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【摘 要】 中国人向来重视“家”的概念，因此房屋是中国人最为重视的物质依托。随着社会经济的发展，房地产行业的发展也因为消费需求的增加得到了快速发展。商品房房屋的测绘是房产相关工作中非常重要的一个工作环节，本文将针对商品房测绘中经常会出现的一些代表问题和相应解决措施进行研究分析论证。
【关键词】 商品房；房屋测绘；常见问题；解决方法
一、前言
现代地产业的蓬勃发展中，商品房关系着最广大的普通群众居家民生消费需求，一直在房地产行业中占据着重要地位。房地产开发商在房产开发建设过程中以及房屋出售前都要仔细考虑面积问题，业主也是如此。商品房的房屋面积来源于商品房房屋测绘，但是现代商品房房屋测绘由于测绘仪器和测绘方式以及测绘相关法律法规等规范的不同，存在着不同类型的问题。只有了解这些商品房房屋测绘中的常见的问题，并在房屋测绘工作过程中有目的有针对性的避免，这样才能提高房屋测绘数据的准确性和合理性，让商品房的开发建设和售后交易不再因为面积问题产生冲突或纠纷。
二、商品房屋测绘常见的问题
商品房屋从规划审批到建成出售的过程中，经常会面临一些难以避免的问题，总结原因可以把这些常见问题归纳为以下几个方面：
1.缺乏法律法规意识或者是对房屋面积的规范规定了解不够充分。
房地产开发商在进行房屋开发建设的时候，一般都会在设计院设计图纸时，顺带测下面积。设计图纸出具后要经过规划审批，并且定下规划面积指标，最后再请具有测绘资质的专业测绘单位进行测绘。设计单位在测算房屋面积时是参照《建筑工程建筑面积计算规范》，而具备测绘资质的单位依据和参照的却是《房产测量规范》和各个省份发的《房屋建筑面积测算实施细则》。虽然设计单位工作人员在测绘时可以参考测量规范和细则，但是不一定能够正确理解，更何况测绘方面的新文件或规定会时常更新，造成设计单位或者个人测算的房屋面积和具备测绘资质的单位给出的测绘成果出现差异。这些差异主要表现在：
（1）低于2.20米的房屋计算规则不同；
（2）阳台计算规则不同；
（3）自动扶梯等自动工具计算规则不同。
由于测绘结果的不同，造成了最后面积达不到指标或者超标。达不到指标开发商会觉得自己亏了，超标又会被罚款，所以他们只好奔走在设计单位和专业测绘单位之间，出具一张张联系单，进行不断的调整，努力使最终面积符合“心意”。任何单位的工作人员，数据一气合成出错的概率自然就会降低，不断炒冷饭式的调整，难免数据上就会出现误差。
2.细则不够细，细则的制定跟不上时代的发展。
现在商品房房屋测绘主要是参照各省份下发的《房屋建筑面积测算实施细则》，它细化了《房产测量规范》，更符合各地的实际情况。但是再细的细则都不可能详细的描述到各个方面，它毕竟是文字的东西，再加上随着时代的发展，设计理念也在不停的发生变化。以前不算面积的附件现在往往起到了实际上的维护作用。比如细则制定时保温层普遍上是聚乙烯保温板的形式，这种保温层不属于墙体的一部分，故而细则规定保温层不计算面积。但是现在的建筑大多是以保温砂浆等材料附于墙体外层，既起到保温作用又起到抹灰层保护墙体作用，其实是可以按一般抹灰层计算面积的。
在实际工作中，对面积影响较大的，是对共用面积的认定。认定它是门斗，那么就得算面积，认定不是，那就不用算。认定是闷顶或隔热层可以整个不算，反之则可以计算。对共用面积的认定之所以不同，也是由细则描述不够细致造成的。
3.房屋测绘人员的工作态度问题以及使用的工具。
