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10月11日,上海市住房保障和房屋管理局副局长陶校兴被上海有关部门带走调查。关于陶校兴被调查的原因,有一种说法是其因利益关系对开发商囤地等问题查处不力。
针对房地产业的种种问题,近年来在这一领域的国家行动一直没有间断。但房地产腐败特别是土地腐败,就像韭菜一样割了一茬又一茬,依然还能再冒出来,甚至长势比以前还要旺盛。
近年来,火热的楼市、高昂的房价让百姓望楼兴叹!殊不知,畸高的房价中还包括了腐败成本。而“腐败成本”必将推高房价,转嫁给消费者,导致中央宏观调控政策执行力弱化。
分析人士表示,反腐败可以从土地财政开刀,目前需要解决地方财政对城市土地的过度依赖问题;解决地方政府强势掌握城市土地,不正当干预用地问题;继续强化土地用途管制与出让监管。
在房地产调控步步为营之时,或许是一个地方政府痛定思痛、转变发展模式的一个契机。
被腐败放倒的“土地爷”
近十年来,随着房地产市场呈几何基数发展,在给社会经济带来新的增长热点的同时,由于制度不健全所产生的诸多问题也逐渐暴露出来。这一领域的职务犯罪呈现出易发、高发的态势,民众要求查办楼市背后腐败案件的呼声日益高涨。
近来开展的整治行动则将矛头指向了土地出让领域,中央已将遏制土地出让领域的腐败行为作为反商业贿赂的重中之重。而国务院明确要求,对土地违法的新动向,必须严肃指出,限期整改;对重大案件要严肃查处,严明纪律,追究有关人员责任。
10月11日,上海市住房保障和房屋管理局(简称上海房管局)副局长陶校兴被上海有关部门带走调查。10月14日下午,新华社发简讯证实了此事。
6月29日,国土资源部内部人士称,国土部地籍司副司长温明炬被检察院带走。而温明炬的另一身份是国务院第二次土地调查领导小组办公室(简称“二调办”)专职副主任。
2010年1月,同样任职二调办的地籍司监测统计处处长兼基础图件组组长沙志刚事发。其后,国土资源部有多人被问话。而二调项目参与公司负责人多数协助调查,少数至今未归。
近日,贵州省贵阳市人民政府原市长助理樊中黔因受贿罪、巨额财产来源不明罪终审被判死缓。法院查明,樊中黔在担任贵阳市国土、规划、建设部门负责人的十余年间,先后收受70多个开发商“礼金”上千笔,大肆受贿上千万元。
9月2日,在广东省纪检监察机关办案工作现场会上,广东省纪委有关部门负责人表示,当前工程建设、房地产开发等领域和部门出现了案件多发的情况。仅2007年1月至今年7月来全省被查处市、县两级国土局局长就有28个。
而在浙江,国土系统职务犯罪2009年更是创下阶段性“高点”,全省11个设区市的国土局中有3个局“一把手”落马,级别之高、犯罪数额之大,都是前所未有。
2009年浙江检察机关共在国土系统立案查办职务犯罪案件63件68人,其中贪污贿赂案件37件41人,渎职侵权犯罪案件26件27人,包括7名正局长、8名副局长,力度为近年来罕见。
在浙江检察机关2009年立案查处的63件国土系统职务犯罪案件中,有近三成涉及国土官员与房地产公司之间有不同程度的利益交集。由于房地产复杂的利益链,波及的贪腐官员又从国土系统延伸至城建、房管、规划等相关部门政府官员。
最高人民检察院工作报告提到,2009年查办发生在土地出让、规划审批等环节的职务犯罪案件达6451件。房地产领域日益成为腐败的重灾区。一是涉案行受贿方式从当初收土特产和礼金演变成收受巨额资金;二是近年来涉案多是用地规模大、价值高,造成项目标的经济数额巨大,腐败发案额度也高,造成经济损失十分惊人。
同时,涉案人员关系明显具有连带性。涉案人员多是政府官员,关系多为上下级、同事或朋友,彼此结成利益共盟,利益关系错综复杂,案件有时交叉、有时联合,形成串案、窝案。
早在2005年国务院出台的楼市调控措施中,就有关于整顿房地产市场秩序、清理闲置土地的要求。然而,当楼市调控遭遇房地产腐败,政策的执行者就会变成政策的“拦路虎”,调控效果必然打折扣。房地产领域的腐败行为,削弱了政府在房地产调控中的执行力,损害了其公信力,难怪一些网民感叹“调控”变成“空调”。
购房者背负灰色成本
眼下,房地产业已成为中国当前社会中最能展现权钱交换关系的典型领域,管理土地资源的部门、官员很容易成为寻租对象。
事实上,房价问题的核心是成本问题,人们呼吁房价成本公开的同时,一系列问题也被提出:楼市的灰色成本有多少?权力寻租潜伏于哪些环节?
