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买房,还是观望?楼市新政出台近3个月,买房人为之纠结的,是新政的政策效果能否执行到位
“现在不需要什么新的政策,就这么胶着,看谁顶得过谁。”银河证券首席经济学家左小蕾接受《中国新闻周刊》采访时直言。
本轮楼市调控,历时已三个月,商品房成交量持续下滑,观望气氛浓厚,一线城市坚挺的房价开始松动,土地市场连续流拍,部分一线城市租金快速上涨。
面对“胶着拉锯”的总体态势,左小蕾认为,只要把现在的政策继续严格执行下去,“剩下就看房地产商能撑多久了”。
楼市调控是持之以恒,还是会半途而废?2010年7月中旬,《中国新闻周刊》记者以采访部委、报名北京某看房团等形式,实地体验了大多买房者的当前心态,以及目前政策纠结中的现状和未来。
“部长说房价要降,再等等。”
李华(化名),31岁,某网站编辑,是此次某网站组织的看房团中众多年轻男士中的一位。50个座位的大巴车,上座率80%。年轻男士占大多数,偶尔有带着女朋友的,大多是准备买婚房;50岁左右的女士也有八九位,有的是要改善住房,有的是要给子女买房。
购房团组织者告诉《中国新闻周刊》,最近看房的很多,几个月前一辆大巴车就坐三两个人,基本上都是空的,但是,现在看得多,“出手的还是不多,都是先看好了,自己心里有个谱”。
这样免费的购房团是房地产公司在网站做了广告以后,网站通过会员、调查等方式为房地产公司提供的额外服务。“现在看的多,买的少,你一个人去售楼处,人家不爱搭理你,人多,他们还会有饮料、甜点等来招待。”购房团组织者告诉记者。
李华最近看了12处北京西四环、北四环的新开楼盘,他想先储备好自己中意的房,然后年底出手。“部长说房价要降,再等等,等到第四季度。”
李华说的部长,指的是国土资源部部长徐绍史。7月4日,在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会上,徐绍史公开表示,房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说。徐绍史的“降价论”预言,引发了包括李华在内的诸多购房者的猜想。
这也是自4月中旬房地产调控以来,与房地产有关的主要职能部门一把手首次表态和预测。“说句实在话,没见过这样明确表态的,时间都已经非常准确了!”李华有些兴奋。李华觉得,作为国土资源部部长徐绍史应该非常清楚自己及国土部的角色,也知道其关于房价将下降的表态对市场的影响力。“这也许说明他是有依据、有底气的,其背后或许有我们理解不了的潜台词。”
随后,徐绍史的“降价论”预言成为各大媒体头条,并有媒体解读为,“徐绍史的降价论有两种含义:一是从楼市情况来看,楼价真的会降;二是楼价如果没有降,那么市场就会迎来新一轮的调整政策。”房产新政将启动下一波的说法,一时沸沸扬扬。
“不存在第二轮、第二波的说法,因为现有政策还没有落实到位。”住建部政策研究中心副主任王珏林,在接受媒体采访时反驳了“楼市将进行第二波调控”的传言。
这让李华有些迷糊,“关于房地产的政策,政府和开发商有分歧,政府部门和政府部门也总是矛盾。”于是,李华去关注了几个房地产商的微博。
华远集团总裁任志强针对徐绍史的言论,写了几条微博。例一,“只有在中国,才会出现政府部长可以预测市场调节价格的新闻。”例二,“为什么有的官员在喊维持市场的稳定发展和供给,有的官员在唱跌?请官员们先统一对文件的认识之后再呐喊行吗?花样多了会更乱。”
就此,国土部一位不愿透露姓名的官员对《中国新闻周刊》表示:“一些舆论对徐部长表述的理解有失偏颇,徐部长经常会告诫大家,要冷静地思考,严格地执行,不要急于出政策。”在这位官员看来,徐绍史的表态意味着,打击囤地、闲地、炒地的土地调控,将在下一阶段继续深入,但并不意味着一定有新的政策出台。
同时,这位官员也表示,大家把全部目光都集中到楼价会不会降,降多少,然后再说调控是否有效上,是个非常大的误区。
银河证券首席经济学家左小蕾对此也持相同的观点,“无论是国土部,还是住建部都没必要太过多关注房价的上涨或下跌,他们应该关注怎样把保障性住房体系的预期建立起来。最重要的是这一套体系的建立。”左小蕾对《中国新闻周刊》强调。
《中国新闻周刊》看到的一份最近国土部系统内部讨论的文件显示,划线的重点部分中有如下句子:“为了落实此前出台的房地产调控政策,下半年要进一步坚定全系统主动参与房地产用地调控的决心,主动积极参与房地产调控”;“根据年初供地计划,要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应;开展房地产企业土地专项治理,系统清理房地产闲置土地,严查房地产开发商囤地;完善土地出让合同,加强批后监管;进一步完善土地招拍挂制度。”
银行放水?
