论文部分内容阅读
一、市以城在，城以市兴
城与市互为依存，互为条件，同步发展。一部城市发展史，也是商业发展史，城为廊、市为实，商业已成为城市的基础产业，这是历史的必然，世界上存在着没有工业的城市，没有农业的城市，没有旅游业的城市，但不存在没有商业的城市。市以城而存在，城以市而发展，从原始城市的产生，从串街走巷、到前店后场。夫妻店、连家铺的出现，以及前朝后市，原始集市的产生，都是适应在生产力低下的情况，解决城里不从事农业生产活动，筑城而居的生活问题，发展到集聚大量工业生产和城市居民，迎来了现代化生产方式，扩大城市规模、充实城市内容，逐步适应不同阶层、不同消费水平的生活需要，一个多业态的市场模式、多形式的商业形态、（包括商业街、商业中心、生活广场、交易市场）逐步形成，标志着城市与商业同步发展，进入了崭新时代，标志着工业城市向现代商业城市转换的完成，进入了现代商业社会。
现代商业必须以商业地产为依托，才有规模、才有形象，才能获得稳定发展的基础。传统商业只是小商小贩的买卖行为，即使有大商号出现，也是依托有限的规模，或开分号进行有限度的发展，多数仍处于小家小户、前店后家（后厂）的状况，没有独立的商业地产和进行商业地产的买卖。计划经济条件下虽有一定规模的百货店、仓库、转运站一类的商业设施，也是以国有为主体，不是独立产业，也不能进行买卖。
改革开放催发商业地产的产生和发展，并随着商业的发展而壮大，成为相对独立于住宅地产的一种产业。我国经历了百货业的升级和改造，以合资形式，进行估价入股，改造升级，从而带动商业地产的发展。随着城市的发展、市场的开拓，商业地产从超市、商业街和批发市场的建设，进入到发展期。而購物中心的出现，奥特莱斯的发展，使商业地产逐步走向成熟，进入规模化操作，迎来了今天商业综合体时代。
二、商业综合体是商业形态的最高形式
从商业街热，到购物中心热，到今天商业综合体的出现，既反映城市商业形态发展的不同过程，也反映了城市化进程中商业集聚形式的新要求。如果说从百货店热到超市的普及、专门店、专业店的发展，以及网购的产生、发展与推广，是商业业态的创新和升级，那么商业综合体的出现，则标志着城市商业形态、商业业态、功能组合、商品和服务一体化，进入一个崭新时代。
如果说商业业态的定位，基本上是区域性的，面对一定范围的商圈和周围的消费群体，实行的是一站式购物，在步行10分钟左右就有方便的商店，就近购买。而购物中心、奥特莱斯和商业综合体，面对的则是超广域的消费群体，因此，它们对商品、对商业功能、对周围环境、对购物场所会提出更多、更高的要求，打破了同质化消费、雷同化商品、模式化经营的传统商业格局，一个多功能、综合体、超时空的商业综合性就应运而生。
第一，它是地标式的建设，塑造了城市的新形象，成为一个城市新的名片和窗口。有的把它命名为城市经济综合体，这就是开发商的炒作，营销的需要。城市经济是综合性的概念，是多产业的集聚，反映的是城市经济发展的整体动态，一个多大的建筑都无法包容的，所以，应该叫城市商业综合体。三、四线城市有一个甚至多个，按照城市经济发展来定位。一、二线城市应该有若干个，合理分布，科学定位，成为城市新的风景线。
第二，它是功能性的，集聚商业主要功能，形成一个有主有从、有住有吃、有娱乐有办公、有购物的商业综合性的消费场所，不仅为住宅区提供功能配套、环境优美的生活环境，也为全市居民营造一个功能多样、办事方便、娱乐休闲的好去处。
第三，它是土地更合理的利用，如果能够做到科学定位，适度发展，商业组合体有利于土地利用，节约用地，通过多功能的组合，可以享受公共场所、公共设施、公共用地，避免各自为政，各有一套，造成设施的重复建设，土地的浪费。同时，多功能的商业组合体，也为住户带来更大的方便、更完整的设施、更大活动的空间，也促进房地产的开发，对降低成本，稳定房价起到积极的作用。
第四，它有利于树立城市新的形象。一个新型的商业综合体，不仅有卖点、成为销售的热点，更主要它有自身靓点，以雄伟、高大、新颖、形象独特成为城市或地区地标建设，产生巨大的辐射力和吸引力，成为庞大的商业集群和商业中心，成为内外交往的平台，产生盆地效益，吸收更多的消费力向商业综合体集聚。