房屋测绘工作是一项需要精益求精的细致工作，如果测绘人员读图不够细致认真或者测量数据不够精准，就会让测绘成果存在误差。因此，商品房屋测绘人员应该经常互相交流、学习，确保运用先进的专业技术，让测绘结果准确无误，测绘过程中要根据实际情况的变化选择相应合适的测绘方法，同时要以细心认真的工作态度，展开测绘工作，避免误判误读。
无论是商品房屋的测绘还是其他房屋的测绘都不仅仅是依靠人工就能完成，还必须依靠各种测绘工具才能完成，当前阶段最常用的测绘工具是测距仪。测绘工具质量的高低优劣不同以及有可能出现的功能损坏都会对房屋测绘数据造成影响，因此测量工具应该经常检修。
4.开发商的小九九
为了增加商品房出售的卖点，开发商会经常做点小动作出来。比如出设计图的时候，开发商有时会在阳台边隔出一个小花坛，当房屋已经建成，各项竣工验收都已经通过，测绘单位已经实地校对并且出具最终测绘成果以后，开发商再把栏杆等全部敲掉，使花坛变成阳台的一部分。这部分阳台面积，表面上是开发商白送给业主的，但实际上却已经计算进房屋单价了，而房产证上的面积并没有增多，吃亏的实际上还是业主。诸如此类的例子还有很多，例如超大阳台、假凸窗等等。开发商会绞尽脑汁利用规范和细则的漏洞增加卖點提高利润。这样就造成了二次售卖的时候，房屋的实际面积和产权证上的面积出现了很大的差异，造成再次购买者的困惑。
三、商品房屋测绘提高测绘准确度的方法措施
1.细则附上图形语言，并及时修订补充。
如果各个省份的《房屋建筑面积测算实施细则》能够附上相应的图形，用图形语言解释同一构建的不同形式的面积算法，能更直观的把各种情况做出判定。这样不但能减少测绘人员测绘时的错误判断，也能使测绘以外的人员更好的理解《房屋建筑面积测算实施细则》。大家对细则理解的差距缩小了，计算的最终成果差距也就小了，这样也能降低开发商在测绘单位和设计单位间来回奔走的次数，反过来也能使广大群众更好的监查测绘成果。
另外，细则需要及时进行修订补充，方便测绘工作进行的同时，也能最大程度上扼制开发商投机取巧。
2.建立审核制度
对共有部位的认定以及分摊，最好建立会审制度。由各个组员发表意见与看法，尽量做到合法合理合情，这也是测绘人员不断提高自我的一个途径，有必要也要多和其他具有测绘资质的单位进行沟通交流。
3.组建高素质测绘团队，提高测绘人员技术水平
在开展日常测绘工作的同时，不定时开展职业技能培训，提高测绘工作人员的专业技能水平。平时可以建立合适的交流平台，创造测绘人员互相学习和彼此相互交流的良好氛围。通过这种方法让测绘工作人员更加精通业务，更加熟练掌握不同工具的使用，这样才能组建高素质高效率的测绘团队确保测绘工作更加顺利的进行。
针对房屋测绘工作也应该建立相应的考核和奖惩制度并且严格执行。测绘人员在物质上得到奖励或是惩罚，能提高其工作的积极性，面对工作也就能更认真敬业避免失误。测绘单位生存发展的基础是测绘准确度，因此应该让每个测绘工作人员充分认识测绘结果的准确无论是对开发商还是房产消费者以及自己的重要性，从而让测绘工作人员的职业道德得到提升。
四、结束语
市场经济的飞跃发展，增强了商品房屋的消费需求，也促进了房地产建筑业的快速发展。作为人们“吃、住、行”三大民生之一的房产，消费者越来越关注商品房屋测绘结果的准确性，国家房产管理相关部门以及房屋开发企业也越来越重视房屋测绘工作的规范管理。商品房屋测绘人员和测绘单位应该了解后尽量避免测绘工作中的常见问题，熟练掌握这些常见问题的解决方法，如此才能提高测绘数据的精确性，促进房地产行业持续健康的发展。
参考文献：
[1]王品福.对房屋测绘中常见问题及解决方法的研究.中国房地产业-2013年5期
[2]阿米娜.艾力.房屋测绘中常见问题及解决方法的研究.城市建设理论研究-2013年43期
