论文部分内容阅读
【摘要】本文首先分析了城乡规划中土地利用方式存在的问题，然后就如何合理利用土地资源提出相应的政策建议。城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段，而土地的合理利用在城乡规划中起着重要的作用。本文以下进行了详细的阐述。
【关键词】城乡规划； 土地征用； 级差地租
做好城乡规划发展具有重要的战略意义，有利于促进社会经济健康有序的发展，而城乡规划中土地管理及利用是其重要内容，应正确处理好两者之间的关系。
一、土地资源合理利用与规划的重要性
国家国土资源部召开的全国城乡发展和土地集约合理利用的研讨座谈会上， 相关部门的管理和建设专家明确的指出，在发展城乡建设中， 要做到保护好现有的土地资源， 绝不能在建设中互相攀比和盲目地扩大规模， 将土地资源过量的占用，必须要给予合理的规划。土地合理的规划在整个建设的初期是非常重要的环节。由于我国人口众多， 土地资源有限， 国家在资源利用上都有明确的文件， 必须要注意保护节约每一寸土地， 也就是说合理规划是对整个的资源利用限度上起到决定性的作用， 必须要正确地引导城乡建设， 并确保要有序的发展。经过合理的规划可以节省土地资源， 有计划地设置马路、广场和高楼， 这样不仅可以提高城乡居民生活水平， 还可以建设一个特色的小城市。
二、城乡规划中土地利用存在的问题
城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面：
首先，土地征用方面：土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国，征用农民土地后给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费的截留，严重损害了农民利益。此外，市价和土地征用价格的巨大反差，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等。
其次，利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高，尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成房屋价格上涨、炒房现象严重。
三 、城乡规划中合理利用土地资源的措施
1、 不断强化和落实城乡规划建设用地
其一，切实加强土地供应量，提高土地审批效率，还要能不断优化资源的配置，严格把握相关的土地利用结构，贯彻落实相关的国家城市土地建设用地政策。
其二，要能够不断加强政府相关部门机构的监督执法，对违法行为进行及时惩处。在城市规划用地时要都土地规划进行全面、系统的分析，进行合理地开发和利用，建立一系列的生态型的开发制度。并能够深入分析当前土地管理工作与城市规划建设中存在的问题，站在全局的高度来积极做好相关的工作。
2、设计科学、合理的规划方案，优化利用空间
土地利用总体规划是统筹城乡发展、调控城乡用地总量与布局的重要手段，也是支持社会主义新农村建设的基础性工作，因此要设计科学合理的城市规划方案，优化土地的利用空间，提高土地使用效率，土地资源在使用的过程中要有一定的规划标准，要严格按照土地使用标准进行开发和应用，是什么样的土地就用什么样的开发方案。在城乡规划建设中，要认真做好村庄、城乡结合部建设规划与土地利用总体规划上的衔接工作，注意在土地利用总体规划的整体控制作用进行规划，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内，对于不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时做出调整和修改，提升建筑土地的使用率，避免盲目投资造成的建设浪费土地资源，用科学的发展观来指导土地利用的规范发展，促进土地利用方式和管理方式的根本转变，保障土地资源可持续利用和经济社会的可持续发展，真正做到科学的进行土地利用、合理的开发土地，提升土地开发率，降低土地供求方面的冲突和矛盾。同时加强与交通、能源、水利等基础设施部门的协调和联系，开展基础产业建设规划蓝图，共同促进城市的发展和社会的进步。
3、建立多元化的融资渠道
在当今的现代化社会，要实现城乡规划建设，就必须要能够不断拓展融资渠道，拓展资金的来源，从而可以有效确保土地开发的前提，相关的政府职能部门要能够切实依据本地区的实际情况来展开多方面的融资，并能够根据不同的投资者的不同目标和心态，以土地开发为核心，有效地将政府、企业以及个人这三者紧密地联系在一起，才能实现融资渠道的多方位、立体化。从城市系统的角度可以看出，要想不断完善土地规划制度，能够与城市建设的方向、速度可以更好地适应，就必须要能够强调城市內涵形象，杜绝形象工程。从全方位规划好土地管理工作。
4、 对于土地征用的购地费确定
