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中欧中小盘基金经理王海接受《证券市场周刊》记者采访时表示，十分看好房地产行业的战略性投资机会。
“在估值体系重塑的大趋势下，对例如一二线地产股等已经完成接轨甚至低估的行业投资是较为安全。同时，房地产行业至少5年内总体上可能不存在产能过剩问题，也不存在融资泛滥问题；从大国经济体城市化发展进程的历史来看，城市化率在50%-70%之间呈现一个快速增长阶段，这个阶段一般持续15年左右，如此至少未来10年无需担心房地产市场饱和。”对于“优质地产股”的股价表现，王海认为，仍然处于低估状态，由于公司价值一直在增长，因此随着时间推移，这种低估越来越严重。“只要涨幅没有大幅透支公司基本价值，其行情将一直持续。”
房地产业或不存在产能过剩
《证券市场周刊》：从2011年四季度33.29%到2012年三季度的59.69%，中欧中小盘对房地产行业的配置越来越高，这在同类基金中并不多见，你为何看好房地产业投资机会？
王海：关于房地产股的投资机会，市场分歧一直很大，即使到今天，仍旧如此。对于房地产投资问题，我们可以先跳出细枝末节的遮障，重点关注三个问题：一是A股中不存在产能过剩的行业有哪些，5年后仍旧不存在产能过剩的行业有哪些？二是A股中不存在融资泛滥的行业有哪些？三是A股中估值体系已经完成了国际接轨的行业有哪些？
我的回答依次是：1.房地产、教育服务、医疗服务、高端技术等；2.房地产股（自2010年起所有的融资均被停止）；3.银行、地产、钢铁等。
那么，这三个问题的意义何在？1.过剩就决定了在很长时间内，行业将面临去产能化的过程，行业的盈利受到压制；2.存量资金为主的市场中，不断的新增融资，就意味着存量股票的价格将持续地下降；3.在估值体系重塑的大趋势下，对已经完成接轨甚至低估的行业投资更为安全。
再补充一个基本点：地产业支柱性的产业地位决定了其正常发展，中国经济才能够稳定发展。从任何大国经济体发展进程来看，无论是美国还是日本或者德国、法国等，它们在城市化进程中，房地产都是无可争议的首位产业。中国目前才51%（按照户籍则为35%）的城市化率水平，到70%以上的水平还有很长距离要走，这就决定了至少未来5年不用担心房地产市场饱和的情况，实际上预期10-15年后，中国房地产市场才处于成熟状态。
同时，从GDP角度来看，中国目前第2位的产业是汽车，汽车产业的GDP规模在两万多亿元；而房地产行业即使按照最保守的口径，也在6万亿元规模以上；如果考虑到房地产行业对其他经济部门的影响，则估计近50%的GDP都与房地产行业相关。如果房地产行业出现了问题，又有谁能够担当起拯救中国经济的重任？估计即使把之后的第2-10位累计起来也难以实现。
《证券市场周刊》：你在2012年二季报中表达了不少对中国房地产业的看法——“朝着房地产行业差别化调控方向走的话，股市则比较乐观”、“房地产是解决主要问题的钥匙”、“合理使用钥匙，需要差别化的房地产调控，即严厉打击投机、大力支持刚需”，你能否谈一下，当前市场环境下如何“适当使用房地产”这把钥匙打开中国经济存在的困境？
王海：大体要从两方面来考虑：首先，政策调控方面，要坚持差别化调控的方向。具体而言，对于不同的城市要区分对待，对于不同的需求要区分对待。
就城市区分对待而言，由于中国是一个大国经济体，且内部区域经济的发展很不均衡。为了国民经济健康发展以及社会总体的和谐稳定，我们必须区分不同城市的不同实际情况有针对性地进行调控，而不是个别城市有问题，所有城市一起吃药。
就需求区分而言，对于居民正常的居住需求（如首套和改善性需求）和非正常的投资、投机性需求要区别对待。对于前者，要大力鼓励支持，一是为了满足人们对于居住的需求，也是为了促进国民经济稳定健康发展；而对于投资、投机性需求，要继续保持限制性措施，以避免催生房地产泡沫，导致经济发展和社会稳定受到冲击。