某地一多年从事楼盘开发的房产商坦言:楼盘开发成本只占房价20%,开发商能够拿到其中40%的利润,余下的40%则被相关职能部门“层层消化”掉了。由此,“腐败成本”第一次有了一个比较直观的民间数据。
在《小崔会客》节目中,全国人大原副委员长成思危就谈到:“要解决这个问题(房价中的腐败成本),首先就要反腐败,如果没人索贿,他就不是非付不可了。”
昆明市委书记仇和在谈到昆明高房价时指出:“中间存在巨大的贪污腐败,昆明的土地价格比周边城市都低,但是房价不低,为什么?原因是钱到了老板的包里。这是巨大的贪污腐败!因为部分官员当了老板的保护神。”
土地价格、开发成本是不少房地产商向外解释房价被动上涨的重要原因之一。有关人士指出,个别地方土地“招拍挂”过程中存在的腐败问题,成为推高房价的一个重要环节。
“招拍挂”的项目一般分为三种情况:一种是规模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”,由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设;一种是开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险;还有一种是听到规划部门的“风声”,在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。
而要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地等部门分享。无论大中小型楼盘,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”权力部门。
房地产腐败除了向土地市场倾斜外,腐败成本甚至渗透到了房产进入实质销售阶段。一浙江开发商无奈地说,其首期销售的楼盘中,近60%房子的销售价格,因为“有人打招呼,被迫让利或折扣”。所以,他不得不在其他楼盘上把亏的钱补回来。
而官商合谋的结果是楼市利益的天平倾向开发商,老百姓的钱袋要为腐败和暴利双重埋单。据称,安徽省安庆的一家房产开发公司,在承建500套商品房过程中,先后分别向建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19人行贿,涉案金额达到100多万元。简单计算便可得出,每套商品房就要承担“行贿成本”2000元。
上不了桌面的灰色成本,开发商在后期成本测算中,如何入账?政策允许范围内的管理费用空间相对有限,只能充抵部分招待吃喝费用。依照业内的潜规则,真正的“大头”多从建筑安装成本中虚设。上海一开发商坦言,“与建筑商签订合同时,抬高合同标底即可。”
“建安成本”成为灰色成本阳光化的通道的另外一原因是:建筑行业税率较低,抬高标底所产生的税赋相对较少。
然而,上海一开发商坦言,以目前上海的楼价水平,利润超过100%。其实灰色成本若是摊在房价里,比例并不高。
有关专家表示,灰色成本不是房价上涨的决定性因素。如果纯粹关注灰色成本对房价的影响,是误入某些人的“陷阱”。政府最迫切应该做的是,遏止楼市里不正常的供需关系,降低开发商的过分投资需求,降低消费者过分的消费需求。
在清华大学廉政研究室任建明教授看来,即便灰色成本不是房价高企的决定性因素,但政府承担的责任不能丝毫懈怠。如果政府部门的监管不到位,使得每个管理措施都可能成为提供腐败的机会,每个政策都会走样,复制效应不堪设想。
反腐从土地财政开刀
有人说,以前是交通部门的负责人前赴后继地倒下,现在,则是很多国土部门的干部接过了接力棒。
土地违法不但造成大量国有土地资产流失,使刚刚好转的土地市场秩序受到严重干扰,而且影响当前经济平稳较快发展,影响国家长远的可持续发展。如果任其泛滥,后果将不堪设想。