（1）购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成， 其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价， 集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定， 让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户， 在承包期还未到达的前提下， 承包的土地已被政府征用， 他们的预期利益更应得到保护。
（2）对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌， 全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度， 从而凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招、拍、挂的比例， 由市场机制决定土地去向， 由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价， 充分挖掘土地的资产价值。
5、 规范土地管理，完善土地监督机制
城乡规划建设是统筹安排城乡发展建设空间布局的有效手段，这不仅关系到人们的生活状况，还和土地的开发利用效率息息相关，因此在城乡规划建设的过程中要规范土地管理，完善土地监督机制，在规范土地时要坚持坚持严控总量、优化结构、集约高效的原则，严格规范土地管理，积极主动服务，构建科学的发展新机制，确保新开发的项目能够充分开发土地的使用潜能，大力开发闲置用地，依法征地用地，确保农田用地不被侵占等目标，要充分保障耕地面积不减少、土地品质不下降的管理规划原则。同时要强化执法监察手段，严格执行土地法律法规，惩治违法用地，对借机圈地、搭车用地等违法用地行为，必须采取严厉的法律手段依法追究违法者的经济、行政及刑事责任，从而最大限度地遏制土地使用的违法犯罪行为。最后要充分发挥广播、电视等新闻媒体的导向作用，选择影响面大的典型案件，公开曝光并依法处理，以达到“以案说法”“以点带面”的社会效果，起到震慑遏止违法占地和违法建设行为的作用。
总而言之， 城乡规划建设和土地管理是城镇化进程中不可忽视的一项重要工作。今后在实际工作中， 需要根据实际情况， 做好城乡规划建设和土地管理工作， 统筹城乡发展。并注重经验的总结， 完善相关的规章制度， 从而促进城乡规划建设顺利进行， 提高土地管理水平， 为促进城乡发展提供保障。
参考文献：
[1] 曲哲. 我国的土地规划——对土地私权干预的影响[J]. 内蒙古科技与经济. 2009（22）
[2] 田晖晖. 浅谈当前土地规划存在的问题及对策[J]. 门窗. 2013（02）
[3] 孙金鹏. 土地规划与测量的技术运用[J]. 硅谷. 2013（18）
【关键词】城乡规划； 土地征用； 级差地租
做好城乡规划发展具有重要的战略意义，有利于促进社会经济健康有序的发展，而城乡规划中土地管理及利用是其重要内容，应正确处理好两者之间的关系。
一、土地资源合理利用与规划的重要性
国家国土资源部召开的全国城乡发展和土地集约合理利用的研讨座谈会上， 相关部门的管理和建设专家明确的指出，在发展城乡建设中， 要做到保护好现有的土地资源， 绝不能在建设中互相攀比和盲目地扩大规模， 将土地资源过量的占用，必须要给予合理的规划。土地合理的规划在整个建设的初期是非常重要的环节。由于我国人口众多， 土地资源有限， 国家在资源利用上都有明确的文件， 必须要注意保护节约每一寸土地， 也就是说合理规划是对整个的资源利用限度上起到决定性的作用， 必须要正确地引导城乡建设， 并确保要有序的发展。经过合理的规划可以节省土地资源， 有计划地设置马路、广场和高楼， 这样不仅可以提高城乡居民生活水平， 还可以建设一个特色的小城市。
二、城乡规划中土地利用存在的问题
城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面：
首先，土地征用方面：土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国，征用农民土地后给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费的截留，严重损害了农民利益。此外，市价和土地征用价格的巨大反差，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等。
其次，利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高，尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成房屋价格上涨、炒房现象严重。
三 、城乡规划中合理利用土地资源的措施
1、 不断强化和落实城乡规划建设用地
其一，切实加强土地供应量，提高土地审批效率，还要能不断优化资源的配置，严格把握相关的土地利用结构，贯彻落实相关的国家城市土地建设用地政策。
