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[摘 要]清算土地增值税对房地产企业资金链和利润都有一定影响,并能促使房地产企业规范经营。规范土地增值税的征收和清算,可促使土地市场长期健康发展,同时也能调整房地产市场的供给结构,稳定房地产价格。
[关键词]土地增值税;房地产市场;房地产企业;趋势
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2009)31-0012-02
1 土地增值税清算的发展趋势
1.1 我国土地增值税的起源与征收情况
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税起源于19世纪90年代初全国第一拨房地产热,国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1994年1月1日起施行。
1994年以后,房地产业成为我国国民经济的支柱产业,也成了各省、市经济发展的引擎。土地增值税是地方税,其征收和税收收入都是各地方主管,各地方政府为了鼓励和支持房地产业的发展,对土地增值税的征收一般都控制得不是很严,而且都采取按房地产项目销售额一定比例进行预征,预征之后也不再清算,有的地区甚至在某一时间段里没有真正开征土地增值税。
1.2 土地增值税的清算
在2004年至2006年里,我国各地房价快速上升,城市居民购房压力越来越大的同时,房地产业也是大众关注和谈论最多的暴利行业。为了规范房地产行业的运行,国家税务总局于2006年底颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起正式施行,以加强土地增值税的清算工作。并且在2008年1月召开新闻发布会表示,要采取坚决措施推动全国所有省市启动土地增值税的清算。但各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来不利影响,进而影响到当地经济发展速度和土地出让金收入,所以都设法缓行清算工作,只将原来的预征比率适度上调。如深圳市从2008年7月1日起,将普通住宅项目的预征比率从0.5%上调到2%,并没有对新结算的房地产项目和以前年度结算的房地产项目进行土地增值税清算。因此,国家税务总局又于2009年5月印发了《土地增值税清算管理规程》,再一次督促各地税务局开展土地增值税清算工作。
2 土地增值税清算对房地产企业的影响
2.1 对房地产企业资金链的影响
2007年以前,各地土地增值税预征比率低,而且几乎没有清算过,一些经营时间久、累计开发量大的房地产开发企业积欠的土地增值税可能达到几亿元甚至十几亿元,如果一下子要求企业清缴这么多的土地增值税,对房地产企业来说无疑存在巨大的资金压力,开发不同产品的房地产企业所受影响不同。土地增值税是超率累进税,项目利润率越高,增值率也会越高,相应的最高税率也高。土地增值税最高税率可达60%,但对增值率低于20%的普通住宅项目免税。因此,土地增值税清算对一些主要开发经济适用房、利润率微薄的普通住宅项目的企业负面影响很小。有的房地产企业主要开发利润较低的普通住宅项目,积欠的土地增值税相对较少,土地增值税清算对其生产经营带来的影响较小。对于主要从事别墅、高档公寓、商业房地产的开发和销售的企业,可能积欠了大量的税款,土地增值税的清算对其产生的影响很大。
2.2 房地产企业长期利润下降
土地增值税是对房地产开发项目的增值额所征收的税种,无论是从长期还是从短期来看,土地增值税的征收和清算都会挤压房地产企业的部分利润。而且土地增值税的税率随项目增值率的上升而提高,难以像营业税那样把税收负担转嫁给消费者。原来土地增值税的预征比例一般为0.5%~2%,实际清算时土地增值税将占到项目增值额的30%~60%,清算的税额一般都要远远大于预征税额,因此土地增值税的清算会导致房地产企业的利润下降,尤其是一些几年前储备了大量土地的房地产企业,将补缴高昂的土地增值税。
2.3 房地产企业难以依靠“囤地”和“捂盘”获取超额利润
由于土地的稀缺性、基础设施的改善、社会和经济的发展,从长期来看土地价格会逐步上涨。目前我国部分房地产企业设法以较低的价格获取并囤积大量土地使用权,然后延长开发期,待土地价值大幅上升后再销售房地产商品,从而获取较高的利润。
