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在房地产交易低迷的情况下，唯有通过降价自救。也只有通过降价促成奥运后期效应，这样才能使得低迷的市场逐渐回暖
近来，在房地产长期持续低迷的背景下，房地产开发企业如坐针毡，甚至抛出“银行比房地产企业先死”的高论，号召各房地产企业做“猪坚强”，媒体也不断爆出“断供潮”的出现;有学者开始提出需要对房地产市场采取“救市”措施，整个房地产市场噪声四起。
在房地产市场交易低迷的背景下，房地产价格实际上仍然在高位运行，这种“量跌价高”的情况显然已经打乱了市场供求机制。笔者认为有四个因素促成当前房地产市场之怪现状，与此同时，这四个支撑房地产价格高企的因素又具有高度的不稳定性。
● 第一，奥运效应。从各国举办奥运会的经济效应来看，由于奥运需要大量的场馆建设和交通基础设施建设，这不仅对商品房价格带来“示范效应”，同时，由于这些奥运场馆的建设要挤出一部分住宅土地，另外，还有奥运所带来的经济增长效应，这三方面的因素都会刺激房地产价格的上涨。只是相对于其他国家来看，中国房地产市场的奥运行情涨势更猛、更快。因此，在中央政策制定对房地产市场紧缩的政策以后，房地产企业仍然以奥运行情作为支撑保持高企的房地产价格。但随着奥运的结束，奥运效应将逐渐消失，房地产企业不得不开始降价销售，最近一些房地产企业开始打折销售正好作为印证。
同时，奥运效应不仅有前期效应，还有后期效应，即在奥运前期效应的刺激下，房地产价格出現暴涨，这时候购房者采取持币观望，但是潜在需求仍在，只要价格出现一定的回落，这部分潜在的需求就会变成现实的购买。而这部分潜在的需求者又恰恰把奥运会看作房地产价格调整的分水岭，因此，持币等待奥运以后再行购买，这也就造就了所谓的奥运“后期效应”。房地产企业当然知道这一点，因此，即使目前资金琏开始出现危机，但还是保持高价格等待奥运“后期效应”的爆发。
截止到奥运会开始为止，奥运前期效应基本消失，目前只存在奥运的后期效应。但是奥运的后期效应是建立在购房者预期奥运以后房价会出现下跌的基础之上，所以只要奥运以后房价不出现下跌，那么这种奥运后期效应也就会立即消失。因此，在价格难以下来的情况下，房地产企业幻想奥运后期效应能够带来爆发式的需求势必成为泡影。
● 第二，最近外贸政策的调整给房地产企业带来“示范效应”。随着国际经济环境的恶化以及我国外贸企业出现的倒闭现象，中央高层高度关注，频频对这些地区进行调研，在中央政府把经济调控方针由“两防”转变为“一保一控”后，针对外贸企业的紧缩立即出现放松，即放缓人民币升值速度、回调部分行业的出口退税。按照这个逻辑，作为国民经济支柱的房地产企业如果出现了危机，显然就会得到政府的救助，因此这次外贸政策的调整给房地产企业的高层们起到了很大的鼓舞作用。在这种“示范效应”下，房地产企业千方百计制造诸如“银行比房地产企业先死”、“房地产企业已经绑架银行”、“断供潮”等等恐怖气息，再一次把房地产市场所谓的危机搬到前台引起中央政府的关注，甚至想通过制造恐怖气息来掣肘中央的调控政策。
外贸政策的调整思路是否也会发生在房地产市场中？这种可能性很小，这是因为这两种行业有着本质的区别。外贸行业无疑以加工贸易行业为主，而加工贸易行业属于劳动密集型行业，它对解决当前低技术劳动力剩余问题起着举足轻重的作用。相比而言，房地产业属于资本密集型产业，在吸纳就业人口方面远逊于外贸加工业，孰轻孰重，中央政府掂量得很清楚。同时，外贸企业利润率极低，而房地产业利润率很高，位于中国十大暴利行业前列，大有“三年不开张，开张吃三年”的气势。尤其在今年所披露的房地产上市公司中报来看，即使出现房地产市场低迷的拖累，绝大部分房地产上市公司保持了很高的利润增长率。很难想象，目前中央政府会采取“劫贫济富”的政策来救助房地产市场。
● 第三，地方政府的支撑。地方政府支持房地产企业不只是因为房地产业的“溢出效应”对当地税收及就业的支撑，更重要的是房地产业的繁荣支撑了当地的高地价，进而满足了“土地财政”，据有关方面统计，“土地财政”占了一些地方政府财政收入最高达到60%，很难想象失去高地价的地方政府将如何正常运转。而地方政府热衷于“土地财政”的另外一个原因是当前财政税收的主要权力集中于中央政府，导致地方政府财政收入来源途径较少。
