论文部分内容阅读
摘要：当前，精装交付已然成为住宅开发的主流趋势。相较于毛坯房，精装房可同时满足客户、房企、政府三方的利益需求。但与此同时，精装修的管理难度也成倍增加。针对精装修的管理现状，通过采取前置管理，从而实现项目进度、质量、成本的均好发展，以期对相关从业人员有所启发。
关键词：高层建筑;精装修前置;房地产
现如今“非精裝不买房”已然是地产开发主要趋势[1]，而各大房企之所以推出住宅精装交付，主要有以下几个原因：（1）政策面要求。就房地产行业的发展方向而言，逐步提高精装修房的交付比例，是一个重要的楼市政策。数据显示：美国、日本、法国精装住宅的比例已达70%以上，目前中国一线城市已多数采取精装交楼，同步世界脚步，精装房已然成为城市住宅的主流发展趋势。从国家到地方出台过各种相关的文件，引导与鼓励发展“成品房”。未来，政策面对精装房交付的比例仍有很大的提升空间要求。（2）市场需求。精装修无需花费太多时间和精力便可轻松实现拎包入住，受到上班族的喜爱[2]。
但相较之毛坯项目，精装修的管理难度成倍增长，要想做好精装修并非易事。所以，如何在精装修大潮中实现质量、进度、成本控制等因素的均好，成了众多房企最为关注的重点。
一、前期定位阶段
精装修项目在前期定位及市场调研过程中需要进行的主要工作内容：
（一）精装修优势：针对企业、针对客户;
（二）针对销售：溢价表现、产品差异、变相优惠;
（三）客户群体差异分析：客户来源、客户职业、关注点;
（四）客户调研：选购精装房原因、不选精装房的原因;
（五）精装修标准及风格选择：对精装标准、风格的选择;
（六）对精装修房的关注点：精装房细节关注点;
（七）客户痛点：质量、后期维护、环保、风格、用材。
二、方案设计与平面设计阶段
这一阶段，房企会召开诸如户内及精装设计方案评审会、户型确认会、设计方案决策会等。
在传统方式中，往往是个人在毛胚房的基础上进行再装修[3]。但是在精装修交付项目中，精装设计并不是完全独立的环节，而应当是建筑设计的延续，故须强化与土建设计的相互衔接，重点解决土建、设备与装修的衔接问题，解决界面的联系。在项目的方案阶段，精装修设计就应当介入，由建筑设计师、精装设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计，进行平面优化。在扩初设计阶段，与建筑、结构、机电、及空调等相关设备专业相互提资确认，最终将装修设计的水电、管线预埋等整合到土建施工图纸中。这样，土建施工时将水电、管线预埋等施工到位后交给装修施工单位，装修施工时就可以完全避免毛坯房装修过程中存在的水电、墙体等拆改所造成的资源浪费、质量和安全隐患。在土建图纸中已根据室内设计图纸完成砌筑墙体、预留孔洞定位，地坪标高满足地暖施工要求等。
精装修设计，不仅仅是基于效果、视觉冲击力的设计，更应该是以成本控制为核心，围绕实用性与日常生活相关的设计。
三、土建施工图阶段
在进入施工图阶段后，管理人员按各自专业分别进行中间检查和监督，主要是分析检查各专业之间设计成果的配套情况[3]：①从室内使用功能、材料设备选型以及施工难易程度等方面综合评价所采用的设计成果;②审查设计依据资料的可靠性、计算数据的正确性、与国家规范及标准的相符性;③落实出图计划，检查设计力量是否切实保证。检查的方式有阶段性验收检查、半成品检查及经常性检查。在整个设计阶段，应对设计文件及图纸进行多次检查。
当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了己往精装设计与建筑设计的脱节。
四、精装施工图阶段
精装修图纸的设计出图时间必须在主体结构施工前完成，方便图纸比对及时发现问题，比如土建水电安装按照精装修对水电点位的优化进行施工，可避免精装修进场后进行大面积开槽、剔凿等大面积返工问题。图纸的评审一般分为两个阶段，图纸内部评审和图纸会审。前者是在图纸初稿完成未定稿前，由设计部组织各专业设计师、工程师进行图纸审阅、优化的工作;后者是图纸定稿并审批确认、下发项目部后，由项目部组织安排，设计部项目建筑师、各专业工程师及设计单位、施工单位参加，对设计图纸出现的问题进行答疑的工作。在设计单位进行施工图设计前，应要求设计单位编制项目成本设计控制报告，对项目成本设计初步控制。
五、土建施工阶段[4]
（1）前期：工程策划先行、招标及合同配合、设计配合管理、进场协调管理;
（2）中期：场地移交管理、施工进度管理、施工质量管理、成品保护、安全文明施工;
（3）后期：施工质量自检、开荒保洁与精保洁、分户验收。
六、结语：
房地产项目的精装修管理不是简单的技术问题，而是综合管理问题。通过管理前置，在施工前期阶段，从工程策划、设计、招标材料采购等方面进行预防;在施工中期，从工作面移交、进度、质量、成品保护、安全文明等方面进行管控;在后期，从分户验收及开荒保洁进行提高，形成贯穿精装修住宅全过程的管理体系。精装修住宅的工程管理，不仅是一系列标准管理的集合，更是全过程管理手段的细化，只有通过细致全面的工程管理，才可以确保精装修住宅在进度、质量与成本控制上达到满意的结果[5-12]。
参考文献：
[1]朱璧琨.商品住宅全装修问题研究[J].住宅科技，2013，33（02）：40-46.
