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摘要：为了做到以及实现与国际会计准则接轨，我国财政部为了更好的适应中国当前经济发展，于2006年2月15日，颁布了新企业会计准则，其中通过并宣布了1项总则以及38个具体准则。规定了将企业中以增值为目的而持有的建筑物和土地使用权这两项新的内容单独在资产负债表中反映，并且可以在选择性将在公允价值计量和历史成本作为其后续计量方式。
关键词：公允价值;投资性房地产;后续计量
一、相关理论
（1）公允价值相关理论
在2000年2月财务会计准则委员会发表了《财务会计概念公告第7号》，公允价值的定义中被首次提出。公允价值在财务会计准则委员会2006年9月发布的《FAS 157公允价值计量》中被定义为：计量日当天，市场参与者在有序交易中出售资产收到的价格或转移负债支付的价格。在2011年5月，国际会计准则理事会发布《国际财务报告准则第13号一一公允价值日量》，对公允价值承用了FAS 157的定义。
（2）投资性房地产相关理论
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
二、现状分析
（1）公允价值现状分析
1.公允价值估值技术现状分析
目前，国有企业估值技术主要应用于行业市场的有三种：市场法、法收益法以及成本法。
市场法，是指引用相同或类似资产在近期市场交易以及其他相关市场字段的信息，或通过直接比较的方法来衡量资产的公允价值的分析等。市场法其优点是价格是基于资产评估的基础上的市场价格，容易被各方接受，同样也是最同目标的定义和公允价值计量相一致的方法;但是其限制在于，这种资产评估方法需要满足一定的市场条件：第一个条件是该类资产必须存在有活跃的市场，第二是其交易信息必须是公开的。
收益法，以预期收益能转换的现值来进行公允价值计价的方法。收益法的优势在于其估价的原理与资产的定义相一致，但是其限制同样也是需要满足一下三个基本条件：一是被评估资产预期的产出以及盈利能力能有效的被货币计量。二是可以量化资产的风险。三是可以预测该资产的使用寿命。
成本法，是评估资产扣除重置成本已经发生了各种各样的减值损失后，从而获得估值的方法。根据经济理性人假设，投资者在做资产收购的决定时，付出的价格不会高于当前市场价格和资产带来利益流入现值二者中的较低者。
2.公允价值层次现状分析
当前公允价值计量在应用上主要被划分成三个层次：
第一，资产和负债在市场上有活跃的报价的，这是对于公允价值计量来说应该是一个比较理想的一个层次;
第二，资产和负债没有活跃市场的，双方只能根据各自所了解的情况以及其他相似的资产进行公允价值定价，这种定价方式就相对于三种没有那么精确，以至于产生一定的误差，交易双方也只能在同时接受这种误差的情况下进行交易。
第三，没有活动的市场，并且不满足上述两个条件的资产就只能进行估价来对资产进行公允价值训量，然而这种估价误差可能是巨大的，以至于很难被人们所认可。
（2）投资性房地产公允价值选择的现状分析
理论上，基于市场对房地产企业的动态测量采用公允价值模式的基础，有利于反映了投资房地产项目市场价值的变化，公司的经营业绩的真实反映，提高金融素质报告公允价值。
1.引入公允价值的必要性
通过对前文投资性房地产的简要解释，我们不难发现历史成本计量模式现在己经难以满足其复杂的计量需求，而公允价值的发展占有效弥补历史成本模式的不足。
第一，有效揭示投资物业的风险和收益
投资性房地产市场有风险，租金收入及市场价格波动是其市场价格的一个组成部分。根据成本模型，只能反映投资性房地产的购置成本，不能透露目前的市场风险包含，以及与市场回报相关的风险无法量化也有所体现。公允价值反映的有序交易的市场参与者，指的是资产负债表日的市场情况投资性房地产市场的估值充分考虑了投资性房地产计量日承担市场风险。因此，相比于成本模式，投资性房地产投资性房地产的公允价值训量更有效地揭示风险和收益。
第二，以满足企業级价值管理的需要
投资性房地产作为一个企业拥有或控制，并能带来未来经济利益的企业资产流入，该值应该由流动的未来经济利益的现值确定。作为一个房地产企业，其地理位置和不动产稀缺性决定价值随着经济形势和市场的变化波动。
三、建议
（1）加强监管
我国应该加强对公允价值运用的合计监管，对于那些以调整利润等目的以及危害公允价值市场秩序的企业进行一定的处罚，保证公允价值被合理正确的运用。
（2）积极构建活跃的房地产交易市场
一个活跃的市场是公允价值估价准确的一个重要保证，我国在活跃公允价值市场的建设方面仍有带完善，投入一定的资源对于公允价值市场的建设不仅能方便价值的定价，同时对监管以及普及公允价值的运用都有着不小的的作用。
四、总结
首先，企业应该加强对公允价值的理解，从更加长远、全面、客观的角度来理解公允价值计量模式的优缺点。在考虑公允价值估价成本的基础上，考虑其对于报表以及使用者的影响。在掌握足够资料的情况下适度的选用公允价值计量。由于我国投资性房地产公允价值没有一个比较好的公允价值交易市场，以至于盲目的使用公允价值i}量不仅可靠性不高，而且还会使企业付出相对的成本，在体系不是很健全的情况下，公司有可能出于其他目的来是用公允价值，因此监管部门对公允价值使用适当谨慎的态度也是正确的。
参考文献
