基于新一轮房地产宏观调控对三方博弈的探析

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  [摘要]央行货币超发,而民间投资渠道有限,房地产就成了投资热点。地方政府对土地财政的依赖导致地价提高,又进一步推高了房价。中央遏制房地产市场的宏观调控自2009年启动以来,已经历四次升级,但成效皆不明显。本文基于调控第五次升级的背景,探析我国“调控—观望—升温—调控”的恶性循环中政府、地产商和购房者这三方的博弈,对政府和地产商的决策有一定参考价值,为市场的最大受害者——普通购房者的正确行为提供理论依据。
  [关键词]房地产市场;调控;博弈
  [中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432(2013)20-0056-02
  1房地产宏观调控背景分析
  中央政府自2009年12月份通过宏观调控政策遏制房价以来,已经历了四次升级,分别为2010年1月“国十一条”,4月“国十条”,9月“9·29新政”,以及2011年1月“新国八条”。
  2012年,持续调控及经济不景气令全国土地和房地产市场成交降温,但景气度前低后高,下半年回升明显。据国家统计局,2013年1月,全国百城新建住宅平均价格为9812元/平方米,环比上涨1.00%,自去年6月止跌后,连续第八个月环比上涨。
  楼市的回暖让中央意识到来之不易的调控成效将再次失去,“新国五条”在今年两会前夕便应声而出,涉及“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六个方面。
  2各参与主体及其博弈
  2.1政府
  2.1.1中央政府
  “新国五条” 已是中央对房地产调控政策的第五次升级,较此前加强了力度,发挥了较强的信号意义。为了维护社会稳定,保持国民经济健康发展,控制房地产的发展速度与规模是中央政府的必然选择。房地产投资过热和过度发展,在社会稳定方面,将导致社会贫富差距日益扩大,社会矛盾激化,百姓对政府日益失望,动摇政党的威信与执政之基;在国民经济方面,渴望一夜暴富的思想将左右民心,导致产业结构失衡,有金融危机和产业空心化的危险。
  然而,央行货币超发严重,政策历经5次升级,中央却仍未对地价的限制高度重视。中央政府考虑到房地产业自身特殊性,其快速发展对很多产业起到带动作用,并能刺激内需,解决一部分就业问题;金融信贷资金大都来自于国有银行,再加上地方政府卖地收入30%的上缴,中央从房地产业中攫取的利益也相当可观。
  此外,政策在执行的过程中,往往遭遇地方政府的阻碍。自从我国分权制改革以来,中央和地方由合作博弈转为非合作博弈。中央政府在维护自己利益和保障民生提升百姓幸福感的同时,还要均衡各地方对利益的追求,因此需付出巨大的博弈成本和经历漫长的博弈过程。
  2.1.2地方政府
  在我国现行分级管理的制度下,地方政府享有一部分土地所有权和收益权。面对土地财政的巨额收益和房地产市场的巨额税收,面对房地产业的繁荣对地方GDP的贡献和官员业绩的美化,地方政府消极应对中央政策,在落实过程中制定种种措施放大中央鼓励性政策,缩小中央限制性政策,推高地价,延缓保障房的建设,对中央政策的低效和多数购房者利益的损失负有极其重大的责任。同时,各地方政府为追求其利益最大化,不断向中央政府请求政策倾斜,对中央的决策有一定负面影响,造成地方政府之间的互相参照,和对中央政策的阳奉阴违。
  同时,鉴于自身的从属地位,地方政府要考虑中央的主导性质并努力维护中央的权威,加上过度依赖房地产业引发的社会问题,让其不得不对本地区房价的调控采取相应措施。
  2.2地产商
  地产商的属性是商人,做任何决策都不会忘记追求自身利润最大化,总是更青睐利润空间巨大的高端物业。为了激发购房者的购房冲动,为了推动房价上涨,地产商区域垄断,并与媒体形成利益同盟,散布房源紧张、房价上涨的传言的同时捂盘惜售,保密楼盘销售真实信息,让多数购房者在中央政策、自身需求以及传言中无所适从,直接损害购房者利益,动摇百姓对中央政策的信赖,间接损害中央政府的权威。