[2]从无到有，万源城C街坊批量精装修的探讨[J]. 何钟灵.住宅科技. 2011（01）.
[3]关于精装修住宅项目的设计管理[J]. 陈洁. 住宅科技. 2012（12）.
[4]张鼎昌.精装修住宅的工程管理[J].住宅科技，2019，39（01）：31-34.
[5]李世钟.高层建筑精装修前置穿插施工的研究与应用[J].建筑施工，2015，37（06）：756-757+763.
[6]关于精装修工程项目管理的探索[J]. 胡建军.现代装饰（理论）. 2015（04）.
[7]建筑与装修一体化在住宅建设中的应用[J]. 刘海峰.住宅产业. 2014（04）.
[8]浅谈住宅精装修施工质量控制及各专业施工配合管理的体会[J]. 赵津琦. 中华民居（下旬刊）. 2014（04）.
[9]全装修住宅质量通病及其思考[J]. 陆新. 住宅科技. 2014（05）.
[10]浅谈精装修工程现场管理[J]. 林茶花. 中华民居. 2011（07）.
[11]关于全装修商品住宅问题的探讨[J]. 胡冶明. 中外建筑. 2008（05）.
[12]如何做好全装修房的装修施工工艺流程控制[J]. 苏久生，黄海涛. 科技咨询导报. 2007（13）.
关键词：高层建筑;精装修前置;房地产
现如今“非精裝不买房”已然是地产开发主要趋势[1]，而各大房企之所以推出住宅精装交付，主要有以下几个原因：（1）政策面要求。就房地产行业的发展方向而言，逐步提高精装修房的交付比例，是一个重要的楼市政策。数据显示：美国、日本、法国精装住宅的比例已达70%以上，目前中国一线城市已多数采取精装交楼，同步世界脚步，精装房已然成为城市住宅的主流发展趋势。从国家到地方出台过各种相关的文件，引导与鼓励发展“成品房”。未来，政策面对精装房交付的比例仍有很大的提升空间要求。（2）市场需求。精装修无需花费太多时间和精力便可轻松实现拎包入住，受到上班族的喜爱[2]。
但相较之毛坯项目，精装修的管理难度成倍增长，要想做好精装修并非易事。所以，如何在精装修大潮中实现质量、进度、成本控制等因素的均好，成了众多房企最为关注的重点。
一、前期定位阶段
精装修项目在前期定位及市场调研过程中需要进行的主要工作内容：
（一）精装修优势：针对企业、针对客户;
（二）针对销售：溢价表现、产品差异、变相优惠;
（三）客户群体差异分析：客户来源、客户职业、关注点;
（四）客户调研：选购精装房原因、不选精装房的原因;
（五）精装修标准及风格选择：对精装标准、风格的选择;
（六）对精装修房的关注点：精装房细节关注点;
（七）客户痛点：质量、后期维护、环保、风格、用材。
二、方案设计与平面设计阶段
这一阶段，房企会召开诸如户内及精装设计方案评审会、户型确认会、设计方案决策会等。
在传统方式中，往往是个人在毛胚房的基础上进行再装修[3]。但是在精装修交付项目中，精装设计并不是完全独立的环节，而应当是建筑设计的延续，故须强化与土建设计的相互衔接，重点解决土建、设备与装修的衔接问题，解决界面的联系。在项目的方案阶段，精装修设计就应当介入，由建筑设计师、精装设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计，进行平面优化。在扩初设计阶段，与建筑、结构、机电、及空调等相关设备专业相互提资确认，最终将装修设计的水电、管线预埋等整合到土建施工图纸中。这样，土建施工时将水电、管线预埋等施工到位后交给装修施工单位，装修施工时就可以完全避免毛坯房装修过程中存在的水电、墙体等拆改所造成的资源浪费、质量和安全隐患。在土建图纸中已根据室内设计图纸完成砌筑墙体、预留孔洞定位，地坪标高满足地暖施工要求等。