有关专家指出,土地违法说到底就是一个有法不依、执法不严的问题。中国没有独立的司法体系,司法依附于政府部门,地方政府的土地违法行为自然无法得到有效遏制。
事实上,土地财政成了地方政府赖以生存的支柱,目前中国县市中,土地出让金占预算外财政收入的比重已超过了50%,有部分地区甚至占到了80%以上。
对房地产行业来说,今年无疑是调控政策最为频繁的一年。不过,土地市场总体依然活跃。有关数据显示,2010年前三季度,30个城市土地出让金累计接近9000亿元,同比增长七成。而且大型的标杆房企依旧不差钱,拿地热情不减。
数据显示,2004年全国土地出让金为5894亿元;2005年,即使在国家收紧“地根”的情况下,土地出让金总额仍有5505亿元;2009年,仅土地出让价款一项就高达1.6万亿。
正是因为土地出让金屡屡刷新纪录,才成为媒体舆论以及公众普遍关注的焦点。近年来悬在土地出让金上面的诸多“谜底”,始终困扰着大家,迫切要求政府职能部门来解开“谜团”。
很多人说,土地财政绑架了地方政府。土地财政弊端很大,高价地推高了房价;同时,大量资金也从实体经济流入了地方政府的财政平台,造成了腐败贪污频发,抑制了实体经济投资。
有预测,在房地产的建设成本中,光是交给政府的费用就占据了30%多,甚至有的人说达到了50%。2009年末,全国人大财经委员会副主任委员贺铿教授提出“规定地方政府的土地出让金全归中央财政”的建议,希望能够借此解决地方土地财政的问题,以打击高房价。
但是,如果不能找到替代地方财政来源或者难以改变分税制带来的地方财政困难的话,显然无法克服地方政府土地财政的冲动。
造成这种局面的部分原因,很多人认为是1994年的分税制改革。改革后,地方财政来源被严重削弱,亟待发展地方经济的各地只能依靠土地财政来支持快速发展的城市化建设。
事实上,建立在土地财政模式上的城市发展是极不健康的,也是很危险的。一旦无地可卖怎么办,吹起来的地产泡沫崩盘后又靠什么收入支撑民生,因此,在房地产调控步步为营之时,或许是一个地方政府痛定思痛、转变发展模式的一个契机。
中国土地勘测规划院地政研究中心主任姚丽表示,目前需要解决国土资源管理体制与机制存在的薄弱问题。首先,需要解决地方财政对城市土地的过度依赖问题;第二,需要解决地方政府强势掌握城市土地,不正当干预用地问题;第三,需要继续强化土地用途管制与出让监管;第四,需要逐步健全国土资源管理体制,使其独立并正确行使土地行政管理与监督职能;第五,需要解决基层国土管理力量薄弱问题。
反腐败与宏观调控并行,或许是房地产调控收效的有力手段,而这也是避免地方政府不能完全贯彻与执行中央调控政令的必须手段之一。
在严查土地违法案件和加强监管的同时,还应该改变地方政府官员的政绩观。在今后的GDP核算中,要把土地的收益从GDP中剔除,把土地资金的减少作为GDP的净减值,这样才能矫正政绩观,从制度上保证地方政府摆正自己的位置。
同时,要从根本上理清土地出卖收益的利益分配机制。目前,一些地方政府官员为追求政绩,习惯性地追求当地的经济增长率、城市化进度乃至一些表面化的形象工程。那么,这些资金从哪里来?为此,杜绝地方政府以地生财的习惯,必须对地方土地收益建立专款专用机制,以防地方政府负责人随意支配。■
编辑:靳伟华jinweihua1014@sohu.com
针对房地产业的种种问题,近年来在这一领域的国家行动一直没有间断。但房地产腐败特别是土地腐败,就像韭菜一样割了一茬又一茬,依然还能再冒出来,甚至长势比以前还要旺盛。
近年来,火热的楼市、高昂的房价让百姓望楼兴叹!殊不知,畸高的房价中还包括了腐败成本。而“腐败成本”必将推高房价,转嫁给消费者,导致中央宏观调控政策执行力弱化。