三、商业综合体是一种更为高级的商业集聚
只有商业集聚，构建规模不一的商业集群，对内产生凝聚力，对外产生辐射力，促进地区之间、区域之间的经济联系和合作，以横向流通为主体、构建大平台、促进大交流、发展大流通、完善大市场，这是市场经济内在的要求。不流不通，市场就成为一滩死水，流则通、通则合、合则和、和则富。这是市场经济内在的要求和必然的取向。
一个功能齐全、实施完善的商业综合体，就是一种更为高级形式的商业集聚，是对外交往的平台、信息交流的平台、依托区域区位优势和经济优势而形成的多功能交易平台。
商业综合体的发展已成为商业地产开发新的热点，成为商业资金新的集聚点。商业地产的开发形成了多元化的趋势，至少有五股资金竞相介入，形成多头介入、齐上快上的发展趋势：第一是最早介入的原有商业地产企业，它们初步尝到百货业、超市、购物中心开发的甜头后，大举进军商业综合体，成为开发的主力，像万达、万科、万通、万象城等；第二是大型的企业，包括非流通企业，转变发展战略，进行跨行跨行业开发，进入购物中心，奥特莱斯、甚至商业综合体的开发，像首创、中粮、海航、娃哈哈等，已成为商业地产开发的新生力量；第三是原有的流通企业、零售集团，利用自身的终端优势，向上游延伸，在扩张新点的同时，介入商业地产，发挥优势，实现终端与上游发展的一体化；第四是外资企业，由租赁经营到自建自用，发展到商业综合体的开发，租赁与自营并举，寻找多头的盈利空间；第五是地方政府，为了自身形象，借债搞建设、卖地求发展，实现三年大变样，积极扶持商业地产的开发，把商业综合体作为形象工程、战略性措施列入地方政府的发展规划，筹资、投资或合资建设具有地标性的大型商业综合体。 四、统一规划，科学定位，适度超前
一个新的商业地产热已在全国兴起，继商业街、购物中心和奥特莱斯热后，又迎来了商业综合体热。在相当一个阶段，它们都把它叫做城市经济综合体的开发，其实这是商业综合体的误读，是开发商的营销概念，媒体的炒作概念，政府的形象概念，因此，越建越多、越建越大。武汉要建30几个综合体，面积达一千一百万平方米，北京已投入和在建的有49个，总面积超过二千一百万平方米，几乎超过现有的总面积。一个二线城市，怎么能容纳几十、上百个的综合体，甚至只有八萬人口的小县城，也要建20万平方米的综合体。概念的误读，必然导致行为的失控。商业综合体的发展已经出现一拥而上、规模过大、数量过多、遍地开花的泡沫形象，值得注意，谨慎发展。
第一，商业是城市生活的基础，城市经济发展状况又是商业存在的前提条件。作为城市生活基础设施的建设必须要有超前的战略，以没有必要的商业设施为基础，留不住人口，发展不了产业，也就体现不了城市的魅力和凝聚力。因此，要把商业的发展，基础设施的建设纳入城市的总体规划，要有超前意识、战略眼光，科学定位，适度发展。但是，必须看到，任何一种大型的商业综合体或购物中心，都是经济发展的产物，都是一种新的生活方式，不能一拥而上，盲目发展，脱离实际，客观条件达不到，短期无法实现人气、商气的集聚，既谈不上盈利，也无法留住客商，导致有场无市、商走市衰的尴尬局面。依城建市、量力而行，适度超前，才能达到市城一体、协调发展的目的。
第二，作为城市形象代表的商业综合体，必然求大求洋，容易剑走偏锋，投资大、回收期长，涉及面广，必须兼顾多方利益，作为商业不动产的投资，要有一定的回报，得以收回成本，实现增值，才能继续运营；而作为运营商能不能租出去，继续正常运行，存在着不少风险。有场无商，有地无业，不少商业综合体处于空运转状态，甚至难以为继；而零售商面对有场无客、店多客少情况，即使勉强支撑，超过一定时限，就会商走市衰，处于瘫痪、半瘫痪状态，产生几败俱伤的局面。所以，一个商业综合体的产生必须实施多赢战略，兼顾多方利益，才能持续发展。
