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房价回落对打算买房子的人来说是个福音，但连续加息也让房贷族每月的还款增加了。
林蔚2009年7月贷款90万元买房，其中商贷60万元、公积金贷款30万元。现在，5年期以上贷款基准利率从当时的5.94%涨到7.05%。春节后她和先生能拿出20万元，要不要提前还贷，她没有太大把握。
更让她拿不定主意的是，虽然基准利率一直涨，但是申请贷款时有7折优惠；股票和基金似乎是买进的时机，但毕竟风险偏高，万一赚不到钱再亏本呢？
NOTE
闲钱定存收益也超过7折贷款。
多花掉的利息要放在30年期考虑。
上浮利率1.1倍之类可以考虑压力。
想提前还贷就越早越好。
搞清贷款这回事
个人购房按揭贷款目前有两种还款方式：等额本息和等额本金。
等额本息还款是将本金总额和利息总额相加，分摊到每个月，每月的还款额相同；等额本金还款是先将本金等额分摊到每个月，然后根据剩余本金计算当月利息，还款初期每月还款额较多，随着本金的固定减少，每月还款额逐渐减少。
具体的计算工具参见各种网上的房贷计算器。总的来说，等额本息还款法产生的利息总额要高于等额本金还款法。同样是贷款100万元，20年还清。以目前的5年期以上贷款的基准利率7.05%来计算，等额本息支付的总利息大约是86万元，而等额本金的利息总额约71万元，两者相差约15万元。
但不论哪种还款方法，在前几年的还款金额中，利息所占比例都是高于本金的，甚至可以说，在最开始的那几年里，你主要是在还利息。
按揭房贷最令人焦虑的就是那笔算出来的利息，以目前的基准利率来算，商业贷款100万元，分30年还清，届时支付给银行的利息总额超过140万元。如果单看这个数字，光是还给银行的利息就够再买一套房子了。如果提前还掉一部分本金，产生利息的基数变少，利息总额也就变少了，这多少让人感觉好一些。毕竟，借100万元还240万元，想想就觉得压力太大。
要提前还贷吗？
其实银行是不太喜欢客户提前还款的，因为这让它们原本从你身上赚到的利息变少了。
但这并不意味着，你提前还款更划算。
只有在少数情况下，它们希望客户提前还钱。比如去年，房地产开发贷款不许贷、个人住房按揭贷得少，只有针对中小企业的经营性贷款放开，但是央行上调存款准备金率、严控存贷比，商业银行资金紧张没钱贷，在这种情况下，银行就盼着房贷客户能提前还款，让它们能动用的资金多一些，好去发放工程贷款等这类经营性贷款。要知道，发放给企业的经营性贷款的利率，在当年的贷款基准利率基础上上浮1.2倍甚至更多，高于住房按揭贷款利率。
因为银行用较低的存款利率吸收来资金，再用较高的贷款利率把贷款给房贷客户，赚中间的利差。而利息收入又是在开始的几年最多，可想而知，你如果在还款初期就提前还本金，银行的利息损失最大。所以，几乎所有银行都规定，从第一次还款开始计算，1至3年以内提前还款，要缴纳1%至3%的违约金。
还有，央行每宣布加息一次，你的贷款利率就跟着上涨一次吗？当然不是，你的贷款利率不是即刻变化的，当年你的贷款利率不会改变，但会在第二年年初收到银行的告知函件，通知你本年度用于计息的基准利率上调到目前的水平。
如果只从尽量少还利息的角度考虑，想提前还款，先按照自己的情况对号入座。
享受7折、7.5折利率的，算了吧！
如果你不是在最近1年之内才买的房子，商业贷款利率应该是享受7折至9折不等的优惠。像林蔚这样手里握着7折优惠的，可以放弃提前还贷的想法了。