分析人士表示,反腐败可以从土地财政开刀,目前需要解决地方财政对城市土地的过度依赖问题;解决地方政府强势掌握城市土地,不正当干预用地问题;继续强化土地用途管制与出让监管。
在房地产调控步步为营之时,或许是一个地方政府痛定思痛、转变发展模式的一个契机。
被腐败放倒的“土地爷”
近十年来,随着房地产市场呈几何基数发展,在给社会经济带来新的增长热点的同时,由于制度不健全所产生的诸多问题也逐渐暴露出来。这一领域的职务犯罪呈现出易发、高发的态势,民众要求查办楼市背后腐败案件的呼声日益高涨。
近来开展的整治行动则将矛头指向了土地出让领域,中央已将遏制土地出让领域的腐败行为作为反商业贿赂的重中之重。而国务院明确要求,对土地违法的新动向,必须严肃指出,限期整改;对重大案件要严肃查处,严明纪律,追究有关人员责任。
10月11日,上海市住房保障和房屋管理局(简称上海房管局)副局长陶校兴被上海有关部门带走调查。10月14日下午,新华社发简讯证实了此事。
6月29日,国土资源部内部人士称,国土部地籍司副司长温明炬被检察院带走。而温明炬的另一身份是国务院第二次土地调查领导小组办公室(简称“二调办”)专职副主任。
2010年1月,同样任职二调办的地籍司监测统计处处长兼基础图件组组长沙志刚事发。其后,国土资源部有多人被问话。而二调项目参与公司负责人多数协助调查,少数至今未归。
近日,贵州省贵阳市人民政府原市长助理樊中黔因受贿罪、巨额财产来源不明罪终审被判死缓。法院查明,樊中黔在担任贵阳市国土、规划、建设部门负责人的十余年间,先后收受70多个开发商“礼金”上千笔,大肆受贿上千万元。
9月2日,在广东省纪检监察机关办案工作现场会上,广东省纪委有关部门负责人表示,当前工程建设、房地产开发等领域和部门出现了案件多发的情况。仅2007年1月至今年7月来全省被查处市、县两级国土局局长就有28个。
而在浙江,国土系统职务犯罪2009年更是创下阶段性“高点”,全省11个设区市的国土局中有3个局“一把手”落马,级别之高、犯罪数额之大,都是前所未有。
2009年浙江检察机关共在国土系统立案查办职务犯罪案件63件68人,其中贪污贿赂案件37件41人,渎职侵权犯罪案件26件27人,包括7名正局长、8名副局长,力度为近年来罕见。
在浙江检察机关2009年立案查处的63件国土系统职务犯罪案件中,有近三成涉及国土官员与房地产公司之间有不同程度的利益交集。由于房地产复杂的利益链,波及的贪腐官员又从国土系统延伸至城建、房管、规划等相关部门政府官员。
最高人民检察院工作报告提到,2009年查办发生在土地出让、规划审批等环节的职务犯罪案件达6451件。房地产领域日益成为腐败的重灾区。一是涉案行受贿方式从当初收土特产和礼金演变成收受巨额资金;二是近年来涉案多是用地规模大、价值高,造成项目标的经济数额巨大,腐败发案额度也高,造成经济损失十分惊人。
同时,涉案人员关系明显具有连带性。涉案人员多是政府官员,关系多为上下级、同事或朋友,彼此结成利益共盟,利益关系错综复杂,案件有时交叉、有时联合,形成串案、窝案。
早在2005年国务院出台的楼市调控措施中,就有关于整顿房地产市场秩序、清理闲置土地的要求。然而,当楼市调控遭遇房地产腐败,政策的执行者就会变成政策的“拦路虎”,调控效果必然打折扣。房地产领域的腐败行为,削弱了政府在房地产调控中的执行力,损害了其公信力,难怪一些网民感叹“调控”变成“空调”。
购房者背负灰色成本
眼下,房地产业已成为中国当前社会中最能展现权钱交换关系的典型领域,管理土地资源的部门、官员很容易成为寻租对象。
事实上,房价问题的核心是成本问题,人们呼吁房价成本公开的同时,一系列问题也被提出:楼市的灰色成本有多少?权力寻租潜伏于哪些环节?