第三，商业综合体，不是商业不同业态的大杂烩，而是要根据发展需要，有特色、有针对性地进行组合，不要陷入雷同化发展、模式化经营。千店一面是商业的悲哀、千城一面是城市的悲哀。要根据商业发展的现状和发展趋势，依城建市，突出自己的靓点、卖点和盈利点。要根据城市整体布局，周围商业环境，进行综合筹划，科学定位，不求全，只求特，突出自己的特色，进行科学的组合，与同一商圈内其它业态进行互补，突出购物、消闲、娱乐、餐饮、住宿、住宅、写字楼、酒店的群体效应。既不能包罗万象，也不搞千篇一律，要有自己的特色和发展模式。
第四，要注意不以大压小、以大挤小，直接影响中小微商业企业的生存。全国有2400万个流通企业的核算单位，一个企业安排10个员工，就有2.4亿人的就业，加上近5000万人的个体户、临时工，它们的就业和生存，是社会的头等大事。任何一个城市的发展都必须考虑这一群体的生存条件。因此，商业综合体不可能代替它们的社会作用，也无法解决它们的生活问题。因此，不是所有城市的商业都可以用商业综合体代替，也不是所有的城市都要建设综合体。一拥而上的做法，有条件上，没有条件创造条件也要上的观念，不仅无法树立城市的形象，而且会带来诸多的社会问题，必须因城制宜、因需而定，有重点地发展，这点应引起各级政府注意。
五、一个城市对商业网点的要求是有量的限制
任何一个城市对商业网点的发展，不仅有质的要求，而且存在着量的限制，不可能无限发展、盲目扩大。除了小商小贩在街头巷尾发挥拾遗补缺以外，对大中型商业业态，也有一定的量的限制。那么怎么来控制其基本比例呢？按照实际经验，可以用以下几个数字加以控制的。
第一，商业承受力。市以城在，城以市兴，城市一体，才能协调发展。不是说商业网点，特别是大中型商业业态越多越好、越大越好，它受到城市人口（包括流通人口）、经济发展、购买力增长所限制，存在着一个比例不一的发展极限。按照国内外实例分析，人均营业面积，中小城市控制在每人平均0.8平方米-1平方米之间，大城市控制在1平方米-1.2平方米左右，少数人口流动性较大的大型、超大型城市也只能控制1.5平方米-2平方米之间。这不仅为自己发展留下余地和生存条件，还要为小商小贩、个体户留下生存的空间。
第二，盈亏临界点。任何一个商业业态的存在和发展，都要计算盈亏临界点问题，它不仅是衡量有没有盈利的可能，还是一个能否生存的条件。美国曾经做了一次调查，个体户、小商贩只要一天能够维持500美元的流水，按照20%毛利率计算，一年就有3.6万美元的收入，略高于美国蓝领工人平均年收入的3.46万美元，就有人去做，就有它存在的条件。由于地区不同、业态不同、租金不一，没有一个统一的盈亏临界点，但它决定商业地产的业态和规模定位，要有一个计算和控制指标。我曾经对大型百货店作一次匡算，中小城市一年一平方米营业面积必须维持在5000元-8000元之内，而大城市在8000元-12000元之间，特大型城市必须维持15000元以上。可作为参考。
第三，店铺出租率。大型的购物中心、奥特莱斯和商业综合体，自营很少，多数都采取出租形式、招商经营，因此，都存在一个出租率的问题，招商不满，一关系到能不能按时开业，二关系到能不能维持下去。在一般条件下，出租率达到60%就可以开业。任何一种大型商业设施，除特殊地理位置以外，不可能一步到位，全部租满，只有在开业中逐步引进、逐步到位。
第四，置换率。一个大型商业设置，几个、几百个门店，都是在置换中逐步完善，达到科学配套，产生整体效益。一方面一部分零售商在销售中，绩效不佳，被自然淘汰。另一方面消费者对大型商业设施，也有一个认识、选择和适应过程。因此，业态组合是在不断变化中，逐步走向合理。一般的情况下，需要三年左右，才能走向基本稳定，在这期间保持30%置换都是正常，如果比例太大，很多零售商退出或停业，就得考虑整体定位问题。
第五，中小商业企业的倒闭率。这是衡量一个大型商业设施的兴建，可能对周围中小商业产生的冲击。一个城市购买力在一定时期是相对稳定的。如果营业面积增加过多、规模过大，必然对中小商业产生冲击，超出正常的范围，就要考虑科学合理定位。市场的淘汰是正常的，强者发展，适者生存，弱者挣扎，逆者死亡，一般情况下，倒闭率只能在10%左右波动，如果出现大面积倒闭，这不仅反映一个城市商业设置存在泡沫，更为引发社会问题，值得引起相关部门的重视。
