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【摘 要】 住房是人类生存的基本需要，关系到国计民生，“居者有其屋”是人类社会共同的美好追求。但随着城市化进程的不断发展，住房问题日益突出，尤其是农民工、城市低收入人群的住房问题更是急需解决，政府应重视保障性住房的建设，实现在发展经济效率的同时兼顾社会公平，这也是福利经济学永恒的主题。本文基于公平效率理论，在对我国住宅市场与住房社会保障的效率与公平进行评析的基础上， 揭示我国城镇住房发展应该立足于提高住宅市场效率，并逐渐加大住房社会保障的力度，走公平效率兼顾之路，以此来促进保障性住房建设的发展与完善。
【关键词】 住房保障 公平效率 政府行为
一、文献综述
郭正模（2011）认为要完善当前保障性住房政策、法规，要正确处理住房供给“双轨制”下的以行政机制为主导的保障房和以市场机制为导向的商品房关系，明确、合理界定保障房的受益对象和确定必要的退出机制，以合理控制保障房的建设规模。
王三兴（2011）认为，高收入群体对住房的投机导致低收入群体住房困难，会减少消费者剩余。
吕福玉（2010）认为，要解决住房供应结构的问题，实现社会的福利最大化，必须利用刚性的土地杠杆来调整。
二、公平、效率理论
（一）公平的内涵。公平是指人与人的利益关系、制度、做法、行为等都合乎社会发展的需要。公平是一个客观、历史的范畴，不存在绝对的、永恒的公平，只存在相对客观的公平。
（二）效率的内涵。效率是反映经济活动配置和利用社会资源的有效比率以及社会经济发展成效的概念。经济活动的效率直接决定着社会的生产力和社会经济的发展。
（三）公平与效率的辩证关系。公平代表着权益合理、社会和谐，效率代表着社会经济增长和发展。效率的提高有助于公平的实现，社会的公平也有助于经济效率的提高。如果脱离公平追求效率，而效率又被單纯归结为经济效率，缺乏持续发展的价值支持目标，必将导致社会各方面领域公平的丧失;如果抛弃发展生产力，强调公平重要性，甚至把公平绝对化为平均主义，必然导致社会的停滞不前。因此，协调公平与效率的关系尤显重要。
三、我国住房供应机制中的公平与效率
我国住房供应机制经历了由计划供应到现在的市场供应，从公平与效率的角度来看，经历了公平优先到强调效率的过程。
1949-1977年，我国属于计划经济下的住房供应机制，采取住房实物分配方式，强调住房福利属性，否定其商品属性。但由于住房供应机制过分强调的公平，导致经济效率低下，住房市场发展缓慢。同时，高度福利化的住房供应机制，给国家带来了沉重的财政压力，导致住房资金运行不畅，难以扩大再生产，从而使住房供应的效率没有得到提高。
1978年至今，我国由住房福利分配转变为住房市场化、商品化，遵循效率优先、兼顾公平的原则。改革对住房的属性进行了重新定位，强调住房的商品属性，对房地产带动经济发展抱有较大期望。虽然此时的住房改革取得了重大成效，然而由于过分强调住房的商品属性，对住房的福利属性没有重视，导致出现了住房公平性问题：贫富悬殊，房价上涨，保障性住房供不应求。从我国住房改革的实践中可以看出，住房福利分配制度脱离效率追求公平，难以实现真正的公平，市场化、商品化的住房分配制度脱离公平追求效率，保障性住房供给不足，不能解决广大中低收入家庭的住房问题。因此，住房供应机制必须建立在公平和效率的动态平衡之上，考虑社会、经济、政治等因素，动态调整公平与效率的关系，使之能与社会发展目标相适应。
四、关于政府干预住房供应机制的建议
