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摘要：房价的涨落归根到底受价值规律的支配，是价值、供给与需求诸因素共同博弈的结果。近几年来国家基于价值规律的宏观调控导致商品房价值在下降，非理性需求受到抑制，有效供给在增加，房价下跌已成必然。
关键词：宏观调控；价值规律；房价下跌；必然性
一、土地价格下降是房价下跌内在原因
商品房的价值是决定商品价格的重要因素之一，房产的价值下降直接导致市场价值的波动。因此要控制物价首先要控制商品房的价值或生产价格。地价的回归直接引发商品房成本的下降，商品房的下降也会带动其他建筑材料行业价格的下降。
随着这几年的房价飙升，国家也相应的制定了一些政策，对房价进行宏观的调控，但是由于央行银监会、国土资源部及2008 年1 月《国务院关于促进节约集约用地的通知》等宏观组合拳，对土地资源的管理，打击了一些囤地的开发商，地皮的价格大幅下降，“地王”不惜付出高价的违约金，转让项目的股权。
二、经济适用房及廉租房的压力。
经济适用房一般指国家不收取土地，由开发商建造的严格控制利润率，向中低收入居民出售的房屋。因价格明显低于商品房，普遍受到欢迎。商品房目前已经是各地的支柱产业，甚至是独霸产业，能快速增加GDP，增加不用上交中央财政的卖地收入，而经济适用房的建设与此却矛盾的。那么地方政府对经济适用房的开发自然就不感冒了。廉租房与经济适用房功能相当，都可以满足中低收入者化较小的成本有安居之所。党的十八届三中全会上指出，各地要安排一定规模的廉租住房开工建设，经济适用房的建设不知各地的安排，不过可以肯定的是必将有一个大发展的过程。这个好象电话初装费一样，一开始国家没有钱投资电信工程，那就收初装费，这些钱收得差不多了，电信投资也完成了，就免费装电话。这两年地方政府大量取得卖地收入及相关房地产税收，也是经济建设资金需求大。
三、货币政策一定程度上抑制了中低收入者自住需求
2007 年进入加息通道之后，央行先后5 次上调存贷款利率，同时年内十次上调存款准备金率至14.5%，并将继续提高存款准备金率和小幅加息。从紧的货币政策环境，一方面，加息增加了购房者的成本，中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制；另一方面，加息抑制了潜在购房者的购房需求，还使持币待购者增加。全国的个人房贷量在2008 年初增量明显下降，1 月份的增量为680 多亿，2 月份增量回落到70.89 亿元。
四、人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱
自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代（二三十年）减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。
中国出生孩子减少，这从教育方面的数据也间接反映出来。随着1990年后新出生人口的急剧下滑，中国小学数量从1996年的64.6万所直降到2009年的28.02万所，13年减少57%。根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年近乎减少一半！
到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有第二次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。
五、大学生就业难，买房更难
中国式的高校教育，虽然更多的学生参加了教育招生，增加了招生规模，提高了全面素质，但也给更多的学生提出了就业难的压力，2014年全国高效学生毕业规模达到727万，这就意味着13年的大学生有严重的就业困难，毕竟人口的累加重，就业岗位就那么多，不可能根据他们人数的增加而增加，例如：中国石化集团在2013年规定，未来三年内，不收毕业生。大学生就业问题就更加突出。即使是就业的毕业生，工资收入也自然远不如以前。有的企业给刚毕业大学生工资开到一千五，这些钱在这个物价高涨是时代，除去吃喝住，在没有剩余的钱去投资买房，买房对他们来说也只能是一种渴望不可及的梦想。
六、保障性住房缓解压力
我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。因此，加大了“保障性住房”的宏观调控。“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24 号文”等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施，我国住宅结构发生重大变化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。
参考文献：
[1]于洋 浅析中国房价问题《财经界（学术版）》 2012年09期。
作者简介：
齐辉 女（1977.11---）单位：中原油田第三社区管理中心房地产管理科学历：本科 研究方向：房产管理。
关键词：宏观调控；价值规律；房价下跌；必然性
一、土地价格下降是房价下跌内在原因
商品房的价值是决定商品价格的重要因素之一，房产的价值下降直接导致市场价值的波动。因此要控制物价首先要控制商品房的价值或生产价格。地价的回归直接引发商品房成本的下降，商品房的下降也会带动其他建筑材料行业价格的下降。
随着这几年的房价飙升，国家也相应的制定了一些政策，对房价进行宏观的调控，但是由于央行银监会、国土资源部及2008 年1 月《国务院关于促进节约集约用地的通知》等宏观组合拳，对土地资源的管理，打击了一些囤地的开发商，地皮的价格大幅下降，“地王”不惜付出高价的违约金，转让项目的股权。
二、经济适用房及廉租房的压力。
经济适用房一般指国家不收取土地，由开发商建造的严格控制利润率，向中低收入居民出售的房屋。因价格明显低于商品房，普遍受到欢迎。商品房目前已经是各地的支柱产业，甚至是独霸产业，能快速增加GDP，增加不用上交中央财政的卖地收入，而经济适用房的建设与此却矛盾的。那么地方政府对经济适用房的开发自然就不感冒了。廉租房与经济适用房功能相当，都可以满足中低收入者化较小的成本有安居之所。党的十八届三中全会上指出，各地要安排一定规模的廉租住房开工建设，经济适用房的建设不知各地的安排，不过可以肯定的是必将有一个大发展的过程。这个好象电话初装费一样，一开始国家没有钱投资电信工程，那就收初装费，这些钱收得差不多了，电信投资也完成了，就免费装电话。这两年地方政府大量取得卖地收入及相关房地产税收，也是经济建设资金需求大。
三、货币政策一定程度上抑制了中低收入者自住需求
2007 年进入加息通道之后，央行先后5 次上调存贷款利率，同时年内十次上调存款准备金率至14.5%，并将继续提高存款准备金率和小幅加息。从紧的货币政策环境，一方面，加息增加了购房者的成本，中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制；另一方面，加息抑制了潜在购房者的购房需求，还使持币待购者增加。全国的个人房贷量在2008 年初增量明显下降，1 月份的增量为680 多亿，2 月份增量回落到70.89 亿元。
四、人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱
自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代（二三十年）减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。
中国出生孩子减少，这从教育方面的数据也间接反映出来。随着1990年后新出生人口的急剧下滑，中国小学数量从1996年的64.6万所直降到2009年的28.02万所，13年减少57%。根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年近乎减少一半！
到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有第二次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。
五、大学生就业难，买房更难
中国式的高校教育，虽然更多的学生参加了教育招生，增加了招生规模，提高了全面素质，但也给更多的学生提出了就业难的压力，2014年全国高效学生毕业规模达到727万，这就意味着13年的大学生有严重的就业困难，毕竟人口的累加重，就业岗位就那么多，不可能根据他们人数的增加而增加，例如：中国石化集团在2013年规定，未来三年内，不收毕业生。大学生就业问题就更加突出。即使是就业的毕业生，工资收入也自然远不如以前。有的企业给刚毕业大学生工资开到一千五，这些钱在这个物价高涨是时代，除去吃喝住，在没有剩余的钱去投资买房，买房对他们来说也只能是一种渴望不可及的梦想。
六、保障性住房缓解压力
我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。因此，加大了“保障性住房”的宏观调控。“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24 号文”等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施，我国住宅结构发生重大变化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。
参考文献：
[1]于洋 浅析中国房价问题《财经界（学术版）》 2012年09期。
作者简介：
齐辉 女（1977.11---）单位：中原油田第三社区管理中心房地产管理科学历：本科 研究方向：房产管理。