城与市互为依存，互为条件，同步发展。一部城市发展史，也是商业发展史，城为廊、市为实，商业已成为城市的基础产业，这是历史的必然，世界上存在着没有工业的城市，没有农业的城市，没有旅游业的城市，但不存在没有商业的城市。市以城而存在，城以市而发展，从原始城市的产生，从串街走巷、到前店后场。夫妻店、连家铺的出现，以及前朝后市，原始集市的产生，都是适应在生产力低下的情况，解决城里不从事农业生产活动，筑城而居的生活问题，发展到集聚大量工业生产和城市居民，迎来了现代化生产方式，扩大城市规模、充实城市内容，逐步适应不同阶层、不同消费水平的生活需要，一个多业态的市场模式、多形式的商业形态、（包括商业街、商业中心、生活广场、交易市场）逐步形成，标志着城市与商业同步发展，进入了崭新时代，标志着工业城市向现代商业城市转换的完成，进入了现代商业社会。
现代商业必须以商业地产为依托，才有规模、才有形象，才能获得稳定发展的基础。传统商业只是小商小贩的买卖行为，即使有大商号出现，也是依托有限的规模，或开分号进行有限度的发展，多数仍处于小家小户、前店后家（后厂）的状况，没有独立的商业地产和进行商业地产的买卖。计划经济条件下虽有一定规模的百货店、仓库、转运站一类的商业设施，也是以国有为主体，不是独立产业，也不能进行买卖。
改革开放催发商业地产的产生和发展，并随着商业的发展而壮大，成为相对独立于住宅地产的一种产业。我国经历了百货业的升级和改造，以合资形式，进行估价入股，改造升级，从而带动商业地产的发展。随着城市的发展、市场的开拓，商业地产从超市、商业街和批发市场的建设，进入到发展期。而購物中心的出现，奥特莱斯的发展，使商业地产逐步走向成熟，进入规模化操作，迎来了今天商业综合体时代。
二、商业综合体是商业形态的最高形式
从商业街热，到购物中心热，到今天商业综合体的出现，既反映城市商业形态发展的不同过程，也反映了城市化进程中商业集聚形式的新要求。如果说从百货店热到超市的普及、专门店、专业店的发展，以及网购的产生、发展与推广，是商业业态的创新和升级，那么商业综合体的出现，则标志着城市商业形态、商业业态、功能组合、商品和服务一体化，进入一个崭新时代。
如果说商业业态的定位，基本上是区域性的，面对一定范围的商圈和周围的消费群体，实行的是一站式购物，在步行10分钟左右就有方便的商店，就近购买。而购物中心、奥特莱斯和商业综合体，面对的则是超广域的消费群体，因此，它们对商品、对商业功能、对周围环境、对购物场所会提出更多、更高的要求，打破了同质化消费、雷同化商品、模式化经营的传统商业格局，一个多功能、综合体、超时空的商业综合性就应运而生。
第一，它是地标式的建设，塑造了城市的新形象，成为一个城市新的名片和窗口。有的把它命名为城市经济综合体，这就是开发商的炒作，营销的需要。城市经济是综合性的概念，是多产业的集聚，反映的是城市经济发展的整体动态，一个多大的建筑都无法包容的，所以，应该叫城市商业综合体。三、四线城市有一个甚至多个，按照城市经济发展来定位。一、二线城市应该有若干个，合理分布，科学定位，成为城市新的风景线。
第二，它是功能性的，集聚商业主要功能，形成一个有主有从、有住有吃、有娱乐有办公、有购物的商业综合性的消费场所，不仅为住宅区提供功能配套、环境优美的生活环境，也为全市居民营造一个功能多样、办事方便、娱乐休闲的好去处。
第三，它是土地更合理的利用，如果能够做到科学定位，适度发展，商业组合体有利于土地利用，节约用地，通过多功能的组合，可以享受公共场所、公共设施、公共用地，避免各自为政，各有一套，造成设施的重复建设，土地的浪费。同时，多功能的商业组合体，也为住户带来更大的方便、更完整的设施、更大活动的空间，也促进房地产的开发，对降低成本，稳定房价起到积极的作用。
第四，它有利于树立城市新的形象。一个新型的商业综合体，不仅有卖点、成为销售的热点，更主要它有自身靓点，以雄伟、高大、新颖、形象独特成为城市或地区地标建设，产生巨大的辐射力和吸引力，成为庞大的商业集群和商业中心，成为内外交往的平台，产生盆地效益，吸收更多的消费力向商业综合体集聚。
