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[摘要]在房地产咨询市场发展中，会受到较多方面的威胁，影响着房地产市场的长远进步，这就需要房地产市场相关管理人员需要根据房地产咨询市场的分析，采取博弈方式制定完善的市场规范方式，促进房地产咨询市场的长远发展。
[关键词]房地产；咨询市场；博弈思考
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711148
我国房地产咨询市场的发展，需要在房地产咨询市场实际发展中，制定完善的博弈发展制度，完善房地产咨询市场的发展体系，增强房地产咨询市场的发展效果。
1房地产咨询市场的博弈依据
在房地产咨询市场实际发展中，要想更好地应用博弈方式开展发展工作，需要房地产咨询市场根据房地产与我国经济发展情况的分析，全面了解相关信息，提升房地产咨询市场的发展效果。
第一，经济发展含义。经济发展就是国家的经济效益有所提升，房地产的经济发展受到人们的广泛关注，需要房地产咨询市场管理人员根据房地产咨询市场的实际发展情况，制定完善的经济发展制度，规范房地产咨询市场经济发展行为，进而提升房地产经济发展效率。同时，房地产经济发展需要相关管理人员根据其实际情况，促进房地产咨询行业的长远进步。
第二，对外贸易分析。对外贸易就是我国根据其他国家的要求，制定完善的对外贸易制度，向其他国家出口一些产品，同时，也会将其他国家的产品引进到国内，提升我国的经济效益。对于房地产咨询市场而言，也会存在对外贸易事项，相关管理人员必须要对其进行合理的分析。
第三，房地产与中国经济之间的关系。房地产行业在实际发展中，其与中国经济之间存在较为直接的联系。主要因为房地产价格的提升，可以有效抑制国家出现通货膨胀的现象。房地产价格受相关部门的管理与控制，需要政令调控房地产价格，但是，一旦房地产价格下降，将会导致我国出现通货膨胀的现象，难以提升其发展效率。
第四，房地产价格与通货膨胀之间的关系。房地产行业的发展，与通货膨胀之间产生直接联系，一旦房地产价格下降，就会出现通货膨胀的现象，但是，如果房地产价格过快上升，就会导致出现更加严重的通货膨胀现象。因此，房地产市场需求对房地产价格进行控制，保证可以减少其中存在的问题，提升房地产价格控制有效性。
第五，房地产失衡问题的分析。目前，房地产咨询市场经常会出现失衡问题，难以提升其有效性，甚至会威胁房地产咨询市场的长远进步。在国外“热钱”流入的情况下，会在我国兑换人民币，为了给予足够的人民币兑换，相关部门会印刷更多人民币，国际“热钱”在进入市场之后，会大量投资房地产市场，在房地产价格下降之后，会利用托市提升房地产价格，导致房地产价格出现严重提升的现象。
根据以上几点的分析，我国房地产咨询市场必须要制订完善的分析方案，减少房地产咨询市场中存在的问题，保证提升其发展效率，减少房地产咨询市场中的问题，全面了解以上几点工作。
2房地产咨询市场的博弈思考
近年来，我国房地产业中经常会出现拆迁户与开发商的暴力拆迁事件，开发商会与拆迁户之间的战争较多，成为了我国房地产经济发展中最难以解决的问题，但是，如何才能对开发商的暴力行为进行抑制性管理，成为了最为主要的问题。[1]
开发商在与拆迁户相互沟通的过程中，可以选择强硬沟通与温和沟通两种方式，而拆迁户与房地产开发商之间的矛盾已经成为最敏感的话题，如果房地产开发商采取强硬的沟通方式，就会导致拆迁户出现抗争的现象，难以提升其发展效率，或是拆迁户势力较为单薄，只能与开发商之间相互妥协，然后获得一定的补偿。假设开发商为拆迁户提供40万元的拆迁费用，如果拆迁户在与房地产开发商之间相互抗争，甚至出现了死亡的现象，房地产开发商就要赔偿给拆迁户200万元左右，这就会导致房地产开发商出现更大的经济损失，也会影响社会的和谐发展。如果房地产开发商可以利用温和的方式与拆迁户相互沟通，就可以与拆迁户之间相互协调，有效地与拆迁户之间相互定价，在拆迁户提出合理要求的时候，可以为其提供一些优惠政策，保证二者之间都可以更好地开展沟通工作。[2]
