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【摘 要】按照小城镇规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及小城镇建设的经济性和可行性的评估，为正确选择和合理组织小城镇用地提供依据。本文讨论了小城镇用地条件评定和用地规模分析问题。
【关键词】小城镇；用地条件；用地规模
【Abstract】In accordance with the needs of the small town planning and construction， conduct suitability of land-use features and engineering， as well as small towns economic assessment and feasibility， provide the basis for proper selection and rational organization of land for small towns. This article discusses the small town land condition assessment and analysis of land the size of the problem.
【Key words】Land conditions；Small-scale urban land
1. 前言
（1）小城镇用地条件评定是确定小城镇用地规模的基础性工作。它的主要内容是在调查研究自然环境条件的基础上，按照小城镇规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及小城镇建设的经济性和可行性的评估，为正确选择和合理组织小城镇用地提供依据。
（2）城镇土地利用系统是典型的自然、社会、经济复合系统，该系统涉及资源、环境、生态、社会、经济等指标。因此，影响小城镇用地条件的因素不仅有土地的自然环境条件，而且包括土地的社会经济属性、区位属性等。对小城镇用地条件的评定主要体现在3个方面：自然条件的评价、建设条件的评价和用地的经济性评价。
2. 小城镇用地条件评定的内容
（1）首先，自然环境条件与小城镇的形成和发展关系十分密切，对小城镇布局结构形式和城镇职能的充分发挥有很大的影响。小城镇用地的自然条件评价涉及坡度、地基承载力、工程地质灾害、地下水埋深、，洪水淹没状况、地面排水情况、气象条件、植被覆盖度、生态敏感度、近水距离等因子。
（2）其次，小城镇用地的建设条件是指组成小城镇各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能，以及它们的服务水平与质量。与小城镇用地的自然条件评价相比，用地的建设条件评价更强调人为因素所造成的影响。因为绝大多数小城镇都是在一定的现状基础上发展与建设的，不可能脱离小城镇现有的基础，所以，必须对小城镇用地的建设条件进行全面评价，对不利的因素加以改造，更好地利用小城镇原有基础，充分发挥小城镇现有的潜力。对小城镇用地建设条件的评价主要涉及小城镇用地布局结构、小城镇市政设施和公共服务设施以及小城镇社会经济需求的空间满足程度。
（3）小城镇用地布局结构评价主要考虑小城镇用地布局结构是否合理、能否适应未来发展需要、对生态环境是否有影响、是否与内外交通系统相协调、是否体现出小城镇性质的要求等；小城镇市政设施和公共服务设施的评价主要考虑现有设施的质量、数量、容量与改造利用的潜力等；小城镇社会经济需求的空间满足程度主要衡量小城镇各项用地与居民需求在空间上的匹配和适应。
（4）最后，小城镇用地的经济性评价是指根据小城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在小城镇社会经济活动中所产生的作用，综合评价土地质量优劣差异，为土地使用提供依据。在小城镇中，由于不同地段所处区位的自然经济条件和人为投入物化劳动的不同，土地质量和土地收益也不同。因此，通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动状况等条件，可以揭示土地质量和土地收益的差异。这样就可以在小城镇规划中做到好地优用，劣地巧用，合理确定不同条件土地的使用性质和使用强度，为用经济手段调节土地使用、提高土地的使用效益打下重要基础。对小城镇用地的经济性评价主要考虑各项用地的交通区位和经济区位，包括土地与就业中心、交通线路、基础设施等社会经济要素的相对位置。