土地增值税执行清算后,对销售价格相同的房地产项目,获取土地使用权的成本越低,项目的增值率也就越高,意味着项目要缴纳更多的土地增值税。同样,对于开发成本相同的项目,销售价格越高,增值率也就越高,也意味着项目要缴纳更多的土地增值税。基于以上原因,房地产企业想依靠低价“囤地”和“捂盘”来获取超额利润的效果会大大减弱。
3 土地出让市场的发展趋势
3.1 短期内土地需求减少
一直以来,各地方税务部门都是按房地产项目的销售额预征土地增值税之后不再清算,使低价囤积土地有利可图。2001—2008年里,每年全国房地产企业购置土地的面积都远远高于当年完成开发的土地面积,直到2008年年底,全国房地产企业以前年度购买的未开发的土地面积高达10.85亿平方米。
执行土地增值税清算制度后,房地产企业低价囤积土地的积极性下降,而且迫于资金压力和房地产市场的规范发展,囤积了大量土地的房地产企业也会设法先开发一部分几年前购置的土地,到一定程度后才会有新的土地需求,因此在未来的2~3年内,土地需求会有一定幅度的减少。
3.2 土地出让市场长期趋向健康发展
低价囤积土地致使许多土地被长期空置,不利于土地资源的有效配置。从长期来看,执行土地增值税清算制度,房地产企业企图通过非法手段获取低价土地的积极性降低,土地“招拍挂”制度将更加规范合理,土地使用权流转速度加快,促使土地出让市场健康发展。
4 房地产市场的发展趋势
4.1 开发企业整合加速
截至2007年年底,我国共有62518家房地产开发企业,其中具有一级资质或二级资质的企业不足10%,绝大部分房地产企业只有三级、四级甚至更低资质等级,可见房地产业中小型房地产企业多,缺乏真正有实力的大型开发企业。在对房地产企业以前年度积欠的土地出让金进行清算清缴时,一些规模较小的企业可能会因资金链紧张而难以继续经营;另外,执行土地增值税清算后,房地产开发利润率降低,尤其是一些依靠各种关系低价获取土地的企业利润率大为降低。因此在对土地增值税进行清算时,房地产业整合与并购也会展开,一些资金实力强、经营规范的企业的市场分量会越来越重。
4.2 房地产供给变化
4.2.1 房地产开发周期缩短
房地产企业“囤地”现象和“捂盘”现象的减少,加速了房地产业的资产流动速度。在土地增值税清算制度下,房地产企业不一定追求单个项目的高利润率,也可通过缩短产品开发和销售周期,一方面能提高企业的资金周转率,另一方面能有效降低项目增值率,从而降低土地增值税的最高税率,增加房地产企业的利润总额。
4.2.2 供给结构发展趋势
由于土地增值税的超率累进税率的影响,别墅、高档公寓等利润较高项目的土地增值税最高税率可能达到60%,利润相对较低的普通住宅项目土地增值税税率可能保持在30%,项目增值率低于20%的还能享受免税。因此,房地产企业可以适当地降低其所开发项目的档次,降低单个项目的收益率,以达到减税的目的。所以,土地增值税清算制度将会促使更多的房地产企业转向开发普通住宅。
4.3 房地产价格发展趋势
4.3.1 房地产价格总体趋于稳定
一些资金实力较弱的房地产企业要筹集其积欠的税款,降低价格销售商品房以回笼资金是一个不错的选择。随着房地产开发周期缩短,房地产供给量稳中有升,所以在短期内房地产价格难以上升。
如果开发商欲将税收负担转嫁给购房者,则需提高房价,但土地增值税的最高税率也会随之提高,缴纳的税额也会越多,转嫁效果不明显。相反,房价上涨后销售难度加大,还不如以合理的价格快速销售以降低增值税额,获取正常利润。另外,会有部分房地产企业专门从事微利住宅项目的开发和销售,可以免予缴纳土地增值税。从长期来看,清算房地产项目土地增值税有利于稳定房价。
4.3.2 不同档次物业价格差距扩大
更多的企业转向开发普通住宅后,诸如别墅、高档公寓的房地产的供给量会有所降低,这类产品的稀缺性增加,价格会有上升的趋势。不同档次物业的价格差距扩大,是土地增值税清算制度下的必然趋势。
4.4 商业房地产开发向出租经营发展
商业购物中心、写字楼、商铺等商业物业的价格比起同地段的住宅价格要高出许多,以往许多从事商业物业开发、销售的房地产企业能获取巨额利润,但土地增值税清算制度施行后这些利润中很大部分会转变成税收上缴。如果开发商只是出租经营,则产权未发生转移,还能享受物业增值带来的好处。
参考文献:
[1]尹伯成.土地增值税“四个有利于”促房地产业健康发展[J].城市开发,2007(4):30-31.
[2]薛继安.从土地增值税的清算看房地产企业发展新变化[J].中国房地产,2007(8):56-57.