在房地产咨询市场实际发展中，拆迁户会调整自身的行為，在已经知道开发商会出现暴力拆迁行为的时候，拆迁户不会抗争，在房地产开发商与拆迁户沟通之前，如果房地产开发商知道拆迁户不会反抗，态度就会更加强硬，对于一些难以协调的拆迁户而言，房地产开发商就会给予一些优惠，采取息事宁人的措施开展协调工作，进而提升其发展效率。[3]
在房地产咨询市场实际发展的过程中，房地产开发商与拆迁户之间无论以哪种方式相互沟通，都会出现一些难以解决的问题，影响着房地产咨询市场的长远发展。因此，房地产开发商可以选择博弈方式与拆迁户相互沟通、协调，利用概率分析的措施控制房地产开发商的发展。假设房地产开发商在强硬与温和沟通的情况下，将强硬协调方式设置为p，将温和协调方式控制为1—p，拆迁户所选择的抗争与不抗争的概率设置为q与1—q，在下表中可以看出，拆迁户的收益会出现较大的波动。[4]
概率设置表11拆迁户11抗争q1不抗争（1—q）开发商1强硬（p）1（-200，-A）1（-40，40）1温和（1—p）1（20，-20）1（0，0）
在其实际发展的过程中，如果取变化率的正值，那么，就说明拆迁户知道开发商会采取强硬的沟通方式，其知道的概率在90%左右，那么，为了可以提升抗争的效力，达到自身预期的经济效益，拆迁户就会选择抗争。那么，在变化率呈现负值的情况下，就说明拆迁户有90%知道房地产开发商会采取强硬方式开展相关工作，然而，在抗争概率提升的时候，期望的损失也会越大，就会导致其出现委曲求全的现象。[5]
在开发商期望值出现变化的情况下，一旦开发商采取抗争的方式，当概率不超过40（A+20）的时候，房地产开发商采取暴力方式就可以达到自身的经济期望值，此时，房地产开发商就可以采取暴力方式开展相关工作。但是，在q>40/A+20的时候，其变化率就会达到负值的现象，这就表示开发商不可以采取暴力方式开展协调工作，一旦采取暴力方式，就会导致其经济期望值下降，那么，此时房地产开发商就可以采取温和方式开展沟通与协调工作，保证可以提升自身的房地产开发咨询效力。根据对此类情况等的分析，相关管理人员可以绘制下图作为标准。[6] 数据图
房地产开发商必须要根据下图所涉及的相关数据开展分析工作，保证可以提升其分析工作质量与有效性。在图中可以发现，双方在博弈的时候，会出现三个均衡点，此类均衡点的确定，有利于提升房地产开发商的分析效率。第一个均衡点就是（1，0），指的就是拆迁户在房地产开发商强硬拆迁的时候，拆迁户不会出现抗争的现象，房地产开发商必须要采取相应方式与拆迁户相互沟通协调，保证可以满足二者之间的需求，减少相互之间的损失，提升房地产开发商的发展效率。第二个均衡点就是（0，1），指的就是在拆迁户争取自身利益的时候，房地产开发商必须要采取温和方式开展协调工作，与拆迁户之间相互合作。第三个均衡点就是（1/9，40/A+20），在此期间，表明房地产开发商与拆迁户之间在博弈的过程中，对于对方所采取的方式存在较大猜疑，房地产开发商必须要减少其中存在的问题，均衡房地产开发商与拆迁户之间的关系，提升房地产开发商的发展质量。[7]
在图中可以看出，如果A≤20，一旦出现暴力现象发生悲剧，开发商的损失在10%左右，那么，开发商就会采取暴力方式开展拆迁工作。在此过程中，均衡点就会降低至相关标准，拆迁户难以正确地估计A值的大小，因此，很容易高估自身损失，导致出现一些难以解决的问题，甚至会影响着房地产咨询市场的长远发展。
