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摘要：在经历了各种障碍后，中央终于决定于2016年5月1日起全面推行“营改增”，试点范围扩大到房地产业、服务业等各大行业。同时，相关政策规定的增值税抵扣范围也在扩大，确保所有行业税负只减不增。在“营改增”之前，一提到营业税，必然会想到房地产业，这二者一直息息相关，所以全面推行“营改增”后必然会对房地产业造成深远的影响。因此，本文将简要分析“营改增”给房地产业带来的影响。
关键词：营改增；房地产业；影响
中图分类号：F812.42；F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-0-02
一、“营改增”推行背景
增值税的概念是由美国耶鲁大学的亚當斯教授于1917年提出的，当时因为增值税有效规避了重复征税的问题，很快便被多数国家接受。增值税的好处颇多，首先它的征税范围很广，各个行业各种经济活动都能涉及，再加上增值税采用的是多环节征收，环环抵扣的征收模式，这样一来便给政府带来了大量的财政收入。
我国于1979年引入增值税，又于1984年设立营业税。在全面推行“营改增”之前，我国营业税的主要课税对象就是建筑业的流转额。其中，房地产业中的房产建设是由建筑业来完成的，所以建筑业和房地产业有着一种相互依存的关系，更表明了房地产业在营业税税基中的重要地位。而“营改增”之前的增值税主要是针对零售业等增加额进行课税，并不包含房地产业这一大类别。可想而知，“营改增”必然会对房地产业这一大头行业产生深远的影响。
1.“两税并行”的不合理性
随着课税体系的不断发展与完善，“两税并行”的弊端越来越明显，分别如下：
（1）两税并行，使增值税抵扣中断，增加成本。增值税采用的是环环抵扣的模式，加入了营业税就可能使抵扣中断。例如：众所周知，外购货物获得的增值税专用发票可用于抵扣销项税额，然而在营业税课税时，增值税进项的抵扣作用便终止了。
（2）税收征管难度增加。两税并行，需要准确分清货物和服务的范围。现在商品和服务捆绑销售的行为越来越多，不仅如此，科技的快速发展使得很多商品和服务的界限模糊化，分清两者变是难上加难，这对于税收征管来说无疑是一个较大的挑战。
（3）两税并行不利于进出口贸易发展。本来出口应受用零税率，但是我国的服务业适用营业税而非增值税，这就导致了出口服务无法退税从而使服务含税出口。但是大多数国家对商品和服务都统一征收增值税，因而这些国家出口的商品和服务都不含税，这样一来，就会使我国在国际市场中处于劣势，抑制我国出口贸易的发展。
2.“营改增”的优势
（1）减少重复征收，有助于给企业减负。营业税的课税对象为营业额，随着流通次数的增加重复缴纳的税额就越大。
（2）规范征收秩序。“营改增”全面推行后，“环环征收，层层抵扣”的链条更是发挥了它特有的作用，这样紧凑有序的理念使税收部门的工作更高效，监管也更明晰化。同时，这样紧密连接的运行机制无疑减少了课税主体偷税漏税的机会，促进了整个税收市场的合法合规。
（3）促进居民消费。企业的重复征税减少，企业转嫁给消费者的费用也会降低，这样居民储蓄就会增加，简介刺激居民消费，带动经济发展。
（4）加强中央对税收的统筹管理。营业税为地方第一大税种，而增值税是中央税，由国税局征收，这就意味着“营改增”可以降低地方政府干预，加强中央统筹管理。
二、“营改增”对房地产业的影响
1.“营改增”对房地产企业建设成本的影响
房地产企业的建设成本由建筑安装、土地出让、财务这三个方面组成。房地产企业的一个重要上游行业就是建筑业，其成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工费用上升综合作用导致的。