其次，要走市场化调控的道路，逐步取消行政干预的非常手段措施，建立起房地产市场长期稳定发展的制度性体系。过去10余年的多次房地产调控均是应对性质的，热了就打、冷了就捧，真正有效的制度性建设工作没有到位，这造成了很多问题。
《证券市场周刊》：我们注意到，中欧中小盘对房地产紧密相关的建筑行业配置比例也很高，这是否意味着高度行业持股集中度可能隐藏风险？从未来一到两年来看，“优质地产股”优质表现是否具有可持续性？
王海：就投资而言，同样的品种，如果真正能够把握住其内在的根本逻辑，再去行动，那么旁人眼中的“巨大风险”，实际上是没有什么风险，这就带来了获取巨额利润的机会。“分散风险”的理论我们都很清楚，但投资不是教条化的。
对于“优质地产股”的表现问题，就目前的股价而言，仍然处于严重低估状态。预期在2013年，以一二线地产公司为代表的优质地产股将有不可忽略的重大投资机会；无论是绝对收益还是相对收益，可能都将好于2012年的表现。
金融保险：看不懂就不买
《证券市场周刊》：对于2012年金融保险业，你的热情度似乎一直在降低，尤其对保险板块的个股似乎根本没有任何兴趣，是这样吗？
王海：保险行业的估值中蕴涵的各种关键假设非常多，如贴现率、投资收益率等，个个都对公司价值产生重大影响，而实际上每个因素都是难以预测的。投资本来就意味着放弃，善于放弃才可能有所收获。
《证券市场周刊》：你在三季报中提到减持银行股，原因是“出于对坏账增长的担心”，但却一直重仓民生银行，民生银行不存在这样的隐忧吗？
王海：这个是行业的问题，个别公司再优秀，也很难逃脱一个行业普遍面临的问题。
《证券市场周刊》：中欧中小盘采取“自上而下与自下而上相结合的投资策略”，你更看重精选个股还是大类资产配置？精选个股时，你会重点观察上市公司哪些财务指标？ 王海：在实际工作过程中，我基本上是两者结合的方式。因为无论多好的投资构想，最终必须落实到具体个股上去。当然，如果要将这两方面的能力做个对比的话，从过去几年来看，我在大类资产配置方面具有明显的优势。
个股选择方面，财务指标只是我选择公司的指标之一而已，甚至都不是最关键的指标。在最初选择公司时，财务指标的作用是起到一个初步的筛选作用；在跟踪公司时，则可以用来观察是否出现经营异常等潜在问题。其他考虑因素，如行业前景、行业结构、业务的专注性、简单、管理层等等，都是很重要的考虑因素。
骄兵必败，投资要向前看
《证券市场周刊》：我们看到中欧中小盘重仓股中如金地集团、保利地产、民生银行等多只个股持有时间超过三个季度以上，且均被增持。这样的操作是否与价值投资理念有关？
王海：对于这些个股的持续增持，主要是因为我觉得它们的价值被大大低估。投资如水，一定要有变通性；教条化、机械化是难以做好投资的。不管是奉行价值投资法，还是技术分析法等等，都是投资众多的方法之一，不能机械化。具体如何运用，要结合自己的个人特点，以及当时的大环境来考虑。但无论如何，投资是有一定限制的，或者说是要有自己的原则。限制越多，自己就越自由。
《证券市场周刊》：影响2013年市场走势的关键因素有哪些？
王海：如果在政策方面没有新的变化的话，我个人对2013年的经济没有市场那么乐观。从经济的三驾马车而言，消费增速基本保持；进出口可能有所下降；投资而言，由于地方政府的财力有限，除非中央政府实行大规模赤字政策，否则总体持平就不错了。
当然，从实际结果来看的话，相信政府会有许多微调的措施出来，这样的话，能够调动民间投资增长，从而推动经济总体上保持一个适度的增速。
《证券市场周刊》：请谈一下你对价值投资的理解。
王海：价值投资是正道。投资应着眼于长远，历史经验表明，无论是海外股市还是A股，基于长远价值投资都可以取得不菲的回报。表面上看，到2012年似乎A股指数历经10年归零，但实际上，具体到个股，有不少优秀的公司多年来持续成长，其长期股价上涨幅度非常可观。因此，在市场底部阶段，我们的主要功课是如何选好股票并买入持有，而不应花过多时间和精力去猜市场的短期走势，做小波段，占小便宜。