  另一方面,地产商从地方政府的买地费用加上相关税费,目前已占开发总成本的40%~50%,甚至70%。而地产商对于地方政府的土地定价是无能为力的,只能将高昂的地价成本算在购房者头上。
  2.3购房者
  2.3.1投机购房者
  此类人群一般属富裕阶层,通过投资坐享房地产增值的收益,大都只关注自己利益,期待置业地段房价和地价的提高,鼓励地产商的炒作,甚至自己加入炒作的行列。其对各主体的危害主要表现在:降低中央和地方政府调控政策的效率;利用普通购房者的刚需对其进行“剥削”;“一夜暴富”的案例极大地危害社会风气,加剧贫富差距,激化社会矛盾。
  2.3.2普通购房者
  普通购房者为了使其效用最大化,总是希望以最低的价格购买最好的房子,其追求的无非是个人的生活最基本的权益——住房,但是在与其他各主体博弈的过程中都处于劣势。央行货币超发,房价与地价相互作用并日益升高,普通购房者因为自身需求,用辛苦劳动所得以严重超过其价值的价格购买房子,却只改善了居住条件,而不是生活水平。日渐高涨的房价,保障房的供应数量和较高门槛,让多数人只能望楼兴叹,期待中央政府出台政策。但地产商和投资客的炒作又让普通百姓难以分辨是非,引发“恐慌性”购房,威胁百姓的利益。
  3基于新一轮调控对各主体的决策建议
  3.1政府
  此次调控中最大的亮点在二手交易税费按转让所得的20%计征。虽说城镇化不是房地产化,但城镇化绝对离不开房地产。未来十年新增的1.8亿城镇人口将带来至少50亿平方米以上的住房需求。此外,若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准,将带来约68亿平方米的改善性住房需求。为避免政策误伤刚需和改善型买家,在后续落实中,中央应对某些方面如免个税条件等做出相应调整。   至2012年年底,我国M2广义货币供应量余额97.4万亿元,占去年GDP(51.9万亿元)的188%。美国的比例为57%,而国际标准比例的上限是100%。这说明前几年我国货币超发严重,中央应控制货币的发行量,从而减少民间货币存量,从源头上抑制房地产业过度投资。
  此外,本轮升级明显加大了对地方政府的督察和问责,地方政府后续调控压力将显著增加,故地方在落实政策时应检点自己的行为,积极配合中央政府。各地方税务、城建和工商等部门要密切配合,加快保障房的建设,规范房企行为,整顿市场秩序,对出售自有住房个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征。
  此外,政府应该鼓励发展实业,优化国内产业发展结构,给民营资本创造更好的环境。
  3.2地产商
  此次调控,中央政府对房企的惩处措施比以往列举得更为细致,且语气更加强烈。即使房地产在一定地区内已成垄断,即使其为了利益在市场上哄炒房价,但楼市最终的决定权仍然在地方政府和中央政府的手中。地产商应对自己的行为保持警惕,配合政策落实,并积极促进自身的转型和创新。
  3.3购房者
  房地产的改革以打击投机为主,政策落实后,二手房交易必将受重创,建议广大投机性购房者放弃渴望坐享地产增值的想法,自力更生,艰苦创业,发展实业,为国民经济健康稳定发展做出贡献。
  普通购房者不应易受复杂的地产舆论影响,置业应果断。大城市人口、资源集聚能力强大,社会融资规模广大,由于快速发展的城镇化和土地资源稀缺性,大城市的房价并没有泡沫,因此不要期望有很多降价空间。要相信而不依赖中央政府,不要将精力过多的用于观望房价和判断房地产市场孰是孰非。在综合对价格、质量、付款方式、升级置业空间以及自身需求等多因素的考察后,遇到合适的时机需迅速出手。
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