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[摘 要] 在当前货币政策紧收，楼市冷淡，商业性房贷利率持续走高，处于观望态度的众多购房者购房热情依旧不减以及当前最受欢迎的住房公积金管理体制仍然存在诸多弊端的形势下，市场亟需一种市场金融机构商业化运作的个人及集体住房基金理财储蓄业务，即个人或者企业集团自愿根据个人的购房需求或者员工的住房福利需求而设立的只能用于购房目的资金储蓄账户，根据不同的存款基数和定期存入额而设定不同级别的、明显低于市场平均水平的商业性房贷利率，从而在一定程度上缓解个人住房难、地区行业间住房福利不均衡的难题，有效拉动当前低迷楼市的发展，弥补住房公积金的空白和不足，在赢得众多储户的资金和民意支持
1.市场背景：
遏制房价过快上涨将成为房地产调控的主要目标。在既有的调控政策之外，房地产调控将向纵深推进，2012年仍将有密集的调控，除了房产税试点，针对房地产的融资也将进一步紧缩，房地产行业融资门槛会提高，信贷杠杆降低，资金成本提高。因此此前以房地产融资为基础资产的理财产品将受影响，规模会减少，收益和风险水平会上升。
虽然房地产行业整体水平将受到国家政策调控和金融市场的消极影响，但是社会和家庭传统意识当中的“恋房观”和急速增长的新一代社会中坚力量决定了在未来很长一段时间之内住房需求仍会有很大的缺口。而目前不断增长的商业性房贷利率和住房公积金不可避免的种种弊端都成为社会和楼市经济面前的阻碍。
2.目标定位：
2.1住房公积金尚未覆盖的经济欠发达地区
由于公积金归集增长幅度远低于各类企业组织增长速度，并且公积金的缴纳存在非自愿性，所以公积金的普及率仍未达到理想水平。据统计，全国市级普及率达到80%，而县级以下不足60%，这部分未享受到公积金福利待遇的潜在购房人群只能分散地选择各家银行的商业性贷款，如果个人及集体住房基金理财的业务能够顺利推出，那么必将给这部分被动的购房人群带来主动的理财选择。
2.2公积金连续缴存能力较差的中小企业员工
根据国家有关政策和《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金应按月连续缴存。但对很多企业而言，有相当一部分难以按月连续缴存。有些公司单位从建立后的次月起就已停缴，有些缴缴停停，还有的企业拖到下半年才汇缴上半年住房公积金，形成推后补缴。
2.3跨地区购房人群
随着城市化的推进，户籍制度改革的深入，人口流动速度不断增加。有越来越多的人口流向城市，或者向其他地区流动。尤其是在北京、上海、广州等等一线城市，大量的流动人口在此工作，按北京市规定的平均水平定期缴存住房公积金，但实际上并不能有效地享受公积金的福利。
2.4福利较好的公司单位
由于住房公积金缴存额与职工工资挂钩，随着工资收入差距不断扩大，普遍存在广大低收入缴存群体因买不起房，无法享受政策性贷款的好处却付出低存的代价，并被迫补贴能获得政策性贷款的较高收入家庭，这种状况使住房公积金保障功能的公平性面临挑战，因此国家及各地区分别规定了住房公积金缴存比例的上限，以维持公积金政策的公平性。但是此举也在一定程度上抑制了部分效益较好、有一定经济实力的公司和单位对员工住房需求的满足。而个人及集体住房基金理财储蓄业务除了能够满足数量巨大的个体购房需求之外，还能作为住房公积金之外的员工住房补充福利，满足这些福利较好的大客户集团的员工购房需求。
2.5无法用公积金支付购房贷款的楼市和地区
虽然北京市规定所有的楼市交易都能够通过公积金支付来实现，但是公积金的委托代理机制手续繁琐、成本过高、资金回笼较慢。再加上银行和房地产开发商潜在的金融和利益关系，以及公积金管理中心在三者利益链当中的特殊有利位置使得公积金在全国其他地区，并不能发挥有效的作用。
3.产品业务附加功能：
3.1客户发展