其二，要能够不断加强政府相关部门机构的监督执法，对违法行为进行及时惩处。在城市规划用地时要都土地规划进行全面、系统的分析，进行合理地开发和利用，建立一系列的生态型的开发制度。并能够深入分析当前土地管理工作与城市规划建设中存在的问题，站在全局的高度来积极做好相关的工作。
2、设计科学、合理的规划方案，优化利用空间
土地利用总体规划是统筹城乡发展、调控城乡用地总量与布局的重要手段，也是支持社会主义新农村建设的基础性工作，因此要设计科学合理的城市规划方案，优化土地的利用空间，提高土地使用效率，土地资源在使用的过程中要有一定的规划标准，要严格按照土地使用标准进行开发和应用，是什么样的土地就用什么样的开发方案。在城乡规划建设中，要认真做好村庄、城乡结合部建设规划与土地利用总体规划上的衔接工作，注意在土地利用总体规划的整体控制作用进行规划，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内，对于不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时做出调整和修改，提升建筑土地的使用率，避免盲目投资造成的建设浪费土地资源，用科学的发展观来指导土地利用的规范发展，促进土地利用方式和管理方式的根本转变，保障土地资源可持续利用和经济社会的可持续发展，真正做到科学的进行土地利用、合理的开发土地，提升土地开发率，降低土地供求方面的冲突和矛盾。同时加强与交通、能源、水利等基础设施部门的协调和联系，开展基础产业建设规划蓝图，共同促进城市的发展和社会的进步。
3、建立多元化的融资渠道
在当今的现代化社会，要实现城乡规划建设，就必须要能够不断拓展融资渠道，拓展资金的来源，从而可以有效确保土地开发的前提，相关的政府职能部门要能够切实依据本地区的实际情况来展开多方面的融资，并能够根据不同的投资者的不同目标和心态，以土地开发为核心，有效地将政府、企业以及个人这三者紧密地联系在一起，才能实现融资渠道的多方位、立体化。从城市系统的角度可以看出，要想不断完善土地规划制度，能够与城市建设的方向、速度可以更好地适应，就必须要能够强调城市內涵形象，杜绝形象工程。从全方位规划好土地管理工作。
4、 对于土地征用的购地费确定
（1）购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成， 其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价， 集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定， 让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户， 在承包期还未到达的前提下， 承包的土地已被政府征用， 他们的预期利益更应得到保护。
（2）对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌， 全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度， 从而凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招、拍、挂的比例， 由市场机制决定土地去向， 由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价， 充分挖掘土地的资产价值。
5、 规范土地管理，完善土地监督机制
城乡规划建设是统筹安排城乡发展建设空间布局的有效手段，这不仅关系到人们的生活状况，还和土地的开发利用效率息息相关，因此在城乡规划建设的过程中要规范土地管理，完善土地监督机制，在规范土地时要坚持坚持严控总量、优化结构、集约高效的原则，严格规范土地管理，积极主动服务，构建科学的发展新机制，确保新开发的项目能够充分开发土地的使用潜能，大力开发闲置用地，依法征地用地，确保农田用地不被侵占等目标，要充分保障耕地面积不减少、土地品质不下降的管理规划原则。同时要强化执法监察手段，严格执行土地法律法规，惩治违法用地，对借机圈地、搭车用地等违法用地行为，必须采取严厉的法律手段依法追究违法者的经济、行政及刑事责任，从而最大限度地遏制土地使用的违法犯罪行为。最后要充分发挥广播、电视等新闻媒体的导向作用，选择影响面大的典型案件，公开曝光并依法处理，以达到“以案说法”“以点带面”的社会效果，起到震慑遏止违法占地和违法建设行为的作用。
总而言之， 城乡规划建设和土地管理是城镇化进程中不可忽视的一项重要工作。今后在实际工作中， 需要根据实际情况， 做好城乡规划建设和土地管理工作， 统筹城乡发展。并注重经验的总结， 完善相关的规章制度， 从而促进城乡规划建设顺利进行， 提高土地管理水平， 为促进城乡发展提供保障。
参考文献：
[1] 曲哲. 我国的土地规划——对土地私权干预的影响[J]. 内蒙古科技与经济. 2009（22）
[2] 田晖晖. 浅谈当前土地规划存在的问题及对策[J]. 门窗. 2013（02）
[3] 孙金鹏. 土地规划与测量的技术运用[J]. 硅谷. 2013（18）