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摘要：住宅开发成本与项目的各个环节密切联系，工程建设的各个阶段也影响着建筑工程成本。本文详细阐述分析了住宅项目在开发过程中成本控制所存在的问题，并针对这些问题提出了有效的控制措施。
关键词：住宅开发 ;成本控制 ;控制措施Abstract: All aspects of residential development costs and project of close contact, each stage of engineering construction also affects the cost of construction project. In this paper, analysis of the problems of the cost control in the process of development of residential projects, and puts forward effective measures to solve these problems.
Keywords:Rresidential development; cost control; control measures
中图分类号：F045.33文献标识码：A 文章编码
0 引言
住宅开发的终极目的是客户与开发商的双赢，即满意的产品、口碑及利润。但在开发过程中经常出现工程成本的三超现象，即概算超估算、预算超概算、决算超预算，严重影响了建筑工程投资效益。为此，有效合理地确定工程成本就愈发重要，合理使用人力、物力和财力，有效控制项目投资，提高工程项目的投资效益。本文着重探讨了住宅开发项目成本中存在的问题，并对其进行了研究，提出了有效的控制措施。
1 施工前期的成本管理
1.1住宅楼在投资阶段成本控制问题与解决措施
工程成本控制目前最主要问题是缺乏前期控制依据，只能依赖决策者本身的经验或已完成的项目工程成本来进行估算。使工程成本很不准确。
住宅楼在投资阶段对成本控制的措施為：①产品定位，针对项目的具体特点，如地价、位置、容积率，购买群体等等，对产品有明确定位，并细化到外立面效果、大堂风格、绿化树种档次等。并需掌据大量的基础资料，如地质状况、环境状况、道路状况、电路状况、所需材料设备的费用等资料；②选择最合理的设计和施工方案，根据大量的国内外统计资料，在项目的方案优化设计阶段所能节省的工程成本达到80%左右，因此前期工作在工程成本中最为重要，也是决定工程成本是否合理有效的重要因素；③确定合理的基准参数和评定价格。在国家现行价格体系和税务制度下，计算分析工程项目范围内的费用和效益，分析预测工程项目的清偿能力和盈利能力，并且认真考察工程项目的财务可行性。
1.2 住宅楼项目在设计阶段成本控制存在的问题与解决措施
在设计阶段存在的主要问题为：①投资控制和技术设计结合不紧密。设计人员与成本人员虽然职责不同，但应相互结合，不能过于分离。实际工程中，设计人员需进行现场调查，根据实际情况选择最优方案进行设计，还要在不同阶段向成本人员提供数据资料，供其做出正确的估价或预算；②设计人员在工程设计中无任何经济责任意识，对成本的控制认识不够，一味注重产品的外观效果及安全耐用，并将一些试验性的材料方案用于工程中，忽视产品设计的经济性，造成了明显的浪费。
解决设计阶段成本控制问题的主要措施为：①建设单位重视设计阶段的成本控制。虽然设计费占总工程费用的比例很小，但设计阶段对工程成本的影响是深远的。建设单位要设计阶段往往是技术部门与设计院沟通，投资控制及预决算部门缺乏设计阶段的把控，把重点放到了项目的实施阶段，这样确实一种亡羊补牢的行为；②切实推行标准设计和限额设计。限额设计能够有效防止建筑中三超现象的出现，是控制工程成本的核心。标准化设计开发企业对不同档次产品有明确的标准作法，并对每一个细步材料有明确的成本控制限额，缩短了设计周期，并做到产品的统一性，为今后的施工提高了速度。
2 住宅楼施工过程中的成本控制
2.1 做好住宅楼施工项目成本目标责任制