由于该产品的生命周期较长，因此将在很长一段时间周期之内为银行等金融机构聚集大量稳定的客户群体，这部分客户将能够最先免费或者优惠体验到银行的最新产品，在满意银行业务办理和服务质量的同时，继续支持、享受银行的产品给他们所带来的方便和幸福。
3.2网络社区
该产品客户主要为潜在购房群体，因此关于住房投资、理财和楼市的信息将是这部分客户最为关心的动态。因此银行可以建立相应的网络板块，有偿接受全国不同地区的房地产开发商的楼盘介绍和电子广告，也可以设立关注排行榜或者大众评分的网络体系，一方面为产品客户免费提供楼市资讯，另一方面通过与楼市中介的合作实现盈利。
4.效益分析：
4.1直接效益分析
根据等额本息贷款的计算公式，零存整取、整存整取，年金现值计算公式进行效益分析。首先假设：贷款利率7.05%，贷款年限10年，利用此理财工具（一次性存入款项10万元后，每月存入1000元，存期10年）即可享受的贷款折扣为85折，购买一套200万的房屋，首付比例30%，其余款项贷款支付，零存整取、整存整取最长期限五年，年利率分别为3.5%、5.5%。经计算，最终的效益分析结果为：银行多盈利58767.23903客户节约90442.70626。
银行还可以根据一次性存入额、月定期缴存额和公司的定期缴存额设定不同的房贷利率和优惠等级，从而为不同阶层的客户人群量身打作最合理、最优惠的住房理财服务。
4.2间接效益分析
此理财产品具有很高的长期效益，首先此业务使用的时间很长仅购房前期便持有此卡长达几年甚至几十年之久，为银行其他业务的发展应用打下了一定的基础；其次，此理财产品的推出势必会增加购房者的今后的购房信心，对于建立银行很好的口碑，培养更多的客户群起到了促进的作用。此外，通过长期缴存的方式，抑制了短期投机的行为，避免了更多的热钱投入楼市，能更好的控制楼市，抑制楼市价格的快速上升，具有很高的社会效益。
5.可行性分析：
5.1制度分析
首先需要管理信息制度，来评价和报告产品绩效；其次，需要管理会计系统制度，来分析产品盈利性；第三，需要客户之声系统制度，来定期分析产品的客户满意度；第四，需要变革制度，来促进流程优化和跨职能部门沟通。
5.2政策分析
5.2.1首套房贷政策
首套房贷：指借款人第一次利用贷款所购买用于自住的房屋。
房贷政策：首套房贷最低可享受7折基准利率优惠，最低首付20%。
现行情况：2011年，各大银行陆续取消了首套房贷的利率优惠，目前仅有个别银行对优质客户有少量利率优惠，大部分银行对首套房贷执行基准利率，一些银行甚至上调了首套房贷利率。大部分银行对首套房贷要求首付30%。
5.2.2二套房贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
现行情况：全国多地颁发限购令，一些地区对非本地户口者限制购买第二套房。一些银行对二套房贷利率上调幅度在30%以上。
5.2.3三套房贷政策
5.2.3.1各商业银行停止发放三套房商业贷款;
5.2.3.2停止发放三套房公积金贷款;
5.2.3.3省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购。
5.3技术分析
5.3.1完善的抵押贷款服务：由于该产品业务涉及贷款金额相对较大，因此完善的产品风险控制和监督部门是十分必要的。
5.3.2严谨的房产信息管理系统：银行等金融机构需能有效辨识潜在客户的房产信息和证明，避免有些投机炒作的客户钻国家政策和法规的空当。
5.3.3专业的服务咨询人员：由于该产品对房地产经济和金融人员的专业素质要求较高，因此只有专业的咨询部门才能为客户提供最优质和最科学的理财和投资建议。
5.3.4发达的网络通讯系统：产品附加功能第二条里面的设想需要银行能够仅仅把握社会的潮流和动向，设立相应比较灵活的现代网络板块，以赢得更多的关注度和商家合作。
参 考 文 献
[1]李蓦，张炜.2011年银行理财产品市场展望[J]，2011，3：44-45；