三、商业综合体是一种更为高级的商业集聚
只有商业集聚，构建规模不一的商业集群，对内产生凝聚力，对外产生辐射力，促进地区之间、区域之间的经济联系和合作，以横向流通为主体、构建大平台、促进大交流、发展大流通、完善大市场，这是市场经济内在的要求。不流不通，市场就成为一滩死水，流则通、通则合、合则和、和则富。这是市场经济内在的要求和必然的取向。
一个功能齐全、实施完善的商业综合体，就是一种更为高级形式的商业集聚，是对外交往的平台、信息交流的平台、依托区域区位优势和经济优势而形成的多功能交易平台。
商业综合体的发展已成为商业地产开发新的热点，成为商业资金新的集聚点。商业地产的开发形成了多元化的趋势，至少有五股资金竞相介入，形成多头介入、齐上快上的发展趋势：第一是最早介入的原有商业地产企业，它们初步尝到百货业、超市、购物中心开发的甜头后，大举进军商业综合体，成为开发的主力，像万达、万科、万通、万象城等；第二是大型的企业，包括非流通企业，转变发展战略，进行跨行跨行业开发，进入购物中心，奥特莱斯、甚至商业综合体的开发，像首创、中粮、海航、娃哈哈等，已成为商业地产开发的新生力量；第三是原有的流通企业、零售集团，利用自身的终端优势，向上游延伸，在扩张新点的同时，介入商业地产，发挥优势，实现终端与上游发展的一体化；第四是外资企业，由租赁经营到自建自用，发展到商业综合体的开发，租赁与自营并举，寻找多头的盈利空间；第五是地方政府，为了自身形象，借债搞建设、卖地求发展，实现三年大变样，积极扶持商业地产的开发，把商业综合体作为形象工程、战略性措施列入地方政府的发展规划，筹资、投资或合资建设具有地标性的大型商业综合体。 四、统一规划，科学定位，适度超前
一个新的商业地产热已在全国兴起，继商业街、购物中心和奥特莱斯热后，又迎来了商业综合体热。在相当一个阶段，它们都把它叫做城市经济综合体的开发，其实这是商业综合体的误读，是开发商的营销概念，媒体的炒作概念，政府的形象概念，因此，越建越多、越建越大。武汉要建30几个综合体，面积达一千一百万平方米，北京已投入和在建的有49个，总面积超过二千一百万平方米，几乎超过现有的总面积。一个二线城市，怎么能容纳几十、上百个的综合体，甚至只有八萬人口的小县城，也要建20万平方米的综合体。概念的误读，必然导致行为的失控。商业综合体的发展已经出现一拥而上、规模过大、数量过多、遍地开花的泡沫形象，值得注意，谨慎发展。
第一，商业是城市生活的基础，城市经济发展状况又是商业存在的前提条件。作为城市生活基础设施的建设必须要有超前的战略，以没有必要的商业设施为基础，留不住人口，发展不了产业，也就体现不了城市的魅力和凝聚力。因此，要把商业的发展，基础设施的建设纳入城市的总体规划，要有超前意识、战略眼光，科学定位，适度发展。但是，必须看到，任何一种大型的商业综合体或购物中心，都是经济发展的产物，都是一种新的生活方式，不能一拥而上，盲目发展，脱离实际，客观条件达不到，短期无法实现人气、商气的集聚，既谈不上盈利，也无法留住客商，导致有场无市、商走市衰的尴尬局面。依城建市、量力而行，适度超前，才能达到市城一体、协调发展的目的。
第二，作为城市形象代表的商业综合体，必然求大求洋，容易剑走偏锋，投资大、回收期长，涉及面广，必须兼顾多方利益，作为商业不动产的投资，要有一定的回报，得以收回成本，实现增值，才能继续运营；而作为运营商能不能租出去，继续正常运行，存在着不少风险。有场无商，有地无业，不少商业综合体处于空运转状态，甚至难以为继；而零售商面对有场无客、店多客少情况，即使勉强支撑，超过一定时限，就会商走市衰，处于瘫痪、半瘫痪状态，产生几败俱伤的局面。所以，一个商业综合体的产生必须实施多赢战略，兼顾多方利益，才能持续发展。