3. 选择小城镇用地评价指标的原则
由于不同城镇的情况千差万别，各评价因素、因子所起作用也不同，因而在用地条件评定时不可能、也没有必要对众多的指标全都进行计算分析，而应有所选择。在选择评价指标时，应考虑以下几个原则。
（1）主导因素原则影响城镇用地条件的因素很多，而且影响程度的差异性很大，因子城镇用地条件评价应抓住对评价起决定性的主导因素来反映土地利用条件的差别。鉴别和选择主导因素的方法有三：首先，可以分析因素、因子的层次关系，一般说来，层次越高，因素的地位越重要，且具有不可代替性；其次，将预选的因素、因子提交专家评议，进行多次筛选，舍弃次要因素、因子；最后，可根据小城镇的性质来分析影响土地的主导因素。例如，风景旅游型小城镇，环境质量是影响土地利用的主导因素；而工业型小城镇中，交通道路、能源、水源等基础设施对土地具有重要影响等。
（2）普适性原则用地条件评价的对象是整个小城镇，参评因素应对每个土地单元都有影响，否则各类用地之间就缺乏可比性。如基础设施和服务设施两类因素，前者既为生产服务，也为居民生活服务，它们的覆盖面遍及全市；后者的服务对象偏重于小城镇的居民。中学、小学、医疗卫生、文化娱乐设施对生活居住用地颇为重要，但对于工业、商业、对外交通等用地类型影响甚微，覆盖面不如基础设施广泛。所以，对城镇土地进行评价时，选择的指标应该覆盖面广，适用于各类用地和整个城区。
（3）差异性原则 土地评价的实质是揭示土地质量的差异，如果所选因素不能满足这一要求，即使重要性再大，也会失掉现实意义。 （4）综合性原则土地质量是各种社会、经济和自然因素相互作用的结果，因此必须对土地质量评价的因素、因子进行综合性分析，使评价的因素、因子既能反映社会经济方面的差异，也能反映自然生态方面的差异。
（5）因地制宜原则用地条件评定的因素、因子的选择要因地制宜。我国地域差异较大，适宜一个区域的因素、因子，在另一区域则有可能成为次要因素，甚至毫无意义。比如，位于山地丘陵的城镇，地形坡度是影响土地利用的重要因素，然而在平原地区坡度因素就显得无足轻重；供暖条件是北方城镇的基础设施之一，对多雨的南方小城镇来说，在基础设施中更应考虑防雨和排水。
4. 小城镇用地条件评定的方法
4.1 小城镇用地条件评定主要有分值权重累加法和层次分析法2种方法。分值权重累加法是对影响小城镇用地条件的各因素进行评分，然后进行加权求和得到评价值。这种方法对各因素权重值的确定较为主观、随意。相比较，采用层次分析法更为科学、客观的来确定各因素对用地条件的影响权重。
4.2 层次分析法（简称AHP法）是美国运筹学家沙蒂（A.L.Saaty）于20世纪70年代提出的一种定性与定量相结合的多目标决策分析方法，它的特点就是能将决策者的经验判断给予量化，对目标因素复杂且缺少必要的数据的情况非常适用。层次分析法的步骤如下：
（1）建立层次结构模型将确定的参评因子构造成一个多层次指标体系，由评价目标通过中间层到最低层排列。
（2）构造判断矩阵将某一因素的下一层所有与之有联系的因子两两进行重要性比较，请专家各自填写，一般采用1～9及其倒数的相对重要性标度方法。
（3）层次单排序根据专家填写的判断矩阵，求解判断矩阵的特征根问题的解，将其归一化后即为某一层次因素对于上一层次因素相对重要性的排序权值。
（4）一致性检验计算一致性指标a，当随机一致性指率CR=CI/RI<0.10时，认为层次单排序的结果有满意的一致性，否则需要调整判断矩阵的元素取值。RI为平均随机一致性指标。
（5）层次总排序计算同一层次所有因素对于最高层相对重要性的排序权值。
（6）层次总排序的一致性检验层次总排序是从上而下逐层进行，结果需进行一致性检验。
5. 小城镇建设用地规模分析
5.1 小城镇建设用地规模影响因素。
（1）首先，小城镇建设用地规模受其经济发展水平的影响。经济增长通过对土地、非农产业劳动力的需求，促进了小城镇用地规模的增长。经济发展水平高的地区，小城镇的规模就可能膨大，建设用地量就会增加。
（2）其次，人口规模的大小对小城镇用地规模起着决定性的影响。小城镇人口的活动总是要占用一定的地表空间，小城镇人口数量越多，小城镇用地规模就越大。人口增长越快，小城镇发展越迅速，用地规模也越大。