为了避免出现拆迁悲剧，避免出现暴力现象，抑制开发商的暴力行为，最好的方式就是可以将开发商的暴力成本提升，制定完善的法律法规，为百姓的维权提供良好支持，同时，为了避免出现官员与房地产开发商勾结的现象，相关管理部门必须要无限放大拆迁成本，维护房地产市场的和谐性与有序性，保证可以提升房地产的发展效率。在此期间，最为良好的方式就是要均衡房地产与拆迁户之间的关系，房地产开发商必须要采取温和的拆迁措施与拆迁户之间相互协调，保证可以提升房地产咨询市场的发展质量。对于博弈方式的分析与应用，房地产开发商与拆迁户之间必须要根据自身权益需求的分析，借鉴西方发达国家的经验。例如：美国在1787年的时候，已经制定了明确的宪法，私人的财产较为神圣，是不可以侵犯的，因此，中国政府部门也要利用法制方式开展咨询活动，维护我国公民的私有财产，依法制止房地产暴力行为，对其进行严格的惩治，避免出现一些难以解决的问题。
房地产开发商的发展，炒房族会赚到较多的钱财，在这一情况下，投资价格与价值出现了相互背离的现象，套用房地产市场的钱财，在增值的情况下，房地产价格就会出现回值的现象，这也就促进了房地产市场的发展，导致房地产开发商更加重视房地产开发，出现更多的拆迁户与房地产开发商之间博弈的现象。
房地产开发商在我国市场20世纪发展的时候，一直都处于价格上涨的趋势，房地产开发商也没有赔钱的现象，在此情况下，房产在不断流动，在这种情况下，房地产开发商需要制定完善的管理制度，采取有效措施创新博弈措施，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率。
我国政府部门要想更好地对房地产开发商行为进行规范，就要做好房地产流动性的限制工作，除了避免房地产行业绑架中国经济的问题外，还要科学限制房地产流动性，但是，如果房地产流动性减弱，其资产的流动性就会减弱，将会导致我国出现通货膨胀的现象，因此，政府部门与相关管理部门必须要合理控制房地产的资金流动情况，提升房地产的资金流动效率。在此期间，不可以出现价格上涨的现象，并且逐一限制房产流通情况，尤其是国外的“热钱”，不可以将其大量引入国内房地产市场中，避免出现影响其发展的问题。
如果此类博弈是外部市场获胜，那么中国房地产市场就会出现较为严重的损失，就像日本在20世纪90年代出现经济下滑的现象，由于将所有外资都撤走，导致房地产赖以生存的支柱坍塌，无法提升房地产的发展效率，货币迅速贬值，房地产价格也迅速下降，但是，在货币贬值的情况下，即使房地产价格再低，也会出现买不起房的现象。因此，相关管理部门必须要合理地对外资进行掌控，把握与外资之间的博弈情况，制定完善的博弈制度，在与外资博弈的情况下，做好与拆迁户之间的协调工作，提升房地产咨询市场的发展效率，增强房地产咨询市场的发展效果。
3结论
房地产咨询市场的发展，需要制定完善的博弈制度，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率与发展质量，保证可以促进我国国民经济的稳步增长，优化房地产开发商的管理体系。
参考文献：
[1]郭丽霞顺应市场发展需求，创新开拓房地产咨询顾问业务[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C].2012：252-255
[2]宋星慧，卢义容市场变革与房地产估价机构的未来[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C].2012：9-18
[3]杨丽艳，李华勇，肖林芳，等房地产估价行业咨询业务发展方向探讨[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2013年年会论文集[C].2013：354-357
[4]田乙强房地产咨询市场博弈分析[D].哈尔滨：东北林业大学，2015
[5]张兆京××房地产公司营销定位研究[D].北京：中國人民大学，2012
[6]郭瑞华，蔡苏文，贺云海，等试论房地产全寿命周期中的房地产咨询顾问服务机遇[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C].2012：181-190