然而，两会期间温家宝总理就明确将对财政税收体制进行改革，日前公布的我国经济体制改革的九个方面重点任务中有明确要求对财政体制的改革，这实际上意味着财权将下放，而对于地方政府来说，财政收入的来源途径将会增加。如果说此前地方政府在执行中央政府房地产调控政策时还存在一定“怠慢”的话，那么随着财政税收体制的改革，地方政府“怠慢”的动力就会大大减弱。只要地方政府的利益没有完全被房地产企业绑架，那么，依靠地方政府作为救命稻草的幻想就会落空，显然，随着当前财税体制改革的进行，房地产企业的幻想无疑会破灭。
● 第四，房地产企业的倒闭会造成银行大量不良贷款。诚然，房地产业作为资本密集型产业，与银行等金融机构的关联度很高，很容易出现“一荣俱荣、一损俱损”的局面，因此， “房地产企业绑架银行”的说法也并非没有道理。虽然从房地产开发贷款占银行总贷款来看，比例确实不高，即使再加上按揭贷款，也就在18%左右。但是如果把房地产相关产业的银行贷款也加进来的话，那比例就会有大幅度的提高，如果真发生房地产企业的大面积倒闭，势必会造成相关产业，例如建筑业等的经营困难，进而大大增加银行的不良贷款，这也是当前银行业需要关注的重点，而监管机构除了对房地产贷款进行大检查以外，还需要对房地产相关产业贷款进行压力测试。另外，银监会日前发文要求，中资银行将在2010年接受巴塞尔新资本协议，如果这时候银行再背上大量不良贷款，显然会增加银行资本金困难。毕竟此前的中国银行业改革是一场没有退路的“战争”，不能再经历一次大规模不良贷款的拖累。所以，从这方面来看，房地产业似乎已经绑架了银行，让银行只能“乖乖就范”向其输送资金。
但同时，笔者认为房地产业绑架银行业的证据不足。所谓的“绑架”纯属危言耸听之词。正如前面所分析，加上房地产相关行业的贷款，其所占比例就会很高，但是我们也应该知道，房地产行业除了住宅，还有商业地产，如写字楼等。而目前低迷的仅仅是居民住房市场，而这些关联产业又不只是与住房地产挂钩，还与商业地产挂钩，所以说住房地产的低迷不会影响到全局。另外，房地产贷款基本都是抵押贷款，对于开发商来说，银行都是按土地评估价值的50%至70%打折后再放贷，如果开发商出现问题，银行可依法进行资产的处置和保全。
根据以上分析，笔者认为房地产企业幻想政府、银行来救助的可能性越来越小，在房地产交易低迷的情况下，唯有通过降价自救。也只有通过降价促成奥运后期效应，这样才能使得低迷的市场逐渐回暖。最近有消息声称万科又要降价，笔者认为，这是万科的高层看到了当前房地产市场的本质，如果说万科上一次的降价是“小聪明”的话，那么此次的降价将是“大智慧”。
近来，在房地产长期持续低迷的背景下，房地产开发企业如坐针毡，甚至抛出“银行比房地产企业先死”的高论，号召各房地产企业做“猪坚强”，媒体也不断爆出“断供潮”的出现;有学者开始提出需要对房地产市场采取“救市”措施，整个房地产市场噪声四起。
在房地产市场交易低迷的背景下，房地产价格实际上仍然在高位运行，这种“量跌价高”的情况显然已经打乱了市场供求机制。笔者认为有四个因素促成当前房地产市场之怪现状，与此同时，这四个支撑房地产价格高企的因素又具有高度的不稳定性。
● 第一，奥运效应。从各国举办奥运会的经济效应来看，由于奥运需要大量的场馆建设和交通基础设施建设，这不仅对商品房价格带来“示范效应”，同时，由于这些奥运场馆的建设要挤出一部分住宅土地，另外，还有奥运所带来的经济增长效应，这三方面的因素都会刺激房地产价格的上涨。只是相对于其他国家来看，中国房地产市场的奥运行情涨势更猛、更快。因此，在中央政策制定对房地产市场紧缩的政策以后，房地产企业仍然以奥运行情作为支撑保持高企的房地产价格。但随着奥运的结束，奥运效应将逐渐消失，房地产企业不得不开始降价销售，最近一些房地产企业开始打折销售正好作为印证。
同时，奥运效应不仅有前期效应，还有后期效应，即在奥运前期效应的刺激下，房地产价格出現暴涨，这时候购房者采取持币观望，但是潜在需求仍在，只要价格出现一定的回落，这部分潜在的需求就会变成现实的购买。而这部分潜在的需求者又恰恰把奥运会看作房地产价格调整的分水岭，因此，持币等待奥运以后再行购买，这也就造就了所谓的奥运“后期效应”。房地产企业当然知道这一点，因此，即使目前资金琏开始出现危机，但还是保持高价格等待奥运“后期效应”的爆发。
截止到奥运会开始为止，奥运前期效应基本消失，目前只存在奥运的后期效应。但是奥运的后期效应是建立在购房者预期奥运以后房价会出现下跌的基础之上，所以只要奥运以后房价不出现下跌，那么这种奥运后期效应也就会立即消失。因此，在价格难以下来的情况下，房地产企业幻想奥运后期效应能够带来爆发式的需求势必成为泡影。
