先提出的，它是指政府在一定的调控目标指导下，通过经济、法律等措施对国家经济发展进行规范的制度。这一理论为政府运用税收、土地、金融等各项政策，及时调节房地产业方向奠定了基础。在宏观调控理论指导下，我国政府在法律措施和必要的行政措施外，构建了以税收、土地、金融等政策为主要手段的具体政策调控框架，以满足人民居住需求，规范房地产业。政府通过宏观调控把握行业发展方向，具体体现在金融、土地、税收等政策对房地产生产到销售环节的影响。
1.宏观调控下税收政策对房价的影响。在税收政策方面，政府通过对房地产生产、流通、持有环节征税，引导市场上各类行为主体的预期和行动，调整房地产行业存在的投机性行为，保证住房市场的合理健康发展，抑制价格的不合理飙升。在房地产行业的生产开发环节，政府提高高档住房土地供应的税收费用，增加建设成本，消减投机行为。在房地产产品流通环节，政府增加转让增值部分的税率，保证合理需求得到满足。在房地产产品的持有环节，政府按照住房类型区别收税，引导购买需求。通过房地产征税的三个环节，一步步影响住房建设行为，实现调控房价走势的预期目标。
2.宏观调控下土地政策对房价的影响。政府在采取土地政策调控房价时，以国家对土地资源的所有权为出发点，通过土地用途管制对房地产行业的住房建设量进行调控，保证满足合理住房需求。在住房供应用地的类型结构上，政府也提出了相应的管制政策，根据市场上对不同住房类型的需求，规划住房用地的所需面积，制定年度供地计划。解决中低收入人群的住房需求的同时，保持房价不会被高档住房的大量建设而带动得过高过快的上涨。
3.宏观调控下金融政策对房价的影响。政府在运用金融政策对房价进行调控时，采取差别化信贷的手段，对房地产行业的资金流量和规模进行调整和规范，重点扶持中小户型房屋建设，降低高档房屋建设量，从而拉低整体房价。在房地产生产和销售的过程中，有的资金来源于房屋预售款，而大部分预售房款则来自于消费者的银行借贷。政府通过制定差别化信贷，按照所购房屋类型和已有房屋套数引导消费者住房贷款，保证刚性需求的优先满足，并通过调整贷款资金的流向来调控房地产行业的生产及销售行为。结合上文中房地产业各项政策的作用机制，可知宏观调控对房价存在影响。但各项房地产政策调节房价的作用大小，则要通过研究税收、土地、金融等政策要素与房价之间的互动关系，进行实证性检验，得出客观评价。
三、宏观调控政策影响房价的实证检验
1.变量数据的选取及单位根检验。为了更清楚的界定政策对房价的实际影响幅度，增加实证检验的可借鉴性，选择距今10年内的季度性数据进行测算，变量数据的时间跨度为2007年第1季度到2015年第4季度。选取全国房产税收入指标（简称PTR）反映房地产税收政策的变动情况，选取房地产开发企业土地成交价款指标（简称LTP）反映房地产土地政策的调整方向，选取1-5年中长期贷款利率指标（简称LIR）反映房地产金融政策的调控力度，选取住宅商品房销售价格（简称HP）代表政策调控目标，以这4个指标作为变量进行分析。
为消除变量的数据的异方差，本文需要将所有指标进行处理，将变量中的比率指标乘以100后，再对以上变量取自然对数，增加数据的稳定性，接下来的模型论证均采用经对数处理后的数据。采用ADF检验方法对4个变量展开单位根检验，对各时间序列数据的平稳性进行判断。检验结果证明，4个变量均为一阶单整的数据，可以假设变量之间存在协整关系，接下来对这些变量展开协整性检验。
2.协整性检验。本模型的构建涉及到4个变量，因此采用Johansen检验法进行协整检验，检验结果如表2。
根据表中内容所示，在5%的顯著性水平下，LnHP、LnPTR、LnLTP、LnLIR这四个变量之间存在着1个协整关系，这说明了房产税收入、土地成交价款、中长期贷款利率与住宅商品房销售价格之间存在着长期稳定的经济关系。
3.格兰杰因果检验。结合单位根检验和协整检验结果可知，4项变量指标均为一阶单整时间序列，并且存在协整关系，因此进行格兰杰因果关系检验，显著性水平取10%，滞后期取1-3，检验结果如下。根据格兰杰因果检验结果，本文对各项政策的影响效果进行验证。
