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摘要：随着国民经济的不断发展和城市化进程，对土建工程的需求数量和质量都在不断提高，其中人们赖以生存的房屋建筑更是必不可少，如何抓好房地产工程建设的质量显得至关重要。本文分析了房地产工程建筑质量管理中的一些问题及优化措施。
关键词：房地产；工程质量；问题；对策
中图分类号： F293 文献标识码： A
一、房地产工程质量管理存在的问题
1、我国建筑市场管理仍然不规范，影响工程质量
招投标工作很大程度上还流于形式，招标的公正性得不到有效监督，工程大多私下交易，暗箱操作，缺乏公开公平竞争。一些国有施工企业挂靠施工队伍从事施工过程中，因机制不顺，缺乏制约手段，管理上较混乱，致使这些企业产生了许多工程质量、安全问题。如此种种不规范行为始终没有得到有效的解决， 为工程质量留下了不可逆转的隐患。
2、建筑工程施工人员专业化技术不高
一方面，由于建筑工程中的各施工企业内部新工人比较多，加上技术培训跟不上，导致大量工人的专业素质不高，施工操作不规范，降低了工程的施工质量。另一方面，由于当前大部分房施工管理人员与施工技术人员的施工管理意识薄弱，难以将施工质量控制与管理真正落实到施工过程之中。
3、工程施工材料与机械设备不合格
当前，大部分工程项目出现质量问题主要是由于施工材料及施工机械设备的质量低劣的原因，例如当内墙的装饰涂料质量不合格，极有可能造成变色或脱皮等质量问题。若建设项目的混凝土等施工原材料质量不合格，对于建筑工程项目的整体质量与安全性具有重大威胁。由此可见，施工材料与机械设备是否合格，对整个建筑工程起着极大的影响作用。
4、安全意识不高，责任不明确
为了保证建筑工程能够顺利的展开，就应该加强施工人员的安全意识，明确各自的责任。大多数施工企业都是把追求经济效益放在第一位，对施工过程中的安全管理不够重视。为了减少总成本，对安全资金的投入不够，能少则少，导致相应的安全措施不能正常采用。再加上现场施工人员的安全意识价差，因为大多数的施工人员都是农民工，他们并没有严格的培训，所以安全意识达不到。再者就是安全管理制度的不完善，施工单位并没有根据工程的实际情况编制相应的安全施工方案、安全保证体系、突发事件的应急预案等，都是为了应付随意编制的，并没要起到应有的安全管理作用。
5、项目设计阶段的问题
一些工程没有勘察报告就进行施工图设计； 有的项目设计不做抗震验算，构造措施不符合抗震设计要求，结构尺寸错误，配筋量不做计算或滥估冒算；还有的项目不严格执行标准规范，尤其是没有很好地执行工程建设标准强制性条文； 甚至有的项目设计仍然采用淘汰的标准图和建筑产品等等。设计人员在没有必要的设计基础资料的情况下，拍脑袋设计或私下无证设计。
二、房地产工程质量管理优化措施
1、各级政府和建设行政主管部门必须加大建筑市场管理力度，依法治理工程质量
虽然有关工程质量的法规已经制订不少和实行，但这些法规还缺乏威慑力，一些严重质量事故责任者未能受到应有的查处。随着《建筑法》的颁布实施，这一现状将得到改变。因此必须积极持久宣传贯彻《建筑法》，严格依法治建，重点要把各乡镇、各私营企业的建设项目纳入到法制化、程序化管理轨道；坚决查处无证设计、无证施工、无施工报建、无委托质量监督的工程项目；严厉查处质量事故责任者。只有这样，才能使建设活动各方真正重视工程质量，把工程质量放在第一位。
2、抓好材料的质量管理
相应施工单位所使用的建筑材料必须符合我国相应的规范及标准、设计要求，认真落实建筑材料的验收制度。必须充分保证建筑主体结构的质量，建筑主体结构的质量直接关系到工程的总体质量及安全，更关系到所有施工人员的生命安全，因而一定要严格控制主体结构的质量。高度重视建筑装饰的质量，进行装饰施工的阶段，必须有效克服常见的质量通病，做好對细节部位的处理，在装饰水平上一定要高于其他企业，必须具备自身的特色，进行不断地创新。另外，还必须做好关键部位的施工，比如一层、顶层、地下室、卫生间、屋面、楼梯走道等等这些都是比较关键的部位，那些越是人们不常去的部位，就越是容易产生质量问题，所以是一大施工难点，更是需要重点检查的部位，相应的项目部及管理人员必须予以高度重视。
3、加强对建筑机械的管理
这就要求我们根据不同的施工工艺和技术要求选择合适的机械设备，严格规范操作证制度，岗位责任制制度，并且要求对机械设备进行保养，确保施工过程中机械设备处于最佳工作状态。当机器设备的质量、性能、安全达不到要求时，应该及时对机器进行维修和更新。
4、从技术方面做好施工管理工作