要保做好住宅楼施工项目的成本控制，首先应当明确住宅楼施工项目责任，即要控制好施工项目成本制定成本责任制。施工项目部要以施工项目经理为核心，有施工项目经理将成本目标和相应的责任进行分解，将具体的职责分解到具体的工作人员身上。通过对项目经理部各个管理部门和全体人员分析，督促其挖掘降低成本的潜力。同时每个月（或季度）还要对各成本目标责任人员进行考核，并根据其完成的情况给予奖罚，以来控制住宅楼施工项目的成本。施工过程中具体的责任制度可以参照下表。
2.2 加强建筑施工材料的管理
在住宅楼项目施工的过程中加强材料管理是项目成本控制的一个十分重要的环节。要对材料进行全方位、全过程的管理控制。首先应在工程从中标以后，项目部和企业要及时组织施工技术人员编制施工预算，通过审批后的施工预算就可以当作项目部编制材料需求量与计划的依据，还是项目部对操作层限额领料的重要依据。施工预算应及时报材料负责部门，材料部门在采购时不但要依据项目部编制的采购计划，而且要结合企业资金状况。在住宅楼施工过程中如果发现超额用料，材料管理人员应该立即查找原因，如果是因为工程变更引起的，那就需要凭借工程变更证明才能施工材料，施工中一定要实行严格的材料计划。上述进行项目成本管理，不仅能够可以改善经营管理，而且能够合理补偿施工的耗费，对施工企业再生产的进行提供保证，在提高经济效益的同时，还可以提升施工企业的整体竞争能力。同时还应加强公寓楼施工项目安全、质量管理，控制好施工进度，努力寻找降低工程项目成本的方法和途径。
住宅楼施工过程中的材料管理是成本控制的关键环节，主要包括对混凝土、钢筋、机械的管理与控制，这些因素都会直接影响到公寓楼项目的成本。
混凝土的价格直接构成公寓楼工程的结构成本，一般的建筑工程的混凝土价格成本占建筑工程项目总成本的8%～5%左右，因此在施工过程中要对混凝土的使用与质量加强管理与控制；对于现浇钢筋混凝土结构来说，钢材是主要的材料，钢筋的价格也对公寓楼工程项目成本产生直接的影响，一般的建筑工程的钢筋价格成本会占建筑工程项目总成本的16%～26%左右，因此在住宅楼施工过程中应加强对钢筋采购使用的控制与管理；住宅楼项目施工中的工程机械不论是租赁还购买费用都是很高的，在施工前负责人一定要根据实际工程来选择租赁还是购买工程机械。在实际的施工过程中一定要编排好机械施工台班表，实际施工中一定要选择好施工机械的型号，因地制宜做到安全、经济、高效。
2.3 把项目部的基础工作做好
住宅楼施工单位要不断加强施工项目成本观念，要对项目施工成本进行有效的管理，首先必须对项目经理部人员强化成本管理方面知识的培训，不断增强经济意思。只有在施工项目中培养强烈的成本意识，让参与施工项目管理的每个人都意识到加强施工项目成本管理，对施工项目的经济效益以及各项成本管理都会有益。在公寓楼项目管理中得到贯彻和落实加强定额和预算管理，建立和健全原始记录与统计工作，在施工工程中，要求对人工材料、机械台班消耗、费用开支等都必须及时地完整准确地做好原始记录。对项目经理部有关人员进行训练，以地掌握原始记录的填写、统计、分析和计算方法，做到及时准确地反映施工活动情况。
2.4 合理选择劳务分承包方
为了满足住宅楼施工项目的劳动力需求，在施工过程中需要选择一定量的劳务队伍。劳务分包应实行招投标制度。总施工企业要成立招标领导小组，按照公平、公开、公正的原则，根据投标方的标书、资信等确定中标队伍。同时，施工单位还要加强劳务资金的集中管理。项目部对每月的劳动量一定要核算，汇总后由项目经理进行审核、签字，之后报送企业施工管理单位，施工管理部门根据劳务完成量与项目部报企业的己完成工作量表进行核对，报财务部门。通过劳务分包的管理运作，逐步将市场机制引入施工企业自身队伍操作层的管理，激活施工企业操作层的活力[1]。
3 结束语
企业单位在项目实施过程中，要以尽量少的投入换来最大的产出。项目的经济效益是衡量企业管理水平的一个重要指标。我国建筑市场竞争日益激烈，能否获得最大的投资效益是其立于不败之地的根本。有效、合理、科学的工程成本管理是提高工程投资效益的必要步骤。加大前期工作的投入，重视项目设计阶段，才能形成合理的工程成本。
参考文献
[1] 白泽峰. 浅谈建设项目工程成本的全过程控制[J]. 山西建筑， 2010， (17)
[2] 王绍平. 浅析如何控制和降低工程成本[J]. 科学之友， 2010， (20)
[3] 石秋芬. 施工企业工程成本管理问题研究[J]. 行政事业资产与财务， 2011， (08) .