对于PTR，PTR非HP的格兰杰原因这一假设表现为：滞后一至三期时，最大的P值为0.0208，拒绝原假设。因此，PTR是HP的格兰杰因。这一结果表明，在滞后1-3个季度里，全国房产税收入对住房销售价格的发展有着显著的单向格兰杰因果关系。对于LTP，LTP非HP的格兰杰原因这一假设表现为：在滞后一期时，P值为0.0506，拒绝原假设，LTP是HP的格兰杰因；在滞后二至三期时，P值分别为0.7227、0.1692，接受原假设，LTP不是HP的格兰杰原因。根据检验结果，在滞后1个季度时，房地产开发企业土地成交价款对住房销售价格的发展存在着单向格兰杰因果关系，但影响效果并不显著。对于LIR，LIR非HP的格兰杰原因这一假设表现为：在滞后一期时，P值为0.1131，接受原假设，即LTP不是HP的格兰杰因；在滞后二至三期时，P值分别为0.0896、0.0397，拒绝原假设，即LIR是HP的格兰杰原因。可以得知，在滞后2-3个季度时，1-5年中长期贷款利率对住房销售价格的发展显著存在着单向格兰杰因果关系。 根据各政策与房价的格兰杰因果检验可知，在全国性房地产业的发展中，全国房产税收入、1-5年中长期贷款利率与房地产业住房销售价格的因果关系检验结果均显著。这一结论验证了我国税收政策、金融政策对房价的调控作用，符合宏观调控指导下房地产发展的规律。而另一方面，土地政策与房价的因果检验结果则并不显著，仅在滞后一期时，房地产开发企业土地成交价是住房销售价格的格兰杰因。这一结果也验证了土地转化为住房的周期较长，土地政策更偏向于长期影响作用的实际情况，契合了宏观调控模式的运行状况。
四、结语
房地产产品作为生产生活的承载者，发挥着积极作用，其中，住宅房屋是保障人民生活，实现社会长治久安的重要构成。政府为了实现优化房地产业结构、抑制投机性需求的宏观调控目的，对房地产业的发展进行政策干预，并表现在房价的变化趋势上。通过上述论证，证明了在1到3个季度内，税收政策、金融政策对房价的影响较为显著，能够对房价起到积极的调控作用。土地政策方面则更倾向于长期影响作用，在政策运用上需要着重从土地与住房的供应量和供应结构入手，同时，土地要素转化为住房产品的周期较长，应结合其他两类政策展开调控。
参考文献：
[1][美]丹尼斯·J·麦肯泽，理查德·M·由茨.不动产经济学（第五版） [M]. 孟繁瑜，译，北京：中国人民大学出版社，2009：155.
[2]程大涛.中国住房政策社会目标及供应体系重构的设想[J].经济学家，2010，（12）：50-57.
[3]Wojciech·Kopczuk， David·Munroe.Mansion Tax： The Effect of Transfer Taxes on the Residential Real Estate Market [J].American Economic Journal： Economic Policy，2015，（7）：214-57.
[4]李晶.中國城市房地产税收调控政策研究[J].社会科学辑刊，2010，（6）：99-103.
[5]张勇.改革开放后土地使用制度的重要成果—土地政策调控房地产市场的机理分析与评价[J].北京社会科学，2008，（5）：18-22.
[6]马莉，尹洪举，陈欣.解析房地产市场金融调控困境及对策建议[J].中央财经大学学报，2010，（12）：33-38.
[7]胡志宁.Stata/Eviews计量经济分析[M]. 北京：中国人民大学出版社，2010：253-261.
作者简介：崔璐（1991—），天津商业大学，公共管理学院硕士研究生。研究方向：城市建设与土地资源集约利用。郝建新（1962—）男，山西太原人。天津商业大学城市建设管理研究所所长，教授，硕士生导师。研究方向：城市建设与土地资源集约利用。