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一、开征物业税的利弊分析
(一)有利方面
1、在一定程度上能够平抑房价
开征物业税能够促使房屋进行有效的再分配,避免房产资源空置,遏制恶意炒房,从而一定程度上达到稳定房价的目的。
2、增加地方财政收入,有利于规范地方政府的土地出让行为
能大大拓宽税收征收面,增加政府税收收入,保证地方固定资产投入资金的稳定来源,也有助于为地方公共设施的建设提供稳定的资金来源,而且能改变地方政府短期内批地求财的模式,促进土地出让的可持续性,对改革现行“土地财政”意义重大。
3、调节财富分配,缩小贫富差距
物业税就性质而言,实际上就是对财富存量课征税收。物业税的开征将弥补我国当前税制在调节社会收入分配方面的不足,防止贫富差距的进一步拉大和社会财富的过度集中,促进我国社会和谐稳定的发展。
4、完善我国房地产税收体系,规范房地产市场
开征物业税,将相应整合现行财产税类一些税种,取消部分有关的税费,改变房地产税收原有的体制,改变现在房地产税制税种过多、有悖公平、财产税主体地位不突出的现状。会对规范土地管理、限制投机行为等产生积极作用,从而保障房地产市场的健康发展。
(二)我国开征物业税的弊端
1、物业税与土地出让金问题
首先,土地出让金和物业税性质不同,统一征收缺乏理论依据。土地出让金属市场范畴,而物业税属公共分配范畴,两者不能也不应该相互替代。其次,土地出让金并入物业税将导致土地配置无效,而且容易滋生腐败和寻租行为,导致土地的垄断和滥用,不利于土地资源的有效配置。再次,加重消费者供房负担。在需求依然旺盛的情况下,房地产价格可能保持不变甚至上升,土地出让金并入物业税会使消费者面对房价和物业税的双重压力。最后,将土地出让金并入物业税征收,使得物业税的税额较大,也容易发生各种偷逃税的行为,这给税务部门征管物业税带来了很大的困难。
2、物业税对不同人群的影响
一是多房者负担增重。物业税开征后他们要面临缴纳多套住房的税,多房者收入与支出的比例将增大,负担也随之加重。二是按揭者面临双重压力。物业税开征后,按揭房的征收标准和方式怎样规定?是根据按揭年限还是贷款额度,是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价?按揭者压力加大。三是出租者会调高房租。房东会根据税率情况,转嫁部分到租客身上。会给这些人群带来不利影响。
3、评估能力的制约
物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息,这些信息的收集、整理和储存工作必须在开征物业税前进行。这一方面需要大批评估技术人员,另一方面开展评估还需要采集样本数据,需要大量的人力与物力的投入。
4、面临现实的征管技术与社会配套条件的问题
对居民开征物业税,意味着税务机关要面对千家万户的居民,如何高效、合理地征收,将是对税务机关的一大挑战。
物业税开征从目前来看会存在一些弊端,但经过时间及实践的证明,相信物业税的开征是利大于弊的。
二、我国开征物业税的对策
(一)物业税各要素的设计
1、纳税人
我国境内拥有土地使用权、房屋所有权以及房屋使用权的单位和个人,总体包括土地使用者、房产所有者和房屋实际使用者。
2、纳税对象
包括土地和土地上建筑物及附着物,具体包括:城镇内全体商业经营用房地产与住宅用房地产,城市基础设施用房地产与廉租房等,农村地区的土地和住宅可暂时不列入纳税范围,但是待时机成熟时纳税对象可扩大到农村。
3、税率
应采用差别比例税率,按照物业类型采用不同税率,并由中央政府设立统一税率区间,各地方政府根据各自具体情况确定适用税率,税率水平应设定在0.3﹪到0.8﹪之间,这样不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。
4、计税依据
以房地产评估价值为主,以房屋面积为辅。评估方法应以市场比较法为主,以收益法和重置成本法为辅,实行批量评估,根据具体情况灵活运用。应在国土资源和房地产管理机构设置专门的房地产评估机构。评估周期三至五年评估一次为宜。根据物业价值的大小设置不同的评估率(实际税率=评估率×物业税税率),以调节不同房地产的税收负担,进一步加强对社会财富的调节。
5、起征点