[7]唐亮天津傅传地产咨询有限公司营销策略研究[D].天津：南开大学，2011
[关键词]房地产；咨询市场；博弈思考
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711148
我国房地产咨询市场的发展，需要在房地产咨询市场实际发展中，制定完善的博弈发展制度，完善房地产咨询市场的发展体系，增强房地产咨询市场的发展效果。
1房地产咨询市场的博弈依据
在房地产咨询市场实际发展中，要想更好地应用博弈方式开展发展工作，需要房地产咨询市场根据房地产与我国经济发展情况的分析，全面了解相关信息，提升房地产咨询市场的发展效果。
第一，经济发展含义。经济发展就是国家的经济效益有所提升，房地产的经济发展受到人们的广泛关注，需要房地产咨询市场管理人员根据房地产咨询市场的实际发展情况，制定完善的经济发展制度，规范房地产咨询市场经济发展行为，进而提升房地产经济发展效率。同时，房地产经济发展需要相关管理人员根据其实际情况，促进房地产咨询行业的长远进步。
第二，对外贸易分析。对外贸易就是我国根据其他国家的要求，制定完善的对外贸易制度，向其他国家出口一些产品，同时，也会将其他国家的产品引进到国内，提升我国的经济效益。对于房地产咨询市场而言，也会存在对外贸易事项，相关管理人员必须要对其进行合理的分析。
第三，房地产与中国经济之间的关系。房地产行业在实际发展中，其与中国经济之间存在较为直接的联系。主要因为房地产价格的提升，可以有效抑制国家出现通货膨胀的现象。房地产价格受相关部门的管理与控制，需要政令调控房地产价格，但是，一旦房地产价格下降，将会导致我国出现通货膨胀的现象，难以提升其发展效率。
第四，房地产价格与通货膨胀之间的关系。房地产行业的发展，与通货膨胀之间产生直接联系，一旦房地产价格下降，就会出现通货膨胀的现象，但是，如果房地产价格过快上升，就会导致出现更加严重的通货膨胀现象。因此，房地产市场需求对房地产价格进行控制，保证可以减少其中存在的问题，提升房地产价格控制有效性。
第五，房地产失衡问题的分析。目前，房地产咨询市场经常会出现失衡问题，难以提升其有效性，甚至会威胁房地产咨询市场的长远进步。在国外“热钱”流入的情况下，会在我国兑换人民币，为了给予足够的人民币兑换，相关部门会印刷更多人民币，国际“热钱”在进入市场之后，会大量投资房地产市场，在房地产价格下降之后，会利用托市提升房地产价格，导致房地产价格出现严重提升的现象。
根据以上几点的分析，我国房地产咨询市场必须要制订完善的分析方案，减少房地产咨询市场中存在的问题，保证提升其发展效率，减少房地产咨询市场中的问题，全面了解以上几点工作。
2房地产咨询市场的博弈思考
近年来，我国房地产业中经常会出现拆迁户与开发商的暴力拆迁事件，开发商会与拆迁户之间的战争较多，成为了我国房地产经济发展中最难以解决的问题，但是，如何才能对开发商的暴力行为进行抑制性管理，成为了最为主要的问题。[1]
开发商在与拆迁户相互沟通的过程中，可以选择强硬沟通与温和沟通两种方式，而拆迁户与房地产开发商之间的矛盾已经成为最敏感的话题，如果房地产开发商采取强硬的沟通方式，就会导致拆迁户出现抗争的现象，难以提升其发展效率，或是拆迁户势力较为单薄，只能与开发商之间相互妥协，然后获得一定的补偿。假设开发商为拆迁户提供40万元的拆迁费用，如果拆迁户在与房地产开发商之间相互抗争，甚至出现了死亡的现象，房地产开发商就要赔偿给拆迁户200万元左右，这就会导致房地产开发商出现更大的经济损失，也会影响社会的和谐发展。如果房地产开发商可以利用温和的方式与拆迁户相互沟通，就可以与拆迁户之间相互协调，有效地与拆迁户之间相互定价，在拆迁户提出合理要求的时候，可以为其提供一些优惠政策，保证二者之间都可以更好地开展沟通工作。[2]