虽然央行加息的同时也上调基准利率，但你的利率折扣一写进贷款合同里，就不会变了。即便目前5年期以上贷款的基准利率已经上调到7.05%，但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。这是个什么概念？你把计划提前还款的钱存一个5年期的整存整取的定期存款，年利率都有5.5%，你从这笔存款里得到的利息，都比你拿这笔钱提前还房贷节省的利息多。
享受这么低的实际贷款利率，还要提前还款？别傻了。最懒的办法是定期存款，你要是愿意费点心思，买1年期以上的理财产品、债券都比提前还款划算。所以，按照林蔚家的情况，揣着7折利率提前还款，实在是亏本买卖。
8折、9折利率的，对比理财产品收益
7折优惠的时代一去不回了，除了羡慕嫉妒恨，你还能做些别的事情—综合自己的8折、9折、不打折的利率，对比一下其他稳健投资的收益情况，再决定要不要提前还款。
定期存款利率当然已经拼不过8折以上的贷款利率了。有一种懒人判断法你可以试试—把等额的银行理财产品的年化收益率水平作为参考基准。
尽管银行理财产品的实际收益率低于预期年化收益率，但期限较长或者固定收益的理财产品的预期收益仍然较有保证。用你的实际贷款年利率，和银行1年期理财产品的收益率比比。你就能知道这笔钱是提前还款划算，还是投资在别的地方划算。在稳健投资的前提下，它在哪里的收益更大，哪里就是更合适的去处。
目前各家银行及金融机构的1年期以上人民币理财产品，根据风险等级不同，年化收益率通常从3.6%至8%不等，中等风险的产品年化收益率多在6%至6.5%。
如果以中等风险的产品作为参考基准，1年的理财收益差不多和9折利率的贷款利息持平。站在9折利率这个临界点上，你的决定更多地取决于你的理财观念：但求保本，那就提前还贷款；不怕冒些风险，就投资别的。
上浮1.1倍的利率，压力大的就还了吧！
你真的要好好考虑一下了，这很有可能是你的第二套房贷。7折和1.1倍的差距有多大？同样商业贷款100万元，等额本息30年还清，一个利率4.9%，一个7.75%，月还款额相差1800元。如果你同时满足以下几个条件，提前还款还是不错的选择：
每月还款额已经逼近甚至达到家庭月收入的55%；计划生育子女；在投资方面还是菜鸟一只，无法以中等以下的风险为代价，获得每年7%或7.75%以上的稳定回报。
为了家庭财务安全不至于被房贷压得奄奄一息，你有必要把年终奖、年底分红之类的收入集中起来，帮你减轻眼前的房贷压力。要知道，生育子女也意味着长期支出的增加。
还得越早利息越少
如果选择等额本息，选择提前还款的时间，对于节省利息的影响并不十分明显。但如果选择等额本金的还款方式，处在还款周期的不同阶段可能产生的效果会有非常大的差距。
还款周期的初期，几乎在还所有本金的基础上计算利息。随着贷款本金的逐渐减少，利息也随之变少。越靠近还款周期的末期，每月的还款中，本金的成分比重就越高，而利息则越少。
假设以目前基准利率7.05%，商业贷款100万元30年还清计算，第1个月需要归还本金2778元，100万元减去归还的本金2778元，再乘以当月利率，第1个月要归还的利息总额是（1000000-2778）×7.05%/12=5858元，所以第1个月还款的总额就是2778+5850=8638元。第2个月继续归还本金2778元，利息（1000000-5556）×7.05%/12=5842元，共8620元。
因此，如果提前还款，就要尽量早还。等额本息还款法在初期每月利息比本金多的时候一次还掉部分本金，减少计算利息的本金基数，才能达到最大程度缩减利息的目的。到了中期以后，每月还款中本金的比例将会高于利息，此时，你已经还清了大部分利息，再提前还款，还的大部分都是本金，不划算了。而等额本金还款法因为初期大量偿还利息，通常在还款期过了1／4以后，月供中的本金就开始比利息多了。
