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【摘要】“营改增”是国家根据社会经济的发展状况为现实依据，结合我国的现实经济状况，对税收做出的一项科学的改革举措。随着社会经济快速发展的大潮流，我国的社会各行各领域都取得了显著的发展成效，带动了税收的增加，但是，在营业税上则出现了很多的缺陷，而在当前形势下房地产行业正处于如火如荼的发展时期，涉及面较广、关系较为复杂，并且构成房地产项目成本费用的结构也很复杂，因此，对“营改增”下的房地产企业税务筹划的分析就显得十分重要。
【关键词】营改增；房地产企业；税务筹划
【中国分类号】F812
【文献识码】A
1、营改增的政策背景及发展历程
在我国，营改增政策第一次被提出，是在2008年11月9日召开的国务院常务会议上，会议上提出我国要于2009年1月1日起在全国范围内实施营改增政策，要由“生产型增值税”过渡到“消费型增值税”。2012年1月1日，上海首先成为我国营改增试点单位。同年10月18日，在“营改增试点工作会议”上，我国总理李克强提出，应将铁路运输业、邮电业、建筑业也纳入营改增的范围。第二年，2013年5月24日，交通运输业与部分现代服务业也被纳入营改增范围。年底，12月14日，财政部联合国税局正式提出，电信业将于2014年6月1日起纳入营改增试点范围。随着营改增政策的条条推进，在全国范围内实施营改增已成为一种必然趋势。
2016年3月23日，财政部联合国税局联合对外发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。3月24日，两部委又联合发布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》、《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》（以下一并简称为“《新政策》”）。随着《新政策》的出台与落地，营改增正式在我国展开。无论是金融业、交通运输业、生活服务业，还是房地产业、建筑业，均需由营业税纳税人身份转变为增值税纳税^身份。
2、房地产企业在“營改增”后的税务变化
“营改增”工作开展前，房地产企业的税务筹划工作中最为主要的问题就是房地产企业巨大的税务负担，而在“营改增”政策实施后，虽然在政策上减轻了企业的税负，但是房地产企业自身的税务负担仍然没有显著地改善，这种情况严重阻碍了企业经济效益地提升。以某房地产企业在“营改增”前后的税负变化可以看出，“营改增”政策实施之后，该企业的实际税率远高于原来的5%的税率，提高至6%～7%，因为企业自身原因，企业可以抵扣的项目较少，涉及的抵扣类别较多，加大了房地产成本控制的难度。但是房地产企业成本结构直接影响企业税负的高低，在“营改增”政策实施后，比如，房地产企业的土地成本能够进行抵扣，房地产企业的税负就能够有效降低，进而促使土地价格逐渐平稳，最终使得房地产的开发成本也能够进一步降低，因此“营改增”政策的有效运用，通过纳税筹划能够帮助房地产企业得到税负下降，进而促使企业发展。
3、房地产企业优化纳税筹划的建议
3.1强化增值税发票管理的体系，完善增值税发票管理机制，及时取回相应的可抵扣发票。“营改增”之后，对于房地产企业来说，加强增值税发票的管理和使用是税务筹划中十分重要的一部分，要根据企业状况和社会实际采用专人保管和专人开具发票，同时还要不断提高内部管理水平，加强管理人员的工作素质，通过加强税务知识的学习和培训和加强施工过程中的采购环节所产生的票据管理，更加清晰税务筹划工作的重要性。同时与建筑施工单位之间加强交流和合作，在一开始签订各类建筑工程合同时，要注意增加相应的发票条款，尤其是在增值税专用发票的开具问题上，从根本上做好自身增值税发票的管理工作，这样才能在第一时间获得增值税发票和相应的抵扣票据。此外，随着经济的快速发展和城市化进程的不断加快，房地产行业得到了新的发展时机，越来越激烈的同行业竞争，建筑施工单位难以通过提高承包价格将“营改增”所承担的税负直接转嫁于房地产企业，会导致施工单位从工程质量上来进行税负风险的转嫁，对于房地产企业来说，就需要加强对建筑施工单位的选择，选择资质正规符合要求的施工单位。
3.2规范企业的财务管理和会计核算。“营改增”政策下，对于可以抵扣进项税额和销项税额要进行合理的分类和梳理，而且还要适时地把部分业务进行服务外包，合理规范的进行税务筹划，进而促进税费的合理有效转移。在实行“营改增”政策以来，房地产企业中的相关会计科目设置以及账务处理程序明显变得越来越复杂，在事前做好对会计人员的业务素质培训，对具体的核算程序进行优化改善，是对税务筹划有效进行的保证。除此之外，税务筹划还要具备有很好的可行性特征，同时也要结合自身实际状况，对筹划方案的实施条件进行充实建设，税务人员也要及时关注税务相关政策的变化，对税收政策进行合理利用，保证税收筹划方案具有一定的灵活性和多变性。
3.3对商业地产和住宅项目的同时进行。对于房地产企业来说，就需要根据当前社会发展形势对产品问题的多样化进行多方面多角度的观察和分析，而由于市场化的大范围普及，商业地产的需求量一直居高不下，定价权基本上是由开发商来决定的，而且从另一角度来讲，站在消费者的角度，商业地产的消费者可以通过地产增值税发票的获得来进行相应的抵扣，从而起到降低税负的作用，因此，对于房地产企业来说，就可以采取增加面对企业客户的销售方式，把大部分的高额税负进行转嫁，据此实现自身的转型升级和优化，进而对产品的结构和类型进行相应的优化处理，使其向着多业态方向发展，达到税务风险得以控制的目的，这对于“营改增”下的房地产税务筹划工作来说是十分有利的。
结语：