其中，建筑材料的来源很广，并且建筑材料都比较繁琐，，势必会增大建筑业增值税进项税额抵扣难度。另外，建筑材料的供应商多为小规模纳税人和个人，小规模纳税人和个人是无法提供给购买者用于抵扣的增值税专用发票的，这样一来，购买建筑材料的企业等就无法凭借增值税专用发票抵扣销项额，这无疑大大增加了成本。根据国家相关增值税条例规定，一般纳税人销售自产的砂土、石料、矿物等建筑材料时，采用6%的征收率缴纳增值税。然而销售方在销售给施工企业时使用的销项税率却是11%，所以对于购买建筑材料的施工企业来说，他们要承担由销售方转嫁来的5%的额外成本。
在整个施工过程中，人工成本所占比重越来越大，但建筑工程聘用的人工大多为劳务公司或者农民工，没有增值税专用发票，有销项税却没有进项税可抵扣，与原来的营业税相比，成本依然增多了。
施工费用主要是设备租赁费和设备维护费。营改增之后，有形动产租赁的增值税税率为17%，而营改增之前的营业税率为3%，虽然可以凭增值税专用发票进项抵扣，但是抵扣额很少，依然使成本增加。
2.“营改增”对房地产税负的影响
下列分析仅考虑“营改增”的影响，其他税负暂不考虑。
假设房地产销售收入为Y，总税负为T，房地产项目土地出让金为F
营业税改增值税之前企业税负方程：
总税负1=营业税 城建税1 教育费附加1
营业税改增值税之后企业税负方程：
总税负2=增值税 城建税2 教育费附加2
（1）采用简易征收方式征收增值税
“营改增”之前销售房地产的营业税税率为5%，则T1=Y×5% Y×5%×7% Y×5%×10%=5.85%Y
“营改增”之后销售房地产的征收率为5%，则T2=Y÷（1 5%）×5% Y÷（1 5%）×5%×7% Y÷（1 5%）×5%×10%=5.57%Y
T1>T2 （2）采用按销项税额减去进项税额方式征收
“营改增”之前销售房地产的营业税税率为5%，则T1= Y×5% Y×5%×7% Y×5%×10%=5.85%Y
“营改增”之后销售房地产的增值税税率为11%，则T2=（Y-F）÷（1 11%）×11% （Y-F）÷（1 11%）×11%×7% （Y-F）÷（1 11%）×11%×10%=11.59%（Y-F）
可以看出，T1与T2孰大孰小主要取决于扣除项目土地出让金的多少。
此處给出的分析比较有局限性，现实情况的不确定性也可能与分析背道而驰。例如在上海试点营改增后，有部分房地产业实现了减负，但也有一部分房地产业不减反增。另有一项测试，选取了上海若干房地长企业作为测试的对象，而这些企业都是在上海实力比较雄厚且排名靠前的知名企业。根据有关测算结果表明：在国家全面推行“营改增”后，房地产业受到了不同程度的冲击，在这些上海企业中，40%表示他们企业的税负有明显减轻的迹象，最高减少0.73%。另外60%的企业表示税负不减反增，最高增加了2.78%。单从测试结果看，在“营改增”后房地产业的税负似乎增加大于减轻。从理论来分析，房地产业在原先营业税中的税率为5%，而在增值税中却增加到了11%，虽然“营改增”后可抵扣，但实际上房地产业税率是上升的，这就意味着除非房地产业拥有足够的可抵扣的进项税额，否则就会像那60%的上海企业一样面临税负增加的难题。根据上述分析可见，对于那些税负只增不减的房地产业来说，税率的上升且没有足够进项可以抵扣是税负增加的直接原因。另一项测试表明，“营改增”后像服务类行业的税率只从5%上升到了6%，虽然实际上税率也上升了，但由于较之以前上升很小，这是增值税的抵扣作用大于了税率增加的效果，因此服务类行业一般税负都不会上升。这也表明较高的增值税税率，是房地产业税负出现增加的主要原因。
3.“营改增”对房地产业收入的影响