5.2 小城镇建设用地的预测方法。
5.2 .1 人均建设用地指标计算法。
（1）这种方法首先预测出规划期的小城镇人口数，再根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50l37—011）中的城镇人均建设用地指标，即可得出规划期城镇建设用地面积。
（2）小城镇人均建设用地指数可分为4级：
一级：60～80m2/人；
二级：80～100m2/人；
三级：100～120m2/人；
四级：120～140m2/人。
（3）国家规定，小城镇规划在预测未来人均建设用地指标时，应在现状人均建设用地指标的基础上，按表1中的幅度调整。
（4）这种方法是现行城镇建设用地预测常常采用的一种简单、易操作的办法。但是，它也有一定的缺陷。这种方法在预测规划期小城镇建设用地规模时，只考虑城镇人口增长这一因素，并把它作为唯一的影响变量。但实际上，影响小城镇建设用地需求的因素绝不只是单一的，而是众多因素共同作用的结果，包括社会经济发展情况、国内生产总值、固定资产投资、政策因素等。
5.2.2 固定资产投资用地预测法。
该方法首先以小城镇历年的固定资产投资额（Xi）和新增建设用地面积（Yi）为原始数据，找到最佳拟合曲线：Y=f（X），然后对规划期内固定资产投资（X）进行预测，从而求出相应的建设用地增加量。
5.2.3 多元回归预测法。
该方法的原理是根据历年小城镇建设用地面积（Yi）、国内生产总值（X1i）、人口（X2i）、固定资产投资（X3i）的实际数值，建立多元回归方程：Y=b0+blX1+ b2X2+ b3X3，然后把X1i、X2i、X3i的预测值带入上述方程，即可得到建设用地Y的预测值。这种方法对数据样本要求较高，在实际应用中很难得到满足。
参考文献
[1] 许学强，周一星，宁越敏.城市地理学.高等教育出版社，1997.
[2] 顾朝林，柴彦威，蔡建明等.中国城市地理.商务印书馆，1999.
[3] 中华人民共和国建设部.中华人民共和国国家标准《村镇规划标准》（GB 50188—2007） .中国建筑工业出版社，2007.
[文章编号]1619-2737（2015）03-18-342
[作者简介] 李坚（1980.10-），男，籍贯：江苏泰州，工作单位：绍兴市柯桥区杨汛桥镇人民政府城建办，职称：工程师，研究方向：城乡规划管理。
【关键词】小城镇；用地条件；用地规模
【Abstract】In accordance with the needs of the small town planning and construction， conduct suitability of land-use features and engineering， as well as small towns economic assessment and feasibility， provide the basis for proper selection and rational organization of land for small towns. This article discusses the small town land condition assessment and analysis of land the size of the problem.
【Key words】Land conditions；Small-scale urban land
1. 前言
（1）小城镇用地条件评定是确定小城镇用地规模的基础性工作。它的主要内容是在调查研究自然环境条件的基础上，按照小城镇规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及小城镇建设的经济性和可行性的评估，为正确选择和合理组织小城镇用地提供依据。
（2）城镇土地利用系统是典型的自然、社会、经济复合系统，该系统涉及资源、环境、生态、社会、经济等指标。因此，影响小城镇用地条件的因素不仅有土地的自然环境条件，而且包括土地的社会经济属性、区位属性等。对小城镇用地条件的评定主要体现在3个方面：自然条件的评价、建设条件的评价和用地的经济性评价。
2. 小城镇用地条件评定的内容