[4] 孙莉薇. 探讨如何控制电力工程的成本[J]. 科技促进发展(应用版)， 2011， (04)
[5] 李刘辉. 全过程工程成本管理的控制对策探讨[J]. 河南建材， 2008， (03)
关键词：住宅开发 ;成本控制 ;控制措施Abstract: All aspects of residential development costs and project of close contact, each stage of engineering construction also affects the cost of construction project. In this paper, analysis of the problems of the cost control in the process of development of residential projects, and puts forward effective measures to solve these problems.
Keywords:Rresidential development; cost control; control measures
中图分类号：F045.33文献标识码：A 文章编码
0 引言
住宅开发的终极目的是客户与开发商的双赢，即满意的产品、口碑及利润。但在开发过程中经常出现工程成本的三超现象，即概算超估算、预算超概算、决算超预算，严重影响了建筑工程投资效益。为此，有效合理地确定工程成本就愈发重要，合理使用人力、物力和财力，有效控制项目投资，提高工程项目的投资效益。本文着重探讨了住宅开发项目成本中存在的问题，并对其进行了研究，提出了有效的控制措施。
1 施工前期的成本管理
1.1住宅楼在投资阶段成本控制问题与解决措施
工程成本控制目前最主要问题是缺乏前期控制依据，只能依赖决策者本身的经验或已完成的项目工程成本来进行估算。使工程成本很不准确。
住宅楼在投资阶段对成本控制的措施為：①产品定位，针对项目的具体特点，如地价、位置、容积率，购买群体等等，对产品有明确定位，并细化到外立面效果、大堂风格、绿化树种档次等。并需掌据大量的基础资料，如地质状况、环境状况、道路状况、电路状况、所需材料设备的费用等资料；②选择最合理的设计和施工方案，根据大量的国内外统计资料，在项目的方案优化设计阶段所能节省的工程成本达到80%左右，因此前期工作在工程成本中最为重要，也是决定工程成本是否合理有效的重要因素；③确定合理的基准参数和评定价格。在国家现行价格体系和税务制度下，计算分析工程项目范围内的费用和效益，分析预测工程项目的清偿能力和盈利能力，并且认真考察工程项目的财务可行性。
1.2 住宅楼项目在设计阶段成本控制存在的问题与解决措施
在设计阶段存在的主要问题为：①投资控制和技术设计结合不紧密。设计人员与成本人员虽然职责不同，但应相互结合，不能过于分离。实际工程中，设计人员需进行现场调查，根据实际情况选择最优方案进行设计，还要在不同阶段向成本人员提供数据资料，供其做出正确的估价或预算；②设计人员在工程设计中无任何经济责任意识，对成本的控制认识不够，一味注重产品的外观效果及安全耐用，并将一些试验性的材料方案用于工程中，忽视产品设计的经济性，造成了明显的浪费。
解决设计阶段成本控制问题的主要措施为：①建设单位重视设计阶段的成本控制。虽然设计费占总工程费用的比例很小，但设计阶段对工程成本的影响是深远的。建设单位要设计阶段往往是技术部门与设计院沟通，投资控制及预决算部门缺乏设计阶段的把控，把重点放到了项目的实施阶段，这样确实一种亡羊补牢的行为；②切实推行标准设计和限额设计。限额设计能够有效防止建筑中三超现象的出现，是控制工程成本的核心。标准化设计开发企业对不同档次产品有明确的标准作法，并对每一个细步材料有明确的成本控制限额，缩短了设计周期，并做到产品的统一性，为今后的施工提高了速度。
2 住宅楼施工过程中的成本控制
2.1 做好住宅楼施工项目成本目标责任制
要保做好住宅楼施工项目的成本控制，首先应当明确住宅楼施工项目责任，即要控制好施工项目成本制定成本责任制。施工项目部要以施工项目经理为核心，有施工项目经理将成本目标和相应的责任进行分解，将具体的职责分解到具体的工作人员身上。通过对项目经理部各个管理部门和全体人员分析，督促其挖掘降低成本的潜力。同时每个月（或季度）还要对各成本目标责任人员进行考核，并根据其完成的情况给予奖罚，以来控制住宅楼施工项目的成本。施工过程中具体的责任制度可以参照下表。
