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房贷对购房家庭是一个不小负担，有人甚至沦为“房奴”，为了规避房贷风险，减轻购房负担，可利用理财最重要的计算工具——资金时间价值来控制每月还款额以及选择何种提前还贷方式，最大程度节省利息开支。资金时间价值是现代财务管理的基本观念之一，因其非常重要并且涉及所有理财活动，有人称为理财的“第一原则”。
一、利用资金时间价值控制每月还款
近年来，我国房地产价格一直居高不下，家庭购房往往对家庭生活影响较大，甚至成为家庭一定时间期内最沉重的负担，有人沦为债务负担沉重的“房奴”。巨大的还贷压力一方面严重影响家庭目前的生活质量，另一面也会影响家庭其他财务目标的实现。为了减轻购房负担，可利用资金时间价值来控制每月还款额，最常见的还款方式有等额本息法和等额本金法。
（一）等额本息法是指在贷款期限内每月以相等金额平均偿还贷款本金和利息的一种还款方式。是个人住房抵押贷款中最常见的一种，这种方式优点在于借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便，贷款人合理安排每月支付。其计算如下：每月还款额A=P/[1-（1+i）-n/i]，公式中P表示本金，i表示月利率，n表示还款期限。
例1：李先生准备购买一套住房，从银行贷款40万元的房款，贷款期限15年，年贷款利率为7%。假设采用等额本息还款方式，计算每月还款额和全部利息。
（1）每月还款额A=400000÷[1-（1+7%/12）-180]×（7%/12）=3595（元）
（2）贷款期内共支付利息=3595×180-400000=24.71（萬元）
（二）等额本金法是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息，其中每月所还本金相等。这种方法适用目前收入较高，但预计收入会减少的人群。最大优点在于越还越轻松，所付利息较少。
例2接例1，其条件不变，假设采用等额本金还款方式，计算第一月、最后一个月还款额和全部利息。（1）每月还款本金=400000/180=2222（元）
第一月支付利息=400000×7%/12=2333（元） 第一个月还款额=2222+23333=4555（元）
（2）最后一个月利息=2222×7%/12=12.96（元） 最后一个月还款额=2222+12.96=2235（元）
（3）贷款期内共支付利息=（2333+12.96）/2×180=21.11（万元）
可见，采用等额本金还款方式比等额本息还款方式支出的利息总额少3.6万元。
二、利用资金时间价值选择提前还贷方式
动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则，从经济角度，介绍三种常见的提前还贷方式节省利息的计算。例3承接例1，假设李先生已还30个月后，由于发年终奖金10万元，准备拿出这10万元奖金提前归还贷款。
（一）月供不变，还款期限缩短方式。（1）计算提前还贷时已还利息和未还本金。
①计算未还本金=3595×[1-（1+7%/12）-150]÷（7%/12）=358740（元）
②已支付本金=400000-358740=41260（元）③计算已支付利息=3595×30-41260=66590（元）
在提前还贷时，已经支付利息66590元，还有358740元本金未还，如果提前还贷10万元，那么提前还贷后，李先生的未还本金为258740元。
（2）计算提前还贷缩短期限提前还款后，每月还款3595元不变，剩余未还本金为258740元，利率为7%。还款期计算：258740=3595×[1-（1+7%/12）-n]÷（7%/12）
还款期数n=94个月，提前还贷缩短期数=150-94=56个月。
（3）计算提前还贷后支付利息=94×3595-258740=79190（元）
（4）共支付的利息=66590+79190=145780（元）（5）共节省利息=247100-145780=101320（元）
（二）减少月供，还款期限不变方式。提前还贷后，剩余贷款额为258740元，利率7%，剩余还款期为150个月。（1）每月还款额A=258740÷[1-（1+7%/12）-150]×（7%/12）=2593（元）
（2）提前还贷后支付利息=2593×150-258740=130210（元）
（3）共支付息=66590+130210=196800（元） （4）共节省利息=247100-196800=50300（元）
（三）月供减少，还款期限也缩短的方式。
假设李先生提前还款10万元后，每月供同时减少至每月3000元。
（1）还款期限计算：258740=3000×[1-（1+7%/12）-n]÷（7%/12） n=120个月
（2）缩短期限=150-120=30个月 （3）提前还贷后支付利息=120×3000-258470=101260（元）
（4）共支付利息=66590+101260=167850（元） （5）共节省利息=247100-167850=79250（元）
可见，在提前还贷的三种方式中，月供不变，还款期限缩短最省利息 。
