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1、新型城镇化发展的必然性
城镇化水平是衡量一个国家经济发展水平的标准之一，也标志着国家综合国力水平。因此在去年的中央经济会议中提出积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化目前是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展；要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应；要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好；要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。
2、城镇化的状况及存在的问题
2.1城镇化的发展现状
十多年的城镇化建设取得了举世瞩目的成绩。中国城镇化率以每年1.35个百分点的速度递增，城镇人口年均增长2096万人。如此之快的城镇化速度，如此大规模的人口转移，前所未有。2012年城镇化率达到52.57%，以特大城市为中心带动区域城市群的发展，打造了长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾三大经济圈，并成为我国经济最发达的地区。中西部地区如长株潭、成都平原、重庆、武汉、北部湾沿岸等城市群的形成，对区域经济和社会发展起到了较大的推动作用。
2.2城镇化发展中存在的问题
2.2.1、城镇化建设区域间发展不平衡。东部沿海地区城镇化水平较中西部地区要高，中西部地区的城镇化发展比较滞后，这在一定程度上拉大了区域间的发展差距
2.2.2、城镇化的发展偏重于区域大城市、特大和超大城市的发展，忽视了中小城市和小城镇的发展，小城镇缺乏活力。
2.2.3、在城镇化过程中比较注重城市硬件设施建设，房屋道路广场的建设，教育、文化、医疗等软件配套设施不足，不能满足城市建设的需要。
2.2.4、盲目扩张，缺乏合理规划，未充分做到城市土地的集约利用，只追求城市面积的扩大，未能对城市内部功能区进行合理规划，容易造成重复建设现象。
3、旧模式下的房地产行业的发展状况
3.1发展迅速，带动其他行业的发展，促进经济快速增长
城镇化率的上升，二、三产业就业人员的增加。积极的就业政策，城镇化在不断的给城市输送着愈加稳定的新人群。这个人群又不断衍生出新的购房群体。这部分群体对住房的刚性需求，促进了房地产行业的蓬勃发展。房地产行业的快速发展不仅带动水泥、机械、钢材等房地产上游行业的快速增长，还带动了汽车、家电等下游行业的发展，并且促使了一些新的行业产业如物业管理、房地产中介的快速发展。同时，更关系到政府的财政收入和民生问题。
3.2在旧模式下房地产行业发展出现的问题
3.2.1、城镇化以往一直以建设大城市为目标，追求城市面积和城市人口数量。有些地方对城市缺乏合理规划，只是盲目的追求眼前的经济效益，往往出现城市越建越大，楼越盖越多，越盖越高，却见不到人入住。或是大片土地荒废闲置，多年无人开发利用，造成土地资源浪费。
3.2.2、由于人们对城市住房的需求，加快了房地产行业的发展，也推高了房价。高房价吸引社会上各种资本、热钱向房地产行业转移。房地产行业本身对技术进步的推动作用有限，大量资本涌入后对其他行业尤其是一些高科技产业的金融支持、自主创新和产业结构优化升级会产生一定的影响。
3.2.3、人们要买房往往是通过银行贷款，透支几十年的消费购得住房。每月的房贷占据了家庭或是个人的一半收入。尤其对购买力很旺盛的年轻群体来说，每月的收入除去房贷和基本生活消费外，能够支配的剩余收入所剩无几。这就使得人们的购买力严重下降，对目前扩大内需的要求产生了不利的影响。
4、在新型城镇化发展中房地产行业的契机和挑战
在未来的几年里，势必会出现一些国家重点支持发展的试点区域来推动城镇化的发展。在这些区域将会存在着大量的机会，如果有能力把握住这一阶段的开发商将获得极大的市场主动权。
4.1“人”的城市化
新型城镇化不是过去的圈地建城，也不是把农民转移到城市，农业户口变为城市户口这样的简单行为。是要在其他公共服务方面为农民提供保障，使得其真正融入到城市中，是要“人”的城市化。一旦做到这点其购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，这也是稳定我国住房市场的最强力量。
4.2统筹规划，合理布局
改变以往一味的追求建设大城市，对大中小城市合理布局。统筹规划的城镇化能减少人口、资源向大城市集中，降低人们在大城市的购房需求，缓解大城市的房价上涨压力，也使得大城市其产业结构优化，部分产业转移到中小城市。而中小城市收到大城市的辐射效应，人口增加也增加了对住房的需求。
4.3改变单一的房地产模式