[3]李猛，周瑞.对房屋测绘中常见问题及解决方法的研究.建筑与文化-2012年4期
[4]王斌.房屋测绘中预测和实测问题及措施探究.城市建设理论研究-2013年16期
【关键词】 商品房；房屋测绘；常见问题；解决方法
一、前言
现代地产业的蓬勃发展中，商品房关系着最广大的普通群众居家民生消费需求，一直在房地产行业中占据着重要地位。房地产开发商在房产开发建设过程中以及房屋出售前都要仔细考虑面积问题，业主也是如此。商品房的房屋面积来源于商品房房屋测绘，但是现代商品房房屋测绘由于测绘仪器和测绘方式以及测绘相关法律法规等规范的不同，存在着不同类型的问题。只有了解这些商品房房屋测绘中的常见的问题，并在房屋测绘工作过程中有目的有针对性的避免，这样才能提高房屋测绘数据的准确性和合理性，让商品房的开发建设和售后交易不再因为面积问题产生冲突或纠纷。
二、商品房屋测绘常见的问题
商品房屋从规划审批到建成出售的过程中，经常会面临一些难以避免的问题，总结原因可以把这些常见问题归纳为以下几个方面：
1.缺乏法律法规意识或者是对房屋面积的规范规定了解不够充分。
房地产开发商在进行房屋开发建设的时候，一般都会在设计院设计图纸时，顺带测下面积。设计图纸出具后要经过规划审批，并且定下规划面积指标，最后再请具有测绘资质的专业测绘单位进行测绘。设计单位在测算房屋面积时是参照《建筑工程建筑面积计算规范》，而具备测绘资质的单位依据和参照的却是《房产测量规范》和各个省份发的《房屋建筑面积测算实施细则》。虽然设计单位工作人员在测绘时可以参考测量规范和细则，但是不一定能够正确理解，更何况测绘方面的新文件或规定会时常更新，造成设计单位或者个人测算的房屋面积和具备测绘资质的单位给出的测绘成果出现差异。这些差异主要表现在：
（1）低于2.20米的房屋计算规则不同；
（2）阳台计算规则不同；
（3）自动扶梯等自动工具计算规则不同。
由于测绘结果的不同，造成了最后面积达不到指标或者超标。达不到指标开发商会觉得自己亏了，超标又会被罚款，所以他们只好奔走在设计单位和专业测绘单位之间，出具一张张联系单，进行不断的调整，努力使最终面积符合“心意”。任何单位的工作人员，数据一气合成出错的概率自然就会降低，不断炒冷饭式的调整，难免数据上就会出现误差。
2.细则不够细，细则的制定跟不上时代的发展。
现在商品房房屋测绘主要是参照各省份下发的《房屋建筑面积测算实施细则》，它细化了《房产测量规范》，更符合各地的实际情况。但是再细的细则都不可能详细的描述到各个方面，它毕竟是文字的东西，再加上随着时代的发展，设计理念也在不停的发生变化。以前不算面积的附件现在往往起到了实际上的维护作用。比如细则制定时保温层普遍上是聚乙烯保温板的形式，这种保温层不属于墙体的一部分，故而细则规定保温层不计算面积。但是现在的建筑大多是以保温砂浆等材料附于墙体外层，既起到保温作用又起到抹灰层保护墙体作用，其实是可以按一般抹灰层计算面积的。
在实际工作中，对面积影响较大的，是对共用面积的认定。认定它是门斗，那么就得算面积，认定不是，那就不用算。认定是闷顶或隔热层可以整个不算，反之则可以计算。对共用面积的认定之所以不同，也是由细则描述不够细致造成的。
3.房屋测绘人员的工作态度问题以及使用的工具。
房屋测绘工作是一项需要精益求精的细致工作，如果测绘人员读图不够细致认真或者测量数据不够精准，就会让测绘成果存在误差。因此，商品房屋测绘人员应该经常互相交流、学习，确保运用先进的专业技术，让测绘结果准确无误，测绘过程中要根据实际情况的变化选择相应合适的测绘方法，同时要以细心认真的工作态度，展开测绘工作，避免误判误读。