[收稿日期]2009-07-10
[作者简介]石金和(1972—),男,湖南新邵人,重庆交通大学管理学院讲师,管理学硕士,研究方向:房地产经济和财务管理;吴华(1973—),男,重庆南川人,重庆合正房地产开发有限公司副总经理,工商管理硕士,研究方向:房地产开发与经营。
[关键词]土地增值税;房地产市场;房地产企业;趋势
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2009)31-0012-02
1 土地增值税清算的发展趋势
1.1 我国土地增值税的起源与征收情况
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税起源于19世纪90年代初全国第一拨房地产热,国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1994年1月1日起施行。
1994年以后,房地产业成为我国国民经济的支柱产业,也成了各省、市经济发展的引擎。土地增值税是地方税,其征收和税收收入都是各地方主管,各地方政府为了鼓励和支持房地产业的发展,对土地增值税的征收一般都控制得不是很严,而且都采取按房地产项目销售额一定比例进行预征,预征之后也不再清算,有的地区甚至在某一时间段里没有真正开征土地增值税。
1.2 土地增值税的清算
在2004年至2006年里,我国各地房价快速上升,城市居民购房压力越来越大的同时,房地产业也是大众关注和谈论最多的暴利行业。为了规范房地产行业的运行,国家税务总局于2006年底颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起正式施行,以加强土地增值税的清算工作。并且在2008年1月召开新闻发布会表示,要采取坚决措施推动全国所有省市启动土地增值税的清算。但各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来不利影响,进而影响到当地经济发展速度和土地出让金收入,所以都设法缓行清算工作,只将原来的预征比率适度上调。如深圳市从2008年7月1日起,将普通住宅项目的预征比率从0.5%上调到2%,并没有对新结算的房地产项目和以前年度结算的房地产项目进行土地增值税清算。因此,国家税务总局又于2009年5月印发了《土地增值税清算管理规程》,再一次督促各地税务局开展土地增值税清算工作。
2 土地增值税清算对房地产企业的影响
2.1 对房地产企业资金链的影响
2007年以前,各地土地增值税预征比率低,而且几乎没有清算过,一些经营时间久、累计开发量大的房地产开发企业积欠的土地增值税可能达到几亿元甚至十几亿元,如果一下子要求企业清缴这么多的土地增值税,对房地产企业来说无疑存在巨大的资金压力,开发不同产品的房地产企业所受影响不同。土地增值税是超率累进税,项目利润率越高,增值率也会越高,相应的最高税率也高。土地增值税最高税率可达60%,但对增值率低于20%的普通住宅项目免税。因此,土地增值税清算对一些主要开发经济适用房、利润率微薄的普通住宅项目的企业负面影响很小。有的房地产企业主要开发利润较低的普通住宅项目,积欠的土地增值税相对较少,土地增值税清算对其生产经营带来的影响较小。对于主要从事别墅、高档公寓、商业房地产的开发和销售的企业,可能积欠了大量的税款,土地增值税的清算对其产生的影响很大。
2.2 房地产企业长期利润下降
土地增值税是对房地产开发项目的增值额所征收的税种,无论是从长期还是从短期来看,土地增值税的征收和清算都会挤压房地产企业的部分利润。而且土地增值税的税率随项目增值率的上升而提高,难以像营业税那样把税收负担转嫁给消费者。原来土地增值税的预征比例一般为0.5%~2%,实际清算时土地增值税将占到项目增值额的30%~60%,清算的税额一般都要远远大于预征税额,因此土地增值税的清算会导致房地产企业的利润下降,尤其是一些几年前储备了大量土地的房地产企业,将补缴高昂的土地增值税。
2.3 房地产企业难以依靠“囤地”和“捂盘”获取超额利润
由于土地的稀缺性、基础设施的改善、社会和经济的发展,从长期来看土地价格会逐步上涨。目前我国部分房地产企业设法以较低的价格获取并囤积大量土地使用权,然后延长开发期,待土地价值大幅上升后再销售房地产商品,从而获取较高的利润。
土地增值税执行清算后,对销售价格相同的房地产项目,获取土地使用权的成本越低,项目的增值率也就越高,意味着项目要缴纳更多的土地增值税。同样,对于开发成本相同的项目,销售价格越高,增值率也就越高,也意味着项目要缴纳更多的土地增值税。基于以上原因,房地产企业想依靠低价“囤地”和“捂盘”来获取超额利润的效果会大大减弱。