城市综合体的建设在有限的土地条件下，可以将相关的公共服务设施集中共享。改变单一的房地产模式，缓解公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状，这将降低大城市中心区域房价过高的压力，解决“城市病”问题，同时也为城市房地产发展腾出更多的空间，并且减少了政府在城市公共服务中的投资规模，减轻了地方政府对土地财政的依赖。这样有利于土地市场上的出让价格回到合理的水平，房价也将有台阶式的回落，更多中低收入人群有能力购房，大大提升了房地产的良性发展。
4.4节约资源，创造新模式
节约资源是新型城镇化的内在要求，尤其是土地资源。改变房地产企业过去“跑马圈地”的经营模式，创造出我国房地产行业发展的一个全新模式。过去城市发展过于盲目，只注重面积不注重城市内部布局规划，对城市的未来发展没有长期有效的规划。新型城镇化的理念就是改变过去的发展思想，注重城市的整体布局和功能划分，避免重复建设，商业区、生活区、工业区严格按城市发展需要开发利用土地。房地产企业可以更好的根据城市的总体规划来实施企业自身的开发项目。
4.5城市功能集约化
如今新型城镇化的发展要求开发企业具备更为专业的城市综合开发的能力，能对城市区域进行整体成片开发，具有规模化、高效化、标准化的特点，能较好满足新型城镇化建设的要求。以往在城市建房一般都是毛胚，无需商业配套和公共服务设施。新型城镇化建设对房地产行业的要求不断增加，这就使得一些房地产行业的散兵游勇将在这轮竞争中处于劣势，企业的资金链、管理水平、技术水平达不到市场要求的企业将很难生存下去。房地产行业重新洗牌，剔除不良因素，避免资本盲目进入房地产行业至关重要，对今后房地产行业在新型城镇化发展中起到了促进作用。
4.6转变自身发展战略
房地产企业在这轮城镇化发展过程中应该适时的转变自身的发展战略，不再局限于现有的发展思路，根据变化的市场环境改变发展方向，更好的促进企业自身发展。尤其是在城市发展带来人口剧增的形式下，由于个人收入水平不同，不是所有人都能在城市里买得起房，政府更应大力推行经济适用房和廉租房建设以此来解决民生问题。房地产企业在注重房地产投入的同时，可以抓住这个契机，竞标经济适用房和廉租房建设机会，在日趋激烈的房地产竞争中分的一杯羹。同时，按照新型城镇化思路，发展的重点不再集中在一线大城市，而更多的是中小城市的发展。房地产企业想要抓住这个发展的契机，应需要更多关注中小城市的发展需求。
房地产行业是经济发展的支柱之一也是未来城镇化发展的重要组成部分，但城镇化不仅是房地产化。房地产行业在抓住这次新型城镇化发展契机的同时，调整自身的行业结构和发展方向，应在追求利润的同时更多的考虑社会效益和环境效益，增强自身的社会责任感，更好的为构建和谐社会、促进经济发展和提高人民生活水平作出贡献。
城镇化水平是衡量一个国家经济发展水平的标准之一，也标志着国家综合国力水平。因此在去年的中央经济会议中提出积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化目前是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展；要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应；要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好；要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。
2、城镇化的状况及存在的问题
2.1城镇化的发展现状
十多年的城镇化建设取得了举世瞩目的成绩。中国城镇化率以每年1.35个百分点的速度递增，城镇人口年均增长2096万人。如此之快的城镇化速度，如此大规模的人口转移，前所未有。2012年城镇化率达到52.57%，以特大城市为中心带动区域城市群的发展，打造了长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾三大经济圈，并成为我国经济最发达的地区。中西部地区如长株潭、成都平原、重庆、武汉、北部湾沿岸等城市群的形成，对区域经济和社会发展起到了较大的推动作用。
2.2城镇化发展中存在的问题
2.2.1、城镇化建设区域间发展不平衡。东部沿海地区城镇化水平较中西部地区要高，中西部地区的城镇化发展比较滞后，这在一定程度上拉大了区域间的发展差距
2.2.2、城镇化的发展偏重于区域大城市、特大和超大城市的发展，忽视了中小城市和小城镇的发展，小城镇缺乏活力。
2.2.3、在城镇化过程中比较注重城市硬件设施建设，房屋道路广场的建设，教育、文化、医疗等软件配套设施不足，不能满足城市建设的需要。
2.2.4、盲目扩张，缺乏合理规划，未充分做到城市土地的集约利用，只追求城市面积的扩大，未能对城市内部功能区进行合理规划，容易造成重复建设现象。
3、旧模式下的房地产行业的发展状况
3.1发展迅速，带动其他行业的发展，促进经济快速增长