（一）加强政府的调控手段，促进住房分配的公平性。在住房供应机制中，保障性住房的供应室公平性的直接反映，为了实现其公平性，政府必须加大保障性住房的干预力度。政府通过直接或间接的建设保障性住房，能够较好的维持住房的公平性。
（二）坚持公平与效率兼顾的原则。我国城镇持续高涨的房价大大超过中低收入居民的购买力 ， 再加上由于地方政府财力有限等，住房社会保障工作滞后，以致住房领域的社会公平问题日益凸现。而从长期看，住房社会公平与住宅资源配置效率具有内在联系，两者又是统一的。中低收入居民住房问题的解决，会使全社会住房福利提高，有助于提高住宅市场效率，使市场机制在配置住宅资源中发挥基础性作用。因此，我国城镇住房发展在短期内应坚持公平优先、兼顾效率，以扭转目前片面强调效率，公平不足的状况。待住房社会公平得到改善后，则须长期坚持效率与公平兼顾的发展战略。
（三）坚持市场化改革， 实现市场调节与政府干预的有机结合。必须坚持市场化改革方向，无论是从基本的经济原理还是中外历史经验来看都是如此。国内多数学者对这一点达成了共识。中国经济改革的市场化之路之所以不可动摇，是因为这种经济体制的分散化能够充分激励民众在自己的约束条件内作出最好的决策，可以让每一个民众找到提升个人福利的最好途径。多年来，中国经济改革获取成功的最重要因素，就在于通过制度改革与创新，不断地扩展社会每个公民的经济权利的空间。而住房的政府干预必须通过市场这一媒介才能更有效地达到提高弱势群体福利的目标，这也为国际众多的住房发展实践所证明。新加坡的组屋制度与我国改革开发前传统住房制度都是高度的计划经济，两者的根本不同在于与后者相反，前者利用了市场机制，住房实行的是市场性分配，结果，两种制度的绩效有天壤之别。因此，住房领域在将社会资源适当向弱势群体倾斜的同时，必须继续深化住房市场体制的改革，提高土地、金融等要素市场的市场化程度，减少寻租空间，为住宅市场的良性发展奠定基础。
【参考文献】
[1] 胡平. 创新保障性住房建设用地供给机制研究[J]. 城市，2013（02）：59-61.
[2] 郭正模. 保障性住房建设面临的土地供给难题与破解方略[J]. 资源与人居环境，2012（05）：26-29
[3] 吴忠民.重视民生公正和效率的最佳结合点[J].《浙江经济》，2013第1期.
【关键词】 住房保障 公平效率 政府行为
一、文献综述
郭正模（2011）认为要完善当前保障性住房政策、法规，要正确处理住房供给“双轨制”下的以行政机制为主导的保障房和以市场机制为导向的商品房关系，明确、合理界定保障房的受益对象和确定必要的退出机制，以合理控制保障房的建设规模。
王三兴（2011）认为，高收入群体对住房的投机导致低收入群体住房困难，会减少消费者剩余。
吕福玉（2010）认为，要解决住房供应结构的问题，实现社会的福利最大化，必须利用刚性的土地杠杆来调整。
二、公平、效率理论
（一）公平的内涵。公平是指人与人的利益关系、制度、做法、行为等都合乎社会发展的需要。公平是一个客观、历史的范畴，不存在绝对的、永恒的公平，只存在相对客观的公平。
（二）效率的内涵。效率是反映经济活动配置和利用社会资源的有效比率以及社会经济发展成效的概念。经济活动的效率直接决定着社会的生产力和社会经济的发展。
（三）公平与效率的辩证关系。公平代表着权益合理、社会和谐，效率代表着社会经济增长和发展。效率的提高有助于公平的实现，社会的公平也有助于经济效率的提高。如果脱离公平追求效率，而效率又被單纯归结为经济效率，缺乏持续发展的价值支持目标，必将导致社会各方面领域公平的丧失;如果抛弃发展生产力，强调公平重要性，甚至把公平绝对化为平均主义，必然导致社会的停滞不前。因此，协调公平与效率的关系尤显重要。
三、我国住房供应机制中的公平与效率