[1]财政部会计准则委员会，国际财务报告准则2008[M]，北京：中国财政经济出版社，2008，P168-232
[2]葛家澎，关于公允价值会计的研究一面向财务会计的本质特征[J]，会计研究，2009，（5）：P6-13
关键词：公允价值;投资性房地产;后续计量
一、相关理论
（1）公允价值相关理论
在2000年2月财务会计准则委员会发表了《财务会计概念公告第7号》，公允价值的定义中被首次提出。公允价值在财务会计准则委员会2006年9月发布的《FAS 157公允价值计量》中被定义为：计量日当天，市场参与者在有序交易中出售资产收到的价格或转移负债支付的价格。在2011年5月，国际会计准则理事会发布《国际财务报告准则第13号一一公允价值日量》，对公允价值承用了FAS 157的定义。
（2）投资性房地产相关理论
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
二、现状分析
（1）公允价值现状分析
1.公允价值估值技术现状分析
目前，国有企业估值技术主要应用于行业市场的有三种：市场法、法收益法以及成本法。
市场法，是指引用相同或类似资产在近期市场交易以及其他相关市场字段的信息，或通过直接比较的方法来衡量资产的公允价值的分析等。市场法其优点是价格是基于资产评估的基础上的市场价格，容易被各方接受，同样也是最同目标的定义和公允价值计量相一致的方法;但是其限制在于，这种资产评估方法需要满足一定的市场条件：第一个条件是该类资产必须存在有活跃的市场，第二是其交易信息必须是公开的。
收益法，以预期收益能转换的现值来进行公允价值计价的方法。收益法的优势在于其估价的原理与资产的定义相一致，但是其限制同样也是需要满足一下三个基本条件：一是被评估资产预期的产出以及盈利能力能有效的被货币计量。二是可以量化资产的风险。三是可以预测该资产的使用寿命。
成本法，是评估资产扣除重置成本已经发生了各种各样的减值损失后，从而获得估值的方法。根据经济理性人假设，投资者在做资产收购的决定时，付出的价格不会高于当前市场价格和资产带来利益流入现值二者中的较低者。
2.公允价值层次现状分析
当前公允价值计量在应用上主要被划分成三个层次：
第一，资产和负债在市场上有活跃的报价的，这是对于公允价值计量来说应该是一个比较理想的一个层次;
第二，资产和负债没有活跃市场的，双方只能根据各自所了解的情况以及其他相似的资产进行公允价值定价，这种定价方式就相对于三种没有那么精确，以至于产生一定的误差，交易双方也只能在同时接受这种误差的情况下进行交易。
第三，没有活动的市场，并且不满足上述两个条件的资产就只能进行估价来对资产进行公允价值训量，然而这种估价误差可能是巨大的，以至于很难被人们所认可。
（2）投资性房地产公允价值选择的现状分析
理论上，基于市场对房地产企业的动态测量采用公允价值模式的基础，有利于反映了投资房地产项目市场价值的变化，公司的经营业绩的真实反映，提高金融素质报告公允价值。
1.引入公允价值的必要性
通过对前文投资性房地产的简要解释，我们不难发现历史成本计量模式现在己经难以满足其复杂的计量需求，而公允价值的发展占有效弥补历史成本模式的不足。
第一，有效揭示投资物业的风险和收益
投资性房地产市场有风险，租金收入及市场价格波动是其市场价格的一个组成部分。根据成本模型，只能反映投资性房地产的购置成本，不能透露目前的市场风险包含，以及与市场回报相关的风险无法量化也有所体现。公允价值反映的有序交易的市场参与者，指的是资产负债表日的市场情况投资性房地产市场的估值充分考虑了投资性房地产计量日承担市场风险。因此，相比于成本模式，投资性房地产投资性房地产的公允价值训量更有效地揭示风险和收益。
第二，以满足企業级价值管理的需要
投资性房地产作为一个企业拥有或控制，并能带来未来经济利益的企业资产流入，该值应该由流动的未来经济利益的现值确定。作为一个房地产企业，其地理位置和不动产稀缺性决定价值随着经济形势和市场的变化波动。
三、建议
（1）加强监管
我国应该加强对公允价值运用的合计监管，对于那些以调整利润等目的以及危害公允价值市场秩序的企业进行一定的处罚，保证公允价值被合理正确的运用。
（2）积极构建活跃的房地产交易市场
一个活跃的市场是公允价值估价准确的一个重要保证，我国在活跃公允价值市场的建设方面仍有带完善，投入一定的资源对于公允价值市场的建设不仅能方便价值的定价，同时对监管以及普及公允价值的运用都有着不小的的作用。
四、总结
首先，企业应该加强对公允价值的理解，从更加长远、全面、客观的角度来理解公允价值计量模式的优缺点。在考虑公允价值估价成本的基础上，考虑其对于报表以及使用者的影响。在掌握足够资料的情况下适度的选用公允价值计量。由于我国投资性房地产公允价值没有一个比较好的公允价值交易市场，以至于盲目的使用公允价值i}量不仅可靠性不高，而且还会使企业付出相对的成本，在体系不是很健全的情况下，公司有可能出于其他目的来是用公允价值，因此监管部门对公允价值使用适当谨慎的态度也是正确的。
参考文献
[1]财政部会计准则委员会，国际财务报告准则2008[M]，北京：中国财政经济出版社，2008，P168-232
[2]葛家澎，关于公允价值会计的研究一面向财务会计的本质特征[J]，会计研究，2009，（5）：P6-13