根据相关机构对139家房地产业公司的利润额和纳税额进行了分析，结果发现自2007年以来的5年内这些房地产企业的税额竟比同期的利润额多出了164.3亿元。随着经济发展，房地产企业的利润额逐年递增，但“营改增”后房地产业的纳税额非减反增，也同利润额一样出现了逐年递增的趋势，甚至其上涨幅度已经超过了利润的增长，房地产企业每赚1元钱，却要多交2毛的税费。为什么会出现这种高税额的情况？在营改增之前的营业税是地方政府的一大重要财政收入来源，如今营改增之后，相当于切断了地方政府一大税收来源，以前地方政府过于依赖营业税的收入，导致现在他们只能加大对其他税种的征收额，比如加大土地增值税预缴和清算力度。这样就可能出现“营改增”之后缴纳税款反而增多的现象。
三、对房地产业“营改增”的建议
1.进一步优化税改政策。如今“营改增”刚全面推行不久，各行各业在实行“营改增”的过程中都会遇到始料未及的问题，特别是有的企业还会因为制度问题而导致税负不减反增，利润降低。针对这种情况，政府应该建立过渡性政策，例如财政补偿机制，最大限度地减少企业损失。
2.加强增值税专用发票管理。上文也提到过，房地产业的抵扣额的多少直接影响了这个产业的税负情况，因此抵扣的依据，也就是增值税专用发票就显得尤为重要。在购买建筑材料时应及时取得增值税专用发票进行进项抵扣，可以派专人管理增值税专用发票，尽量让能抵扣的进项税额都快速地抵扣，防止不必要的成本浪费。另外，企业在选择合作方时，也应该选择正规的，可以开具合法增值税专用发票的企业以便顺利进行抵扣，维护自己的权益。
四、结语
既然“营改增”现在已经全面推行，也算是我国税制改革上的一个里程碑。不可否认的是，“营改增”有它的好处，比如消除了重复征税，连接了抵扣中断的链条等等。但是我们也不能忽视它目前存在的问题，就本文所涉及的房地产业来说，它会造成建筑成本上升，占用房地产业资金过多，如果营改增后使用高税率且抵扣项目不足够，还会是房地产业的税负不减反增，而这些都表明“营改增”这项税制改革还不够完善，想要真正发挥它的作用还任重而道远。
参考文献：
[1]梁萍.营改增对房地产企业影响初探[J].财会学习，2016（11）：11-12.
[2]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015（31）：47-49.
关键词：营改增；房地产业；影响
中图分类号：F812.42；F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-0-02
一、“营改增”推行背景
增值税的概念是由美国耶鲁大学的亚當斯教授于1917年提出的，当时因为增值税有效规避了重复征税的问题，很快便被多数国家接受。增值税的好处颇多，首先它的征税范围很广，各个行业各种经济活动都能涉及，再加上增值税采用的是多环节征收，环环抵扣的征收模式，这样一来便给政府带来了大量的财政收入。
我国于1979年引入增值税，又于1984年设立营业税。在全面推行“营改增”之前，我国营业税的主要课税对象就是建筑业的流转额。其中，房地产业中的房产建设是由建筑业来完成的，所以建筑业和房地产业有着一种相互依存的关系，更表明了房地产业在营业税税基中的重要地位。而“营改增”之前的增值税主要是针对零售业等增加额进行课税，并不包含房地产业这一大类别。可想而知，“营改增”必然会对房地产业这一大头行业产生深远的影响。
1.“两税并行”的不合理性
随着课税体系的不断发展与完善，“两税并行”的弊端越来越明显，分别如下：
（1）两税并行，使增值税抵扣中断，增加成本。增值税采用的是环环抵扣的模式，加入了营业税就可能使抵扣中断。例如：众所周知，外购货物获得的增值税专用发票可用于抵扣销项税额，然而在营业税课税时，增值税进项的抵扣作用便终止了。
（2）税收征管难度增加。两税并行，需要准确分清货物和服务的范围。现在商品和服务捆绑销售的行为越来越多，不仅如此，科技的快速发展使得很多商品和服务的界限模糊化，分清两者变是难上加难，这对于税收征管来说无疑是一个较大的挑战。
