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日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起、率先炒房、率先炒股、率先被打残……现在去日本，看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400万-500万元人民币一套100平方米的房子还是有很多，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价。
但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们的4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟我们在北京、上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。
先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经跌了快30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨得最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。
东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。
上世纪90年代开始，泥沙俱下。别管一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就刹不住，现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税，根本卖不掉。
日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担。由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，算下来一套500万的房子，每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。
日本还规定了，房子买卖要交重税，赠予也要交税。这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全地砸在了手里，再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了 1/3。
据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。而中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高。
很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖得不好。房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买得起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。
而在北京上海，房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也买不起房。
有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心、金融中心、富人最多的城市纽约。经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。
最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重得多。
可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来2016年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。
一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期，所以老大很生气。
那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快地飞奔。
地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，2015年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，现在年底根本还不上，摆在它们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果2016年卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。
另一个办法是放那不动，2016年肯定是活不了了，这属于等死。他们期待的事情就是2016年在国家各种政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？
最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了（美国人没有老龄化这颗雷），美国经济也开始复苏。
而我们2016年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购云云的政策，恐怕很难起不到扭转乾坤的作用。
但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们的4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟我们在北京、上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。
先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经跌了快30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨得最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。
东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。
上世纪90年代开始，泥沙俱下。别管一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就刹不住，现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税，根本卖不掉。
日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担。由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，算下来一套500万的房子，每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。
日本还规定了，房子买卖要交重税，赠予也要交税。这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全地砸在了手里，再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了 1/3。
据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。而中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高。
很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖得不好。房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买得起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。
而在北京上海，房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也买不起房。
有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心、金融中心、富人最多的城市纽约。经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。
最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重得多。
可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来2016年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。
一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期，所以老大很生气。
那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快地飞奔。
地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，2015年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，现在年底根本还不上，摆在它们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果2016年卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。
另一个办法是放那不动，2016年肯定是活不了了，这属于等死。他们期待的事情就是2016年在国家各种政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？
最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了（美国人没有老龄化这颗雷），美国经济也开始复苏。
而我们2016年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购云云的政策，恐怕很难起不到扭转乾坤的作用。