和李华不同,北京某著名高校年近五十的杨姓女教授则不太关注上述的政策,“无论国土部还是住建部出台的政策都很间接,也不是让人很放心。”杨教授关心的是银行的利率,以及未来是否会加息。
杨教授现在,周末只要有时间,就带着女儿随看房团看房。杨教授在学校宿舍和亚运村附近各有一套房子,现在想给已过二十岁的女儿再买一套。而促使杨教授未来一段时间频繁看房的原因则是,她注意到7月初有媒体报道:继上海、南京、杭州等地银行放松第三套房贷后,深圳、北京的部分银行也已悄然放松第三套房贷款。
据报道,交通银行总行客服在接受咨询时,改变过去“暂停第三套房贷”的说法,称特殊情况下可以办理第三套房贷,按首付6成、利率为基准利率的1.15倍执行。可列入的特殊情况包括“工作地点变更”“已成年子女与父母分开居住”等。此外,其他相关银行也明确表示可以受理第三套房贷的申请,对首付和利率的要求则不尽相同,有的要求首付5成5,有的要求6成,利率则按基准利率上浮15%或者20%。
在包括杨教授在内的很多购房者看来,本轮房地产调控政策之所以被称为“史上最严”,无非是实行了罕见的信贷政策:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例提高至全球最高的50%,而对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。与此同时,住建部等三部委也在6月份出台了更加严格的“认房不认贷”的第二套房认定标准。
杨教授也一度认为,第三套房“禁贷令”既是顺应民意的调控房价过快增长的重要措施,又抓住了房地产最可能出现泡沫的“七寸”。现在她却特别担心,“银行放水”可能会冲击楼市新政,并进而影响房价。虽然已经有两套住房,但杨教授依然希望要购买的房子能够便宜一点。
同样,此次看房团里其他购房者也都在担心:三套房贷松动了,二套放贷会不会也跟着松动?银行扛不住了,其他利益相关方,如地方政府、开发商,会不会也紧随其后、接连松动下去?
而就在不久前,《中国新闻周刊》记者参加的中信银行私人银行投资者俱乐部的成立仪式上,住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹表示,对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出,而土地出让制度、保障房建设等仍将深化,不会轻易退出。
但是,住建部政策研究中心副主任王珏林却又在7月12日向媒体公开表示,目前部分媒体报道中提到的部分第三套房贷松动的消息,应属个案,不能藉此做出房地产调控政策方向出现转变的判断。
《中国新闻周刊》随后致电工、农、建等银行的北京分行,上述三行的房贷业务部门均表示严格执行“三套房不放松”的政策。当记者再致电银监会宣传部门时,银监会也表示:“住建部、人民银行和银监会制定的《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》,其政策要求和标准没有任何变化,各商业银行要严格执行,不能动摇。”
但是,一位房产中介公司的马姓经理却告诉《中国新闻周刊》记者,其实,在“第三套及以上住房停止贷款”的北京,各银行也以各种手法大打“擦边球”。常用的操作办法有三种:首先是将原有住房定为福利性分配公房,那么,贷款人可以在此套房的基础上,购买第一套商品房;其次,大部分银行仍实行“认贷不认房”的办法,只要个人贷款记录没有两笔以上未还按揭贷款,则仍可操作;第三,则是利用家庭成员购买,因为目前几乎所有银行备案系统均无法及时辨认家庭所有住房套数。“第三套房贷款其实还是有很多操作空间。”
会有下一波调控么?