在房地产咨询市场实际发展中，拆迁户会调整自身的行為，在已经知道开发商会出现暴力拆迁行为的时候，拆迁户不会抗争，在房地产开发商与拆迁户沟通之前，如果房地产开发商知道拆迁户不会反抗，态度就会更加强硬，对于一些难以协调的拆迁户而言，房地产开发商就会给予一些优惠，采取息事宁人的措施开展协调工作，进而提升其发展效率。[3]
在房地产咨询市场实际发展的过程中，房地产开发商与拆迁户之间无论以哪种方式相互沟通，都会出现一些难以解决的问题，影响着房地产咨询市场的长远发展。因此，房地产开发商可以选择博弈方式与拆迁户相互沟通、协调，利用概率分析的措施控制房地产开发商的发展。假设房地产开发商在强硬与温和沟通的情况下，将强硬协调方式设置为p，将温和协调方式控制为1—p，拆迁户所选择的抗争与不抗争的概率设置为q与1—q，在下表中可以看出，拆迁户的收益会出现较大的波动。[4]
概率设置表11拆迁户11抗争q1不抗争（1—q）开发商1强硬（p）1（-200，-A）1（-40，40）1温和（1—p）1（20，-20）1（0，0）
在其实际发展的过程中，如果取变化率的正值，那么，就说明拆迁户知道开发商会采取强硬的沟通方式，其知道的概率在90%左右，那么，为了可以提升抗争的效力，达到自身预期的经济效益，拆迁户就会选择抗争。那么，在变化率呈现负值的情况下，就说明拆迁户有90%知道房地产开发商会采取强硬方式开展相关工作，然而，在抗争概率提升的时候，期望的损失也会越大，就会导致其出现委曲求全的现象。[5]
在开发商期望值出现变化的情况下，一旦开发商采取抗争的方式，当概率不超过40（A+20）的时候，房地产开发商采取暴力方式就可以达到自身的经济期望值，此时，房地产开发商就可以采取暴力方式开展相关工作。但是，在q>40/A+20的时候，其变化率就会达到负值的现象，这就表示开发商不可以采取暴力方式开展协调工作，一旦采取暴力方式，就会导致其经济期望值下降，那么，此时房地产开发商就可以采取温和方式开展沟通与协调工作，保证可以提升自身的房地产开发咨询效力。根据对此类情况等的分析，相关管理人员可以绘制下图作为标准。[6] 数据图
房地产开发商必须要根据下图所涉及的相关数据开展分析工作，保证可以提升其分析工作质量与有效性。在图中可以发现，双方在博弈的时候，会出现三个均衡点，此类均衡点的确定，有利于提升房地产开发商的分析效率。第一个均衡点就是（1，0），指的就是拆迁户在房地产开发商强硬拆迁的时候，拆迁户不会出现抗争的现象，房地产开发商必须要采取相应方式与拆迁户相互沟通协调，保证可以满足二者之间的需求，减少相互之间的损失，提升房地产开发商的发展效率。第二个均衡点就是（0，1），指的就是在拆迁户争取自身利益的时候，房地产开发商必须要采取温和方式开展协调工作，与拆迁户之间相互合作。第三个均衡点就是（1/9，40/A+20），在此期间，表明房地产开发商与拆迁户之间在博弈的过程中，对于对方所采取的方式存在较大猜疑，房地产开发商必须要减少其中存在的问题，均衡房地产开发商与拆迁户之间的关系，提升房地产开发商的发展质量。[7]
在图中可以看出，如果A≤20，一旦出现暴力现象发生悲剧，开发商的损失在10%左右，那么，开发商就会采取暴力方式开展拆迁工作。在此过程中，均衡点就会降低至相关标准，拆迁户难以正确地估计A值的大小，因此，很容易高估自身损失，导致出现一些难以解决的问题，甚至会影响着房地产咨询市场的长远发展。
