论文部分内容阅读
“学区房”在自住、投资两大方面的稳定表现，一直颇受市场关注。不过购买此类房产需要关注落户、“就近入学”相关规定等因素，避免买到“山寨学区房”，这样才能减小风险。
不管是自住，还是长期投资，“学区房”一直是市场上的香饽饽。虽然近期楼市仍然处于观望阶段，但是“学区房”却呈现出另外一番风景。价格稳定，同时租赁需求也较为旺盛，“学区房”近期的表现确实比较抢眼。其实这并非虚火上升，而是有真实的市场需求来做支撑的。
那么，如何购买“学区房”，这与购买一般的房产有无区别?还需留心哪些注意事项?记者对此进行了采访。在此需要说明的是，几乎所有受购房者追捧的“学区房”都是分布在名校周边的房产，根据“就近入学”相关规定，在义务教育阶段，凡片区内的适龄儿童皆可免试就读，故在此也主要介绍分布名校附近的房产。
自住、投资二者兼顾
近日，家住上海市闵行区古美社区内的符先生准备换房，其目的就是想让自己的女儿将来能够进入一所知名小学就读。
按理说，闵行区古美社区经过数年来的发展，目前已经发展成为一个大型居住社区，这里的交通、商业、医疗等设施都不错，但是唯一有些缺陷的是，就是没有好的学校，这对诸如符先生那样的业主来说，肯定是一个不小的难题。“虽然目前各学校的师资力量差距已经缩小，但知名学校对小孩的培养还是让人更加放心，我不想让自己的小孩输在起跑线上。”符先生如是说。
符先生将目光锁定在徐汇区、静安区以及长宁区等名校比较集中的区域。这里有徐汇区汇师小学、徐汇区爱菊小学、静安区第一中心小学、长宁区新世纪小学等诸多知名小学，而且其中有少数小学还能直升重点中学，在接受义务教育阶段都能够与名校结缘。这让他更是心动。
而另一位有先见之明的购房者李先生在三年前就已经提前“打好埋伏”。李先生一家住在普陀区，但是他想把自己的小孩送到徐汇区上学，一来是那里名校较多教学质量高，再者与父母居所很近，也能方便他们帮助自己接送小孩。李先生在2005年初在徐家汇附近花了40多万元购买了一套一室户，并马上把自己全家的户口迁了进去，之后将其出租。今年9月份开学，他就准备把自己的小孩送到附近的小学——徐汇区汇师小学去上学。当然，这套房产目前市值已超过百万元，同时每月租金收入为2500元，足以抵扣银行按揭贷款。李先生在自用与投资两个方面都有收获，可谓是一举两得。
符先生与李先生都是考虑为子女上学而购买房产，这并不是个别现象。记者了解到，在京沪穗三地，名校周边的“学区房”一直是热点。而与此同时，由于兼具自用、投资双重功能，使得此类物业颇受喜欢投资不动产的人士关注。
就“学区房”近期表现来看，要好于市场整体水平。北京中原地产三级市场研究部有关人士表示，名校周边的房产价格相比较而言较其他区域稳定一些，尤其是其源源不断的庞大需求支撑着区域二手房市场，虽然成交方面也会受到房价变化的影响，但由于一些业主认为自己的房屋具有地段和特殊资源(学校周边)的优势，不愿降低房价出手，在市场低迷时便转售为租，因此一定程度上促区域二手房价格的相对稳定。如位于东城区，东二环附近的史家小学、北京二中周边学区房价格走势比较平稳，北京中原三级市场研究部统计数据显示，东二环附近的朝阳门内大街板块、东四板块的中高档二手商品房，1月份价格分别为16000元／平方米和13000元／平方米左右，经历了2008年楼市的低迷，但整体价格走势仍旧比较稳定，未呈现明显的上涨或下浮。再比如位于海淀区黄庄附近的中关村一小、二小，促成了周边“学区房”保值、增值的特性，这两个小学周边的中高档二手商品房成交均价目前为21000～22000元／平方米，变化不大。
同时。其租赁市场也比较活跃，尤其是学校周边的租赁市场具有一定的周期性，一般在每个学期开学前半个月到一个月会出现租赁的高峰，而一些提早为孩子上学打算的家长看房，也保证了平常租赁需求相对比较稳定。上海美联物业虹口区域经理高一定介绍，虹口区、杨浦区云集着很多重点中学、大学，考虑到照料子女日常生活，在虹口的四平板块就有不少高中生家长在学校周边借房陪读的现象，这也致使板块内节后租赁需求量增加两成。
关注不同需求的区别
如果考虑到用途侧重点的不同，购买“学区房”考察的内容也应该有所区别。对于自住的情形，所要考虑的首要因素是居住的舒适性。对此专家建议，除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等，同时还要考虑小区居民整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向、房型等多方面因素。
在此，业内人士特别建议，最好购买那些小学、中学能同时兼顾的“学区房”，这等于可以让自己的子女能在小学、中学阶段都有机会进入名校就读，无疑会更为合算。上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍，大宁板块内有部分“学区房”如歌林春天等，小学阶段可进入闸北区实验小学就读，而中学阶段则能直升区重点中学上海市风华中学就读，这使得该板块的学区房一直有不错的表现。因此业内人士建议购房者在考察之前，不仅仅只是考察物业地址与小学片区之间的关系，同时还要考察小学与之对口的中学，如果中学也是名校，则不要轻易错过了。