[2]李云辉.经济欠发达地区建立住房公积金制度面临的问题及对策[J]，2003,1:35；
[3]刘金珠，郑艳丽.公共产品下住房公积金体制改革构想[J]，2011,5：34；
[4]武献华.推进住房公积金政策性金融化改革进一步发挥住房保障作用[J]，2011，3：29；
[5]盛鸣，梅园园.产品管理-以盈利为目标的价值管理[J]，2011，1：45；
1.市场背景：
遏制房价过快上涨将成为房地产调控的主要目标。在既有的调控政策之外，房地产调控将向纵深推进，2012年仍将有密集的调控，除了房产税试点，针对房地产的融资也将进一步紧缩，房地产行业融资门槛会提高，信贷杠杆降低，资金成本提高。因此此前以房地产融资为基础资产的理财产品将受影响，规模会减少，收益和风险水平会上升。
虽然房地产行业整体水平将受到国家政策调控和金融市场的消极影响，但是社会和家庭传统意识当中的“恋房观”和急速增长的新一代社会中坚力量决定了在未来很长一段时间之内住房需求仍会有很大的缺口。而目前不断增长的商业性房贷利率和住房公积金不可避免的种种弊端都成为社会和楼市经济面前的阻碍。
2.目标定位：
2.1住房公积金尚未覆盖的经济欠发达地区
由于公积金归集增长幅度远低于各类企业组织增长速度，并且公积金的缴纳存在非自愿性，所以公积金的普及率仍未达到理想水平。据统计，全国市级普及率达到80%，而县级以下不足60%，这部分未享受到公积金福利待遇的潜在购房人群只能分散地选择各家银行的商业性贷款，如果个人及集体住房基金理财的业务能够顺利推出，那么必将给这部分被动的购房人群带来主动的理财选择。
2.2公积金连续缴存能力较差的中小企业员工
根据国家有关政策和《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金应按月连续缴存。但对很多企业而言，有相当一部分难以按月连续缴存。有些公司单位从建立后的次月起就已停缴，有些缴缴停停，还有的企业拖到下半年才汇缴上半年住房公积金，形成推后补缴。
2.3跨地区购房人群
随着城市化的推进，户籍制度改革的深入，人口流动速度不断增加。有越来越多的人口流向城市，或者向其他地区流动。尤其是在北京、上海、广州等等一线城市，大量的流动人口在此工作，按北京市规定的平均水平定期缴存住房公积金，但实际上并不能有效地享受公积金的福利。
2.4福利较好的公司单位
由于住房公积金缴存额与职工工资挂钩，随着工资收入差距不断扩大，普遍存在广大低收入缴存群体因买不起房，无法享受政策性贷款的好处却付出低存的代价，并被迫补贴能获得政策性贷款的较高收入家庭，这种状况使住房公积金保障功能的公平性面临挑战，因此国家及各地区分别规定了住房公积金缴存比例的上限，以维持公积金政策的公平性。但是此举也在一定程度上抑制了部分效益较好、有一定经济实力的公司和单位对员工住房需求的满足。而个人及集体住房基金理财储蓄业务除了能够满足数量巨大的个体购房需求之外，还能作为住房公积金之外的员工住房补充福利，满足这些福利较好的大客户集团的员工购房需求。
2.5无法用公积金支付购房贷款的楼市和地区
虽然北京市规定所有的楼市交易都能够通过公积金支付来实现，但是公积金的委托代理机制手续繁琐、成本过高、资金回笼较慢。再加上银行和房地产开发商潜在的金融和利益关系，以及公积金管理中心在三者利益链当中的特殊有利位置使得公积金在全国其他地区，并不能发挥有效的作用。
3.产品业务附加功能：
3.1客户发展
由于该产品的生命周期较长，因此将在很长一段时间周期之内为银行等金融机构聚集大量稳定的客户群体，这部分客户将能够最先免费或者优惠体验到银行的最新产品，在满意银行业务办理和服务质量的同时，继续支持、享受银行的产品给他们所带来的方便和幸福。
3.2网络社区
该产品客户主要为潜在购房群体，因此关于住房投资、理财和楼市的信息将是这部分客户最为关心的动态。因此银行可以建立相应的网络板块，有偿接受全国不同地区的房地产开发商的楼盘介绍和电子广告，也可以设立关注排行榜或者大众评分的网络体系，一方面为产品客户免费提供楼市资讯，另一方面通过与楼市中介的合作实现盈利。