（1）首先，自然环境条件与小城镇的形成和发展关系十分密切，对小城镇布局结构形式和城镇职能的充分发挥有很大的影响。小城镇用地的自然条件评价涉及坡度、地基承载力、工程地质灾害、地下水埋深、，洪水淹没状况、地面排水情况、气象条件、植被覆盖度、生态敏感度、近水距离等因子。
（2）其次，小城镇用地的建设条件是指组成小城镇各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能，以及它们的服务水平与质量。与小城镇用地的自然条件评价相比，用地的建设条件评价更强调人为因素所造成的影响。因为绝大多数小城镇都是在一定的现状基础上发展与建设的，不可能脱离小城镇现有的基础，所以，必须对小城镇用地的建设条件进行全面评价，对不利的因素加以改造，更好地利用小城镇原有基础，充分发挥小城镇现有的潜力。对小城镇用地建设条件的评价主要涉及小城镇用地布局结构、小城镇市政设施和公共服务设施以及小城镇社会经济需求的空间满足程度。
（3）小城镇用地布局结构评价主要考虑小城镇用地布局结构是否合理、能否适应未来发展需要、对生态环境是否有影响、是否与内外交通系统相协调、是否体现出小城镇性质的要求等；小城镇市政设施和公共服务设施的评价主要考虑现有设施的质量、数量、容量与改造利用的潜力等；小城镇社会经济需求的空间满足程度主要衡量小城镇各项用地与居民需求在空间上的匹配和适应。
（4）最后，小城镇用地的经济性评价是指根据小城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在小城镇社会经济活动中所产生的作用，综合评价土地质量优劣差异，为土地使用提供依据。在小城镇中，由于不同地段所处区位的自然经济条件和人为投入物化劳动的不同，土地质量和土地收益也不同。因此，通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动状况等条件，可以揭示土地质量和土地收益的差异。这样就可以在小城镇规划中做到好地优用，劣地巧用，合理确定不同条件土地的使用性质和使用强度，为用经济手段调节土地使用、提高土地的使用效益打下重要基础。对小城镇用地的经济性评价主要考虑各项用地的交通区位和经济区位，包括土地与就业中心、交通线路、基础设施等社会经济要素的相对位置。
3. 选择小城镇用地评价指标的原则
由于不同城镇的情况千差万别，各评价因素、因子所起作用也不同，因而在用地条件评定时不可能、也没有必要对众多的指标全都进行计算分析，而应有所选择。在选择评价指标时，应考虑以下几个原则。
（1）主导因素原则影响城镇用地条件的因素很多，而且影响程度的差异性很大，因子城镇用地条件评价应抓住对评价起决定性的主导因素来反映土地利用条件的差别。鉴别和选择主导因素的方法有三：首先，可以分析因素、因子的层次关系，一般说来，层次越高，因素的地位越重要，且具有不可代替性；其次，将预选的因素、因子提交专家评议，进行多次筛选，舍弃次要因素、因子；最后，可根据小城镇的性质来分析影响土地的主导因素。例如，风景旅游型小城镇，环境质量是影响土地利用的主导因素；而工业型小城镇中，交通道路、能源、水源等基础设施对土地具有重要影响等。
（2）普适性原则用地条件评价的对象是整个小城镇，参评因素应对每个土地单元都有影响，否则各类用地之间就缺乏可比性。如基础设施和服务设施两类因素，前者既为生产服务，也为居民生活服务，它们的覆盖面遍及全市；后者的服务对象偏重于小城镇的居民。中学、小学、医疗卫生、文化娱乐设施对生活居住用地颇为重要，但对于工业、商业、对外交通等用地类型影响甚微，覆盖面不如基础设施广泛。所以，对城镇土地进行评价时，选择的指标应该覆盖面广，适用于各类用地和整个城区。
（3）差异性原则 土地评价的实质是揭示土地质量的差异，如果所选因素不能满足这一要求，即使重要性再大，也会失掉现实意义。 （4）综合性原则土地质量是各种社会、经济和自然因素相互作用的结果，因此必须对土地质量评价的因素、因子进行综合性分析，使评价的因素、因子既能反映社会经济方面的差异，也能反映自然生态方面的差异。
（5）因地制宜原则用地条件评定的因素、因子的选择要因地制宜。我国地域差异较大，适宜一个区域的因素、因子，在另一区域则有可能成为次要因素，甚至毫无意义。比如，位于山地丘陵的城镇，地形坡度是影响土地利用的重要因素，然而在平原地区坡度因素就显得无足轻重；供暖条件是北方城镇的基础设施之一，对多雨的南方小城镇来说，在基础设施中更应考虑防雨和排水。