因此，如果你是等额本息还款，应该在中期之前提前还贷，如果是等额本金还款，也要在不到还款期的1／4时候提前还款。
提前还款的5种方式
目前可行的提前还贷方式有5种：
●将剩余的本金一次性全部还清，不用再还利息。
●部分本金提前还，缩短还款期限。
●部分本金提前还，每个月的还款额减少，还款期限不变。
●部分本金提前还，每个月的还款额减少，同时缩短还款期限。
●直接缩短还款期限。
其中，缩短还款期限涉及到贷款合同的更改，按照规定，银行要重新审批你的申请材料。房屋产权证明、个人征信记录、收入证明、身份证等申请房贷时提交的证明，必须重新提交审批。
此外，缩短还款期限后，如果每月还款额有所增加，也必须控制在家庭可支配收入的50%以内，否则银行不会批准。
别忘了贷款里的时间因素
某种意义上，时间也是一种资产。你借款100万元，还获得了30年的还款时间，这140万元利息也可以看做是为这30年的时间成本买单。所以，提前还款实际上也是在降低借款的时间成本。
另外，《好运•MONEY+》必须提醒你重要的宏观经济走向：虽然目前的人民币贷款基准利率水平较高，但央行也在2012年2月24日首次下调存款准备金率0.5%。
这个举动传递的信息是，实体经济从今年开始可能将得到更多资金的支持，而股票市场目前正处在“回到10年前”的底部阶段，或许正是价值投资者蓄势待发的时候。
你手里握着10万元甚至更多的钱，是要作为启动资金，冒些风险抓住投资机会赚取回报，还是继续把雨水浇灌在目前冰冷的楼市。这是你需要考虑的机会成本。
再加上近年一直居高不下的通货膨胀水平、高位运行的CPI指数以及每年8%以上的GDP增长，虽然我们很难精确判断30年间的经济形势变化，虽然有人就是执著地追求“无债一身轻”，但从近几年的发展趋势判断，提前还房贷这件事真的只适合条件特殊的少数人。
林蔚2009年7月贷款90万元买房，其中商贷60万元、公积金贷款30万元。现在，5年期以上贷款基准利率从当时的5.94%涨到7.05%。春节后她和先生能拿出20万元，要不要提前还贷，她没有太大把握。
更让她拿不定主意的是，虽然基准利率一直涨，但是申请贷款时有7折优惠；股票和基金似乎是买进的时机，但毕竟风险偏高，万一赚不到钱再亏本呢？
NOTE
闲钱定存收益也超过7折贷款。
多花掉的利息要放在30年期考虑。
上浮利率1.1倍之类可以考虑压力。
想提前还贷就越早越好。
搞清贷款这回事
个人购房按揭贷款目前有两种还款方式：等额本息和等额本金。
等额本息还款是将本金总额和利息总额相加，分摊到每个月，每月的还款额相同；等额本金还款是先将本金等额分摊到每个月，然后根据剩余本金计算当月利息，还款初期每月还款额较多，随着本金的固定减少，每月还款额逐渐减少。
具体的计算工具参见各种网上的房贷计算器。总的来说，等额本息还款法产生的利息总额要高于等额本金还款法。同样是贷款100万元，20年还清。以目前的5年期以上贷款的基准利率7.05%来计算，等额本息支付的总利息大约是86万元，而等额本金的利息总额约71万元，两者相差约15万元。
但不论哪种还款方法，在前几年的还款金额中，利息所占比例都是高于本金的，甚至可以说，在最开始的那几年里，你主要是在还利息。
按揭房贷最令人焦虑的就是那笔算出来的利息，以目前的基准利率来算，商业贷款100万元，分30年还清，届时支付给银行的利息总额超过140万元。如果单看这个数字，光是还给银行的利息就够再买一套房子了。如果提前还掉一部分本金，产生利息的基数变少，利息总额也就变少了，这多少让人感觉好一些。毕竟，借100万元还240万元，想想就觉得压力太大。
