论文部分内容阅读
【摘要】截止到2015年末，中国商品房待售面积高达7.19亿平米，“去库存”成为2016年的经济工作重点之一。据统计，南昌市商办项目目前仅红谷滩新区新建和已投入使用的约300万，大部分已投入使用的入住率不到50%，售价在1.1-1.3万之间，租金35-60元之间，与住宅销售价格1.2-1.6万差距明显，这表明商办项目供大于求，依据本市第三产业的需求，未来5-6年方可去化，但仍有新的商办项目即将开工建设，这种去库存压力已经形成恶性循环。
【关键词】南昌市；去库存
根据市场调研发现，住宅方面全国已有130个城市出台去库存新政通过公积金杠杆成重要工具，降低税费，鼓励农民进城购房，回购商品房作为保障房，实施房地产供给侧改革等措施有效缓解了住宅库存压力，而非住宅方面政策较少，目前仅东莞出台了一些相关政策，单从南昌房地产市场库存数量来看，压力主要在于非住宅存量压力，因此建议针对于非住宅制定可以出台一些措施：
1、目前我市出台的已有关于非住宅政策去库存的措施
南昌市政府印发《关于我市非住宅去库存的若干措施》（以下简称措施）。措施适用范围为各区（开发区、新区），从2016年3月1日起，试行一年。南昌县、进贤县、安义县、新建区可参照执行。
1.1鼓励村集体产业转型
南昌将适当控制商服用地供应规模。原则上当年商服用地供应计划转化建筑面积总量不得超过上年度相应非住宅销售总量。严格限制非住宅库存压力较大区域的商服用地供应。同时，暂缓办理征收安置以外的新增村集体产业用房（商务办公、酒店类）项目审批。支持村集体产业多元化，鼓励转型用于建设国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。在符合城市规划的前提下，允许商住混合用地项目中商业等非住宅调整为服务型公寓，调整幅度不超过50%。在符合城市规划的前提下，商业、商务办公、旅馆用地之间可相互转换。对商务办公类建筑独立卫生间设置不做限制要求。土地出让合同约定整栋自持的非住宅，在不改变用地性质的前提下，允许业态转型，但不得分割销售。
1.2城区购买非住宅可享契税补贴
对在城区购买非住宅的，按照规定的契税征缴政策，依据缴库级次，由受益财政按成交价格1%给予买房人所纳契税补贴。允许企业或其同一法人的其他企业利用本市城区范围内，无抵押、未查封的自有固定资产抵扣新建商品房预售资金监管额度。居民因房屋被征收选择货币补偿后购买非住宅，购房款不超过货币补偿款的部分，免征契税。
1.3住宅登记为经营场所需提供证明材料
各有关部门要清理、取消已出台但不符合房地产市场机制要求的文件规定。各有关部门要进一步优化房地产项目审批流程，简化环节，缩短审批（办理）时限。涉及房地产项目的配套设施建设，供电、供气、供水、通信等部门要积极主动配合，实行跟踪服务。严格遵循“净地出让”原则，严厉打击恶意阻工、侵占企业合法土地使用权等现象。因政府原因导致无法按照土地出让合同约定时间开工、竣工的宗地，可以申请办理开工、竣工延期手续，签订土地出让合同变更协议。将住宅登记为市场主体住所（经营场所）的，其行为必须符合《中华人民共和国物权法》相关规定。办理登记注册时，须提供住所（经营场所）所在地有利害关系业主的书面签字以及业主委员会（或居民委员会）出具的书面同意将住宅改变为经营性用房的证明材料。
此外，各银行业金融机构要在国家统一信贷政策的基础上，加大对房地产开发企业的融资支持，加大对个人购买非住宅的贷款支持。
2、建议针对以上非住宅措施进行以下补充
2.1建立问责制，落实到人
统计现有库存数量，全市统筹、属地责任的原则，市政府牵动制定区政府包干责任制考核，发改、财政、国土、规划、房管、公积金等部门要制定相关配合措施，各区县承担房地产去库存工作的主体责任，去库存任务分解到人。对库存规模较大、去库存进度缓慢的区域如红谷滩新区进行重点督导和预警，将去库存工作纳入相关考核项目，对工作落实不到位的，按有关规定严格问责。
2.2与时俱进，调整城市控规
以高新区为例，紫阳大道两边都是商服用地，目前及未来很长一段时期内，高新区商业氛围仍不够浓烈，这就需要科学发展因地制宜，调整现有城市控规。
2.3引导开发商自持物业发展，促进房地产开发模式转型升级
营造良好招商氛围，政府牵头，企业为主，完善市场规则，打击恶性竞争，提供商办服务水平，鼓励企业发展，政府牵动加大招商引资力度，统筹规划，建立企业联盟，帮助企业招商，招租，在政策上给予扶持，如工商办理，税费等方面进行优惠。
2.4鼓励政府机关、企事业单位、国有企业、银行等有一定实力的企业，购置商办项目缓解库存压力
停止各厅局、政府机关事务、国有企业、各大银行办公楼的批复，鼓励购买市场办公楼项目。
2.5鼓励个人投资商办项目，加大税费减免力度