“营改增”对房地产企业的影响是全面深入的，涵盖了企业纳税额、现金流、资产负债表甚至财务风险等方面。综上所述，营改增是国家税收的一次重大改革，对企业来说是一次机遇，如果房地产企业能够很好利用，明确自身所受的影响并深入探索减轻税负的途径，规范企业的经营行为，将会减轻企业的税务负担。
【关键词】营改增；房地产企业；税务筹划
【中国分类号】F812
【文献识码】A
1、营改增的政策背景及发展历程
在我国，营改增政策第一次被提出，是在2008年11月9日召开的国务院常务会议上，会议上提出我国要于2009年1月1日起在全国范围内实施营改增政策，要由“生产型增值税”过渡到“消费型增值税”。2012年1月1日，上海首先成为我国营改增试点单位。同年10月18日，在“营改增试点工作会议”上，我国总理李克强提出，应将铁路运输业、邮电业、建筑业也纳入营改增的范围。第二年，2013年5月24日，交通运输业与部分现代服务业也被纳入营改增范围。年底，12月14日，财政部联合国税局正式提出，电信业将于2014年6月1日起纳入营改增试点范围。随着营改增政策的条条推进，在全国范围内实施营改增已成为一种必然趋势。
2016年3月23日，财政部联合国税局联合对外发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。3月24日，两部委又联合发布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》、《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》（以下一并简称为“《新政策》”）。随着《新政策》的出台与落地，营改增正式在我国展开。无论是金融业、交通运输业、生活服务业，还是房地产业、建筑业，均需由营业税纳税人身份转变为增值税纳税^身份。
2、房地产企业在“營改增”后的税务变化
“营改增”工作开展前，房地产企业的税务筹划工作中最为主要的问题就是房地产企业巨大的税务负担，而在“营改增”政策实施后，虽然在政策上减轻了企业的税负，但是房地产企业自身的税务负担仍然没有显著地改善，这种情况严重阻碍了企业经济效益地提升。以某房地产企业在“营改增”前后的税负变化可以看出，“营改增”政策实施之后，该企业的实际税率远高于原来的5%的税率，提高至6%～7%，因为企业自身原因，企业可以抵扣的项目较少，涉及的抵扣类别较多，加大了房地产成本控制的难度。但是房地产企业成本结构直接影响企业税负的高低，在“营改增”政策实施后，比如，房地产企业的土地成本能够进行抵扣，房地产企业的税负就能够有效降低，进而促使土地价格逐渐平稳，最终使得房地产的开发成本也能够进一步降低，因此“营改增”政策的有效运用，通过纳税筹划能够帮助房地产企业得到税负下降，进而促使企业发展。
3、房地产企业优化纳税筹划的建议
3.1强化增值税发票管理的体系，完善增值税发票管理机制，及时取回相应的可抵扣发票。“营改增”之后，对于房地产企业来说，加强增值税发票的管理和使用是税务筹划中十分重要的一部分，要根据企业状况和社会实际采用专人保管和专人开具发票，同时还要不断提高内部管理水平，加强管理人员的工作素质，通过加强税务知识的学习和培训和加强施工过程中的采购环节所产生的票据管理，更加清晰税务筹划工作的重要性。同时与建筑施工单位之间加强交流和合作，在一开始签订各类建筑工程合同时，要注意增加相应的发票条款，尤其是在增值税专用发票的开具问题上，从根本上做好自身增值税发票的管理工作，这样才能在第一时间获得增值税发票和相应的抵扣票据。此外，随着经济的快速发展和城市化进程的不断加快，房地产行业得到了新的发展时机，越来越激烈的同行业竞争，建筑施工单位难以通过提高承包价格将“营改增”所承担的税负直接转嫁于房地产企业，会导致施工单位从工程质量上来进行税负风险的转嫁，对于房地产企业来说，就需要加强对建筑施工单位的选择，选择资质正规符合要求的施工单位。
3.2规范企业的财务管理和会计核算。“营改增”政策下，对于可以抵扣进项税额和销项税额要进行合理的分类和梳理，而且还要适时地把部分业务进行服务外包，合理规范的进行税务筹划，进而促进税费的合理有效转移。在实行“营改增”政策以来，房地产企业中的相关会计科目设置以及账务处理程序明显变得越来越复杂，在事前做好对会计人员的业务素质培训，对具体的核算程序进行优化改善，是对税务筹划有效进行的保证。除此之外，税务筹划还要具备有很好的可行性特征，同时也要结合自身实际状况，对筹划方案的实施条件进行充实建设，税务人员也要及时关注税务相关政策的变化，对税收政策进行合理利用，保证税收筹划方案具有一定的灵活性和多变性。
3.3对商业地产和住宅项目的同时进行。对于房地产企业来说，就需要根据当前社会发展形势对产品问题的多样化进行多方面多角度的观察和分析，而由于市场化的大范围普及，商业地产的需求量一直居高不下，定价权基本上是由开发商来决定的，而且从另一角度来讲，站在消费者的角度，商业地产的消费者可以通过地产增值税发票的获得来进行相应的抵扣，从而起到降低税负的作用，因此，对于房地产企业来说，就可以采取增加面对企业客户的销售方式，把大部分的高额税负进行转嫁，据此实现自身的转型升级和优化，进而对产品的结构和类型进行相应的优化处理，使其向着多业态方向发展，达到税务风险得以控制的目的，这对于“营改增”下的房地产税务筹划工作来说是十分有利的。
结语：
“营改增”对房地产企业的影响是全面深入的，涵盖了企业纳税额、现金流、资产负债表甚至财务风险等方面。综上所述，营改增是国家税收的一次重大改革，对企业来说是一次机遇，如果房地产企业能够很好利用，明确自身所受的影响并深入探索减轻税负的途径，规范企业的经营行为，将会减轻企业的税务负担。