2.2 加强建筑施工材料的管理
在住宅楼项目施工的过程中加强材料管理是项目成本控制的一个十分重要的环节。要对材料进行全方位、全过程的管理控制。首先应在工程从中标以后，项目部和企业要及时组织施工技术人员编制施工预算，通过审批后的施工预算就可以当作项目部编制材料需求量与计划的依据，还是项目部对操作层限额领料的重要依据。施工预算应及时报材料负责部门，材料部门在采购时不但要依据项目部编制的采购计划，而且要结合企业资金状况。在住宅楼施工过程中如果发现超额用料，材料管理人员应该立即查找原因，如果是因为工程变更引起的，那就需要凭借工程变更证明才能施工材料，施工中一定要实行严格的材料计划。上述进行项目成本管理，不仅能够可以改善经营管理，而且能够合理补偿施工的耗费，对施工企业再生产的进行提供保证，在提高经济效益的同时，还可以提升施工企业的整体竞争能力。同时还应加强公寓楼施工项目安全、质量管理，控制好施工进度，努力寻找降低工程项目成本的方法和途径。
住宅楼施工过程中的材料管理是成本控制的关键环节，主要包括对混凝土、钢筋、机械的管理与控制，这些因素都会直接影响到公寓楼项目的成本。
混凝土的价格直接构成公寓楼工程的结构成本，一般的建筑工程的混凝土价格成本占建筑工程项目总成本的8%～5%左右，因此在施工过程中要对混凝土的使用与质量加强管理与控制；对于现浇钢筋混凝土结构来说，钢材是主要的材料，钢筋的价格也对公寓楼工程项目成本产生直接的影响，一般的建筑工程的钢筋价格成本会占建筑工程项目总成本的16%～26%左右，因此在住宅楼施工过程中应加强对钢筋采购使用的控制与管理；住宅楼项目施工中的工程机械不论是租赁还购买费用都是很高的，在施工前负责人一定要根据实际工程来选择租赁还是购买工程机械。在实际的施工过程中一定要编排好机械施工台班表，实际施工中一定要选择好施工机械的型号，因地制宜做到安全、经济、高效。
2.3 把项目部的基础工作做好
住宅楼施工单位要不断加强施工项目成本观念，要对项目施工成本进行有效的管理，首先必须对项目经理部人员强化成本管理方面知识的培训，不断增强经济意思。只有在施工项目中培养强烈的成本意识，让参与施工项目管理的每个人都意识到加强施工项目成本管理，对施工项目的经济效益以及各项成本管理都会有益。在公寓楼项目管理中得到贯彻和落实加强定额和预算管理，建立和健全原始记录与统计工作，在施工工程中，要求对人工材料、机械台班消耗、费用开支等都必须及时地完整准确地做好原始记录。对项目经理部有关人员进行训练，以地掌握原始记录的填写、统计、分析和计算方法，做到及时准确地反映施工活动情况。
2.4 合理选择劳务分承包方
为了满足住宅楼施工项目的劳动力需求，在施工过程中需要选择一定量的劳务队伍。劳务分包应实行招投标制度。总施工企业要成立招标领导小组，按照公平、公开、公正的原则，根据投标方的标书、资信等确定中标队伍。同时，施工单位还要加强劳务资金的集中管理。项目部对每月的劳动量一定要核算，汇总后由项目经理进行审核、签字，之后报送企业施工管理单位，施工管理部门根据劳务完成量与项目部报企业的己完成工作量表进行核对，报财务部门。通过劳务分包的管理运作，逐步将市场机制引入施工企业自身队伍操作层的管理，激活施工企业操作层的活力[1]。
3 结束语
企业单位在项目实施过程中，要以尽量少的投入换来最大的产出。项目的经济效益是衡量企业管理水平的一个重要指标。我国建筑市场竞争日益激烈，能否获得最大的投资效益是其立于不败之地的根本。有效、合理、科学的工程成本管理是提高工程投资效益的必要步骤。加大前期工作的投入，重视项目设计阶段，才能形成合理的工程成本。
参考文献
[1] 白泽峰. 浅谈建设项目工程成本的全过程控制[J]. 山西建筑， 2010， (17)
[2] 王绍平. 浅析如何控制和降低工程成本[J]. 科学之友， 2010， (20)
[3] 石秋芬. 施工企业工程成本管理问题研究[J]. 行政事业资产与财务， 2011， (08) .
[4] 孙莉薇. 探讨如何控制电力工程的成本[J]. 科技促进发展(应用版)， 2011， (04)
[5] 李刘辉. 全过程工程成本管理的控制对策探讨[J]. 河南建材， 2008， (03)