“在估值体系重塑的大趋势下，对例如一二线地产股等已经完成接轨甚至低估的行业投资是较为安全。同时，房地产行业至少5年内总体上可能不存在产能过剩问题，也不存在融资泛滥问题；从大国经济体城市化发展进程的历史来看，城市化率在50%-70%之间呈现一个快速增长阶段，这个阶段一般持续15年左右，如此至少未来10年无需担心房地产市场饱和。”对于“优质地产股”的股价表现，王海认为，仍然处于低估状态，由于公司价值一直在增长，因此随着时间推移，这种低估越来越严重。“只要涨幅没有大幅透支公司基本价值，其行情将一直持续。”
房地产业或不存在产能过剩
《证券市场周刊》：从2011年四季度33.29%到2012年三季度的59.69%，中欧中小盘对房地产行业的配置越来越高，这在同类基金中并不多见，你为何看好房地产业投资机会？
王海：关于房地产股的投资机会，市场分歧一直很大，即使到今天，仍旧如此。对于房地产投资问题，我们可以先跳出细枝末节的遮障，重点关注三个问题：一是A股中不存在产能过剩的行业有哪些，5年后仍旧不存在产能过剩的行业有哪些？二是A股中不存在融资泛滥的行业有哪些？三是A股中估值体系已经完成了国际接轨的行业有哪些？
我的回答依次是：1.房地产、教育服务、医疗服务、高端技术等；2.房地产股（自2010年起所有的融资均被停止）；3.银行、地产、钢铁等。
那么，这三个问题的意义何在？1.过剩就决定了在很长时间内，行业将面临去产能化的过程，行业的盈利受到压制；2.存量资金为主的市场中，不断的新增融资，就意味着存量股票的价格将持续地下降；3.在估值体系重塑的大趋势下，对已经完成接轨甚至低估的行业投资更为安全。
再补充一个基本点：地产业支柱性的产业地位决定了其正常发展，中国经济才能够稳定发展。从任何大国经济体发展进程来看，无论是美国还是日本或者德国、法国等，它们在城市化进程中，房地产都是无可争议的首位产业。中国目前才51%（按照户籍则为35%）的城市化率水平，到70%以上的水平还有很长距离要走，这就决定了至少未来5年不用担心房地产市场饱和的情况，实际上预期10-15年后，中国房地产市场才处于成熟状态。
同时，从GDP角度来看，中国目前第2位的产业是汽车，汽车产业的GDP规模在两万多亿元；而房地产行业即使按照最保守的口径，也在6万亿元规模以上；如果考虑到房地产行业对其他经济部门的影响，则估计近50%的GDP都与房地产行业相关。如果房地产行业出现了问题，又有谁能够担当起拯救中国经济的重任？估计即使把之后的第2-10位累计起来也难以实现。
《证券市场周刊》：你在2012年二季报中表达了不少对中国房地产业的看法——“朝着房地产行业差别化调控方向走的话，股市则比较乐观”、“房地产是解决主要问题的钥匙”、“合理使用钥匙，需要差别化的房地产调控，即严厉打击投机、大力支持刚需”，你能否谈一下，当前市场环境下如何“适当使用房地产”这把钥匙打开中国经济存在的困境？
王海：大体要从两方面来考虑：首先，政策调控方面，要坚持差别化调控的方向。具体而言，对于不同的城市要区分对待，对于不同的需求要区分对待。
就城市区分对待而言，由于中国是一个大国经济体，且内部区域经济的发展很不均衡。为了国民经济健康发展以及社会总体的和谐稳定，我们必须区分不同城市的不同实际情况有针对性地进行调控，而不是个别城市有问题，所有城市一起吃药。
就需求区分而言，对于居民正常的居住需求（如首套和改善性需求）和非正常的投资、投机性需求要区别对待。对于前者，要大力鼓励支持，一是为了满足人们对于居住的需求，也是为了促进国民经济稳定健康发展；而对于投资、投机性需求，要继续保持限制性措施，以避免催生房地产泡沫，导致经济发展和社会稳定受到冲击。