我国住房供应机制经历了由计划供应到现在的市场供应，从公平与效率的角度来看，经历了公平优先到强调效率的过程。
1949-1977年，我国属于计划经济下的住房供应机制，采取住房实物分配方式，强调住房福利属性，否定其商品属性。但由于住房供应机制过分强调的公平，导致经济效率低下，住房市场发展缓慢。同时，高度福利化的住房供应机制，给国家带来了沉重的财政压力，导致住房资金运行不畅，难以扩大再生产，从而使住房供应的效率没有得到提高。
1978年至今，我国由住房福利分配转变为住房市场化、商品化，遵循效率优先、兼顾公平的原则。改革对住房的属性进行了重新定位，强调住房的商品属性，对房地产带动经济发展抱有较大期望。虽然此时的住房改革取得了重大成效，然而由于过分强调住房的商品属性，对住房的福利属性没有重视，导致出现了住房公平性问题：贫富悬殊，房价上涨，保障性住房供不应求。从我国住房改革的实践中可以看出，住房福利分配制度脱离效率追求公平，难以实现真正的公平，市场化、商品化的住房分配制度脱离公平追求效率，保障性住房供给不足，不能解决广大中低收入家庭的住房问题。因此，住房供应机制必须建立在公平和效率的动态平衡之上，考虑社会、经济、政治等因素，动态调整公平与效率的关系，使之能与社会发展目标相适应。
四、关于政府干预住房供应机制的建议
（一）加强政府的调控手段，促进住房分配的公平性。在住房供应机制中，保障性住房的供应室公平性的直接反映，为了实现其公平性，政府必须加大保障性住房的干预力度。政府通过直接或间接的建设保障性住房，能够较好的维持住房的公平性。
（二）坚持公平与效率兼顾的原则。我国城镇持续高涨的房价大大超过中低收入居民的购买力 ， 再加上由于地方政府财力有限等，住房社会保障工作滞后，以致住房领域的社会公平问题日益凸现。而从长期看，住房社会公平与住宅资源配置效率具有内在联系，两者又是统一的。中低收入居民住房问题的解决，会使全社会住房福利提高，有助于提高住宅市场效率，使市场机制在配置住宅资源中发挥基础性作用。因此，我国城镇住房发展在短期内应坚持公平优先、兼顾效率，以扭转目前片面强调效率，公平不足的状况。待住房社会公平得到改善后，则须长期坚持效率与公平兼顾的发展战略。
（三）坚持市场化改革， 实现市场调节与政府干预的有机结合。必须坚持市场化改革方向，无论是从基本的经济原理还是中外历史经验来看都是如此。国内多数学者对这一点达成了共识。中国经济改革的市场化之路之所以不可动摇，是因为这种经济体制的分散化能够充分激励民众在自己的约束条件内作出最好的决策，可以让每一个民众找到提升个人福利的最好途径。多年来，中国经济改革获取成功的最重要因素，就在于通过制度改革与创新，不断地扩展社会每个公民的经济权利的空间。而住房的政府干预必须通过市场这一媒介才能更有效地达到提高弱势群体福利的目标，这也为国际众多的住房发展实践所证明。新加坡的组屋制度与我国改革开发前传统住房制度都是高度的计划经济，两者的根本不同在于与后者相反，前者利用了市场机制，住房实行的是市场性分配，结果，两种制度的绩效有天壤之别。因此，住房领域在将社会资源适当向弱势群体倾斜的同时，必须继续深化住房市场体制的改革，提高土地、金融等要素市场的市场化程度，减少寻租空间，为住宅市场的良性发展奠定基础。
【参考文献】
[1] 胡平. 创新保障性住房建设用地供给机制研究[J]. 城市，2013（02）：59-61.
[2] 郭正模. 保障性住房建设面临的土地供给难题与破解方略[J]. 资源与人居环境，2012（05）：26-29
[3] 吴忠民.重视民生公正和效率的最佳结合点[J].《浙江经济》，2013第1期.