论文部分内容阅读
近年来，在房地产建筑承包市场上盛行总价包干承包方式。他以结算简单、管理简便、风险大部分由承包商承担等特点，为开发商们所喜爱。固定总价合同是指其价格计算是以图纸及规定、规范为基础，合同总价是固定的。承包商在报价是对一切费用的上升因素都要做出估计，并已包含在固定总价合同价格之中。
一、开发商采用总价包干合同的优势：
1.工程造价易于结算。由于总价固定，只要发包方不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包方双方最终的结算价款。对于开发商来说，这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。
2.量与价的风险主要由承包商承担。固定总价合同一经签订，承包商首要承担的是价格风险，这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均有自己承担，业主不给予补偿。
3.承包商还要承担工程量的风险，即使招标方提供量清单，也仅仅是承包商投标报价的参考，开发商往往声明不对工程量的计算错误负责。这样承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。
4.招标实践中，外资和港台开发商给予的投标时间往往比较短，承包商来不及根据施工图精确计算工程量，只能凭经验结合图纸做估算，漏算、错算几乎难以避免，只不过漏算错算的数额有大有小罢了。
对于开发商而言，通过招标议标选择的承包商，其中标价的利润空间已经大大压缩，高价获取的风险几乎不存在。但是，材料市场不会永远只涨不跌，因此签订固定总价合同对业主同样具有一定的风险，只是基于开发商在工程合同中的优势地位，往往可以逼迫承包商减少合同价款，因此固定总价合同中开发商的价格风险相比承包商要小得多。
承包商的索赔机会少。 固定总价合同，开发商往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。因此固定总价合同也是开发商对付承包商“地中标、请签证、高索赔”的妙招。这对企业管理制度严格、超预算资金要求公司董事会批准支付的外资企业尤为重要。
二、固定总价包干合同的局限性
尽管对于开发商而言，固定总价包干合同有那么多的优势，但固定总价包干合同并不适用所有类型的工程项目。根据固定总价包干的上述特点，固定总价包干合同仅适合以下类型工程。
1.合同履行周期短的小型工程。由于固定总价包干是价款不变的合同，因此承发包双方都要承担材料价格起伏的风险。虽然承包商承受的材料涨价的风险更大，但有涨有落。如果雙方签订合同时正式材料大幅度涨价的时候，而在合同履行期间材料又大幅回落，那么吃亏的将是作为发包人的开发商。因此固定总价合同只是用履行周期一般不超过半年、材料市场价格相对稳定的小型工程。
2.适合工程结构相对简单的工程，对于结构相对简单的工程，工程量误差率较小，报价的准确性高。而结构负载的工程，承包商漏算错算工程量的概率较大，虽然开发商可以施工图纸已经明确、双方已经通过询标、答疑解决了设计细节问题，工程量疏漏的损失应由承包商自行承担，而拒绝承包商的调价要求但如果承包商确实因此而遭受重大经济损失、或者如上述按理那样因业主给予的投标时间过短无法准确计算工程量，造成损失严重，承包商依然会要求业主分担，甚至通过停工、诉讼等途径解决这些问题。这样，对工期十分敏感的开发商将不得不花大量精力、时间处理这些争议。所以结构复杂的综合性工程建议不要使用固定总价合同。
三、固定总价包干合同在开发应用中出现的问题：
1.设计深度不够，不具备招标条件，强行按固定总价形式招标、签约，导致工程全面停工，没法继续下去。
2.设计修改和变更，要求承包商无条件执行，单引起的价格变化，按固定总价合同不予调整。
3.固定总价合同有“国家和地方法规更改，价格 不予调整”的条款，这对承包商的影响较大，涉及到贷款利率汇率税率保险费率、运费以及人工费等等的调整。承包商投标报价的依据之一即是当时的各项法规，而法规变更必然影响到工程费用，这是承包商无法预料的。这样承包商无形中就承担了不可预见的风险。
4.固定总价合同适用于施工详图设计阶段。设计主要内容包括有详细设备清单、详细材料清单、施工详图、施工图预算、施工组织设计。设计深度要求满足设备、材料的采购、非标准设备的制作、施工图预算的编制、施工组织设计的编制及其他施工要求。
5.应注意的问题：若采用固定总价合合同，为使投标人能复核工程量清单中工程量的准确性，在招标时应严格按照招投标法，为投标者提供合理的复核时间。在开标前，招投标双方对清单工程量不能确认时，应在合同中约定对量差的调整办法。
6.施工过程中若遇见政策性调整、材料品种变化、建设标准改变、洽商变更、漏项增补等，不应列入风险范围内。这一点同样也适用于总价包干合同。