无论是商品房屋的测绘还是其他房屋的测绘都不仅仅是依靠人工就能完成，还必须依靠各种测绘工具才能完成，当前阶段最常用的测绘工具是测距仪。测绘工具质量的高低优劣不同以及有可能出现的功能损坏都会对房屋测绘数据造成影响，因此测量工具应该经常检修。
4.开发商的小九九
为了增加商品房出售的卖点，开发商会经常做点小动作出来。比如出设计图的时候，开发商有时会在阳台边隔出一个小花坛，当房屋已经建成，各项竣工验收都已经通过，测绘单位已经实地校对并且出具最终测绘成果以后，开发商再把栏杆等全部敲掉，使花坛变成阳台的一部分。这部分阳台面积，表面上是开发商白送给业主的，但实际上却已经计算进房屋单价了，而房产证上的面积并没有增多，吃亏的实际上还是业主。诸如此类的例子还有很多，例如超大阳台、假凸窗等等。开发商会绞尽脑汁利用规范和细则的漏洞增加卖點提高利润。这样就造成了二次售卖的时候，房屋的实际面积和产权证上的面积出现了很大的差异，造成再次购买者的困惑。
三、商品房屋测绘提高测绘准确度的方法措施
1.细则附上图形语言，并及时修订补充。
如果各个省份的《房屋建筑面积测算实施细则》能够附上相应的图形，用图形语言解释同一构建的不同形式的面积算法，能更直观的把各种情况做出判定。这样不但能减少测绘人员测绘时的错误判断，也能使测绘以外的人员更好的理解《房屋建筑面积测算实施细则》。大家对细则理解的差距缩小了，计算的最终成果差距也就小了，这样也能降低开发商在测绘单位和设计单位间来回奔走的次数，反过来也能使广大群众更好的监查测绘成果。
另外，细则需要及时进行修订补充，方便测绘工作进行的同时，也能最大程度上扼制开发商投机取巧。
2.建立审核制度
对共有部位的认定以及分摊，最好建立会审制度。由各个组员发表意见与看法，尽量做到合法合理合情，这也是测绘人员不断提高自我的一个途径，有必要也要多和其他具有测绘资质的单位进行沟通交流。
3.组建高素质测绘团队，提高测绘人员技术水平
在开展日常测绘工作的同时，不定时开展职业技能培训，提高测绘工作人员的专业技能水平。平时可以建立合适的交流平台，创造测绘人员互相学习和彼此相互交流的良好氛围。通过这种方法让测绘工作人员更加精通业务，更加熟练掌握不同工具的使用，这样才能组建高素质高效率的测绘团队确保测绘工作更加顺利的进行。
针对房屋测绘工作也应该建立相应的考核和奖惩制度并且严格执行。测绘人员在物质上得到奖励或是惩罚，能提高其工作的积极性，面对工作也就能更认真敬业避免失误。测绘单位生存发展的基础是测绘准确度，因此应该让每个测绘工作人员充分认识测绘结果的准确无论是对开发商还是房产消费者以及自己的重要性，从而让测绘工作人员的职业道德得到提升。
四、结束语
市场经济的飞跃发展，增强了商品房屋的消费需求，也促进了房地产建筑业的快速发展。作为人们“吃、住、行”三大民生之一的房产，消费者越来越关注商品房屋测绘结果的准确性，国家房产管理相关部门以及房屋开发企业也越来越重视房屋测绘工作的规范管理。商品房屋测绘人员和测绘单位应该了解后尽量避免测绘工作中的常见问题，熟练掌握这些常见问题的解决方法，如此才能提高测绘数据的精确性，促进房地产行业持续健康的发展。
参考文献：
[1]王品福.对房屋测绘中常见问题及解决方法的研究.中国房地产业-2013年5期
[2]阿米娜.艾力.房屋测绘中常见问题及解决方法的研究.城市建设理论研究-2013年43期
[3]李猛，周瑞.对房屋测绘中常见问题及解决方法的研究.建筑与文化-2012年4期
[4]王斌.房屋测绘中预测和实测问题及措施探究.城市建设理论研究-2013年16期