为了避免出现拆迁悲剧，避免出现暴力现象，抑制开发商的暴力行为，最好的方式就是可以将开发商的暴力成本提升，制定完善的法律法规，为百姓的维权提供良好支持，同时，为了避免出现官员与房地产开发商勾结的现象，相关管理部门必须要无限放大拆迁成本，维护房地产市场的和谐性与有序性，保证可以提升房地产的发展效率。在此期间，最为良好的方式就是要均衡房地产与拆迁户之间的关系，房地产开发商必须要采取温和的拆迁措施与拆迁户之间相互协调，保证可以提升房地产咨询市场的发展质量。对于博弈方式的分析与应用，房地产开发商与拆迁户之间必须要根据自身权益需求的分析，借鉴西方发达国家的经验。例如：美国在1787年的时候，已经制定了明确的宪法，私人的财产较为神圣，是不可以侵犯的，因此，中国政府部门也要利用法制方式开展咨询活动，维护我国公民的私有财产，依法制止房地产暴力行为，对其进行严格的惩治，避免出现一些难以解决的问题。
房地产开发商的发展，炒房族会赚到较多的钱财，在这一情况下，投资价格与价值出现了相互背离的现象，套用房地产市场的钱财，在增值的情况下，房地产价格就会出现回值的现象，这也就促进了房地产市场的发展，导致房地产开发商更加重视房地产开发，出现更多的拆迁户与房地产开发商之间博弈的现象。
房地产开发商在我国市场20世纪发展的时候，一直都处于价格上涨的趋势，房地产开发商也没有赔钱的现象，在此情况下，房产在不断流动，在这种情况下，房地产开发商需要制定完善的管理制度，采取有效措施创新博弈措施，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率。
我国政府部门要想更好地对房地产开发商行为进行规范，就要做好房地产流动性的限制工作，除了避免房地产行业绑架中国经济的问题外，还要科学限制房地产流动性，但是，如果房地产流动性减弱，其资产的流动性就会减弱，将会导致我国出现通货膨胀的现象，因此，政府部门与相关管理部门必须要合理控制房地产的资金流动情况，提升房地产的资金流动效率。在此期间，不可以出现价格上涨的现象，并且逐一限制房产流通情况，尤其是国外的“热钱”，不可以将其大量引入国内房地产市场中，避免出现影响其发展的问题。
如果此类博弈是外部市场获胜，那么中国房地产市场就会出现较为严重的损失，就像日本在20世纪90年代出现经济下滑的现象，由于将所有外资都撤走，导致房地产赖以生存的支柱坍塌，无法提升房地产的发展效率，货币迅速贬值，房地产价格也迅速下降，但是，在货币贬值的情况下，即使房地产价格再低，也会出现买不起房的现象。因此，相关管理部门必须要合理地对外资进行掌控，把握与外资之间的博弈情况，制定完善的博弈制度，在与外资博弈的情况下，做好与拆迁户之间的协调工作，提升房地产咨询市场的发展效率，增强房地产咨询市场的发展效果。
3结论
房地产咨询市场的发展，需要制定完善的博弈制度，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率与发展质量，保证可以促进我国国民经济的稳步增长，优化房地产开发商的管理体系。
参考文献：
[1]郭丽霞顺应市场发展需求，创新开拓房地产咨询顾问业务[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C].2012：252-255
[2]宋星慧，卢义容市场变革与房地产估价机构的未来[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C].2012：9-18
[3]杨丽艳，李华勇，肖林芳，等房地产估价行业咨询业务发展方向探讨[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2013年年会论文集[C].2013：354-357
[4]田乙强房地产咨询市场博弈分析[D].哈尔滨：东北林业大学，2015
[5]张兆京××房地产公司营销定位研究[D].北京：中國人民大学，2012
[6]郭瑞华，蔡苏文，贺云海，等试论房地产全寿命周期中的房地产咨询顾问服务机遇[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C].2012：181-190
[7]唐亮天津傅传地产咨询有限公司营销策略研究[D].天津：南开大学，2011