精装修设计，不仅仅是基于效果、视觉冲击力的设计，更应该是以成本控制为核心，围绕实用性与日常生活相关的设计。
三、土建施工图阶段
在进入施工图阶段后，管理人员按各自专业分别进行中间检查和监督，主要是分析检查各专业之间设计成果的配套情况[3]：①从室内使用功能、材料设备选型以及施工难易程度等方面综合评价所采用的设计成果;②审查设计依据资料的可靠性、计算数据的正确性、与国家规范及标准的相符性;③落实出图计划，检查设计力量是否切实保证。检查的方式有阶段性验收检查、半成品检查及经常性检查。在整个设计阶段，应对设计文件及图纸进行多次检查。
当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了己往精装设计与建筑设计的脱节。
四、精装施工图阶段
精装修图纸的设计出图时间必须在主体结构施工前完成，方便图纸比对及时发现问题，比如土建水电安装按照精装修对水电点位的优化进行施工，可避免精装修进场后进行大面积开槽、剔凿等大面积返工问题。图纸的评审一般分为两个阶段，图纸内部评审和图纸会审。前者是在图纸初稿完成未定稿前，由设计部组织各专业设计师、工程师进行图纸审阅、优化的工作;后者是图纸定稿并审批确认、下发项目部后，由项目部组织安排，设计部项目建筑师、各专业工程师及设计单位、施工单位参加，对设计图纸出现的问题进行答疑的工作。在设计单位进行施工图设计前，应要求设计单位编制项目成本设计控制报告，对项目成本设计初步控制。
五、土建施工阶段[4]
（1）前期：工程策划先行、招标及合同配合、设计配合管理、进场协调管理;
（2）中期：场地移交管理、施工进度管理、施工质量管理、成品保护、安全文明施工;
（3）后期：施工质量自检、开荒保洁与精保洁、分户验收。
六、结语：
房地产项目的精装修管理不是简单的技术问题，而是综合管理问题。通过管理前置，在施工前期阶段，从工程策划、设计、招标材料采购等方面进行预防;在施工中期，从工作面移交、进度、质量、成品保护、安全文明等方面进行管控;在后期，从分户验收及开荒保洁进行提高，形成贯穿精装修住宅全过程的管理体系。精装修住宅的工程管理，不仅是一系列标准管理的集合，更是全过程管理手段的细化，只有通过细致全面的工程管理，才可以确保精装修住宅在进度、质量与成本控制上达到满意的结果[5-12]。
参考文献：
[1]朱璧琨.商品住宅全装修问题研究[J].住宅科技，2013，33（02）：40-46.
[2]从无到有，万源城C街坊批量精装修的探讨[J]. 何钟灵.住宅科技. 2011（01）.
[3]关于精装修住宅项目的设计管理[J]. 陈洁. 住宅科技. 2012（12）.
[4]张鼎昌.精装修住宅的工程管理[J].住宅科技，2019，39（01）：31-34.
[5]李世钟.高层建筑精装修前置穿插施工的研究与应用[J].建筑施工，2015，37（06）：756-757+763.
[6]关于精装修工程项目管理的探索[J]. 胡建军.现代装饰（理论）. 2015（04）.
[7]建筑与装修一体化在住宅建设中的应用[J]. 刘海峰.住宅产业. 2014（04）.
[8]浅谈住宅精装修施工质量控制及各专业施工配合管理的体会[J]. 赵津琦. 中华民居（下旬刊）. 2014（04）.
[9]全装修住宅质量通病及其思考[J]. 陆新. 住宅科技. 2014（05）.
[10]浅谈精装修工程现场管理[J]. 林茶花. 中华民居. 2011（07）.
[11]关于全装修商品住宅问题的探讨[J]. 胡冶明. 中外建筑. 2008（05）.
[12]如何做好全装修房的装修施工工艺流程控制[J]. 苏久生，黄海涛. 科技咨询导报. 2007（13）.