其次，要走市场化调控的道路，逐步取消行政干预的非常手段措施，建立起房地产市场长期稳定发展的制度性体系。过去10余年的多次房地产调控均是应对性质的，热了就打、冷了就捧，真正有效的制度性建设工作没有到位，这造成了很多问题。
《证券市场周刊》：我们注意到，中欧中小盘对房地产紧密相关的建筑行业配置比例也很高，这是否意味着高度行业持股集中度可能隐藏风险？从未来一到两年来看，“优质地产股”优质表现是否具有可持续性？
王海：就投资而言，同样的品种，如果真正能够把握住其内在的根本逻辑，再去行动，那么旁人眼中的“巨大风险”，实际上是没有什么风险，这就带来了获取巨额利润的机会。“分散风险”的理论我们都很清楚，但投资不是教条化的。
对于“优质地产股”的表现问题，就目前的股价而言，仍然处于严重低估状态。预期在2013年，以一二线地产公司为代表的优质地产股将有不可忽略的重大投资机会；无论是绝对收益还是相对收益，可能都将好于2012年的表现。
金融保险：看不懂就不买
《证券市场周刊》：对于2012年金融保险业，你的热情度似乎一直在降低，尤其对保险板块的个股似乎根本没有任何兴趣，是这样吗？
王海：保险行业的估值中蕴涵的各种关键假设非常多，如贴现率、投资收益率等，个个都对公司价值产生重大影响，而实际上每个因素都是难以预测的。投资本来就意味着放弃，善于放弃才可能有所收获。
《证券市场周刊》：你在三季报中提到减持银行股，原因是“出于对坏账增长的担心”，但却一直重仓民生银行，民生银行不存在这样的隐忧吗？
王海：这个是行业的问题，个别公司再优秀，也很难逃脱一个行业普遍面临的问题。
《证券市场周刊》：中欧中小盘采取“自上而下与自下而上相结合的投资策略”，你更看重精选个股还是大类资产配置？精选个股时，你会重点观察上市公司哪些财务指标？ 王海：在实际工作过程中，我基本上是两者结合的方式。因为无论多好的投资构想，最终必须落实到具体个股上去。当然，如果要将这两方面的能力做个对比的话，从过去几年来看，我在大类资产配置方面具有明显的优势。
个股选择方面，财务指标只是我选择公司的指标之一而已，甚至都不是最关键的指标。在最初选择公司时，财务指标的作用是起到一个初步的筛选作用；在跟踪公司时，则可以用来观察是否出现经营异常等潜在问题。其他考虑因素，如行业前景、行业结构、业务的专注性、简单、管理层等等，都是很重要的考虑因素。
骄兵必败，投资要向前看
《证券市场周刊》：我们看到中欧中小盘重仓股中如金地集团、保利地产、民生银行等多只个股持有时间超过三个季度以上，且均被增持。这样的操作是否与价值投资理念有关？
王海：对于这些个股的持续增持，主要是因为我觉得它们的价值被大大低估。投资如水，一定要有变通性；教条化、机械化是难以做好投资的。不管是奉行价值投资法，还是技术分析法等等，都是投资众多的方法之一，不能机械化。具体如何运用，要结合自己的个人特点，以及当时的大环境来考虑。但无论如何，投资是有一定限制的，或者说是要有自己的原则。限制越多，自己就越自由。
《证券市场周刊》：影响2013年市场走势的关键因素有哪些？
王海：如果在政策方面没有新的变化的话，我个人对2013年的经济没有市场那么乐观。从经济的三驾马车而言，消费增速基本保持；进出口可能有所下降；投资而言，由于地方政府的财力有限，除非中央政府实行大规模赤字政策，否则总体持平就不错了。
当然，从实际结果来看的话，相信政府会有许多微调的措施出来，这样的话，能够调动民间投资增长，从而推动经济总体上保持一个适度的增速。
《证券市场周刊》：请谈一下你对价值投资的理解。
王海：价值投资是正道。投资应着眼于长远，历史经验表明，无论是海外股市还是A股，基于长远价值投资都可以取得不菲的回报。表面上看，到2012年似乎A股指数历经10年归零，但实际上，具体到个股，有不少优秀的公司多年来持续成长，其长期股价上涨幅度非常可观。因此，在市场底部阶段，我们的主要功课是如何选好股票并买入持有，而不应花过多时间和精力去猜市场的短期走势，做小波段，占小便宜。