四、固定总价包干合同常见的争议类型
由于对固定总价合同的局限性认识不足，建筑市场上采用固定总价包干合同形式签订施工承包合同的仍占很大比例，在业主是外资的工程合同中，这一比例更大，但随之而来的合同纠纷也大幅度上升。
1.价格争议：材料涨价引起的价格争议。对低价中标而又签订固定总价包干合同的承包商而言，承包商认为材料涨价幅度已经超过正常的商业风险范围，属于当事人签约时无法预见的可观情势变化，要求开发商对此进行补偿，追加合同价款。而开发商认为材料涨价属于承包商应当承担的商业风险范围、追加价款没有合同依据，拒绝追加合同价款，双方因此产生争议。
变更引起的价格争议。设计变更和业主增减工程量是固定总价包干合同约定的可以调整合同价款的主要原因。因此如果双方对设计变更、调增调减工程量引起的价款变动没有明确和具体的约定，一方主张变更工程的单价应按市场价货造价部门市场信息价计价，一方坚持按照承包商投标的单价进行计价，双方即会产生争议。
2.工程量争议：这类争议主要发生在施工企业报价漏项、工程量错算较多的情况下。通常此类纠纷很少要求开发商追加合同价款，除非工程量误差巨大、损失惨重，且开发商在招标过程中有过错。
3.施工承包范围争议：固定总价包干合同固定的是合同承包范围内的工程内容，合同承包范围外的工程则可以追加合同价款。一般开发商认为合同报价的依据是设计图纸，凡是图纸载明的、或隐含的、或按照施工惯例应当完成的工作都是合同包干的内容，不同意增加价款。此类争议主要发生在合同过于简单、资料不全、管理不善的承发包之间。
五、固定总价合同风险防范建议。
1.关于价格争议，建议在合同中明确固定总价包干的风险范围，同时约定风险范围以外的价格涨幅的处理方法。材料涨跌不依当事人的意志为转移，签约双方均无法预知合同履行过程中材料是涨还是跌，因此约定风险包干范围能保障双方的利益，是公平原则的体现。
2.关于工程量争议，招标时应使用施工图而不是草图或方案图，且应有比较详细的图纸说明和施工要求，并在招标时给投标人留有足够的时间。确保投标人完全了解施工场地，理解设计意图，明确施工要求，减少计算失误的概率，避免纠纷的发生。
3.关于工程承包范围的争议。开发商应尽可能将招标范围、投标人报价应包含的工作内容、费用项目在招标文件中一一明确，避免产生歧义，采用工程量清单招标时，应明确施工图纸与工程量清单内容不一致时的处理办法。如开发商不是采用施工图报价，而是采用工程量清单报价，且申明不对工程量清单负责时，承包商应认真核对图纸，切忌抛开图纸只按工程量清单报价，造成清单报价内容与施工图纸不一致，双方各执一词产生争议。
一、开发商采用总价包干合同的优势：
1.工程造价易于结算。由于总价固定，只要发包方不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包方双方最终的结算价款。对于开发商来说，这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。
2.量与价的风险主要由承包商承担。固定总价合同一经签订，承包商首要承担的是价格风险，这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均有自己承担，业主不给予补偿。
3.承包商还要承担工程量的风险，即使招标方提供量清单，也仅仅是承包商投标报价的参考，开发商往往声明不对工程量的计算错误负责。这样承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。
4.招标实践中，外资和港台开发商给予的投标时间往往比较短，承包商来不及根据施工图精确计算工程量，只能凭经验结合图纸做估算，漏算、错算几乎难以避免，只不过漏算错算的数额有大有小罢了。
对于开发商而言，通过招标议标选择的承包商，其中标价的利润空间已经大大压缩，高价获取的风险几乎不存在。但是，材料市场不会永远只涨不跌，因此签订固定总价合同对业主同样具有一定的风险，只是基于开发商在工程合同中的优势地位，往往可以逼迫承包商减少合同价款，因此固定总价合同中开发商的价格风险相比承包商要小得多。
承包商的索赔机会少。 固定总价合同，开发商往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。因此固定总价合同也是开发商对付承包商“地中标、请签证、高索赔”的妙招。这对企业管理制度严格、超预算资金要求公司董事会批准支付的外资企业尤为重要。
二、固定总价包干合同的局限性
尽管对于开发商而言，固定总价包干合同有那么多的优势，但固定总价包干合同并不适用所有类型的工程项目。根据固定总价包干的上述特点，固定总价包干合同仅适合以下类型工程。