在我国目前房产价值评估机制不健全的情况下,可根据人均住房标准面积设计一个合理的起征点,以保证一个家庭最基本的住房面积需要。随着房产评估机制的完善,再把面积标准和价值标准结合起来制定起征点。我认为,应设立起征点而不是免征额。因为当纳税额超过一定标准时,起征点就会全额征税,而免征额只是对超过免征额部分征税,很明显,起征点是对低收入者的一种照顾。
6、税权划分
物业税应定义为地方主体税种,采用相对分权型模式,即中央和下级政府都不同程度地拥有财产税的税收立法权,中央负责制定财产税的基本法律制度和主要税收法规,下级政府在基本税收法律的约束下,拥有有限立法权,可以根据具体情况制定财产税的相关行政法规、实施细则或决定税率、税目等税收基本要素。
7、税收归属
物业税应当设计为中央与地方共享,这样既可以调动地方的积极性,也可以兼顾我国经济发展不平衡的状况。但也要重点考虑地方政府的情况,以地方取得收益的绝大部分(如80%或90%左右)为宜,中央只收取一小部分作转移支付之用即可。
8、税收减免
对一定面积以下的居民“第一套自用住房”不征税;对财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地房地产以及军事外交机构和各类慈善性或非营利性不动产免税;对农村地区,由于农民的经济基础相对薄弱,负担能力有限,对其应减免征收;对于不可抗力造成的不动产的损失,应视实际情况适当减免。
(二)土地租让金问题
土地租让金不应纳入新的物业税体系,应该通过改革和完善我国的土地制度加以解决土地出让金问题。对于新、旧房屋问题,应采用“老房老办法、新房新办法”,按已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳物业税,全部抵缴完后,按物业税制度规定,开始缴纳物业税。
(三)相关配套措施
要建立健全的房地产信息。在全国范围内建立专门的物业税信息系统,整合各部门掌握的与物业税征收相关的信息,还要加强房地产信息搜集,并鼓励个人申报制度。同时,要加强物业税法律体系建设,建立有效的复议和申诉机制等等。这些都是物业税顺利开征的必要条件。
开征物业税是一把双刃剑,只有把各方利益相互协调好,才能让这把剑充分发挥其积极作用。
(张洋,1986年生,辽宁锦州人,沈阳大学硕士研究生。研究方向:税收理论与实践)
(一)有利方面
1、在一定程度上能够平抑房价
开征物业税能够促使房屋进行有效的再分配,避免房产资源空置,遏制恶意炒房,从而一定程度上达到稳定房价的目的。
2、增加地方财政收入,有利于规范地方政府的土地出让行为
能大大拓宽税收征收面,增加政府税收收入,保证地方固定资产投入资金的稳定来源,也有助于为地方公共设施的建设提供稳定的资金来源,而且能改变地方政府短期内批地求财的模式,促进土地出让的可持续性,对改革现行“土地财政”意义重大。
3、调节财富分配,缩小贫富差距
物业税就性质而言,实际上就是对财富存量课征税收。物业税的开征将弥补我国当前税制在调节社会收入分配方面的不足,防止贫富差距的进一步拉大和社会财富的过度集中,促进我国社会和谐稳定的发展。
4、完善我国房地产税收体系,规范房地产市场
开征物业税,将相应整合现行财产税类一些税种,取消部分有关的税费,改变房地产税收原有的体制,改变现在房地产税制税种过多、有悖公平、财产税主体地位不突出的现状。会对规范土地管理、限制投机行为等产生积极作用,从而保障房地产市场的健康发展。
(二)我国开征物业税的弊端
1、物业税与土地出让金问题
首先,土地出让金和物业税性质不同,统一征收缺乏理论依据。土地出让金属市场范畴,而物业税属公共分配范畴,两者不能也不应该相互替代。其次,土地出让金并入物业税将导致土地配置无效,而且容易滋生腐败和寻租行为,导致土地的垄断和滥用,不利于土地资源的有效配置。再次,加重消费者供房负担。在需求依然旺盛的情况下,房地产价格可能保持不变甚至上升,土地出让金并入物业税会使消费者面对房价和物业税的双重压力。最后,将土地出让金并入物业税征收,使得物业税的税额较大,也容易发生各种偷逃税的行为,这给税务部门征管物业税带来了很大的困难。
2、物业税对不同人群的影响
一是多房者负担增重。物业税开征后他们要面临缴纳多套住房的税,多房者收入与支出的比例将增大,负担也随之加重。二是按揭者面临双重压力。物业税开征后,按揭房的征收标准和方式怎样规定?是根据按揭年限还是贷款额度,是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价?按揭者压力加大。三是出租者会调高房租。房东会根据税率情况,转嫁部分到租客身上。会给这些人群带来不利影响。