为了规避房贷款风险，减轻购房负担，购房家庭在财力允许条件下，最好采用等额本金还款方式可以节省利息；在提前还贷的方式中，月供不变，还款期限缩短最省利息。（作者单位为长沙商贸旅游职业技术学院）
一、利用资金时间价值控制每月还款
近年来，我国房地产价格一直居高不下，家庭购房往往对家庭生活影响较大，甚至成为家庭一定时间期内最沉重的负担，有人沦为债务负担沉重的“房奴”。巨大的还贷压力一方面严重影响家庭目前的生活质量，另一面也会影响家庭其他财务目标的实现。为了减轻购房负担，可利用资金时间价值来控制每月还款额，最常见的还款方式有等额本息法和等额本金法。
（一）等额本息法是指在贷款期限内每月以相等金额平均偿还贷款本金和利息的一种还款方式。是个人住房抵押贷款中最常见的一种，这种方式优点在于借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便，贷款人合理安排每月支付。其计算如下：每月还款额A=P/[1-（1+i）-n/i]，公式中P表示本金，i表示月利率，n表示还款期限。
例1：李先生准备购买一套住房，从银行贷款40万元的房款，贷款期限15年，年贷款利率为7%。假设采用等额本息还款方式，计算每月还款额和全部利息。
（1）每月还款额A=400000÷[1-（1+7%/12）-180]×（7%/12）=3595（元）
（2）贷款期内共支付利息=3595×180-400000=24.71（萬元）
（二）等额本金法是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息，其中每月所还本金相等。这种方法适用目前收入较高，但预计收入会减少的人群。最大优点在于越还越轻松，所付利息较少。
例2接例1，其条件不变，假设采用等额本金还款方式，计算第一月、最后一个月还款额和全部利息。（1）每月还款本金=400000/180=2222（元）
第一月支付利息=400000×7%/12=2333（元） 第一个月还款额=2222+23333=4555（元）
（2）最后一个月利息=2222×7%/12=12.96（元） 最后一个月还款额=2222+12.96=2235（元）
（3）贷款期内共支付利息=（2333+12.96）/2×180=21.11（万元）
可见，采用等额本金还款方式比等额本息还款方式支出的利息总额少3.6万元。
二、利用资金时间价值选择提前还贷方式
动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则，从经济角度，介绍三种常见的提前还贷方式节省利息的计算。例3承接例1，假设李先生已还30个月后，由于发年终奖金10万元，准备拿出这10万元奖金提前归还贷款。
（一）月供不变，还款期限缩短方式。（1）计算提前还贷时已还利息和未还本金。
①计算未还本金=3595×[1-（1+7%/12）-150]÷（7%/12）=358740（元）
②已支付本金=400000-358740=41260（元）③计算已支付利息=3595×30-41260=66590（元）
在提前还贷时，已经支付利息66590元，还有358740元本金未还，如果提前还贷10万元，那么提前还贷后，李先生的未还本金为258740元。
（2）计算提前还贷缩短期限提前还款后，每月还款3595元不变，剩余未还本金为258740元，利率为7%。还款期计算：258740=3595×[1-（1+7%/12）-n]÷（7%/12）
还款期数n=94个月，提前还贷缩短期数=150-94=56个月。
（3）计算提前还贷后支付利息=94×3595-258740=79190（元）
（4）共支付的利息=66590+79190=145780（元）（5）共节省利息=247100-145780=101320（元）
（二）减少月供，还款期限不变方式。提前还贷后，剩余贷款额为258740元，利率7%，剩余还款期为150个月。（1）每月还款额A=258740÷[1-（1+7%/12）-150]×（7%/12）=2593（元）
（2）提前还贷后支付利息=2593×150-258740=130210（元）
（3）共支付息=66590+130210=196800（元） （4）共节省利息=247100-196800=50300（元）
（三）月供减少，还款期限也缩短的方式。
假设李先生提前还款10万元后，每月供同时减少至每月3000元。
（1）还款期限计算：258740=3000×[1-（1+7%/12）-n]÷（7%/12） n=120个月
（2）缩短期限=150-120=30个月 （3）提前还贷后支付利息=120×3000-258470=101260（元）
（4）共支付利息=66590+101260=167850（元） （5）共节省利息=247100-167850=79250（元）
可见，在提前还贷的三种方式中，月供不变，还款期限缩短最省利息 。
为了规避房贷款风险，减轻购房负担，购房家庭在财力允许条件下，最好采用等额本金还款方式可以节省利息；在提前还贷的方式中，月供不变，还款期限缩短最省利息。（作者单位为长沙商贸旅游职业技术学院）