看了一圈的楼盘,价格还都是在高位盘旋,看房者大多觉得调控“出师未捷”。比如,西四环某一楼盘预售价26000元每平米,待售的都是140平米以上的大户型,“随便一套下来就得400万”。李华和杨教授从心里希望,能有下一波调控。
“如果这一波调不过来,下一波才是最危险的。”国内一知名房地产企业经理向《中国新闻周刊》解释,再有一波调控未见得就是好事。他身边大多开发商现在基本上都干着同样性质的事情:密切观望形势,言辞模糊,小心谨慎不犯方向性错误,同时半真半假地,半应付政府和社会,半为自己销售顺利地推出一些降价措施。“在为第三季度大规模推盘和传统金九银十销售旺季来临前,炒作政策见底,促使购房者出手。”
同时,该经理也表示只要这波政策执行下去,很多开发商会坚持不住。他举例说,2009年3月份的GDP只有3%的增长,再不救市,GDP就要变成0了,所以一定要救市。“可今年3月份的GDP增长是11.9%,数字上好看很多。”所以,大多房企担心的是,“不要说政府不救市,就是救市,也得到明年甚至明年底再救,房地产商能撑到那时候吗?”
所以,李华特别关注任志强等这些房地产商人的态度。李华注意到,刚刚在海南举行的博鳌房地产论坛上,任志强呼吁同行降价,“我鼓励大家尽快降!降了就给政府一个台阶,后面就不会出更严厉的政策,不行就再打一锤子,何苦两败俱伤?降价大家都有台阶下,回到原来的轨道上,这是最好的结果。”
这让李华有点放心,先看房,按照徐部长说的,等到第四季度再看。“把经济搞得大起大落,肯定也不是宏观政策调控的目的。”
“现在就看新政执行的情况了,新的调控措施出台现在看来很难。”中国社会科学院研究员、房地产专家曹建海接受《中国新闻周刊》采访时说。他关注的是,房产税试点城市在下半年是否会审批通过,如果能够审批的话,那就已经意味着调控进一步加大了。“如果房产税试点启动,试点城市房价将出现20%以上降幅。”但是,即便未来推行试点,在曹建海看来也不能算是“第二轮”调控,“除非采取加息的手段”。★
“现在不需要什么新的政策,就这么胶着,看谁顶得过谁。”银河证券首席经济学家左小蕾接受《中国新闻周刊》采访时直言。
本轮楼市调控,历时已三个月,商品房成交量持续下滑,观望气氛浓厚,一线城市坚挺的房价开始松动,土地市场连续流拍,部分一线城市租金快速上涨。
面对“胶着拉锯”的总体态势,左小蕾认为,只要把现在的政策继续严格执行下去,“剩下就看房地产商能撑多久了”。
楼市调控是持之以恒,还是会半途而废?2010年7月中旬,《中国新闻周刊》记者以采访部委、报名北京某看房团等形式,实地体验了大多买房者的当前心态,以及目前政策纠结中的现状和未来。
“部长说房价要降,再等等。”
李华(化名),31岁,某网站编辑,是此次某网站组织的看房团中众多年轻男士中的一位。50个座位的大巴车,上座率80%。年轻男士占大多数,偶尔有带着女朋友的,大多是准备买婚房;50岁左右的女士也有八九位,有的是要改善住房,有的是要给子女买房。
购房团组织者告诉《中国新闻周刊》,最近看房的很多,几个月前一辆大巴车就坐三两个人,基本上都是空的,但是,现在看得多,“出手的还是不多,都是先看好了,自己心里有个谱”。
这样免费的购房团是房地产公司在网站做了广告以后,网站通过会员、调查等方式为房地产公司提供的额外服务。“现在看的多,买的少,你一个人去售楼处,人家不爱搭理你,人多,他们还会有饮料、甜点等来招待。”购房团组织者告诉记者。
李华最近看了12处北京西四环、北四环的新开楼盘,他想先储备好自己中意的房,然后年底出手。“部长说房价要降,再等等,等到第四季度。”
李华说的部长,指的是国土资源部部长徐绍史。7月4日,在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会上,徐绍史公开表示,房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说。徐绍史的“降价论”预言,引发了包括李华在内的诸多购房者的猜想。
这也是自4月中旬房地产调控以来,与房地产有关的主要职能部门一把手首次表态和预测。“说句实在话,没见过这样明确表态的,时间都已经非常准确了!”李华有些兴奋。李华觉得,作为国土资源部部长徐绍史应该非常清楚自己及国土部的角色,也知道其关于房价将下降的表态对市场的影响力。“这也许说明他是有依据、有底气的,其背后或许有我们理解不了的潜台词。”