4. 小城镇用地条件评定的方法
4.1 小城镇用地条件评定主要有分值权重累加法和层次分析法2种方法。分值权重累加法是对影响小城镇用地条件的各因素进行评分，然后进行加权求和得到评价值。这种方法对各因素权重值的确定较为主观、随意。相比较，采用层次分析法更为科学、客观的来确定各因素对用地条件的影响权重。
4.2 层次分析法（简称AHP法）是美国运筹学家沙蒂（A.L.Saaty）于20世纪70年代提出的一种定性与定量相结合的多目标决策分析方法，它的特点就是能将决策者的经验判断给予量化，对目标因素复杂且缺少必要的数据的情况非常适用。层次分析法的步骤如下：
（1）建立层次结构模型将确定的参评因子构造成一个多层次指标体系，由评价目标通过中间层到最低层排列。
（2）构造判断矩阵将某一因素的下一层所有与之有联系的因子两两进行重要性比较，请专家各自填写，一般采用1～9及其倒数的相对重要性标度方法。
（3）层次单排序根据专家填写的判断矩阵，求解判断矩阵的特征根问题的解，将其归一化后即为某一层次因素对于上一层次因素相对重要性的排序权值。
（4）一致性检验计算一致性指标a，当随机一致性指率CR=CI/RI<0.10时，认为层次单排序的结果有满意的一致性，否则需要调整判断矩阵的元素取值。RI为平均随机一致性指标。
（5）层次总排序计算同一层次所有因素对于最高层相对重要性的排序权值。
（6）层次总排序的一致性检验层次总排序是从上而下逐层进行，结果需进行一致性检验。
5. 小城镇建设用地规模分析
5.1 小城镇建设用地规模影响因素。
（1）首先，小城镇建设用地规模受其经济发展水平的影响。经济增长通过对土地、非农产业劳动力的需求，促进了小城镇用地规模的增长。经济发展水平高的地区，小城镇的规模就可能膨大，建设用地量就会增加。
（2）其次，人口规模的大小对小城镇用地规模起着决定性的影响。小城镇人口的活动总是要占用一定的地表空间，小城镇人口数量越多，小城镇用地规模就越大。人口增长越快，小城镇发展越迅速，用地规模也越大。
5.2 小城镇建设用地的预测方法。
5.2 .1 人均建设用地指标计算法。
（1）这种方法首先预测出规划期的小城镇人口数，再根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50l37—011）中的城镇人均建设用地指标，即可得出规划期城镇建设用地面积。
（2）小城镇人均建设用地指数可分为4级：
一级：60～80m2/人；
二级：80～100m2/人；
三级：100～120m2/人；
四级：120～140m2/人。
（3）国家规定，小城镇规划在预测未来人均建设用地指标时，应在现状人均建设用地指标的基础上，按表1中的幅度调整。
（4）这种方法是现行城镇建设用地预测常常采用的一种简单、易操作的办法。但是，它也有一定的缺陷。这种方法在预测规划期小城镇建设用地规模时，只考虑城镇人口增长这一因素，并把它作为唯一的影响变量。但实际上，影响小城镇建设用地需求的因素绝不只是单一的，而是众多因素共同作用的结果，包括社会经济发展情况、国内生产总值、固定资产投资、政策因素等。
5.2.2 固定资产投资用地预测法。
该方法首先以小城镇历年的固定资产投资额（Xi）和新增建设用地面积（Yi）为原始数据，找到最佳拟合曲线：Y=f（X），然后对规划期内固定资产投资（X）进行预测，从而求出相应的建设用地增加量。
5.2.3 多元回归预测法。
该方法的原理是根据历年小城镇建设用地面积（Yi）、国内生产总值（X1i）、人口（X2i）、固定资产投资（X3i）的实际数值，建立多元回归方程：Y=b0+blX1+ b2X2+ b3X3，然后把X1i、X2i、X3i的预测值带入上述方程，即可得到建设用地Y的预测值。这种方法对数据样本要求较高，在实际应用中很难得到满足。
参考文献
[1] 许学强，周一星，宁越敏.城市地理学.高等教育出版社，1997.
[2] 顾朝林，柴彦威，蔡建明等.中国城市地理.商务印书馆，1999.
[3] 中华人民共和国建设部.中华人民共和国国家标准《村镇规划标准》（GB 50188—2007） .中国建筑工业出版社，2007.
[文章编号]1619-2737（2015）03-18-342
[作者简介] 李坚（1980.10-），男，籍贯：江苏泰州，工作单位：绍兴市柯桥区杨汛桥镇人民政府城建办，职称：工程师，研究方向：城乡规划管理。