（3）两税并行不利于进出口贸易发展。本来出口应受用零税率，但是我国的服务业适用营业税而非增值税，这就导致了出口服务无法退税从而使服务含税出口。但是大多数国家对商品和服务都统一征收增值税，因而这些国家出口的商品和服务都不含税，这样一来，就会使我国在国际市场中处于劣势，抑制我国出口贸易的发展。
2.“营改增”的优势
（1）减少重复征收，有助于给企业减负。营业税的课税对象为营业额，随着流通次数的增加重复缴纳的税额就越大。
（2）规范征收秩序。“营改增”全面推行后，“环环征收，层层抵扣”的链条更是发挥了它特有的作用，这样紧凑有序的理念使税收部门的工作更高效，监管也更明晰化。同时，这样紧密连接的运行机制无疑减少了课税主体偷税漏税的机会，促进了整个税收市场的合法合规。
（3）促进居民消费。企业的重复征税减少，企业转嫁给消费者的费用也会降低，这样居民储蓄就会增加，简介刺激居民消费，带动经济发展。
（4）加强中央对税收的统筹管理。营业税为地方第一大税种，而增值税是中央税，由国税局征收，这就意味着“营改增”可以降低地方政府干预，加强中央统筹管理。
二、“营改增”对房地产业的影响
1.“营改增”对房地产企业建设成本的影响
房地产企业的建设成本由建筑安装、土地出让、财务这三个方面组成。房地产企业的一个重要上游行业就是建筑业，其成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工费用上升综合作用导致的。
其中，建筑材料的来源很广，并且建筑材料都比较繁琐，，势必会增大建筑业增值税进项税额抵扣难度。另外，建筑材料的供应商多为小规模纳税人和个人，小规模纳税人和个人是无法提供给购买者用于抵扣的增值税专用发票的，这样一来，购买建筑材料的企业等就无法凭借增值税专用发票抵扣销项额，这无疑大大增加了成本。根据国家相关增值税条例规定，一般纳税人销售自产的砂土、石料、矿物等建筑材料时，采用6%的征收率缴纳增值税。然而销售方在销售给施工企业时使用的销项税率却是11%，所以对于购买建筑材料的施工企业来说，他们要承担由销售方转嫁来的5%的额外成本。
在整个施工过程中，人工成本所占比重越来越大，但建筑工程聘用的人工大多为劳务公司或者农民工，没有增值税专用发票，有销项税却没有进项税可抵扣，与原来的营业税相比，成本依然增多了。
施工费用主要是设备租赁费和设备维护费。营改增之后，有形动产租赁的增值税税率为17%，而营改增之前的营业税率为3%，虽然可以凭增值税专用发票进项抵扣，但是抵扣额很少，依然使成本增加。
2.“营改增”对房地产税负的影响
下列分析仅考虑“营改增”的影响，其他税负暂不考虑。
假设房地产销售收入为Y，总税负为T，房地产项目土地出让金为F
营业税改增值税之前企业税负方程：
总税负1=营业税 城建税1 教育费附加1
营业税改增值税之后企业税负方程：
总税负2=增值税 城建税2 教育费附加2
（1）采用简易征收方式征收增值税
“营改增”之前销售房地产的营业税税率为5%，则T1=Y×5% Y×5%×7% Y×5%×10%=5.85%Y
“营改增”之后销售房地产的征收率为5%，则T2=Y÷（1 5%）×5% Y÷（1 5%）×5%×7% Y÷（1 5%）×5%×10%=5.57%Y
T1>T2 （2）采用按销项税额减去进项税额方式征收
“营改增”之前销售房地产的营业税税率为5%，则T1= Y×5% Y×5%×7% Y×5%×10%=5.85%Y
“营改增”之后销售房地产的增值税税率为11%，则T2=（Y-F）÷（1 11%）×11% （Y-F）÷（1 11%）×11%×7% （Y-F）÷（1 11%）×11%×10%=11.59%（Y-F）