要提前还贷吗？
其实银行是不太喜欢客户提前还款的，因为这让它们原本从你身上赚到的利息变少了。
但这并不意味着，你提前还款更划算。
只有在少数情况下，它们希望客户提前还钱。比如去年，房地产开发贷款不许贷、个人住房按揭贷得少，只有针对中小企业的经营性贷款放开，但是央行上调存款准备金率、严控存贷比，商业银行资金紧张没钱贷，在这种情况下，银行就盼着房贷客户能提前还款，让它们能动用的资金多一些，好去发放工程贷款等这类经营性贷款。要知道，发放给企业的经营性贷款的利率，在当年的贷款基准利率基础上上浮1.2倍甚至更多，高于住房按揭贷款利率。
因为银行用较低的存款利率吸收来资金，再用较高的贷款利率把贷款给房贷客户，赚中间的利差。而利息收入又是在开始的几年最多，可想而知，你如果在还款初期就提前还本金，银行的利息损失最大。所以，几乎所有银行都规定，从第一次还款开始计算，1至3年以内提前还款，要缴纳1%至3%的违约金。
还有，央行每宣布加息一次，你的贷款利率就跟着上涨一次吗？当然不是，你的贷款利率不是即刻变化的，当年你的贷款利率不会改变，但会在第二年年初收到银行的告知函件，通知你本年度用于计息的基准利率上调到目前的水平。
如果只从尽量少还利息的角度考虑，想提前还款，先按照自己的情况对号入座。
享受7折、7.5折利率的，算了吧！
如果你不是在最近1年之内才买的房子，商业贷款利率应该是享受7折至9折不等的优惠。像林蔚这样手里握着7折优惠的，可以放弃提前还贷的想法了。
虽然央行加息的同时也上调基准利率，但你的利率折扣一写进贷款合同里，就不会变了。即便目前5年期以上贷款的基准利率已经上调到7.05%，但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。这是个什么概念？你把计划提前还款的钱存一个5年期的整存整取的定期存款，年利率都有5.5%，你从这笔存款里得到的利息，都比你拿这笔钱提前还房贷节省的利息多。
享受这么低的实际贷款利率，还要提前还款？别傻了。最懒的办法是定期存款，你要是愿意费点心思，买1年期以上的理财产品、债券都比提前还款划算。所以，按照林蔚家的情况，揣着7折利率提前还款，实在是亏本买卖。
8折、9折利率的，对比理财产品收益
7折优惠的时代一去不回了，除了羡慕嫉妒恨，你还能做些别的事情—综合自己的8折、9折、不打折的利率，对比一下其他稳健投资的收益情况，再决定要不要提前还款。
定期存款利率当然已经拼不过8折以上的贷款利率了。有一种懒人判断法你可以试试—把等额的银行理财产品的年化收益率水平作为参考基准。
尽管银行理财产品的实际收益率低于预期年化收益率，但期限较长或者固定收益的理财产品的预期收益仍然较有保证。用你的实际贷款年利率，和银行1年期理财产品的收益率比比。你就能知道这笔钱是提前还款划算，还是投资在别的地方划算。在稳健投资的前提下，它在哪里的收益更大，哪里就是更合适的去处。
目前各家银行及金融机构的1年期以上人民币理财产品，根据风险等级不同，年化收益率通常从3.6%至8%不等，中等风险的产品年化收益率多在6%至6.5%。
如果以中等风险的产品作为参考基准，1年的理财收益差不多和9折利率的贷款利息持平。站在9折利率这个临界点上，你的决定更多地取决于你的理财观念：但求保本，那就提前还贷款；不怕冒些风险，就投资别的。
上浮1.1倍的利率，压力大的就还了吧！
你真的要好好考虑一下了，这很有可能是你的第二套房贷。7折和1.1倍的差距有多大？同样商业贷款100万元，等额本息30年还清，一个利率4.9%，一个7.75%，月还款额相差1800元。如果你同时满足以下几个条件，提前还款还是不错的选择：
