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[摘要]本文认为物权法76条和80条的相关规定尚存在着可商榷之处，并导致其难以具体适用，故有必要对第76条和80条规定予以修改。
[关键词] 物权法 专有部分 套内建筑面积 建筑面积
《物权法》已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，并自2007年10月1日起施行。笔者认为物权法76条和80条的相关规定尚存在着可商榷之处，并导致其难以具体适用，故有必要对第76条和80条规定予以修改。
一、对第76条的具体适用的质疑及修改建议
《物权法》第76条作了如下规定:“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
第76条是关于业主决定建筑区划内的一般事项和重大事项表决权的规定。该规定表明业主行使共同管理的权利时既体现了“人合性”（人数比例上的要求），又兼顾了“物合性”（面积比例上的要求）；同时又对一般事项和重大事项进行了区分，使得业主委员会决议的通过分别采用了普通决（1/2以上）和多数决（2/3以上）。从而体现了立法上的科学性。鉴于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施是建筑区划内较为重大的事项，关系到每个业主的切身利益。为了保证对这两项决策的慎重，从而保证决策能够获得绝大多数业主的支持，其决议的通过采多数决无可厚非，体现了对业主合法权益保护的立法目的。
笔者走访、调研了杭州相关楼盘，将其部分调研结果汇总如下（下述数据俱来源于中介房源房产证注明的面积）：
上述调研结果虽然体现的具体某套住宅中套内建筑面积占其建筑面积的比例，但根据物权法第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的规定”，我们可知物权法所论及的专有部分面积在一定程度上就相当于套内建筑面积。故上述调研结果也反映了整幢建筑物中专有部分面积占建筑物总面积的比例。
从上述数据中，我们可以清晰地看到“对筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”这一规定太过于苛刻。甚至对某些高层住宅而言，如瑞骐大厦，即使所有业主都同意，专有部分占建筑物总面积的比例也不过63.97%，这也意味這即使所有业主都同意筹集维修资金，但也难达到“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的要求。所有业主恐怕只能望房兴叹了。76条规定的立法目的是为了加强对业主合法权益的保护，但具体适用的后果却可能出现与立法旨趣相悖离。
所以笔者对该条款修改建议为“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占专有部分总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”或者“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经建筑面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经建筑面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
二、对第80条具体适用的质疑及修改建议
物权法第80条规定如下:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”这样的规定笔者认为存在着先天性的逻辑缺陷。当业主对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项没有作出明确约定的时候，如果按物权法第80条的规定按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定来确定就会出现一个非常奇怪的现象，即无法收足建筑物及其建筑物及其附属设施的分摊费用。如果应分摊费用是100万，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定80%来确定，最多只能收80万，其余20万不知该向何处去筹集。因此对物权法第80修改建议如下:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占专有部分总面积的比例确定。”或:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主建筑面积占建筑物总面积的比例确定。”
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
[关键词] 物权法 专有部分 套内建筑面积 建筑面积
《物权法》已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，并自2007年10月1日起施行。笔者认为物权法76条和80条的相关规定尚存在着可商榷之处，并导致其难以具体适用，故有必要对第76条和80条规定予以修改。
一、对第76条的具体适用的质疑及修改建议
《物权法》第76条作了如下规定:“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
第76条是关于业主决定建筑区划内的一般事项和重大事项表决权的规定。该规定表明业主行使共同管理的权利时既体现了“人合性”（人数比例上的要求），又兼顾了“物合性”（面积比例上的要求）；同时又对一般事项和重大事项进行了区分，使得业主委员会决议的通过分别采用了普通决（1/2以上）和多数决（2/3以上）。从而体现了立法上的科学性。鉴于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施是建筑区划内较为重大的事项，关系到每个业主的切身利益。为了保证对这两项决策的慎重，从而保证决策能够获得绝大多数业主的支持，其决议的通过采多数决无可厚非，体现了对业主合法权益保护的立法目的。
笔者走访、调研了杭州相关楼盘，将其部分调研结果汇总如下（下述数据俱来源于中介房源房产证注明的面积）：
上述调研结果虽然体现的具体某套住宅中套内建筑面积占其建筑面积的比例，但根据物权法第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的规定”，我们可知物权法所论及的专有部分面积在一定程度上就相当于套内建筑面积。故上述调研结果也反映了整幢建筑物中专有部分面积占建筑物总面积的比例。
从上述数据中，我们可以清晰地看到“对筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”这一规定太过于苛刻。甚至对某些高层住宅而言，如瑞骐大厦，即使所有业主都同意，专有部分占建筑物总面积的比例也不过63.97%，这也意味這即使所有业主都同意筹集维修资金，但也难达到“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的要求。所有业主恐怕只能望房兴叹了。76条规定的立法目的是为了加强对业主合法权益的保护，但具体适用的后果却可能出现与立法旨趣相悖离。
所以笔者对该条款修改建议为“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占专有部分总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”或者“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经建筑面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经建筑面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
二、对第80条具体适用的质疑及修改建议
物权法第80条规定如下:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”这样的规定笔者认为存在着先天性的逻辑缺陷。当业主对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项没有作出明确约定的时候，如果按物权法第80条的规定按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定来确定就会出现一个非常奇怪的现象，即无法收足建筑物及其建筑物及其附属设施的分摊费用。如果应分摊费用是100万，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定80%来确定，最多只能收80万，其余20万不知该向何处去筹集。因此对物权法第80修改建议如下:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占专有部分总面积的比例确定。”或:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主建筑面积占建筑物总面积的比例确定。”
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