而对于更多考虑投资的情形而言，业内人士建议不妨考虑面积较小一些的房产。这部分人士在购买到“学区房”，并在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将此套房产出租。上海德佑地产西康店经理徐国峰告诉记者，小面积物业在租赁市场上表现得更为灵活，因为其租金水平相对低廉一些，市场需求较大，因此更加适合投资。记者了解到，在虹口的四平板块，一般陪读的家长选择2000元／月的一房和2500元／月的二房房源的较多，此类房源的租赁成交量环比年前有了20％的增长。而大房型出租难度较大，势必会影响到投资收益。
购房也有“四项注意”
购买“学区房”要特别注意户口的迁移问题，同时还要注意“山寨学区房”，也就是说，购买学区房也有需要注意的地方，否则会弄巧成拙。
落户是关键
对出于子女就读而购房的情形而言，尽早落户是其中的关键所在。业内人士表示，在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是。户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。
此外，有时由于特殊原因，交易中卖方 会推迟户口迁出的时间，这种情形并不少见。对于上述类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。
注意片区调整
受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者，如果提前“打埋伏”所选择的区位不准，很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。
记者从上海教育部门了解到，由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现相应变化，特别是名校周边，一般人数会出现大幅增多现象，因此各地主管教育部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调，调整学区划分。以徐汇区部分初中对口“就近入学”范围的划分为例，在2006年，徐汇中学对口的小学中还包括南丹路小学、爱菊小学等，但在2008年，这两所小学则不再是徐汇中学的对口学校了。
因此建议购房者在考察房源之前，一定别忘了前往教育部门了解清楚，是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整，从名校学区调整到另外一个普通学区，这会导致产生花高价买房而孩子无法上名校的尴尬情况。
了解政策规定
即使是在同一个城市，各个区县对“就近入学”规定也有所不同，因此对于购买“学区房”的购房者来说，在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。
如在北京、上海，有些名校因为生源过剩，对“就近入学”招录的学生户口转入时间做出了限制，这些因素使得孩子无法人读心仪的重点学校。还有些学校在招生时会对入住时间进行硬性规定，如上海有些学校对每年新招收的生源户口迁入时间要求提前3年。对此专家建议一定要在购房之前到该区域学校就此事详细咨询，包括入学的年限、同一套房的名额标准等，确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。
此外动迁风险也要当心。要了解区域是否存在被拆迁的情况，以免造成不必要的损失。
当心“山寨学区房”
有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。
虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读，但是记者在咨询上海市教委时，有关人士对此解释说，“就近入学”中的“就近”指的是相对就近概念，而非绝对地理位置的远近，不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学近就是就近入学。
据了解，按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。
据了解，目前市场上有些楼盘不管三七二十一，将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，并宣称自身为“学区房”，其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近，似并不是其招生范围内的“山寨学区房”，则一定要当心。
TIPS
何谓“就近入学”?