4.效益分析：
4.1直接效益分析
根据等额本息贷款的计算公式，零存整取、整存整取，年金现值计算公式进行效益分析。首先假设：贷款利率7.05%，贷款年限10年，利用此理财工具（一次性存入款项10万元后，每月存入1000元，存期10年）即可享受的贷款折扣为85折，购买一套200万的房屋，首付比例30%，其余款项贷款支付，零存整取、整存整取最长期限五年，年利率分别为3.5%、5.5%。经计算，最终的效益分析结果为：银行多盈利58767.23903客户节约90442.70626。
银行还可以根据一次性存入额、月定期缴存额和公司的定期缴存额设定不同的房贷利率和优惠等级，从而为不同阶层的客户人群量身打作最合理、最优惠的住房理财服务。
4.2间接效益分析
此理财产品具有很高的长期效益，首先此业务使用的时间很长仅购房前期便持有此卡长达几年甚至几十年之久，为银行其他业务的发展应用打下了一定的基础；其次，此理财产品的推出势必会增加购房者的今后的购房信心，对于建立银行很好的口碑，培养更多的客户群起到了促进的作用。此外，通过长期缴存的方式，抑制了短期投机的行为，避免了更多的热钱投入楼市，能更好的控制楼市，抑制楼市价格的快速上升，具有很高的社会效益。
5.可行性分析：
5.1制度分析
首先需要管理信息制度，来评价和报告产品绩效；其次，需要管理会计系统制度，来分析产品盈利性；第三，需要客户之声系统制度，来定期分析产品的客户满意度；第四，需要变革制度，来促进流程优化和跨职能部门沟通。
5.2政策分析
5.2.1首套房贷政策
首套房贷：指借款人第一次利用贷款所购买用于自住的房屋。
房贷政策：首套房贷最低可享受7折基准利率优惠，最低首付20%。
现行情况：2011年，各大银行陆续取消了首套房贷的利率优惠，目前仅有个别银行对优质客户有少量利率优惠，大部分银行对首套房贷执行基准利率，一些银行甚至上调了首套房贷利率。大部分银行对首套房贷要求首付30%。
5.2.2二套房贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
现行情况：全国多地颁发限购令，一些地区对非本地户口者限制购买第二套房。一些银行对二套房贷利率上调幅度在30%以上。
5.2.3三套房贷政策
5.2.3.1各商业银行停止发放三套房商业贷款;
5.2.3.2停止发放三套房公积金贷款;
5.2.3.3省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购。
5.3技术分析
5.3.1完善的抵押贷款服务：由于该产品业务涉及贷款金额相对较大，因此完善的产品风险控制和监督部门是十分必要的。
5.3.2严谨的房产信息管理系统：银行等金融机构需能有效辨识潜在客户的房产信息和证明，避免有些投机炒作的客户钻国家政策和法规的空当。
5.3.3专业的服务咨询人员：由于该产品对房地产经济和金融人员的专业素质要求较高，因此只有专业的咨询部门才能为客户提供最优质和最科学的理财和投资建议。
5.3.4发达的网络通讯系统：产品附加功能第二条里面的设想需要银行能够仅仅把握社会的潮流和动向，设立相应比较灵活的现代网络板块，以赢得更多的关注度和商家合作。
参 考 文 献
[1]李蓦，张炜.2011年银行理财产品市场展望[J]，2011，3：44-45；
[2]李云辉.经济欠发达地区建立住房公积金制度面临的问题及对策[J]，2003,1:35；
[3]刘金珠，郑艳丽.公共产品下住房公积金体制改革构想[J]，2011,5：34；
[4]武献华.推进住房公积金政策性金融化改革进一步发挥住房保障作用[J]，2011，3：29；
[5]盛鸣，梅园园.产品管理-以盈利为目标的价值管理[J]，2011，1：45；