以目前购置一套红谷滩万达广场50平米公寓为例，售价50万，需要缴纳14%的税费，约7万元，买家需承担57万的总价；高昂的税费是制约非住宅市场发展的根本原因之一。
2.6金融信贷可适当放宽，减少首付款比例
目前购置非住宅首付款为50%，较高的首付比例也是制约非住宅市场發展的根本原因之一，建议降低至30%。
【关键词】南昌市；去库存
根据市场调研发现，住宅方面全国已有130个城市出台去库存新政通过公积金杠杆成重要工具，降低税费，鼓励农民进城购房，回购商品房作为保障房，实施房地产供给侧改革等措施有效缓解了住宅库存压力，而非住宅方面政策较少，目前仅东莞出台了一些相关政策，单从南昌房地产市场库存数量来看，压力主要在于非住宅存量压力，因此建议针对于非住宅制定可以出台一些措施：
1、目前我市出台的已有关于非住宅政策去库存的措施
南昌市政府印发《关于我市非住宅去库存的若干措施》（以下简称措施）。措施适用范围为各区（开发区、新区），从2016年3月1日起，试行一年。南昌县、进贤县、安义县、新建区可参照执行。
1.1鼓励村集体产业转型
南昌将适当控制商服用地供应规模。原则上当年商服用地供应计划转化建筑面积总量不得超过上年度相应非住宅销售总量。严格限制非住宅库存压力较大区域的商服用地供应。同时，暂缓办理征收安置以外的新增村集体产业用房（商务办公、酒店类）项目审批。支持村集体产业多元化，鼓励转型用于建设国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。在符合城市规划的前提下，允许商住混合用地项目中商业等非住宅调整为服务型公寓，调整幅度不超过50%。在符合城市规划的前提下，商业、商务办公、旅馆用地之间可相互转换。对商务办公类建筑独立卫生间设置不做限制要求。土地出让合同约定整栋自持的非住宅，在不改变用地性质的前提下，允许业态转型，但不得分割销售。
1.2城区购买非住宅可享契税补贴
对在城区购买非住宅的，按照规定的契税征缴政策，依据缴库级次，由受益财政按成交价格1%给予买房人所纳契税补贴。允许企业或其同一法人的其他企业利用本市城区范围内，无抵押、未查封的自有固定资产抵扣新建商品房预售资金监管额度。居民因房屋被征收选择货币补偿后购买非住宅，购房款不超过货币补偿款的部分，免征契税。
1.3住宅登记为经营场所需提供证明材料
各有关部门要清理、取消已出台但不符合房地产市场机制要求的文件规定。各有关部门要进一步优化房地产项目审批流程，简化环节，缩短审批（办理）时限。涉及房地产项目的配套设施建设，供电、供气、供水、通信等部门要积极主动配合，实行跟踪服务。严格遵循“净地出让”原则，严厉打击恶意阻工、侵占企业合法土地使用权等现象。因政府原因导致无法按照土地出让合同约定时间开工、竣工的宗地，可以申请办理开工、竣工延期手续，签订土地出让合同变更协议。将住宅登记为市场主体住所（经营场所）的，其行为必须符合《中华人民共和国物权法》相关规定。办理登记注册时，须提供住所（经营场所）所在地有利害关系业主的书面签字以及业主委员会（或居民委员会）出具的书面同意将住宅改变为经营性用房的证明材料。
此外，各银行业金融机构要在国家统一信贷政策的基础上，加大对房地产开发企业的融资支持，加大对个人购买非住宅的贷款支持。
2、建议针对以上非住宅措施进行以下补充
2.1建立问责制，落实到人
统计现有库存数量，全市统筹、属地责任的原则，市政府牵动制定区政府包干责任制考核，发改、财政、国土、规划、房管、公积金等部门要制定相关配合措施，各区县承担房地产去库存工作的主体责任，去库存任务分解到人。对库存规模较大、去库存进度缓慢的区域如红谷滩新区进行重点督导和预警，将去库存工作纳入相关考核项目，对工作落实不到位的，按有关规定严格问责。
2.2与时俱进，调整城市控规
以高新区为例，紫阳大道两边都是商服用地，目前及未来很长一段时期内，高新区商业氛围仍不够浓烈，这就需要科学发展因地制宜，调整现有城市控规。
2.3引导开发商自持物业发展，促进房地产开发模式转型升级
营造良好招商氛围，政府牵头，企业为主，完善市场规则，打击恶性竞争，提供商办服务水平，鼓励企业发展，政府牵动加大招商引资力度，统筹规划，建立企业联盟，帮助企业招商，招租，在政策上给予扶持，如工商办理，税费等方面进行优惠。
2.4鼓励政府机关、企事业单位、国有企业、银行等有一定实力的企业，购置商办项目缓解库存压力
停止各厅局、政府机关事务、国有企业、各大银行办公楼的批复，鼓励购买市场办公楼项目。
2.5鼓励个人投资商办项目，加大税费减免力度
以目前购置一套红谷滩万达广场50平米公寓为例，售价50万，需要缴纳14%的税费，约7万元，买家需承担57万的总价；高昂的税费是制约非住宅市场发展的根本原因之一。
2.6金融信贷可适当放宽，减少首付款比例
目前购置非住宅首付款为50%，较高的首付比例也是制约非住宅市场發展的根本原因之一，建议降低至30%。