第三，商业综合体，不是商业不同业态的大杂烩，而是要根据发展需要，有特色、有针对性地进行组合，不要陷入雷同化发展、模式化经营。千店一面是商业的悲哀、千城一面是城市的悲哀。要根据商业发展的现状和发展趋势，依城建市，突出自己的靓点、卖点和盈利点。要根据城市整体布局，周围商业环境，进行综合筹划，科学定位，不求全，只求特，突出自己的特色，进行科学的组合，与同一商圈内其它业态进行互补，突出购物、消闲、娱乐、餐饮、住宿、住宅、写字楼、酒店的群体效应。既不能包罗万象，也不搞千篇一律，要有自己的特色和发展模式。
第四，要注意不以大压小、以大挤小，直接影响中小微商业企业的生存。全国有2400万个流通企业的核算单位，一个企业安排10个员工，就有2.4亿人的就业，加上近5000万人的个体户、临时工，它们的就业和生存，是社会的头等大事。任何一个城市的发展都必须考虑这一群体的生存条件。因此，商业综合体不可能代替它们的社会作用，也无法解决它们的生活问题。因此，不是所有城市的商业都可以用商业综合体代替，也不是所有的城市都要建设综合体。一拥而上的做法，有条件上，没有条件创造条件也要上的观念，不仅无法树立城市的形象，而且会带来诸多的社会问题，必须因城制宜、因需而定，有重点地发展，这点应引起各级政府注意。
五、一个城市对商业网点的要求是有量的限制
任何一个城市对商业网点的发展，不仅有质的要求，而且存在着量的限制，不可能无限发展、盲目扩大。除了小商小贩在街头巷尾发挥拾遗补缺以外，对大中型商业业态，也有一定的量的限制。那么怎么来控制其基本比例呢？按照实际经验，可以用以下几个数字加以控制的。
第一，商业承受力。市以城在，城以市兴，城市一体，才能协调发展。不是说商业网点，特别是大中型商业业态越多越好、越大越好，它受到城市人口（包括流通人口）、经济发展、购买力增长所限制，存在着一个比例不一的发展极限。按照国内外实例分析，人均营业面积，中小城市控制在每人平均0.8平方米-1平方米之间，大城市控制在1平方米-1.2平方米左右，少数人口流动性较大的大型、超大型城市也只能控制1.5平方米-2平方米之间。这不仅为自己发展留下余地和生存条件，还要为小商小贩、个体户留下生存的空间。
第二，盈亏临界点。任何一个商业业态的存在和发展，都要计算盈亏临界点问题，它不仅是衡量有没有盈利的可能，还是一个能否生存的条件。美国曾经做了一次调查，个体户、小商贩只要一天能够维持500美元的流水，按照20%毛利率计算，一年就有3.6万美元的收入，略高于美国蓝领工人平均年收入的3.46万美元，就有人去做，就有它存在的条件。由于地区不同、业态不同、租金不一，没有一个统一的盈亏临界点，但它决定商业地产的业态和规模定位，要有一个计算和控制指标。我曾经对大型百货店作一次匡算，中小城市一年一平方米营业面积必须维持在5000元-8000元之内，而大城市在8000元-12000元之间，特大型城市必须维持15000元以上。可作为参考。
第三，店铺出租率。大型的购物中心、奥特莱斯和商业综合体，自营很少，多数都采取出租形式、招商经营，因此，都存在一个出租率的问题，招商不满，一关系到能不能按时开业，二关系到能不能维持下去。在一般条件下，出租率达到60%就可以开业。任何一种大型商业设施，除特殊地理位置以外，不可能一步到位，全部租满，只有在开业中逐步引进、逐步到位。
第四，置换率。一个大型商业设置，几个、几百个门店，都是在置换中逐步完善，达到科学配套，产生整体效益。一方面一部分零售商在销售中，绩效不佳，被自然淘汰。另一方面消费者对大型商业设施，也有一个认识、选择和适应过程。因此，业态组合是在不断变化中，逐步走向合理。一般的情况下，需要三年左右，才能走向基本稳定，在这期间保持30%置换都是正常，如果比例太大，很多零售商退出或停业，就得考虑整体定位问题。
第五，中小商业企业的倒闭率。这是衡量一个大型商业设施的兴建，可能对周围中小商业产生的冲击。一个城市购买力在一定时期是相对稳定的。如果营业面积增加过多、规模过大，必然对中小商业产生冲击，超出正常的范围，就要考虑科学合理定位。市场的淘汰是正常的，强者发展，适者生存，弱者挣扎，逆者死亡，一般情况下，倒闭率只能在10%左右波动，如果出现大面积倒闭，这不仅反映一个城市商业设置存在泡沫，更为引发社会问题，值得引起相关部门的重视。