● 第二，最近外贸政策的调整给房地产企业带来“示范效应”。随着国际经济环境的恶化以及我国外贸企业出现的倒闭现象，中央高层高度关注，频频对这些地区进行调研，在中央政府把经济调控方针由“两防”转变为“一保一控”后，针对外贸企业的紧缩立即出现放松，即放缓人民币升值速度、回调部分行业的出口退税。按照这个逻辑，作为国民经济支柱的房地产企业如果出现了危机，显然就会得到政府的救助，因此这次外贸政策的调整给房地产企业的高层们起到了很大的鼓舞作用。在这种“示范效应”下，房地产企业千方百计制造诸如“银行比房地产企业先死”、“房地产企业已经绑架银行”、“断供潮”等等恐怖气息，再一次把房地产市场所谓的危机搬到前台引起中央政府的关注，甚至想通过制造恐怖气息来掣肘中央的调控政策。
外贸政策的调整思路是否也会发生在房地产市场中？这种可能性很小，这是因为这两种行业有着本质的区别。外贸行业无疑以加工贸易行业为主，而加工贸易行业属于劳动密集型行业，它对解决当前低技术劳动力剩余问题起着举足轻重的作用。相比而言，房地产业属于资本密集型产业，在吸纳就业人口方面远逊于外贸加工业，孰轻孰重，中央政府掂量得很清楚。同时，外贸企业利润率极低，而房地产业利润率很高，位于中国十大暴利行业前列，大有“三年不开张，开张吃三年”的气势。尤其在今年所披露的房地产上市公司中报来看，即使出现房地产市场低迷的拖累，绝大部分房地产上市公司保持了很高的利润增长率。很难想象，目前中央政府会采取“劫贫济富”的政策来救助房地产市场。
● 第三，地方政府的支撑。地方政府支持房地产企业不只是因为房地产业的“溢出效应”对当地税收及就业的支撑，更重要的是房地产业的繁荣支撑了当地的高地价，进而满足了“土地财政”，据有关方面统计，“土地财政”占了一些地方政府财政收入最高达到60%，很难想象失去高地价的地方政府将如何正常运转。而地方政府热衷于“土地财政”的另外一个原因是当前财政税收的主要权力集中于中央政府，导致地方政府财政收入来源途径较少。
然而，两会期间温家宝总理就明确将对财政税收体制进行改革，日前公布的我国经济体制改革的九个方面重点任务中有明确要求对财政体制的改革，这实际上意味着财权将下放，而对于地方政府来说，财政收入的来源途径将会增加。如果说此前地方政府在执行中央政府房地产调控政策时还存在一定“怠慢”的话，那么随着财政税收体制的改革，地方政府“怠慢”的动力就会大大减弱。只要地方政府的利益没有完全被房地产企业绑架，那么，依靠地方政府作为救命稻草的幻想就会落空，显然，随着当前财税体制改革的进行，房地产企业的幻想无疑会破灭。
● 第四，房地产企业的倒闭会造成银行大量不良贷款。诚然，房地产业作为资本密集型产业，与银行等金融机构的关联度很高，很容易出现“一荣俱荣、一损俱损”的局面，因此， “房地产企业绑架银行”的说法也并非没有道理。虽然从房地产开发贷款占银行总贷款来看，比例确实不高，即使再加上按揭贷款，也就在18%左右。但是如果把房地产相关产业的银行贷款也加进来的话，那比例就会有大幅度的提高，如果真发生房地产企业的大面积倒闭，势必会造成相关产业，例如建筑业等的经营困难，进而大大增加银行的不良贷款，这也是当前银行业需要关注的重点，而监管机构除了对房地产贷款进行大检查以外，还需要对房地产相关产业贷款进行压力测试。另外，银监会日前发文要求，中资银行将在2010年接受巴塞尔新资本协议，如果这时候银行再背上大量不良贷款，显然会增加银行资本金困难。毕竟此前的中国银行业改革是一场没有退路的“战争”，不能再经历一次大规模不良贷款的拖累。所以，从这方面来看，房地产业似乎已经绑架了银行，让银行只能“乖乖就范”向其输送资金。
但同时，笔者认为房地产业绑架银行业的证据不足。所谓的“绑架”纯属危言耸听之词。正如前面所分析，加上房地产相关行业的贷款，其所占比例就会很高，但是我们也应该知道，房地产行业除了住宅，还有商业地产，如写字楼等。而目前低迷的仅仅是居民住房市场，而这些关联产业又不只是与住房地产挂钩，还与商业地产挂钩，所以说住房地产的低迷不会影响到全局。另外，房地产贷款基本都是抵押贷款，对于开发商来说，银行都是按土地评估价值的50%至70%打折后再放贷，如果开发商出现问题，银行可依法进行资产的处置和保全。
根据以上分析，笔者认为房地产企业幻想政府、银行来救助的可能性越来越小，在房地产交易低迷的情况下，唯有通过降价自救。也只有通过降价促成奥运后期效应，这样才能使得低迷的市场逐渐回暖。最近有消息声称万科又要降价，笔者认为，这是万科的高层看到了当前房地产市场的本质，如果说万科上一次的降价是“小聪明”的话，那么此次的降价将是“大智慧”。