随后,徐绍史的“降价论”预言成为各大媒体头条,并有媒体解读为,“徐绍史的降价论有两种含义:一是从楼市情况来看,楼价真的会降;二是楼价如果没有降,那么市场就会迎来新一轮的调整政策。”房产新政将启动下一波的说法,一时沸沸扬扬。
“不存在第二轮、第二波的说法,因为现有政策还没有落实到位。”住建部政策研究中心副主任王珏林,在接受媒体采访时反驳了“楼市将进行第二波调控”的传言。
这让李华有些迷糊,“关于房地产的政策,政府和开发商有分歧,政府部门和政府部门也总是矛盾。”于是,李华去关注了几个房地产商的微博。
华远集团总裁任志强针对徐绍史的言论,写了几条微博。例一,“只有在中国,才会出现政府部长可以预测市场调节价格的新闻。”例二,“为什么有的官员在喊维持市场的稳定发展和供给,有的官员在唱跌?请官员们先统一对文件的认识之后再呐喊行吗?花样多了会更乱。”
就此,国土部一位不愿透露姓名的官员对《中国新闻周刊》表示:“一些舆论对徐部长表述的理解有失偏颇,徐部长经常会告诫大家,要冷静地思考,严格地执行,不要急于出政策。”在这位官员看来,徐绍史的表态意味着,打击囤地、闲地、炒地的土地调控,将在下一阶段继续深入,但并不意味着一定有新的政策出台。
同时,这位官员也表示,大家把全部目光都集中到楼价会不会降,降多少,然后再说调控是否有效上,是个非常大的误区。
银河证券首席经济学家左小蕾对此也持相同的观点,“无论是国土部,还是住建部都没必要太过多关注房价的上涨或下跌,他们应该关注怎样把保障性住房体系的预期建立起来。最重要的是这一套体系的建立。”左小蕾对《中国新闻周刊》强调。
《中国新闻周刊》看到的一份最近国土部系统内部讨论的文件显示,划线的重点部分中有如下句子:“为了落实此前出台的房地产调控政策,下半年要进一步坚定全系统主动参与房地产用地调控的决心,主动积极参与房地产调控”;“根据年初供地计划,要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应;开展房地产企业土地专项治理,系统清理房地产闲置土地,严查房地产开发商囤地;完善土地出让合同,加强批后监管;进一步完善土地招拍挂制度。”
银行放水?
和李华不同,北京某著名高校年近五十的杨姓女教授则不太关注上述的政策,“无论国土部还是住建部出台的政策都很间接,也不是让人很放心。”杨教授关心的是银行的利率,以及未来是否会加息。
杨教授现在,周末只要有时间,就带着女儿随看房团看房。杨教授在学校宿舍和亚运村附近各有一套房子,现在想给已过二十岁的女儿再买一套。而促使杨教授未来一段时间频繁看房的原因则是,她注意到7月初有媒体报道:继上海、南京、杭州等地银行放松第三套房贷后,深圳、北京的部分银行也已悄然放松第三套房贷款。
据报道,交通银行总行客服在接受咨询时,改变过去“暂停第三套房贷”的说法,称特殊情况下可以办理第三套房贷,按首付6成、利率为基准利率的1.15倍执行。可列入的特殊情况包括“工作地点变更”“已成年子女与父母分开居住”等。此外,其他相关银行也明确表示可以受理第三套房贷的申请,对首付和利率的要求则不尽相同,有的要求首付5成5,有的要求6成,利率则按基准利率上浮15%或者20%。
在包括杨教授在内的很多购房者看来,本轮房地产调控政策之所以被称为“史上最严”,无非是实行了罕见的信贷政策:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例提高至全球最高的50%,而对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。与此同时,住建部等三部委也在6月份出台了更加严格的“认房不认贷”的第二套房认定标准。
杨教授也一度认为,第三套房“禁贷令”既是顺应民意的调控房价过快增长的重要措施,又抓住了房地产最可能出现泡沫的“七寸”。现在她却特别担心,“银行放水”可能会冲击楼市新政,并进而影响房价。虽然已经有两套住房,但杨教授依然希望要购买的房子能够便宜一点。
同样,此次看房团里其他购房者也都在担心:三套房贷松动了,二套放贷会不会也跟着松动?银行扛不住了,其他利益相关方,如地方政府、开发商,会不会也紧随其后、接连松动下去?