“就近入学”并不是指到离家最近的学校就读。而是指：由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育学额。
初中招生也是按照免试就近入学的原则，由小学对口初中或以户籍对口初中的方式，安排小学毕业生升入初中就读。
不管是自住，还是长期投资，“学区房”一直是市场上的香饽饽。虽然近期楼市仍然处于观望阶段，但是“学区房”却呈现出另外一番风景。价格稳定，同时租赁需求也较为旺盛，“学区房”近期的表现确实比较抢眼。其实这并非虚火上升，而是有真实的市场需求来做支撑的。
那么，如何购买“学区房”，这与购买一般的房产有无区别?还需留心哪些注意事项?记者对此进行了采访。在此需要说明的是，几乎所有受购房者追捧的“学区房”都是分布在名校周边的房产，根据“就近入学”相关规定，在义务教育阶段，凡片区内的适龄儿童皆可免试就读，故在此也主要介绍分布名校附近的房产。
自住、投资二者兼顾
近日，家住上海市闵行区古美社区内的符先生准备换房，其目的就是想让自己的女儿将来能够进入一所知名小学就读。
按理说，闵行区古美社区经过数年来的发展，目前已经发展成为一个大型居住社区，这里的交通、商业、医疗等设施都不错，但是唯一有些缺陷的是，就是没有好的学校，这对诸如符先生那样的业主来说，肯定是一个不小的难题。“虽然目前各学校的师资力量差距已经缩小，但知名学校对小孩的培养还是让人更加放心，我不想让自己的小孩输在起跑线上。”符先生如是说。
符先生将目光锁定在徐汇区、静安区以及长宁区等名校比较集中的区域。这里有徐汇区汇师小学、徐汇区爱菊小学、静安区第一中心小学、长宁区新世纪小学等诸多知名小学，而且其中有少数小学还能直升重点中学，在接受义务教育阶段都能够与名校结缘。这让他更是心动。
而另一位有先见之明的购房者李先生在三年前就已经提前“打好埋伏”。李先生一家住在普陀区，但是他想把自己的小孩送到徐汇区上学，一来是那里名校较多教学质量高，再者与父母居所很近，也能方便他们帮助自己接送小孩。李先生在2005年初在徐家汇附近花了40多万元购买了一套一室户，并马上把自己全家的户口迁了进去，之后将其出租。今年9月份开学，他就准备把自己的小孩送到附近的小学——徐汇区汇师小学去上学。当然，这套房产目前市值已超过百万元，同时每月租金收入为2500元，足以抵扣银行按揭贷款。李先生在自用与投资两个方面都有收获，可谓是一举两得。
符先生与李先生都是考虑为子女上学而购买房产，这并不是个别现象。记者了解到，在京沪穗三地，名校周边的“学区房”一直是热点。而与此同时，由于兼具自用、投资双重功能，使得此类物业颇受喜欢投资不动产的人士关注。
就“学区房”近期表现来看，要好于市场整体水平。北京中原地产三级市场研究部有关人士表示，名校周边的房产价格相比较而言较其他区域稳定一些，尤其是其源源不断的庞大需求支撑着区域二手房市场，虽然成交方面也会受到房价变化的影响，但由于一些业主认为自己的房屋具有地段和特殊资源(学校周边)的优势，不愿降低房价出手，在市场低迷时便转售为租，因此一定程度上促区域二手房价格的相对稳定。如位于东城区，东二环附近的史家小学、北京二中周边学区房价格走势比较平稳，北京中原三级市场研究部统计数据显示，东二环附近的朝阳门内大街板块、东四板块的中高档二手商品房，1月份价格分别为16000元／平方米和13000元／平方米左右，经历了2008年楼市的低迷，但整体价格走势仍旧比较稳定，未呈现明显的上涨或下浮。再比如位于海淀区黄庄附近的中关村一小、二小，促成了周边“学区房”保值、增值的特性，这两个小学周边的中高档二手商品房成交均价目前为21000～22000元／平方米，变化不大。
同时。其租赁市场也比较活跃，尤其是学校周边的租赁市场具有一定的周期性，一般在每个学期开学前半个月到一个月会出现租赁的高峰，而一些提早为孩子上学打算的家长看房，也保证了平常租赁需求相对比较稳定。上海美联物业虹口区域经理高一定介绍，虹口区、杨浦区云集着很多重点中学、大学，考虑到照料子女日常生活，在虹口的四平板块就有不少高中生家长在学校周边借房陪读的现象，这也致使板块内节后租赁需求量增加两成。
关注不同需求的区别
如果考虑到用途侧重点的不同，购买“学区房”考察的内容也应该有所区别。对于自住的情形，所要考虑的首要因素是居住的舒适性。对此专家建议，除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等，同时还要考虑小区居民整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向、房型等多方面因素。
在此，业内人士特别建议，最好购买那些小学、中学能同时兼顾的“学区房”，这等于可以让自己的子女能在小学、中学阶段都有机会进入名校就读，无疑会更为合算。上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍，大宁板块内有部分“学区房”如歌林春天等，小学阶段可进入闸北区实验小学就读，而中学阶段则能直升区重点中学上海市风华中学就读，这使得该板块的学区房一直有不错的表现。因此业内人士建议购房者在考察之前，不仅仅只是考察物业地址与小学片区之间的关系，同时还要考察小学与之对口的中学，如果中学也是名校，则不要轻易错过了。