某地一多年从事楼盘开发的房产商坦言:楼盘开发成本只占房价20%,开发商能够拿到其中40%的利润,余下的40%则被相关职能部门“层层消化”掉了。由此,“腐败成本”第一次有了一个比较直观的民间数据。
在《小崔会客》节目中,全国人大原副委员长成思危就谈到:“要解决这个问题(房价中的腐败成本),首先就要反腐败,如果没人索贿,他就不是非付不可了。”
昆明市委书记仇和在谈到昆明高房价时指出:“中间存在巨大的贪污腐败,昆明的土地价格比周边城市都低,但是房价不低,为什么?原因是钱到了老板的包里。这是巨大的贪污腐败!因为部分官员当了老板的保护神。”
土地价格、开发成本是不少房地产商向外解释房价被动上涨的重要原因之一。有关人士指出,个别地方土地“招拍挂”过程中存在的腐败问题,成为推高房价的一个重要环节。
“招拍挂”的项目一般分为三种情况:一种是规模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”,由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设;一种是开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险;还有一种是听到规划部门的“风声”,在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。
而要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地等部门分享。无论大中小型楼盘,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”权力部门。
房地产腐败除了向土地市场倾斜外,腐败成本甚至渗透到了房产进入实质销售阶段。一浙江开发商无奈地说,其首期销售的楼盘中,近60%房子的销售价格,因为“有人打招呼,被迫让利或折扣”。所以,他不得不在其他楼盘上把亏的钱补回来。
而官商合谋的结果是楼市利益的天平倾向开发商,老百姓的钱袋要为腐败和暴利双重埋单。据称,安徽省安庆的一家房产开发公司,在承建500套商品房过程中,先后分别向建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19人行贿,涉案金额达到100多万元。简单计算便可得出,每套商品房就要承担“行贿成本”2000元。
上不了桌面的灰色成本,开发商在后期成本测算中,如何入账?政策允许范围内的管理费用空间相对有限,只能充抵部分招待吃喝费用。依照业内的潜规则,真正的“大头”多从建筑安装成本中虚设。上海一开发商坦言,“与建筑商签订合同时,抬高合同标底即可。”
“建安成本”成为灰色成本阳光化的通道的另外一原因是:建筑行业税率较低,抬高标底所产生的税赋相对较少。
然而,上海一开发商坦言,以目前上海的楼价水平,利润超过100%。其实灰色成本若是摊在房价里,比例并不高。
有关专家表示,灰色成本不是房价上涨的决定性因素。如果纯粹关注灰色成本对房价的影响,是误入某些人的“陷阱”。政府最迫切应该做的是,遏止楼市里不正常的供需关系,降低开发商的过分投资需求,降低消费者过分的消费需求。
在清华大学廉政研究室任建明教授看来,即便灰色成本不是房价高企的决定性因素,但政府承担的责任不能丝毫懈怠。如果政府部门的监管不到位,使得每个管理措施都可能成为提供腐败的机会,每个政策都会走样,复制效应不堪设想。
反腐从土地财政开刀