建筑施工项目施工现场环境多变，施工工艺复杂，为了做好建筑施工管理必须要从技术方面着手。首先，要对施工图纸烂熟一心，结合实际施工情况做好施工组织设计。选择先进的施工工艺并做好技术准备，同时要提高施工管理人员的技术含量，对施工人员和技术人员做好新技术、新规范的教育。
5、提高施工人员的质量控制意识及其专业化水平
由于房屋建筑工程的施工质量控制属于专业化水平较高、技术要求高的任务，只有确保施工人员具备高度的质量控制意识及高度的专业素质水平，才能真正提高房屋建筑工程的施工质量。一方面，通过良好的施工队伍素质，及优秀的工程项目管理者、决策者、监督者，强化房屋建筑工程的建设安全生产、监督与检查工作。另一方面，房屋建筑施工单位必须制定严格的施工人员准入资格制度，筛选优秀、专业的施工操作人员，确保上岗人员具备合格的专业化水平及施工操作技术，保证建筑工程项目的施工质量。
6、建立并完善建筑项目施工质量监测体系和质量监督体系，实施灵活多变的项目工程质量检测手段
在工程施工前后实施多样的具体的项目工程质量检测手段和监督措施可以有效地保证工程的施工质量，例如制定具体详细的工序间的交接验收办法和奖惩措施，建立原材料检测部门加强对原材料的控制与检测，在工程过程中检测监督部门周期性的对施工工艺操作过程进行控制与检测，以及采用先进的施工设备，提高施工质量水准等措施都能有效提高工程质量。
7、做好设计工作
7.1选择具有相应资质与级别的设计单位作为项目建设的甲方，设计质量是其控制项目质量的关键，在选择设计单位过程中，应避免“人情项目”、“领导项目”的出现。另外，可以建立“招标回避制度”，即当设计招标相关人员与某一投标单位存在利害关系时，应予以回避，以排除各种人为因素的干扰。
7.2对于建设项目设计由一家设计单位承担时，应设立一个由总设计师为首的核心领导班子，负责各专业设计间的协调工作，并对整体设计质量负责。 当由数个单位共同承担设计时，应指定一个主体设计单方面位负责组织协调各部分设计单位，并同样承担设计方案的整体质量责任。
结束语
总之，随着社会经济高速的发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程质量管理问题逐渐被企业重视。为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。
参考文献
[1]马剑. 从业主角度看房地产工程管理重点[J]. 经营管理者. 2010(21)
[2]刘广彬. 浅谈房地产开发的工程管理[J]. 内蒙古科技与经济. 2006(17)
关键词：房地产；工程质量；问题；对策
中图分类号： F293 文献标识码： A
一、房地产工程质量管理存在的问题
1、我国建筑市场管理仍然不规范，影响工程质量
招投标工作很大程度上还流于形式，招标的公正性得不到有效监督，工程大多私下交易，暗箱操作，缺乏公开公平竞争。一些国有施工企业挂靠施工队伍从事施工过程中，因机制不顺，缺乏制约手段，管理上较混乱，致使这些企业产生了许多工程质量、安全问题。如此种种不规范行为始终没有得到有效的解决， 为工程质量留下了不可逆转的隐患。
2、建筑工程施工人员专业化技术不高
一方面，由于建筑工程中的各施工企业内部新工人比较多，加上技术培训跟不上，导致大量工人的专业素质不高，施工操作不规范，降低了工程的施工质量。另一方面，由于当前大部分房施工管理人员与施工技术人员的施工管理意识薄弱，难以将施工质量控制与管理真正落实到施工过程之中。
3、工程施工材料与机械设备不合格
当前，大部分工程项目出现质量问题主要是由于施工材料及施工机械设备的质量低劣的原因，例如当内墙的装饰涂料质量不合格，极有可能造成变色或脱皮等质量问题。若建设项目的混凝土等施工原材料质量不合格，对于建筑工程项目的整体质量与安全性具有重大威胁。由此可见，施工材料与机械设备是否合格，对整个建筑工程起着极大的影响作用。
4、安全意识不高，责任不明确
为了保证建筑工程能够顺利的展开，就应该加强施工人员的安全意识，明确各自的责任。大多数施工企业都是把追求经济效益放在第一位，对施工过程中的安全管理不够重视。为了减少总成本，对安全资金的投入不够，能少则少，导致相应的安全措施不能正常采用。再加上现场施工人员的安全意识价差，因为大多数的施工人员都是农民工，他们并没有严格的培训，所以安全意识达不到。再者就是安全管理制度的不完善，施工单位并没有根据工程的实际情况编制相应的安全施工方案、安全保证体系、突发事件的应急预案等，都是为了应付随意编制的，并没要起到应有的安全管理作用。
5、项目设计阶段的问题