3、评估能力的制约
物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息,这些信息的收集、整理和储存工作必须在开征物业税前进行。这一方面需要大批评估技术人员,另一方面开展评估还需要采集样本数据,需要大量的人力与物力的投入。
4、面临现实的征管技术与社会配套条件的问题
对居民开征物业税,意味着税务机关要面对千家万户的居民,如何高效、合理地征收,将是对税务机关的一大挑战。
物业税开征从目前来看会存在一些弊端,但经过时间及实践的证明,相信物业税的开征是利大于弊的。
二、我国开征物业税的对策
(一)物业税各要素的设计
1、纳税人
我国境内拥有土地使用权、房屋所有权以及房屋使用权的单位和个人,总体包括土地使用者、房产所有者和房屋实际使用者。
2、纳税对象
包括土地和土地上建筑物及附着物,具体包括:城镇内全体商业经营用房地产与住宅用房地产,城市基础设施用房地产与廉租房等,农村地区的土地和住宅可暂时不列入纳税范围,但是待时机成熟时纳税对象可扩大到农村。
3、税率
应采用差别比例税率,按照物业类型采用不同税率,并由中央政府设立统一税率区间,各地方政府根据各自具体情况确定适用税率,税率水平应设定在0.3﹪到0.8﹪之间,这样不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。
4、计税依据
以房地产评估价值为主,以房屋面积为辅。评估方法应以市场比较法为主,以收益法和重置成本法为辅,实行批量评估,根据具体情况灵活运用。应在国土资源和房地产管理机构设置专门的房地产评估机构。评估周期三至五年评估一次为宜。根据物业价值的大小设置不同的评估率(实际税率=评估率×物业税税率),以调节不同房地产的税收负担,进一步加强对社会财富的调节。
5、起征点
在我国目前房产价值评估机制不健全的情况下,可根据人均住房标准面积设计一个合理的起征点,以保证一个家庭最基本的住房面积需要。随着房产评估机制的完善,再把面积标准和价值标准结合起来制定起征点。我认为,应设立起征点而不是免征额。因为当纳税额超过一定标准时,起征点就会全额征税,而免征额只是对超过免征额部分征税,很明显,起征点是对低收入者的一种照顾。
6、税权划分
物业税应定义为地方主体税种,采用相对分权型模式,即中央和下级政府都不同程度地拥有财产税的税收立法权,中央负责制定财产税的基本法律制度和主要税收法规,下级政府在基本税收法律的约束下,拥有有限立法权,可以根据具体情况制定财产税的相关行政法规、实施细则或决定税率、税目等税收基本要素。
7、税收归属
物业税应当设计为中央与地方共享,这样既可以调动地方的积极性,也可以兼顾我国经济发展不平衡的状况。但也要重点考虑地方政府的情况,以地方取得收益的绝大部分(如80%或90%左右)为宜,中央只收取一小部分作转移支付之用即可。
8、税收减免
对一定面积以下的居民“第一套自用住房”不征税;对财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地房地产以及军事外交机构和各类慈善性或非营利性不动产免税;对农村地区,由于农民的经济基础相对薄弱,负担能力有限,对其应减免征收;对于不可抗力造成的不动产的损失,应视实际情况适当减免。
(二)土地租让金问题
土地租让金不应纳入新的物业税体系,应该通过改革和完善我国的土地制度加以解决土地出让金问题。对于新、旧房屋问题,应采用“老房老办法、新房新办法”,按已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳物业税,全部抵缴完后,按物业税制度规定,开始缴纳物业税。
(三)相关配套措施
要建立健全的房地产信息。在全国范围内建立专门的物业税信息系统,整合各部门掌握的与物业税征收相关的信息,还要加强房地产信息搜集,并鼓励个人申报制度。同时,要加强物业税法律体系建设,建立有效的复议和申诉机制等等。这些都是物业税顺利开征的必要条件。
开征物业税是一把双刃剑,只有把各方利益相互协调好,才能让这把剑充分发挥其积极作用。
(张洋,1986年生,辽宁锦州人,沈阳大学硕士研究生。研究方向:税收理论与实践)