可以看出，T1与T2孰大孰小主要取决于扣除项目土地出让金的多少。
此處给出的分析比较有局限性，现实情况的不确定性也可能与分析背道而驰。例如在上海试点营改增后，有部分房地产业实现了减负，但也有一部分房地产业不减反增。另有一项测试，选取了上海若干房地长企业作为测试的对象，而这些企业都是在上海实力比较雄厚且排名靠前的知名企业。根据有关测算结果表明：在国家全面推行“营改增”后，房地产业受到了不同程度的冲击，在这些上海企业中，40%表示他们企业的税负有明显减轻的迹象，最高减少0.73%。另外60%的企业表示税负不减反增，最高增加了2.78%。单从测试结果看，在“营改增”后房地产业的税负似乎增加大于减轻。从理论来分析，房地产业在原先营业税中的税率为5%，而在增值税中却增加到了11%，虽然“营改增”后可抵扣，但实际上房地产业税率是上升的，这就意味着除非房地产业拥有足够的可抵扣的进项税额，否则就会像那60%的上海企业一样面临税负增加的难题。根据上述分析可见，对于那些税负只增不减的房地产业来说，税率的上升且没有足够进项可以抵扣是税负增加的直接原因。另一项测试表明，“营改增”后像服务类行业的税率只从5%上升到了6%，虽然实际上税率也上升了，但由于较之以前上升很小，这是增值税的抵扣作用大于了税率增加的效果，因此服务类行业一般税负都不会上升。这也表明较高的增值税税率，是房地产业税负出现增加的主要原因。
3.“营改增”对房地产业收入的影响
根据相关机构对139家房地产业公司的利润额和纳税额进行了分析，结果发现自2007年以来的5年内这些房地产企业的税额竟比同期的利润额多出了164.3亿元。随着经济发展，房地产企业的利润额逐年递增，但“营改增”后房地产业的纳税额非减反增，也同利润额一样出现了逐年递增的趋势，甚至其上涨幅度已经超过了利润的增长，房地产企业每赚1元钱，却要多交2毛的税费。为什么会出现这种高税额的情况？在营改增之前的营业税是地方政府的一大重要财政收入来源，如今营改增之后，相当于切断了地方政府一大税收来源，以前地方政府过于依赖营业税的收入，导致现在他们只能加大对其他税种的征收额，比如加大土地增值税预缴和清算力度。这样就可能出现“营改增”之后缴纳税款反而增多的现象。
三、对房地产业“营改增”的建议
1.进一步优化税改政策。如今“营改增”刚全面推行不久，各行各业在实行“营改增”的过程中都会遇到始料未及的问题，特别是有的企业还会因为制度问题而导致税负不减反增，利润降低。针对这种情况，政府应该建立过渡性政策，例如财政补偿机制，最大限度地减少企业损失。
2.加强增值税专用发票管理。上文也提到过，房地产业的抵扣额的多少直接影响了这个产业的税负情况，因此抵扣的依据，也就是增值税专用发票就显得尤为重要。在购买建筑材料时应及时取得增值税专用发票进行进项抵扣，可以派专人管理增值税专用发票，尽量让能抵扣的进项税额都快速地抵扣，防止不必要的成本浪费。另外，企业在选择合作方时，也应该选择正规的，可以开具合法增值税专用发票的企业以便顺利进行抵扣，维护自己的权益。
四、结语
既然“营改增”现在已经全面推行，也算是我国税制改革上的一个里程碑。不可否认的是，“营改增”有它的好处，比如消除了重复征税，连接了抵扣中断的链条等等。但是我们也不能忽视它目前存在的问题，就本文所涉及的房地产业来说，它会造成建筑成本上升，占用房地产业资金过多，如果营改增后使用高税率且抵扣项目不足够，还会是房地产业的税负不减反增，而这些都表明“营改增”这项税制改革还不够完善，想要真正发挥它的作用还任重而道远。
参考文献：
[1]梁萍.营改增对房地产企业影响初探[J].财会学习，2016（11）：11-12.
[2]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015（31）：47-49.