每月还款额已经逼近甚至达到家庭月收入的55%；计划生育子女；在投资方面还是菜鸟一只，无法以中等以下的风险为代价，获得每年7%或7.75%以上的稳定回报。
为了家庭财务安全不至于被房贷压得奄奄一息，你有必要把年终奖、年底分红之类的收入集中起来，帮你减轻眼前的房贷压力。要知道，生育子女也意味着长期支出的增加。
还得越早利息越少
如果选择等额本息，选择提前还款的时间，对于节省利息的影响并不十分明显。但如果选择等额本金的还款方式，处在还款周期的不同阶段可能产生的效果会有非常大的差距。
还款周期的初期，几乎在还所有本金的基础上计算利息。随着贷款本金的逐渐减少，利息也随之变少。越靠近还款周期的末期，每月的还款中，本金的成分比重就越高，而利息则越少。
假设以目前基准利率7.05%，商业贷款100万元30年还清计算，第1个月需要归还本金2778元，100万元减去归还的本金2778元，再乘以当月利率，第1个月要归还的利息总额是（1000000-2778）×7.05%/12=5858元，所以第1个月还款的总额就是2778+5850=8638元。第2个月继续归还本金2778元，利息（1000000-5556）×7.05%/12=5842元，共8620元。
因此，如果提前还款，就要尽量早还。等额本息还款法在初期每月利息比本金多的时候一次还掉部分本金，减少计算利息的本金基数，才能达到最大程度缩减利息的目的。到了中期以后，每月还款中本金的比例将会高于利息，此时，你已经还清了大部分利息，再提前还款，还的大部分都是本金，不划算了。而等额本金还款法因为初期大量偿还利息，通常在还款期过了1／4以后，月供中的本金就开始比利息多了。
因此，如果你是等额本息还款，应该在中期之前提前还贷，如果是等额本金还款，也要在不到还款期的1／4时候提前还款。
提前还款的5种方式
目前可行的提前还贷方式有5种：
●将剩余的本金一次性全部还清，不用再还利息。
●部分本金提前还，缩短还款期限。
●部分本金提前还，每个月的还款额减少，还款期限不变。
●部分本金提前还，每个月的还款额减少，同时缩短还款期限。
●直接缩短还款期限。
其中，缩短还款期限涉及到贷款合同的更改，按照规定，银行要重新审批你的申请材料。房屋产权证明、个人征信记录、收入证明、身份证等申请房贷时提交的证明，必须重新提交审批。
此外，缩短还款期限后，如果每月还款额有所增加，也必须控制在家庭可支配收入的50%以内，否则银行不会批准。
别忘了贷款里的时间因素
某种意义上，时间也是一种资产。你借款100万元，还获得了30年的还款时间，这140万元利息也可以看做是为这30年的时间成本买单。所以，提前还款实际上也是在降低借款的时间成本。
另外，《好运•MONEY+》必须提醒你重要的宏观经济走向：虽然目前的人民币贷款基准利率水平较高，但央行也在2012年2月24日首次下调存款准备金率0.5%。
这个举动传递的信息是，实体经济从今年开始可能将得到更多资金的支持，而股票市场目前正处在“回到10年前”的底部阶段，或许正是价值投资者蓄势待发的时候。
你手里握着10万元甚至更多的钱，是要作为启动资金，冒些风险抓住投资机会赚取回报，还是继续把雨水浇灌在目前冰冷的楼市。这是你需要考虑的机会成本。
再加上近年一直居高不下的通货膨胀水平、高位运行的CPI指数以及每年8%以上的GDP增长，虽然我们很难精确判断30年间的经济形势变化，虽然有人就是执著地追求“无债一身轻”，但从近几年的发展趋势判断，提前还房贷这件事真的只适合条件特殊的少数人。