一些工程没有勘察报告就进行施工图设计； 有的项目设计不做抗震验算，构造措施不符合抗震设计要求，结构尺寸错误，配筋量不做计算或滥估冒算；还有的项目不严格执行标准规范，尤其是没有很好地执行工程建设标准强制性条文； 甚至有的项目设计仍然采用淘汰的标准图和建筑产品等等。设计人员在没有必要的设计基础资料的情况下，拍脑袋设计或私下无证设计。
二、房地产工程质量管理优化措施
1、各级政府和建设行政主管部门必须加大建筑市场管理力度，依法治理工程质量
虽然有关工程质量的法规已经制订不少和实行，但这些法规还缺乏威慑力，一些严重质量事故责任者未能受到应有的查处。随着《建筑法》的颁布实施，这一现状将得到改变。因此必须积极持久宣传贯彻《建筑法》，严格依法治建，重点要把各乡镇、各私营企业的建设项目纳入到法制化、程序化管理轨道；坚决查处无证设计、无证施工、无施工报建、无委托质量监督的工程项目；严厉查处质量事故责任者。只有这样，才能使建设活动各方真正重视工程质量，把工程质量放在第一位。
2、抓好材料的质量管理
相应施工单位所使用的建筑材料必须符合我国相应的规范及标准、设计要求，认真落实建筑材料的验收制度。必须充分保证建筑主体结构的质量，建筑主体结构的质量直接关系到工程的总体质量及安全，更关系到所有施工人员的生命安全，因而一定要严格控制主体结构的质量。高度重视建筑装饰的质量，进行装饰施工的阶段，必须有效克服常见的质量通病，做好對细节部位的处理，在装饰水平上一定要高于其他企业，必须具备自身的特色，进行不断地创新。另外，还必须做好关键部位的施工，比如一层、顶层、地下室、卫生间、屋面、楼梯走道等等这些都是比较关键的部位，那些越是人们不常去的部位，就越是容易产生质量问题，所以是一大施工难点，更是需要重点检查的部位，相应的项目部及管理人员必须予以高度重视。
3、加强对建筑机械的管理
这就要求我们根据不同的施工工艺和技术要求选择合适的机械设备，严格规范操作证制度，岗位责任制制度，并且要求对机械设备进行保养，确保施工过程中机械设备处于最佳工作状态。当机器设备的质量、性能、安全达不到要求时，应该及时对机器进行维修和更新。
4、从技术方面做好施工管理工作
建筑施工项目施工现场环境多变，施工工艺复杂，为了做好建筑施工管理必须要从技术方面着手。首先，要对施工图纸烂熟一心，结合实际施工情况做好施工组织设计。选择先进的施工工艺并做好技术准备，同时要提高施工管理人员的技术含量，对施工人员和技术人员做好新技术、新规范的教育。
5、提高施工人员的质量控制意识及其专业化水平
由于房屋建筑工程的施工质量控制属于专业化水平较高、技术要求高的任务，只有确保施工人员具备高度的质量控制意识及高度的专业素质水平，才能真正提高房屋建筑工程的施工质量。一方面，通过良好的施工队伍素质，及优秀的工程项目管理者、决策者、监督者，强化房屋建筑工程的建设安全生产、监督与检查工作。另一方面，房屋建筑施工单位必须制定严格的施工人员准入资格制度，筛选优秀、专业的施工操作人员，确保上岗人员具备合格的专业化水平及施工操作技术，保证建筑工程项目的施工质量。
6、建立并完善建筑项目施工质量监测体系和质量监督体系，实施灵活多变的项目工程质量检测手段
在工程施工前后实施多样的具体的项目工程质量检测手段和监督措施可以有效地保证工程的施工质量，例如制定具体详细的工序间的交接验收办法和奖惩措施，建立原材料检测部门加强对原材料的控制与检测，在工程过程中检测监督部门周期性的对施工工艺操作过程进行控制与检测，以及采用先进的施工设备，提高施工质量水准等措施都能有效提高工程质量。
7、做好设计工作
7.1选择具有相应资质与级别的设计单位作为项目建设的甲方，设计质量是其控制项目质量的关键，在选择设计单位过程中，应避免“人情项目”、“领导项目”的出现。另外，可以建立“招标回避制度”，即当设计招标相关人员与某一投标单位存在利害关系时，应予以回避，以排除各种人为因素的干扰。
7.2对于建设项目设计由一家设计单位承担时，应设立一个由总设计师为首的核心领导班子，负责各专业设计间的协调工作，并对整体设计质量负责。 当由数个单位共同承担设计时，应指定一个主体设计单方面位负责组织协调各部分设计单位，并同样承担设计方案的整体质量责任。
结束语
总之，随着社会经济高速的发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程质量管理问题逐渐被企业重视。为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。
参考文献
[1]马剑. 从业主角度看房地产工程管理重点[J]. 经营管理者. 2010(21)
[2]刘广彬. 浅谈房地产开发的工程管理[J]. 内蒙古科技与经济. 2006(17)