而就在不久前,《中国新闻周刊》记者参加的中信银行私人银行投资者俱乐部的成立仪式上,住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹表示,对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出,而土地出让制度、保障房建设等仍将深化,不会轻易退出。
但是,住建部政策研究中心副主任王珏林却又在7月12日向媒体公开表示,目前部分媒体报道中提到的部分第三套房贷松动的消息,应属个案,不能藉此做出房地产调控政策方向出现转变的判断。
《中国新闻周刊》随后致电工、农、建等银行的北京分行,上述三行的房贷业务部门均表示严格执行“三套房不放松”的政策。当记者再致电银监会宣传部门时,银监会也表示:“住建部、人民银行和银监会制定的《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》,其政策要求和标准没有任何变化,各商业银行要严格执行,不能动摇。”
但是,一位房产中介公司的马姓经理却告诉《中国新闻周刊》记者,其实,在“第三套及以上住房停止贷款”的北京,各银行也以各种手法大打“擦边球”。常用的操作办法有三种:首先是将原有住房定为福利性分配公房,那么,贷款人可以在此套房的基础上,购买第一套商品房;其次,大部分银行仍实行“认贷不认房”的办法,只要个人贷款记录没有两笔以上未还按揭贷款,则仍可操作;第三,则是利用家庭成员购买,因为目前几乎所有银行备案系统均无法及时辨认家庭所有住房套数。“第三套房贷款其实还是有很多操作空间。”
会有下一波调控么?
看了一圈的楼盘,价格还都是在高位盘旋,看房者大多觉得调控“出师未捷”。比如,西四环某一楼盘预售价26000元每平米,待售的都是140平米以上的大户型,“随便一套下来就得400万”。李华和杨教授从心里希望,能有下一波调控。
“如果这一波调不过来,下一波才是最危险的。”国内一知名房地产企业经理向《中国新闻周刊》解释,再有一波调控未见得就是好事。他身边大多开发商现在基本上都干着同样性质的事情:密切观望形势,言辞模糊,小心谨慎不犯方向性错误,同时半真半假地,半应付政府和社会,半为自己销售顺利地推出一些降价措施。“在为第三季度大规模推盘和传统金九银十销售旺季来临前,炒作政策见底,促使购房者出手。”
同时,该经理也表示只要这波政策执行下去,很多开发商会坚持不住。他举例说,2009年3月份的GDP只有3%的增长,再不救市,GDP就要变成0了,所以一定要救市。“可今年3月份的GDP增长是11.9%,数字上好看很多。”所以,大多房企担心的是,“不要说政府不救市,就是救市,也得到明年甚至明年底再救,房地产商能撑到那时候吗?”
所以,李华特别关注任志强等这些房地产商人的态度。李华注意到,刚刚在海南举行的博鳌房地产论坛上,任志强呼吁同行降价,“我鼓励大家尽快降!降了就给政府一个台阶,后面就不会出更严厉的政策,不行就再打一锤子,何苦两败俱伤?降价大家都有台阶下,回到原来的轨道上,这是最好的结果。”
这让李华有点放心,先看房,按照徐部长说的,等到第四季度再看。“把经济搞得大起大落,肯定也不是宏观政策调控的目的。”
“现在就看新政执行的情况了,新的调控措施出台现在看来很难。”中国社会科学院研究员、房地产专家曹建海接受《中国新闻周刊》采访时说。他关注的是,房产税试点城市在下半年是否会审批通过,如果能够审批的话,那就已经意味着调控进一步加大了。“如果房产税试点启动,试点城市房价将出现20%以上降幅。”但是,即便未来推行试点,在曹建海看来也不能算是“第二轮”调控,“除非采取加息的手段”。★