而对于更多考虑投资的情形而言，业内人士建议不妨考虑面积较小一些的房产。这部分人士在购买到“学区房”，并在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将此套房产出租。上海德佑地产西康店经理徐国峰告诉记者，小面积物业在租赁市场上表现得更为灵活，因为其租金水平相对低廉一些，市场需求较大，因此更加适合投资。记者了解到，在虹口的四平板块，一般陪读的家长选择2000元／月的一房和2500元／月的二房房源的较多，此类房源的租赁成交量环比年前有了20％的增长。而大房型出租难度较大，势必会影响到投资收益。
购房也有“四项注意”
购买“学区房”要特别注意户口的迁移问题，同时还要注意“山寨学区房”，也就是说，购买学区房也有需要注意的地方，否则会弄巧成拙。
落户是关键
对出于子女就读而购房的情形而言，尽早落户是其中的关键所在。业内人士表示，在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是。户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。
此外，有时由于特殊原因，交易中卖方 会推迟户口迁出的时间，这种情形并不少见。对于上述类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。
注意片区调整
受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者，如果提前“打埋伏”所选择的区位不准，很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。
记者从上海教育部门了解到，由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现相应变化，特别是名校周边，一般人数会出现大幅增多现象，因此各地主管教育部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调，调整学区划分。以徐汇区部分初中对口“就近入学”范围的划分为例，在2006年，徐汇中学对口的小学中还包括南丹路小学、爱菊小学等，但在2008年，这两所小学则不再是徐汇中学的对口学校了。
因此建议购房者在考察房源之前，一定别忘了前往教育部门了解清楚，是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整，从名校学区调整到另外一个普通学区，这会导致产生花高价买房而孩子无法上名校的尴尬情况。
了解政策规定
即使是在同一个城市，各个区县对“就近入学”规定也有所不同，因此对于购买“学区房”的购房者来说，在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。
如在北京、上海，有些名校因为生源过剩，对“就近入学”招录的学生户口转入时间做出了限制，这些因素使得孩子无法人读心仪的重点学校。还有些学校在招生时会对入住时间进行硬性规定，如上海有些学校对每年新招收的生源户口迁入时间要求提前3年。对此专家建议一定要在购房之前到该区域学校就此事详细咨询，包括入学的年限、同一套房的名额标准等，确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。
此外动迁风险也要当心。要了解区域是否存在被拆迁的情况，以免造成不必要的损失。
当心“山寨学区房”
有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。
虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读，但是记者在咨询上海市教委时，有关人士对此解释说，“就近入学”中的“就近”指的是相对就近概念，而非绝对地理位置的远近，不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学近就是就近入学。
据了解，按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。
据了解，目前市场上有些楼盘不管三七二十一，将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，并宣称自身为“学区房”，其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近，似并不是其招生范围内的“山寨学区房”，则一定要当心。
TIPS
何谓“就近入学”?
“就近入学”并不是指到离家最近的学校就读。而是指：由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育学额。
初中招生也是按照免试就近入学的原则，由小学对口初中或以户籍对口初中的方式，安排小学毕业生升入初中就读。