城镇化率的上升，二、三产业就业人员的增加。积极的就业政策，城镇化在不断的给城市输送着愈加稳定的新人群。这个人群又不断衍生出新的购房群体。这部分群体对住房的刚性需求，促进了房地产行业的蓬勃发展。房地产行业的快速发展不仅带动水泥、机械、钢材等房地产上游行业的快速增长，还带动了汽车、家电等下游行业的发展，并且促使了一些新的行业产业如物业管理、房地产中介的快速发展。同时，更关系到政府的财政收入和民生问题。
3.2在旧模式下房地产行业发展出现的问题
3.2.1、城镇化以往一直以建设大城市为目标，追求城市面积和城市人口数量。有些地方对城市缺乏合理规划，只是盲目的追求眼前的经济效益，往往出现城市越建越大，楼越盖越多，越盖越高，却见不到人入住。或是大片土地荒废闲置，多年无人开发利用，造成土地资源浪费。
3.2.2、由于人们对城市住房的需求，加快了房地产行业的发展，也推高了房价。高房价吸引社会上各种资本、热钱向房地产行业转移。房地产行业本身对技术进步的推动作用有限，大量资本涌入后对其他行业尤其是一些高科技产业的金融支持、自主创新和产业结构优化升级会产生一定的影响。
3.2.3、人们要买房往往是通过银行贷款，透支几十年的消费购得住房。每月的房贷占据了家庭或是个人的一半收入。尤其对购买力很旺盛的年轻群体来说，每月的收入除去房贷和基本生活消费外，能够支配的剩余收入所剩无几。这就使得人们的购买力严重下降，对目前扩大内需的要求产生了不利的影响。
4、在新型城镇化发展中房地产行业的契机和挑战
在未来的几年里，势必会出现一些国家重点支持发展的试点区域来推动城镇化的发展。在这些区域将会存在着大量的机会，如果有能力把握住这一阶段的开发商将获得极大的市场主动权。
4.1“人”的城市化
新型城镇化不是过去的圈地建城，也不是把农民转移到城市，农业户口变为城市户口这样的简单行为。是要在其他公共服务方面为农民提供保障，使得其真正融入到城市中，是要“人”的城市化。一旦做到这点其购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，这也是稳定我国住房市场的最强力量。
4.2统筹规划，合理布局
改变以往一味的追求建设大城市，对大中小城市合理布局。统筹规划的城镇化能减少人口、资源向大城市集中，降低人们在大城市的购房需求，缓解大城市的房价上涨压力，也使得大城市其产业结构优化，部分产业转移到中小城市。而中小城市收到大城市的辐射效应，人口增加也增加了对住房的需求。
4.3改变单一的房地产模式
城市综合体的建设在有限的土地条件下，可以将相关的公共服务设施集中共享。改变单一的房地产模式，缓解公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状，这将降低大城市中心区域房价过高的压力，解决“城市病”问题，同时也为城市房地产发展腾出更多的空间，并且减少了政府在城市公共服务中的投资规模，减轻了地方政府对土地财政的依赖。这样有利于土地市场上的出让价格回到合理的水平，房价也将有台阶式的回落，更多中低收入人群有能力购房，大大提升了房地产的良性发展。
4.4节约资源，创造新模式
节约资源是新型城镇化的内在要求，尤其是土地资源。改变房地产企业过去“跑马圈地”的经营模式，创造出我国房地产行业发展的一个全新模式。过去城市发展过于盲目，只注重面积不注重城市内部布局规划，对城市的未来发展没有长期有效的规划。新型城镇化的理念就是改变过去的发展思想，注重城市的整体布局和功能划分，避免重复建设，商业区、生活区、工业区严格按城市发展需要开发利用土地。房地产企业可以更好的根据城市的总体规划来实施企业自身的开发项目。
4.5城市功能集约化
如今新型城镇化的发展要求开发企业具备更为专业的城市综合开发的能力，能对城市区域进行整体成片开发，具有规模化、高效化、标准化的特点，能较好满足新型城镇化建设的要求。以往在城市建房一般都是毛胚，无需商业配套和公共服务设施。新型城镇化建设对房地产行业的要求不断增加，这就使得一些房地产行业的散兵游勇将在这轮竞争中处于劣势，企业的资金链、管理水平、技术水平达不到市场要求的企业将很难生存下去。房地产行业重新洗牌，剔除不良因素，避免资本盲目进入房地产行业至关重要，对今后房地产行业在新型城镇化发展中起到了促进作用。
4.6转变自身发展战略
房地产企业在这轮城镇化发展过程中应该适时的转变自身的发展战略，不再局限于现有的发展思路，根据变化的市场环境改变发展方向，更好的促进企业自身发展。尤其是在城市发展带来人口剧增的形式下，由于个人收入水平不同，不是所有人都能在城市里买得起房，政府更应大力推行经济适用房和廉租房建设以此来解决民生问题。房地产企业在注重房地产投入的同时，可以抓住这个契机，竞标经济适用房和廉租房建设机会，在日趋激烈的房地产竞争中分的一杯羹。同时，按照新型城镇化思路，发展的重点不再集中在一线大城市，而更多的是中小城市的发展。房地产企业想要抓住这个发展的契机，应需要更多关注中小城市的发展需求。
房地产行业是经济发展的支柱之一也是未来城镇化发展的重要组成部分，但城镇化不仅是房地产化。房地产行业在抓住这次新型城镇化发展契机的同时，调整自身的行业结构和发展方向，应在追求利润的同时更多的考虑社会效益和环境效益，增强自身的社会责任感，更好的为构建和谐社会、促进经济发展和提高人民生活水平作出贡献。