3 土地出让市场的发展趋势
3.1 短期内土地需求减少
一直以来,各地方税务部门都是按房地产项目的销售额预征土地增值税之后不再清算,使低价囤积土地有利可图。2001—2008年里,每年全国房地产企业购置土地的面积都远远高于当年完成开发的土地面积,直到2008年年底,全国房地产企业以前年度购买的未开发的土地面积高达10.85亿平方米。
执行土地增值税清算制度后,房地产企业低价囤积土地的积极性下降,而且迫于资金压力和房地产市场的规范发展,囤积了大量土地的房地产企业也会设法先开发一部分几年前购置的土地,到一定程度后才会有新的土地需求,因此在未来的2~3年内,土地需求会有一定幅度的减少。
3.2 土地出让市场长期趋向健康发展
低价囤积土地致使许多土地被长期空置,不利于土地资源的有效配置。从长期来看,执行土地增值税清算制度,房地产企业企图通过非法手段获取低价土地的积极性降低,土地“招拍挂”制度将更加规范合理,土地使用权流转速度加快,促使土地出让市场健康发展。
4 房地产市场的发展趋势
4.1 开发企业整合加速
截至2007年年底,我国共有62518家房地产开发企业,其中具有一级资质或二级资质的企业不足10%,绝大部分房地产企业只有三级、四级甚至更低资质等级,可见房地产业中小型房地产企业多,缺乏真正有实力的大型开发企业。在对房地产企业以前年度积欠的土地出让金进行清算清缴时,一些规模较小的企业可能会因资金链紧张而难以继续经营;另外,执行土地增值税清算后,房地产开发利润率降低,尤其是一些依靠各种关系低价获取土地的企业利润率大为降低。因此在对土地增值税进行清算时,房地产业整合与并购也会展开,一些资金实力强、经营规范的企业的市场分量会越来越重。
4.2 房地产供给变化
4.2.1 房地产开发周期缩短
房地产企业“囤地”现象和“捂盘”现象的减少,加速了房地产业的资产流动速度。在土地增值税清算制度下,房地产企业不一定追求单个项目的高利润率,也可通过缩短产品开发和销售周期,一方面能提高企业的资金周转率,另一方面能有效降低项目增值率,从而降低土地增值税的最高税率,增加房地产企业的利润总额。
4.2.2 供给结构发展趋势
由于土地增值税的超率累进税率的影响,别墅、高档公寓等利润较高项目的土地增值税最高税率可能达到60%,利润相对较低的普通住宅项目土地增值税税率可能保持在30%,项目增值率低于20%的还能享受免税。因此,房地产企业可以适当地降低其所开发项目的档次,降低单个项目的收益率,以达到减税的目的。所以,土地增值税清算制度将会促使更多的房地产企业转向开发普通住宅。
4.3 房地产价格发展趋势
4.3.1 房地产价格总体趋于稳定
一些资金实力较弱的房地产企业要筹集其积欠的税款,降低价格销售商品房以回笼资金是一个不错的选择。随着房地产开发周期缩短,房地产供给量稳中有升,所以在短期内房地产价格难以上升。
如果开发商欲将税收负担转嫁给购房者,则需提高房价,但土地增值税的最高税率也会随之提高,缴纳的税额也会越多,转嫁效果不明显。相反,房价上涨后销售难度加大,还不如以合理的价格快速销售以降低增值税额,获取正常利润。另外,会有部分房地产企业专门从事微利住宅项目的开发和销售,可以免予缴纳土地增值税。从长期来看,清算房地产项目土地增值税有利于稳定房价。
4.3.2 不同档次物业价格差距扩大
更多的企业转向开发普通住宅后,诸如别墅、高档公寓的房地产的供给量会有所降低,这类产品的稀缺性增加,价格会有上升的趋势。不同档次物业的价格差距扩大,是土地增值税清算制度下的必然趋势。
4.4 商业房地产开发向出租经营发展
商业购物中心、写字楼、商铺等商业物业的价格比起同地段的住宅价格要高出许多,以往许多从事商业物业开发、销售的房地产企业能获取巨额利润,但土地增值税清算制度施行后这些利润中很大部分会转变成税收上缴。如果开发商只是出租经营,则产权未发生转移,还能享受物业增值带来的好处。
参考文献:
[1]尹伯成.土地增值税“四个有利于”促房地产业健康发展[J].城市开发,2007(4):30-31.
[2]薛继安.从土地增值税的清算看房地产企业发展新变化[J].中国房地产,2007(8):56-57.
[收稿日期]2009-07-10
[作者简介]石金和(1972—),男,湖南新邵人,重庆交通大学管理学院讲师,管理学硕士,研究方向:房地产经济和财务管理;吴华(1973—),男,重庆南川人,重庆合正房地产开发有限公司副总经理,工商管理硕士,研究方向:房地产开发与经营。