有人说,以前是交通部门的负责人前赴后继地倒下,现在,则是很多国土部门的干部接过了接力棒。
土地违法不但造成大量国有土地资产流失,使刚刚好转的土地市场秩序受到严重干扰,而且影响当前经济平稳较快发展,影响国家长远的可持续发展。如果任其泛滥,后果将不堪设想。
有关专家指出,土地违法说到底就是一个有法不依、执法不严的问题。中国没有独立的司法体系,司法依附于政府部门,地方政府的土地违法行为自然无法得到有效遏制。
事实上,土地财政成了地方政府赖以生存的支柱,目前中国县市中,土地出让金占预算外财政收入的比重已超过了50%,有部分地区甚至占到了80%以上。
对房地产行业来说,今年无疑是调控政策最为频繁的一年。不过,土地市场总体依然活跃。有关数据显示,2010年前三季度,30个城市土地出让金累计接近9000亿元,同比增长七成。而且大型的标杆房企依旧不差钱,拿地热情不减。
数据显示,2004年全国土地出让金为5894亿元;2005年,即使在国家收紧“地根”的情况下,土地出让金总额仍有5505亿元;2009年,仅土地出让价款一项就高达1.6万亿。
正是因为土地出让金屡屡刷新纪录,才成为媒体舆论以及公众普遍关注的焦点。近年来悬在土地出让金上面的诸多“谜底”,始终困扰着大家,迫切要求政府职能部门来解开“谜团”。
很多人说,土地财政绑架了地方政府。土地财政弊端很大,高价地推高了房价;同时,大量资金也从实体经济流入了地方政府的财政平台,造成了腐败贪污频发,抑制了实体经济投资。
有预测,在房地产的建设成本中,光是交给政府的费用就占据了30%多,甚至有的人说达到了50%。2009年末,全国人大财经委员会副主任委员贺铿教授提出“规定地方政府的土地出让金全归中央财政”的建议,希望能够借此解决地方土地财政的问题,以打击高房价。
但是,如果不能找到替代地方财政来源或者难以改变分税制带来的地方财政困难的话,显然无法克服地方政府土地财政的冲动。
造成这种局面的部分原因,很多人认为是1994年的分税制改革。改革后,地方财政来源被严重削弱,亟待发展地方经济的各地只能依靠土地财政来支持快速发展的城市化建设。
事实上,建立在土地财政模式上的城市发展是极不健康的,也是很危险的。一旦无地可卖怎么办,吹起来的地产泡沫崩盘后又靠什么收入支撑民生,因此,在房地产调控步步为营之时,或许是一个地方政府痛定思痛、转变发展模式的一个契机。
中国土地勘测规划院地政研究中心主任姚丽表示,目前需要解决国土资源管理体制与机制存在的薄弱问题。首先,需要解决地方财政对城市土地的过度依赖问题;第二,需要解决地方政府强势掌握城市土地,不正当干预用地问题;第三,需要继续强化土地用途管制与出让监管;第四,需要逐步健全国土资源管理体制,使其独立并正确行使土地行政管理与监督职能;第五,需要解决基层国土管理力量薄弱问题。
反腐败与宏观调控并行,或许是房地产调控收效的有力手段,而这也是避免地方政府不能完全贯彻与执行中央调控政令的必须手段之一。
在严查土地违法案件和加强监管的同时,还应该改变地方政府官员的政绩观。在今后的GDP核算中,要把土地的收益从GDP中剔除,把土地资金的减少作为GDP的净减值,这样才能矫正政绩观,从制度上保证地方政府摆正自己的位置。
同时,要从根本上理清土地出卖收益的利益分配机制。目前,一些地方政府官员为追求政绩,习惯性地追求当地的经济增长率、城市化进度乃至一些表面化的形象工程。那么,这些资金从哪里来?为此,杜绝地方政府以地生财的习惯,必须对地方土地收益建立专款专用机制,以防地方政府负责人随意支配。■
编辑:靳伟华jinweihua1014@sohu.com