1.合同履行周期短的小型工程。由于固定总价包干是价款不变的合同，因此承发包双方都要承担材料价格起伏的风险。虽然承包商承受的材料涨价的风险更大，但有涨有落。如果雙方签订合同时正式材料大幅度涨价的时候，而在合同履行期间材料又大幅回落，那么吃亏的将是作为发包人的开发商。因此固定总价合同只是用履行周期一般不超过半年、材料市场价格相对稳定的小型工程。
2.适合工程结构相对简单的工程，对于结构相对简单的工程，工程量误差率较小，报价的准确性高。而结构负载的工程，承包商漏算错算工程量的概率较大，虽然开发商可以施工图纸已经明确、双方已经通过询标、答疑解决了设计细节问题，工程量疏漏的损失应由承包商自行承担，而拒绝承包商的调价要求但如果承包商确实因此而遭受重大经济损失、或者如上述按理那样因业主给予的投标时间过短无法准确计算工程量，造成损失严重，承包商依然会要求业主分担，甚至通过停工、诉讼等途径解决这些问题。这样，对工期十分敏感的开发商将不得不花大量精力、时间处理这些争议。所以结构复杂的综合性工程建议不要使用固定总价合同。
三、固定总价包干合同在开发应用中出现的问题：
1.设计深度不够，不具备招标条件，强行按固定总价形式招标、签约，导致工程全面停工，没法继续下去。
2.设计修改和变更，要求承包商无条件执行，单引起的价格变化，按固定总价合同不予调整。
3.固定总价合同有“国家和地方法规更改，价格 不予调整”的条款，这对承包商的影响较大，涉及到贷款利率汇率税率保险费率、运费以及人工费等等的调整。承包商投标报价的依据之一即是当时的各项法规，而法规变更必然影响到工程费用，这是承包商无法预料的。这样承包商无形中就承担了不可预见的风险。
4.固定总价合同适用于施工详图设计阶段。设计主要内容包括有详细设备清单、详细材料清单、施工详图、施工图预算、施工组织设计。设计深度要求满足设备、材料的采购、非标准设备的制作、施工图预算的编制、施工组织设计的编制及其他施工要求。
5.应注意的问题：若采用固定总价合合同，为使投标人能复核工程量清单中工程量的准确性，在招标时应严格按照招投标法，为投标者提供合理的复核时间。在开标前，招投标双方对清单工程量不能确认时，应在合同中约定对量差的调整办法。
6.施工过程中若遇见政策性调整、材料品种变化、建设标准改变、洽商变更、漏项增补等，不应列入风险范围内。这一点同样也适用于总价包干合同。
四、固定总价包干合同常见的争议类型
由于对固定总价合同的局限性认识不足，建筑市场上采用固定总价包干合同形式签订施工承包合同的仍占很大比例，在业主是外资的工程合同中，这一比例更大，但随之而来的合同纠纷也大幅度上升。
1.价格争议：材料涨价引起的价格争议。对低价中标而又签订固定总价包干合同的承包商而言，承包商认为材料涨价幅度已经超过正常的商业风险范围，属于当事人签约时无法预见的可观情势变化，要求开发商对此进行补偿，追加合同价款。而开发商认为材料涨价属于承包商应当承担的商业风险范围、追加价款没有合同依据，拒绝追加合同价款，双方因此产生争议。
变更引起的价格争议。设计变更和业主增减工程量是固定总价包干合同约定的可以调整合同价款的主要原因。因此如果双方对设计变更、调增调减工程量引起的价款变动没有明确和具体的约定，一方主张变更工程的单价应按市场价货造价部门市场信息价计价，一方坚持按照承包商投标的单价进行计价，双方即会产生争议。
2.工程量争议：这类争议主要发生在施工企业报价漏项、工程量错算较多的情况下。通常此类纠纷很少要求开发商追加合同价款，除非工程量误差巨大、损失惨重，且开发商在招标过程中有过错。
3.施工承包范围争议：固定总价包干合同固定的是合同承包范围内的工程内容，合同承包范围外的工程则可以追加合同价款。一般开发商认为合同报价的依据是设计图纸，凡是图纸载明的、或隐含的、或按照施工惯例应当完成的工作都是合同包干的内容，不同意增加价款。此类争议主要发生在合同过于简单、资料不全、管理不善的承发包之间。
五、固定总价合同风险防范建议。
1.关于价格争议，建议在合同中明确固定总价包干的风险范围，同时约定风险范围以外的价格涨幅的处理方法。材料涨跌不依当事人的意志为转移，签约双方均无法预知合同履行过程中材料是涨还是跌，因此约定风险包干范围能保障双方的利益，是公平原则的体现。
2.关于工程量争议，招标时应使用施工图而不是草图或方案图，且应有比较详细的图纸说明和施工要求，并在招标时给投标人留有足够的时间。确保投标人完全了解施工场地，理解设计意图，明确施工要求，减少计算失误的概率，避免纠纷的发生。
3.关于工程承包范围的争议。开发商应尽可能将招标范围、投标人报价应包含的工作内容、费用项目在招标文件中一一明确，避免产生歧义，采用工程量清单招标时，应明确施工图纸与工程量清单内容不一致时的处理办法。如开发商不是采用施工图报价，而是采用工程量清单报价，且申明不对工程量清单负责时，承包商应认真核对图纸，切忌抛开图纸只按工程量清单报价，造成清单报价内容与施工图纸不一致，双方各执一词产生争议。